دعوى إزالة الشيوع في تركيا

في الحياة اليومية، قد يؤدي تقسيم الممتلكات المنقولة أو غير المنقولة التي تخص عدة أشخاص إلى نزاعات. في هذه الحالات، يتدخل قانون المدني التركي المادة 688، المنظم لـ”دعوى إزالة الشيوع“. تهدف هذه الدعوى إلى تقسيم الممتلك المشترك عن طريق التقسيم العيني أو البيع بين الشركاء.

ما هي الشراكة؟

الشراكة هي عندما يمتلك عدة أشخاص حق الملكية معًا على ممتلك معين. قد يكون هذا الممتلك منقولًا أو غير منقول. يمكن أن تنشأ الشراكة عن طريق الإرث، أو عن طريق البيع، أو من خلال عقد تأسيس.

ما هو الملكية المشتركة في الطابو؟

تشير الملكية المشتركة إلى امتلاك عدة أشخاص لملكية غير منقولة معينة بنسب محددة. تحدد هذه النسب حقوق ومسؤوليات كل شريك على الممتلك. يمكن أن تكون النسب في الملكية المشتركة متساوية أو متفاوتة.

ما هي ملكية التضامن؟

ملكية التضامن هي عندما يمتلك عدة أشخاص ملكية كاملة على ممتلك ما بشكل مشترك. تشمل أمثلة على ملكية التضامن الشراكة الوراثية، الشراكة البسيطة، اتحاد الزواج ضمن الشراكة العامة للأملاك، وشراكة أملاك العائلة. في ملكية التضامن، لا تكون حصص كل شريك محددة ويكون كل شريك له حق على الملكية الكاملة.

تحويل ملكية التضامن إلى ملكية مشتركة

يمكن تحويل ملكية التضامن إلى ملكية مشتركة في حالات وشروط محددة وفقًا للقانون. في الشراكة الوراثية، بناءً على طلب أحد الورثة، يستدعي القاضي الورثة الآخرين ويطلب منهم الإبلاغ عن اعتراضاتهم خلال فترة محددة. إذا لم يكن هناك مبرر لاستمرار ملكية التضامن ولم يقم أي وريث برفع دعوى خلال هذه الفترة، يقرر القاضي تحويل ملكية التضامن إلى ملكية مشتركة.

لا أريد بيع حصتي في دعوى إزالة الشيوع

إذا كان أحد الشركاء لا يرغب في بيع حصته في دعوى إزالة الشيوع، يكون الحل الأول هو تقسيم الممتلك عينًا. إذا كان التقسيم العيني غير ممكن، يتم اتخاذ قرار البيع في المزاد العلني. إذا وافق جميع الشركاء، يتم المزاد فقط بين الشركاء. وإذا رفض أحد الشركاء المزاد بين الشركاء فقط، يتم البيع في مزاد علني للجميع.

كيف يتم بيع الميراث الذي لا يمكن تقسيمه؟

يمكن بيع الميراث الذي لا يمكن تقسيمه عن طريق رفع دعوى إزالة الشيوع إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق بين الورثة. في هذه الدعوى، يمكن للقاضي أولاً أن يقرر تقسيم الممتلك عينًا بين الورثة. إذا كان التقسيم العيني غير ممكن، يتم البيع في المزاد العلني. يتم توزيع العائد من البيع بين الورثة حسب حصصهم في الميراث.

ما هو حق الشفعة؟

حق الشفعة هو حق أحد الشركاء في الملكية المشتركة في شراء حصة الشريك الذي يرغب في بيع حصته إلى شخص ثالث قبل أي شخص آخر. يهدف حق الشفعة إلى الحفاظ على الممتلكات المشتركة وحماية حقوق الشركاء.

مزايدات إزالة الشيوع

تتم مزايدات إزالة الشيوع عند اتخاذ قرار بإزالة الشيوع عن طريق البيع نتيجة لدعوى إزالة الشيوع. تتم هذه المزايدات وفقًا لأحكام قانون التنفيذ والإفلاس وتجرى بطريقة المزاد العلني.

كيف يتم بيع منزل من خلال التنفيذ؟

يتم بيع المنزل من خلال التنفيذ عند عجز المدين عن سداد دينه بناءً على طلب الدائن. في هذه العملية، يتم أولاً تحديد قيمة الممتلك ثم يتم طرحه للبيع في المزاد العلني. يتم شراء الممتلك من قبل الشخص الذي يقدم أعلى عرض في المزاد.

تكاليف دعوى إزالة الشيوع

في دعوى إزالة الشيوع، يتم تقسيم تكاليف التقاضي ورسوم المحاماة بين الأطراف حسب حصصهم. في حالة قبول الدعوى، يكون كل من الطرفين مسؤولاً عن تكاليف التقاضي حسب حصصهم. في حالة رفض الدعوى، يكون المدعي وحده مسؤولاً عن تكاليف التقاضي.

الشراكة البسيطة

الشراكة البسيطة هي عقد يلتزم فيه شخصان أو أكثر بدمج جهدهم وأموالهم لتحقيق هدف مشترك. في الشراكة البسيطة، لا توجد حصص محددة للشركاء ويكون لكل شريك حق على الملكية الكاملة للأموال المدمجة. الشراكة البسيطة هي مثال على ملكية التضامن.

طرق إزالة الشيوع (التقسيم العيني والبيع)

في عملية إنهاء الشراكات، تستخدم دعوى إزالة الشيوع طريقتين رئيسيتين بشكل شائع: إزالة الشيوع عن طريق التقسيم العيني وإزالة الشيوع عن طريق البيع. تمثل هذه الطرق الحلول القانونية التي يمكن أن يختارها الشركاء عند تقاسم ممتلكاتهم. في الطريقة الأولى، يتم تقسيم الممتلك بين الأطراف، في حين يتم في الطريقة الثانية بيع الممتلك وتوزيع العائد بين الأطراف.

إزالة الشيوع عن طريق التقسيم العيني

تعني إزالة الشيوع عن طريق التقسيم العيني تقسيم الممتلك بين الأطراف في دعوى إزالة الشيوع. يتم تفضيل هذه الطريقة عندما لا يرغب الشركاء في البيع ويجب أن يكون الممتلك قابلاً للتقسيم. وفقًا للمادة 699 من قانون المدني التركي رقم 4721، يمكن للقاضي أن يقرر تقسيم الممتلك عينًا بعد إجراء كشف واستلام تقرير خبير. يفحص التقرير مدى ملاءمة الممتلك للتقسيم ويأخذ في الاعتبار قانون التخطيط العمراني.

شروط التقسيم العيني

عندما يُطلب إزالة الشيوع، يمكن أن يطلب أحد الشركاء ذلك ولا يتطلب موافقة جميع الشركاء. لكن يجب أن يكون الممتلك قابلاً للتقسيم حتى يتم قبول الطلب. لا يمكن استخدام هذه الطريقة للممتلكات غير القابلة للتقسيم مثل الحيوانات الحية أو الممتلكات الأخرى غير القابلة للتقسيم. يجب أيضًا ألا يكون هناك انخفاض كبير في القيمة بسبب التقسيم وألا تكون عملية التقسيم مكلفة.

إزالة الشيوع عن طريق البيع

إذا كان التقسيم غير ممكن أو إذا فضل الأطراف البيع، يتم اللجوء إلى البيع. في هذه الحالة، يعين القاضي مسؤولًا عن البيع وتتم إجراءات البيع وفقًا للأنظمة القانونية ذات الصلة. يتم بيع الممتلك غير المنقول عادة في المزاد العلني. ومع ذلك، يمكن أن يتم البيع بين الشركاء فقط إذا وافق جميع المساهمين.

دعوى إزالة الشيوع في الشراكة الوراثية

يمكن رفع دعوى إزالة الشيوع لتقسيم الممتلكات المكتسبة عن طريق الإرث أيضًا. تمنح المادة 642 من قانون المدني التركي الورثة الحق في طلب تقسيم الميراث في أي وقت.

أمور يجب مراعاتها

في دعاوى إزالة الشيوع في الشراكة الوراثية، يجب مراعاة ما إذا كان الورثة ملزمين بمواصلة الشراكة بموجب العقد أو القانون. في هذه الحالات، يجب اتخاذ قرار وفقًا للمادة 642 من قانون المدني التركي بدلاً من رفض الدعوى.

كيف يتم إزالة الشيوع بين الورثة؟

يتم إزالة الشيوع بين الورثة وفقًا للمادة 642 من قانون المدني التركي. وفقًا لهذه المادة، يمكن للورثة تقسيم التركة فيما بينهم عن طريق الاتفاق. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق، يمكن لأي وريث طلب تقسيم التركة عينًا أو بيعها وتقسيم العائد.

تقدير القيمة في دعوى إزالة الشيوع

كيف يتم تقدير القيمة في دعوى إزالة الشيوع؟

عادةً ما يتم تقدير القيمة من قبل هيئة خبراء. تقوم هيئة الخبراء بزيارة الموقع الذي يوجد فيه الممتلك وتفحص خصائص الممتلك، وموقعه، ونماذجه المماثلة، وقيمته السوقية. بناءً على هذه الفحوصات، تقوم هيئة الخبراء بإعداد تقرير يحدد قيمة الممتلك.

هل يمكن الاعتراض على تقدير القيمة في دعوى إزالة الشيوع؟

نعم، إذا كان الشركاء يعتقدون أن القيمة المقدرة من قبل هيئة الخبراء مرتفعة أو منخفضة، يمكنهم الاعتراض على هذه القيمة. يتم تقديم الاعتراض عن طريق تقديم مذكرة إلى ملف الدعوى. يقوم القاضي بتقييم الاعتراض وقد يطلب تقريرًا جديدًا من هيئة الخبراء إذا لزم الأمر.

إجراءات البيع

طرق تنفيذ البيع

عند اتخاذ قرار بإزالة الشيوع عن طريق البيع في دعوى إزالة الشيوع، يقرر القاضي كيفية تنفيذ البيع. هناك طريقتان أساسيتان للبيع:

المزاد العلني:

يتم بيع الممتلك للشخص الذي يقدم أعلى عرض في المزاد العلني على أساس القيمة المحددة.

كيف يتم المزاد العلني في دعوى إزالة الشيوع؟

بعد اتخاذ قرار البيع من قبل المحكمة وتثبيت هذا القرار، يتم إرسال الملف إلى قسم البيع لتنفيذ إجراءات البيع. يقوم قسم البيع أيضًا بتقدير القيمة. يتم إشعار الأطراف بتقدير القيمة ويمكنهم الاعتراض على التقدير إذا لم يناسبهم. سعر البداية في المزاد العلني هو نصف القيمة النهائية المحددة.

طريقة المفاوضة:

يتم بيع الممتلك على أساس القيمة المحددة عن طريق المفاوضة. في طريقة المفاوضة، تقوم اللجنة المعينة من قبل المحكمة بالتفاوض مع المشترين والبائعين المحتملين وتبيع الممتلك للشخص الذي يقدم أعلى عرض.

مثال على الدعوى المقابلة ونتائجها

يمكن لأحد الشركاء تقديم دعوى مقابلة للاعتراض على قرار البيع. في الدعوى المقابلة، يجب توضيح أسباب الاعتراض بشكل واضح ومفصل. يقوم القاضي بتقييم الدعوى المقابلة وقد يوافق على قرار البيع أو يلغيه.

إجراءات منع البيع

في بعض الحالات، يمكن منع إجراءات البيع لأسباب مختلفة. على سبيل المثال، يمكن لأحد الشركاء تقديم اعتراض على قرار المحكمة لوقف البيع أو قد تحدث مشاكل فنية خلال إجراءات البيع.

الإجراءات القانونية لمنع البيع

في حالة منع البيع، يجب اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة لتنفيذ البيع. قد تشمل هذه الإجراءات بدء عملية التنفيذ لفرض قرار المحكمة أو إعادة إجراءات البيع.

حالة عدم العثور على مشترٍ وتقدير القيمة

حالة عدم العثور على مشترٍ

الإجراءات المتخذة في حالة عدم العثور على مشترٍ

في بعض الحالات، قد لا يتم العثور على مشترٍ خلال إجراءات البيع. في هذه الحالة، يمكن للمحكمة اتخاذ إحدى التدابير التالية:

إعادة البيع: يمكن للمحكمة أن تقرر إعادة عرض الممتلك للبيع عن طريق خفض السعر أو تغيير شروط البيع.

تقييم جديد من قبل الخبراء: يمكن للمحكمة أن تقرر إجراء تقييم جديد من قبل الخبراء للتحقق من قيمة الممتلك.

بيع عن طريق المفاوضة: يمكن للمحكمة أن تقرر بيع الممتلك عن طريق المفاوضة.

استمرار الشراكة: في حالات استثنائية، يمكن للمحكمة أن تقرر استمرار الشراكة.

عملية الدعوى والإجراءات

هناك شروط محددة لرفع دعوى إزالة الشيوع. تمثل هذه الشروط الأساس للدعوى وتضمن توافقها مع الإجراءات.

أسباب رفع الدعوى: دعوى إزالة الشيوع هي عملية قانونية يقدم فيها أحد الشركاء دعوى في المحكمة لطلب تقسيم الممتلك عندما لا يتمكن الشركاء من التوصل إلى اتفاق لتقسيم الممتلك.

شروط الدعوى والمستندات: يجب استيفاء شروط محددة لرفع الدعوى. على سبيل المثال، يمكن لأي شريك أو عدة شركاء رفع الدعوى بغض النظر عن نوع الملكية (مشتركة أو تضامنية). يجب أن تتضمن مذكرة الدعوى أسباب رفع الدعوى، تفاصيل الممتلك موضوع الدعوى، معلومات الشركاء، وغيرها. يجب أيضًا إرفاق المستندات التي تثبت الشراكة على الممتلك المطلوب إنهاؤها مع مذكرة الدعوى.

مسألة الوقت: التقادم والمدة المتوقعة: عمومًا، لا تخضع دعوى إزالة الشيوع لفترة تقادم. ومع ذلك، قد يتم تقييد حق رفع الدعوى بفترة عشر سنوات في بعض الحالات نتيجة لإجراء قانوني أو تخصيص ممتلك معين لغرض مستمر.

في هذه الشروط، يجب إعداد ملف الدعوى وبدء إجراءات الدعوى. في هذه العملية، أصبح استخدام طريق الوساطة إلزاميًا أيضًا. إذا رفعت الدعوى دون اللجوء إلى الوساطة، يمكن أن يتم رفض الدعوى بحجة نقص شروط الدعوى. لذلك، من المهم استخدام طريق الوساطة قبل رفع الدعوى.

المحكمة المختصة والمخول لها دعوى إزالة الشيوع

المحكمة المختصة لدعوى إزالة الشيوع هي محكمة الصلح المدنية. بالإضافة إلى ذلك، تكون المحكمة المخولة لدعاوى الممتلكات غير المنقولة هي محكمة الصلح المدنية الموجودة في مكان الممتلك. في حالة وجود عدة ممتلكات، يمكن رفع الدعوى في محكمة الصلح المدنية الموجودة في مكان إحدى الممتلكات.

مذكرة الدعوى والتحضير، رفع الدعوى والتقييم، تقدير القيمة

مذكرة الدعوى والتحضير:

كيف تُعد المذكرة

يجب أن تتضمن مذكرة دعوى إزالة الشيوع العناصر الأساسية للدعوى بشكل واضح ودقيق. يجب أن تحتوي المذكرة على المعلومات التالية:

معلومات المدعي والمدعى عليه: يجب كتابة معلومات الهوية والعناوين ومعلومات الاتصال لكلا الطرفين بشكل كامل.

معلومات الممتلك موضوع الدعوى: يجب تفصيل نوع الممتلك وطبيعته ورقمه إذا كان موجودًا.

طلبات الدعوى: يجب أن يوضح المدعي ما إذا كان يرغب في إزالة الشيوع عن طريق البيع أو التقسيم العيني.

الأدلة: يجب إرفاق جميع الأدلة التي تدعم الدعوى (مثل شهادة الإرث، سند الملكية) مع المذكرة.

التوقيع: يجب أن يوقع المدعي على المذكرة. إذا كان المحامي هو من يرفع الدعوى، يجب إرفاق التوكيل مع المذكرة.

نموذج المذكرة وعملية التحضير

عند إعداد مذكرة دعوى إزالة الشيوع، يمكن اتباع الخطوات التالية:

تحديد المحكمة المختصة: يمكن رفع الدعوى في المحكمة الموجودة في مكان الممتلك أو المحكمة الموجودة في مكان إقامة المدعي.

صيغة المذكرة: يجب إعداد مذكرة الدعوى وفقًا للصيغة التي تحددها المحكمة المختصة. يمكن الحصول على صيغة المذكرة من موقع المحكمة على الإنترنت أو من المحامين.

جمع الوثائق اللازمة: من المهم تحضير الوثائق اللازمة لإثبات المعلومات الواردة في المذكرة (مثل شهادة الإرث، سند الملكية) مسبقًا.

كتابة مذكرة الدعوى: يجب كتابة جميع المعلومات المطلوبة في المذكرة بشكل كامل وصحيح.

توقيع وتقديم المذكرة: بعد توقيع المذكرة من قبل المدعي، يتم تقديمها إلى المحكمة المختصة.

رفع الدعوى والتقييم:

مدة الدعوى: المدة المتوقعة

تعتمد مدة دعوى إزالة الشيوع على تعقيد الدعوى، ومدة جمع الأدلة، وعبء العمل في المحكمة. من المتوقع أن تستغرق الدعوى من 6 أشهر إلى سنة واحدة في المتوسط.

المدة المتوقعة للدعوى وحالات التمديد

أسباب الرفض:

قد يتم رفض دعوى إزالة الشيوع للأسباب التالية:

وجود نقص في مذكرة الدعوى: يمكن رفض الدعوى إذا كانت المعلومات المطلوبة غير كاملة أو خاطئة في المذكرة.

رفع الدعوى في محكمة غير مختصة: يمكن رفض الدعوى إذا رفعت في محكمة غير مختصة.

عدم وجود سبب قانوني: يمكن رفض الدعوى إذا لم يكن هناك سبب قانوني يستدعي إزالة الشيوع.

أسباب الرفض والاعتراضات

إذا تم رفض الدعوى، يمكن للمدعي الاعتراض على القرار خلال 15 يومًا من تاريخ التبليغ. في مذكرة الاعتراض، يجب توضيح أسباب الرفض وشرح سبب كونها غير صحيحة.

للمزيد من المساعدة أو الاستشارة، يمكنكم الاتصال بنا.