الإخلاء بسبب إنذارين مبررين في تركيا
في القانون التركي، تشكل الفقرة 2 من المادة 352 من قانون الالتزامات التركي الأساس القانوني لدعوى الإخلاء بسبب إنذارين مبررين. تنص هذه المادة على ما يلي:
إذا تسبب المستأجر في توجيه إنذارين كتابيين مبررين له لعدم دفع الإيجار خلال فترة الإيجار في عقود الإيجار التي تقل مدتها عن سنة واحدة؛ أو خلال سنة إيجارية أو فترة تتجاوز سنة إيجارية واحدة في عقود الإيجار التي تبلغ مدتها سنة واحدة أو أكثر، يجوز للمؤجر إنهاء عقد الإيجار من خلال دعوى قضائية خلال شهر واحد يبدأ من نهاية فترة الإيجار وفي عقود الإيجار التي تزيد مدتها على سنة واحدة، من نهاية السنة الإيجارية التي تم فيها توجيه الإنذارات.
في هذه المقالة، سنجيب على أسئلة مثل ما هي شروط صدور قرار الإخلاء بسبب إنذارين مبررين، وما إذا كان يمكن بدء إجراءات التنفيذ، أو ما إذا كان بدء إجراءات التنفيذ يمكن أن يحل محل الإنذارين المبررين.
ما هي الشروط اللازمة للإخلاء بسبب إنذارين مبررين؟
الشروط اللازمة للإخلاء بسبب إنذارين مبررين هي:
- تخلف المستأجر عن دفع الإيجار خلال سنة واحدة
- إرسال المؤجر إنذارين كتابيين للمستأجر
- أن تكون الإنذارات خلال نفس السنة الإيجارية ولشهور مختلفة
- أن يتم تبليغ الإنذارات بشكل صحيح
- أن يكون دين الإيجار غير مدفوع في تاريخ تبليغ الإنذارات
- رفع دعوى الإخلاء خلال شهر واحد من نهاية فترة الإيجار أو السنة الإيجارية التي تم فيها توجيه الإنذارات
كيف يتم إجراء التنفيذ للإخلاء بسبب إنذارين مبررين؟
يمكن إخضاع قرار المحكمة النهائي الذي تم الحصول عليه نتيجة دعوى الإخلاء بسبب إنذارين مبررين لإجراءات التنفيذ بحكم قضائي. في هذه الحالة، العملية التي يجب اتباعها هي كما يلي:
- يتم تقديم طلب إلى مكتب التنفيذ مع قرار المحكمة النهائي.
- يرسل مكتب التنفيذ أمر تنفيذ إلى المستأجر المدين.
- ينص أمر التنفيذ على أنه يجب تنفيذ الإخلاء خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ نهائية القرار.
- إذا لم ينفذ المستأجر الإخلاء خلال هذه الفترة، يقوم ضابط التنفيذ بتنفيذ عملية الإخلاء بالقوة.
تبدأ عملية إجراءات التنفيذ من إخطار قرار المحكمة النهائي وتنتهي بإخلاء المستأجر. عادة ما تكتمل هذه العملية في غضون أسابيع قليلة إلى بضعة أشهر، ولكن قد تطول إذا قاوم المستأجر أو لجأ إلى سبل الانتصاف القانونية.
هل يمكن أن تحل إجراءات التنفيذ محل الإنذارين المبررين؟
لا تحل إجراءات التنفيذ مباشرة محل الإنذارين المبررين، ولكن يمكن اعتبار أوامر الدفع المرسلة أثناء إجراءات التنفيذ بمثابة إنذارات مبررة. يمكن للمؤجر إرسال أمر دفع إلى المستأجر باللجوء إلى الإخلاء دون حكم قضائي على أساس عدم دفع الإيجار وفقًا للمادة 269 من قانون التنفيذ والإفلاس. إذا تم إعداد وتبليغ هذه الأوامر بالدفع وفقًا للمادة 315 من قانون الالتزامات التركي، فإنها تشكل إنذارات مبررة.
في قرار لمحكمة النقض، تم التصريح صراحة بأن أوامر الدفع في إجراءات التنفيذ تشكل إنذارات مبررة من خلال الحكم بأنه “يتبين أن المدعي قد أجرى إجراءات تنفيذ منفصلة ضد المستأجر المدعى عليه، وتم تبليغ أمر الدفع إلى المدين، ولم يعترض المدين على الدين ولم يدفع الدين إلى ملف التنفيذ خلال 30 يومًا. يمنح أمر الدفع العينة 13 المبلغ في إجراءات التنفيذ فترة الـ 30 يومًا المحددة في القانون، ويحل هذا الأمر بالدفع محل الإخطار في المادة 315 من قانون الالتزامات التركي.”
كم تستغرق دعوى الإخلاء بسبب إنذارين مبررين؟
قد تختلف مدة دعوى الإخلاء بسبب إنذارين مبررين اعتمادًا على الظروف الخاصة بكل حالة. بشكل عام، تميل مثل هذه القضايا إلى الانتهاء بشكل أسرع من قضايا الإخلاء الأخرى لأن وجود إنذارين مبررين موثق، مما يجعل عملية الإثبات أسهل.
في المتوسط، يمكن الانتهاء من دعوى الإخلاء في غضون 3 إلى 12 شهرًا. ومع ذلك، يمكن أن تؤثر عوامل مثل دفاع الأطراف، وجمع الأدلة، وما إذا كان الفحص الخبير مطلوبًا أم لا على مدة الدعوى. أيضًا، يمكن أن يطيل عبء العمل في المحاكم مدة القضية.
بعد البت في القضية، إذا مارس الأطراف حقهم في الاستئناف، فقد تطول العملية أكثر. بما في ذلك فحص الاستئناف، قد تتجاوز العملية الإجمالية سنة واحدة.
هل الوساطة إلزامية قبل رفع دعوى الإخلاء بسبب إنذارين مبررين؟
وفقًا للائحة التي أدخلها القانون رقم 7445 بشأن التعديلات على قانون التنفيذ والإفلاس وبعض القوانين، أصبح من الإلزامي بدء عملية الوساطة قبل دعاوى الإخلاء بسبب إنذارين مبررين التي سيتم رفعها اعتبارًا من 01.09.2023 فصاعدًا.
عدم الامتثال لهذا الالتزام سيؤدي إلى رفض الدعوى لأسباب إجرائية.
ما هي المهلة الزمنية لرفع دعوى الإخلاء بسبب إنذارين مبررين؟
في تركيا، يجب رفع دعوى الإخلاء بسبب إنذارين مبررين خلال شهر واحد يبدأ من نهاية فترة الإيجار، أو في عقود الإيجار التي تزيد مدتها على سنة واحدة، من نهاية السنة الإيجارية التي تم فيها توجيه الإنذارات. هذه الفترة البالغة شهرًا واحدًا هي فترة سقوط. ومع ذلك، وفقًا للمادة 353 من قانون الالتزامات التركي، إذا أخطر المؤجر المستأجر كتابيًا بأنه سيرفع دعوى في موعد أقصاه الفترة المنصوص عليها لرفع الدعوى، تعتبر فترة رفع الدعوى ممتدة لسنة إيجارية واحدة.
هل يمنع دفع دين الإيجار بعد تبليغ الإنذار تشكيل إنذار مبرر؟
مدفوعات دين الإيجار التي تتم بعد تبليغ الإنذار لا تمنع تشكيل إنذارين مبررين. ومع ذلك، إذا تم دفع دين الإيجار قبل تبليغ إشعار الإنذار، فلن يعتبر الإنذار مبررًا، ولا يمكن رفع دعوى إخلاء. في قرار لمحكمة النقض، تم التصريح صراحة بأن “المدفوعات التي تتم بعد تبليغ الإنذار لا تمنع تشكيل إنذارين مبررين.”
هل يجب أن يتم الإنذاران المبرران خلال نفس السنة الإيجارية؟
نعم، يجب أن يتم الإنذاران المبرران خلال نفس السنة الإيجارية. الإنذارات التي تتم في سنوات إيجارية مختلفة ليست كافية لرفع دعوى إخلاء بسبب إنذارين مبررين.
من المهم أيضًا أن تتعلق الإنذارات بأشهر مختلفة. إنذاران لنفس الشهر ليسا كافيين لتطبيق هذا الحكم.
هل يمكن تشكيل إنذارين مبررين في حالة الدفع المسبق السنوي للإيجار؟
في حالة وجود اتفاق على الدفع المسبق السنوي للإيجار، من المستحيل تشكيل إنذارين مبررين. لأنه في الدفع المسبق السنوي، يتم دفع إيجار السنة بأكملها مقدمًا، ولن يكون هناك دين إيجار غير مدفوع خلال العام، وبالتالي لن تكون هناك حاجة لإصدار إنذارات.
هل يمكن تشكيل إنذارين مبررين في عقود الإيجار غير المحددة المدة؟
لا يتم تشكيل إنذارين مبررين في عقود الإيجار غير المحددة المدة. كما ذُكر في قرارات محكمة النقض، يمكن تطبيق دعاوى الإخلاء بسبب إنذارين مبررين فقط في عقود الإيجار محددة المدة.
هل من الممكن تقسيم مدفوعات الإيجار المستحقة وجعلها موضوع إنذارات منفصلة؟
ليس من الممكن تقسيم مدفوعات الإيجار المستحقة وجعلها موضوع إنذارات منفصلة. وفقًا لمحكمة النقض، لا يمكن تقسيم الإيجارات الشهرية المستحقة في تاريخ الإنذار الأول وجعلها موضوع إنذار منفصل لإنشاء إنذارين مبررين. يعتبر هذا الوضع إساءة استخدام للحقوق.
هل يعتبر أمر الدفع المرسل من خلال إجراءات التنفيذ إنذارًا مبررًا؟
نعم، يعتبر أمر الدفع المرسل من خلال إجراءات التنفيذ إنذارًا مبررًا. في قرارات محكمة النقض، تم قبول أوامر الدفع المرسلة من خلال إجراءات التنفيذ كإنذارات مبررة. بما أن أمر الدفع المنذر بالإخلاء يعتبر إنذارًا كتابيًا ومبررًا، فهو كافٍ لرفع دعوى على أساس إنذارين مبررين.
كم يجب أن تكون المدة التي تخلف فيها المستأجر عن دفع الدين لرفع دعوى إخلاء بسبب إنذارين مبررين؟
لرفع دعوى إخلاء بسبب إنذارين مبررين، يجب أن يكون المستأجر قد تخلف عن دفع الإيجار خلال فترة الإيجار لعقود الإيجار التي تقل مدتها عن سنة واحدة، أو خلال سنة إيجارية أو فترة تتجاوز سنة إيجارية واحدة لعقود الإيجار التي تبلغ مدتها سنة واحدة أو أكثر.
هل الإنذار المسبق ضروري لرفع دعوى إخلاء بسبب إنذارين مبررين؟
لا يلزم إنذار مسبق إضافي لرفع دعوى إخلاء بسبب إنذارين مبررين. وجود إنذارين مبررين كافٍ لرفع الدعوى. ومع ذلك، إذا كان هناك رغبة في تمديد فترة رفع الدعوى، يجب على المؤجر إخطار المستأجر كتابيًا بأنه سيرفع دعوى، وفقًا للمادة 353 من قانون الالتزامات التركي.
ماذا يحدث إذا قام المستأجر بالدفع في يوم تبليغ الإنذار؟
إذا لم يتم تحديد وقت التبليغ في الإنذار أو أمر الدفع المبلغ، وتم الدفع في نفس يوم التبليغ، فلن يتم تشكيل إنذار مبرر. في هذه الحالة، يفترض أن المستأجر قام بالدفع قبل تبليغ الإنذار، ولا يعتبر الإنذار مبررًا.
من يتحمل عبء الإثبات في دعوى الإخلاء بسبب إنذارين مبررين؟
في دعوى الإخلاء بسبب إنذارين مبررين، يقع عبء الإثبات على عاتق المؤجر. يلتزم المؤجر بإثبات وجود إنذارين مبررين وأنه تم تبليغهما بشكل صحيح. بالإضافة إلى ذلك، يجب على المؤجر إثبات أن دين الإيجار لم يتم دفعه.
ماذا يحدث إذا ادعى المستأجر أن التزام الإخلاء غير صالح؟
إذا ادعى المستأجر أن التزام الإخلاء غير صالح، فإنه ملزم بإثبات هذا الادعاء. في قرار لمحكمة النقض، تم التصريح صراحة بأن “المستأجر المدعى عليه الذي يدعي أن التزام الإخلاء تم توقيعه قبل عقد الإيجار ملزم بإثبات هذا الادعاء.”
في أي محكمة يتم رفع دعوى الإخلاء بسبب إنذارين مبررين؟
يتم رفع دعوى الإخلاء بسبب إنذارين مبررين في محكمة الصلح المدنية، اعتمادًا على نوع عقد الإيجار. المحكمة المختصة للنزاعات المتعلقة بإيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة هي محكمة الصلح المدنية.
هل يمكن تنفيذ الإخلاء قبل نهائية قرار المحكمة في دعوى الإخلاء بسبب إنذارين مبررين؟
لا يمكن تنفيذ الإخلاء قبل نهائية قرار المحكمة في دعوى الإخلاء بسبب إنذارين مبررين. لكي يصبح القرار نهائيًا، إما أن لا يستأنف الأطراف خلال فترة الاستئناف، أو إذا تم الاستئناف، يجب أن تصادق محكمة النقض على القرار.
هل يتم رفض الدعوى إذا دفع المستأجر دين الإيجار أثناء دعوى الإخلاء بسبب إنذارين مبررين؟
في دعوى الإخلاء بسبب إنذارين مبررين، دفع المستأجر لدين الإيجار أثناء الدعوى لا يتسبب في رفض الدعوى. وذلك لأن المدفوعات التي تتم بعد تشكل إنذارين مبررين لا تلغي الإنذارات المبررة التي تشكلت سابقًا.
ماذا يحدث إذا تغير المستأجر بعد رفع دعوى الإخلاء بسبب إنذارين مبررين؟
إذا تغير المستأجر بعد رفع دعوى الإخلاء بسبب إنذارين مبررين، تستمر الدعوى ضد المستأجر الجديد. ومع ذلك، لا يمكن تحميل المستأجر الجديد مسؤولية ديون المستأجر السابق. المستأجر الجديد مسؤول عن الديون الخاصة بفترته.
للمزيد من المساعدة أو الاستشارة في هذا الأمر، يمكنك الاتصال بنا.
الإخلاء بسبب إنذارين مبررين في تركيا
