رفع دعوى تحديد مبلغ الإيجار في تركيا

دعوى تحديد مبلغ الإيجار هي نوع من الدعاوى التي يجب رفعها وفقًا لقواعد إجرائية معينة. في هذا القسم، سنناقش الجوانب المتعلقة برفع الدعوى.

1 – المحكمة المختصة والمفوضة

في النظام القانوني التركي، يتم تحديد المحكمة المختصة والمفوضة لدعاوى تحديد مبلغ الإيجار على النحو التالي:

• المحكمة المختصة: تقع دعاوى تحديد مبلغ الإيجار ضمن اختصاص محاكم الصلح المدنية (بالتركية: Sulh Hukuk Mahkemesi)
• المحكمة المفوضة: يمكن رفع الدعوى في محكمة المكان الذي يقع فيه العقار المؤجر أو في محكمة المكان الذي يقيم فيه المدعى عليه.

نقطة للملاحظة: إذا تم تحديد محكمة مختلفة كمختصة من خلال اتفاقية اختصاص، يمكن أيضًا رفع الدعوى في هذه المحكمة. ومع ذلك، في الحالات التي يكون فيها المستأجر له وضع المستهلك، يتم تطبيق قواعد الاختصاص لصالح المستهلك.

2 – المهلة الزمنية لرفع الدعوى

تقدم المادة 345 من قانون الالتزامات التركي لوائح مهمة فيما يتعلق بوقت رفع دعوى تحديد مبلغ الإيجار.

القواعد الأساسية المتعلقة بالمهلة الزمنية لرفع الدعوى هي كما يلي:

• يمكن رفع دعوى تحديد مبلغ الإيجار في أي وقت.
• ومع ذلك، بالنسبة لمبلغ الإيجار الذي سيكون ساريًا من فترة الإيجار الجديدة، يجب رفع الدعوى قبل 30 يومًا على الأقل من بداية الفترة الجديدة.
• إذا قام المؤجر بتقديم إخطار كتابي للمستأجر خلال هذه الفترة البالغة 30 يومًا، يمكنه رفع دعوى حتى نهاية فترة الإيجار الجديدة التالية.

في قرار لمحكمة النقض، تم الحكم بأنه “(… ) في دعاوى تحديد مبلغ الإيجار، يعتمد التاريخ الذي سيتم تطبيق مبلغ الإيجار المحدد منه على تاريخ رفع الدعوى وتوقيت إخطار المؤجر للمستأجر (… )”، مؤكدًا على أهمية توقيت رفع الدعوى.

3 – إعداد عريضة الدعوى

يتم رفع دعوى تحديد مبلغ الإيجار بعريضة دعوى معدة بشكل صحيح.

العناصر الأساسية التي يجب تضمينها في عريضة الدعوى هي:

• اسم ولقب وعناوين المدعي والمدعى عليه
• موضوع الدعوى ومبلغ الإيجار المطلوب
• تاريخ ومحتوى عقد الإيجار موضوع الدعوى
• الأسباب المادية والقانونية التي تستند إليها الدعوى
• ما تتكون منه الأدلة
• خاتمة الطلب

نقطة للملاحظة: يجب ذكر مبلغ الإيجار المطلوب في عريضة الدعوى بوضوح. نظرًا لأنه لا يمكن التصحيح وزيادة المبلغ في دعاوى تحديد الإيجار، من المهم تحديد المبلغ المطلوب بعناية.

4 – الرسوم والمصاريف

عند رفع دعوى لتحديد مبلغ الإيجار في تركيا، يجب دفع رسوم ومصاريف معينة.

الرسوم والمصاريف الأساسية هي:

• رسوم التقديم
• الرسوم النسبية (تحسب على أساس الفرق بين مبلغ الإيجار المطلوب ومبلغ الإيجار الحالي)
• الرسوم المقدمة
• مصاريف البريد
• أتعاب الخبير (إذا تم إجراء فحص خبير أثناء المحاكمة)

نقطة للملاحظة: يتم حساب الرسوم والمصاريف على أساس المبالغ في تاريخ رفع الدعوى.

نظرًا لأن هذه المبالغ يمكن تحديثها سنويًا، من المهم معرفة المبالغ الحالية قبل رفع الدعوى.

بينما تخضع الإجراءات القضائية في دعاوى تحديد مبلغ الإيجار للمبادئ القضائية العامة للنظام القانوني التركي، إلا أنها تتميز ببعض الخصائص الفريدة.

1 – جمع الأدلة

في دعاوى تحديد مبلغ الإيجار، يكتسب جمع الأدلة لدعم ادعاءات الأطراف أهمية كبيرة.

العناصر الرئيسية التي يتم النظر فيها في عملية جمع الأدلة هي:

• عقد الإيجار والبروتوكولات الإضافية
• وثائق دفع الإيجار
• الوثائق التي تظهر خصائص وحالة العقار المؤجر
• عقود الإيجار المماثلة والمبالغ المقارنة
• الخصائص الاقتصادية والاجتماعية للمنطقة التي يقع فيها العقار

نقطة للملاحظة: على الرغم من تطبيق مبدأ حرية الإثبات في القانون التركي، إلا أن الأدلة المكتوبة تحمل وزنًا أكبر في دعاوى تحديد الإيجار. على وجه الخصوص، يعد توثيق مبالغ الإيجار المقارنة كتابيًا عاملاً مهمًا يمكن أن يؤثر على قرار المحكمة.

2 – الفحص الخبير

في دعاوى تحديد مبلغ الإيجار، عادة ما يكون الفحص الخبير إلزاميًا. يشمل الفحص الخبير المراحل التالية:

• تعيين خبراء متخصصين من قبل المحكمة
• الفحص الميداني للعقار المؤجر من قبل الخبراء
• البحث وتقييم مبالغ الإيجار المقارنة
• تحليل خصائص العقار والعوامل البيئية
• إعداد تقرير مفصل وتقديمه للمحكمة

في قرار لمحكمة النقض، تم الحكم بأنه “(… ) في دعاوى تحديد مبلغ الإيجار، لكي يؤخذ تقرير الخبير كأساس للحكم، يجب أن يكون التقرير قابلاً للتدقيق، ومسببًا، وذا طبيعة تلبي ادعاءات الأطراف (… )”، مؤكدًا على صفات تقرير الخبير.

3 – البحث عن مبالغ الإيجار المقارنة

يعد البحث عن مبالغ الإيجار المقارنة مرحلة حاسمة في دعاوى تحديد مبلغ الإيجار. بينما يتم إجراء هذا البحث عادة من قبل الخبراء، يمكن للأطراف أيضًا تقديم مقارناتهم الخاصة.

يتم النظر في الجوانب التالية عند البحث عن مبالغ الإيجار المقارنة:

• مبالغ إيجار العقارات الأخرى ذات الخصائص المماثلة للعقار المؤجر
• المستوى العام للإيجار في المنطقة التي يقع فيها العقار
• الغرض من استخدام العقار (سكني، مكان عمل، إلخ.)
• الخصائص المادية وحالة العقار
• الهيكل الاجتماعي والاقتصادي ومستوى التنمية في المنطقة

نقطة للملاحظة: تطبق المحاكم التركية “خصم المستأجر القديم” عند تحديد مبالغ الإيجار المقارنة. هذا الخصم عادة ما يكون بين 10-20% ويوفر ميزة بسبب إشغال المستأجر للعقار نفسه لفترة طويلة.

العوامل التي يتم النظر فيها عند تحديد مبلغ الإيجار في القانون التركي

في دعاوى تحديد مبلغ الإيجار، تأخذ المحاكم في الاعتبار عوامل متنوعة عند تحديد مبلغ إيجار عادل وحالي. تنبع هذه العوامل من الأحكام ذات الصلة في قانون الالتزامات التركي والاجتهاد القضائي المستقر لمحكمة النقض.

1 – معدل مؤشر أسعار المستهلك

أحد العوامل الأساسية في تحديد مبلغ الإيجار في تركيا هو معدل مؤشر أسعار المستهلك (CPI).

يتجلى تأثير معدل مؤشر أسعار المستهلك على مبلغ الإيجار كما يلي:

• خلال السنوات الخمس الأولى من عقد الإيجار، لا يمكن أن تتجاوز زيادة الإيجار معدل مؤشر أسعار المستهلك لسنة الإيجار السابقة.
• حتى بعد خمس سنوات، يستمر معدل مؤشر أسعار المستهلك في كونه نقطة مرجعية مهمة في تحديد مبلغ الإيجار.

نقطة للملاحظة: يتم الإعلان عن معدل مؤشر أسعار المستهلك من قبل معهد الإحصاء التركي (TUIK) كل شهر. في دعاوى تحديد الإيجار، يتم أخذ أحدث متوسط لمؤشر أسعار المستهلك لمدة اثني عشر شهرًا في تاريخ رفع الدعوى في الاعتبار.

2 – حالة العقار المؤجر

تلعب الخصائص المادية والبيئية للعقار المؤجر دورًا مهمًا في تحديد مبلغ الإيجار.

يتم أخذ العوامل التالية في الاعتبار عند تقييم حالة العقار المؤجر:

• عمر العقار وحالته العامة
• الغرض من الاستخدام (سكني، مكان عمل، إلخ.)
• الموقع والميزات البيئية
• التجديدات والتحسينات التي تم إجراؤها
• حجم العقار والمساحة القابلة للاستخدام

3 – مبدأ الإنصاف

في النظام القانوني التركي، يلعب مبدأ الإنصاف دورًا مهمًا في تحديد مبلغ الإيجار. يضمن هذا المبدأ النظر في مصالح الأطراف بطريقة متوازنة.

يتم أخذ العوامل التالية في الاعتبار عند تطبيق مبدأ الإنصاف:

• الوضع الاقتصادي للمستأجر
• احتياجات المؤجر
• مدة استخدام العقار
• طبيعة العلاقة بين الأطراف
• ظروف السوق والمؤشرات الاقتصادية

في قرار لمحكمة النقض، تم الحكم بأنه “(… ) عند تحديد مبلغ الإيجار، يجب إجراء تقييم في إطار مبدأ الإنصاف، مع الأخذ في الاعتبار الأوضاع الاقتصادية والاجتماعية للأطراف وخصائص العقار المؤجر (… )”، مؤكدًا على أهمية مبدأ الإنصاف.

قرار المحكمة الصادر نتيجة دعوى تحديد مبلغ الإيجار له نتيجة قانونية مهمة تؤثر مباشرة على علاقة الإيجار بين الأطراف. في هذا القسم، سنركز على تنفيذ وعواقب قرار المحكمة.

1 – وقت تطبيق القرار

تنظم المادة 345 من قانون الالتزامات التركي وقت تطبيق القرار الصادر نتيجة دعوى تحديد الإيجار.

القواعد الأساسية المتعلقة بوقت تطبيق القرار هي كما يلي:

• إذا تم رفع الدعوى قبل 30 يومًا على الأقل من بداية فترة الإيجار الجديدة، يتم تطبيق القرار من بداية فترة الإيجار الجديدة.
• إذا قدم المؤجر إشعارًا كتابيًا بأنه سيكون هناك زيادة في الإيجار قبل 30 يومًا من الفترة الجديدة وتم رفع الدعوى بحلول نهاية الفترة الجديدة، يتم تطبيق القرار مرة أخرى من بداية الفترة الجديدة.
• إذا لم يتم استيفاء هذه الشروط، يتم تطبيق القرار من بداية فترة الإيجار التالية.

نقطة للملاحظة: وقت تطبيق القرار أمر بالغ الأهمية من حيث منع خسارة محتملة في دخل الإيجار للمؤجر. لذلك، يجب الانتباه إلى المهل الزمنية قبل رفع الدعوى.

2 – مسألة التطبيق بأثر رجعي

في النظام القانوني التركي، مسألة التطبيق بأثر رجعي لقرارات دعاوى تحديد الإيجار مثيرة للجدل.

تبرز النقاط التالية فيما يتعلق بالتطبيق بأثر رجعي:

• كقاعدة عامة، يتم تطبيق قرارات تحديد الإيجار مستقبلاً.
• ومع ذلك، إذا أرسل المؤجر إشعارًا مناسبًا قبل رفع الدعوى، قد يكون من الممكن تطبيق قرار المحكمة من تاريخ الإشعار.
• قد يتغير اجتهاد محكمة النقض بشأن هذه المسألة بمرور الوقت.

في قرار لمحكمة النقض، تم الحكم بأنه “(… ) في دعاوى تحديد الإيجار، التطبيق بأثر رجعي لمبلغ الإيجار المحدد ممكن فقط إذا أرسل المؤجر إشعارًا مناسبًا وتم إثبات أن هذا الإشعار قد تم تسليمه (… )”، محددًا شروط التطبيق بأثر رجعي.

3 – استئناف القرار

يمكن للأطراف استئناف القرار الصادر نتيجة دعوى تحديد مبلغ الإيجار.

النقاط التالية مهمة في عملية الاستئناف:

• يمكن تقديم استئناف ضد قرار محكمة الدرجة الأولى.
• في ظل ظروف معينة، يمكن أخذ قرار محكمة الاستئناف إلى محكمة النقض.
• تتم مراجعة الاستئناف من قبل محكمة النقض.

نقطة للملاحظة: تم تنفيذ نظام قضائي ثلاثي المستويات في تركيا منذ عام 2016. لذلك، في دعاوى تحديد الإيجار، من الضروري أولاً التقدم بطلب استئناف، ثم، إذا تم استيفاء الشروط اللازمة، الذهاب إلى محكمة النقض.

النقاط التي يجب مراعاتها في عملية الاستئناف هي كما يلي:

• مدة الاستئناف هي أسبوعان من تاريخ إخطار القرار.
• يجب ذكر أسباب الاستئناف بوضوح في عريضة الاستئناف.
• تتم مراجعة الاستئناف عادة على الملف، ولكن يمكن لمحكمة النقض عقد جلسة استماع إذا رأت ذلك ضروريًا.

في النظام القانوني التركي، تؤثر القرارات الصادرة نتيجة دعاوى تحديد مبلغ الإيجار بشكل مباشر على علاقة الإيجار بين الأطراف. وقت تطبيق القرار، ومسألة التطبيق بأثر رجعي، وعملية الاستئناف هي نقاط مهمة بشكل خاص يجب مراعاتها في هذه الدعاوى. من الأهمية بمكان أن يكون الأطراف على دراية بعواقب القرار والوسائل القانونية من أجل ممارسة حقوقهم بشكل فعال.

علاقة دعوى تحديد الإيجار بالدعاوى الأخرى في القانون التركي

ترتبط دعوى تحديد مبلغ الإيجار ارتباطًا وثيقًا بأنواع أخرى من الدعاوى المتعلقة بعلاقات الإيجار في النظام القانوني التركي. في هذا القسم، سنفحص العلاقة والاختلافات بين دعوى تحديد الإيجار والدعاوى الأخرى.

1 – الاختلافات عن دعوى تكييف الإيجار

بينما تخدم دعوى تحديد مبلغ الإيجار ودعوى تكييف الإيجار أغراضًا متشابهة، إلا أنهما تختلفان من حيث الأساس القانوني والتطبيق.

الاختلافات الرئيسية بين دعوى تحديد الإيجار ودعوى تكييف الإيجار هي كما يلي:

• الأساس القانوني: بينما تستند دعوى تحديد الإيجار إلى المادتين 344 و345 من قانون الالتزامات التركي (TCO)، تستند دعوى تكييف الإيجار إلى حكم “الصعوبة المفرطة في الأداء” في المادة 138 من قانون الالتزامات التركي.
• شروط التطبيق: تتطلب دعوى تحديد الإيجار شرط فترة 5 سنوات أو عدم وجود نص في العقد، بينما تتطلب دعوى التكييف وجود ظروف استثنائية غير متوقعة.
• النتائج: عادة ما يكون لدعوى التحديد تأثير مستقبلي، بينما يمكن لدعوى التكييف تعديل العقد القائم.
• سلطة المحكمة التقديرية: في دعوى التكييف، تكون سلطة المحكمة التقديرية أوسع وغير خاضعة لقيود مؤشر أسعار المستهلك.

نقطة للملاحظة: لا تعتبر المحاكم التركية عمومًا حالات مثل الأزمة الاقتصادية أو التضخم المرتفع أسبابًا كافية لدعوى تكييف الإيجار. لذلك، يحتاج الطرف الراغب في رفع دعوى تكييف إلى إثبات وجود وضع غير متوقع وغير عادي حقًا.

2 – العلاقة مع دعوى الإخلاء

يمكن أن تكون دعوى تحديد مبلغ الإيجار مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بدعوى الإخلاء في بعض الحالات.

يمكن أن تتجلى العلاقة بين دعوى تحديد الإيجار ودعوى الإخلاء على النحو التالي:

• عدم دفع الإيجار: يمكن أن يشكل عدم دفع مبلغ الإيجار المحدد حديثًا أساسًا للإخلاء.
• دمج الدعاوى: في بعض الأحيان يمكن للمؤجر تأكيد طلبات تحديد الإيجار والإخلاء في نفس الدعوى.
• رفض زيادة الإيجار: يمكن أن يكون رفض المستأجر قبول مبلغ الإيجار الجديد الذي حددته المحكمة سببًا للإخلاء بموجب المادة 352 من قانون الالتزامات التركي.

في قرار لمحكمة النقض، تم الحكم بأنه “(… ) رفض المستأجر قبول مبلغ الإيجار المحدد نتيجة دعوى تحديد الإيجار يعطي المؤجر الحق في رفع دعوى إخلاء. ومع ذلك، لممارسة هذا الحق، يجب إخطار المستأجر بشكل صحيح بمبلغ الإيجار المحدد حديثًا، ويجب أن يرفض المستأجر دفع هذا المبلغ (… )”، مؤكدًا على العلاقة بين دعوى تحديد الإيجار ودعوى الإخلاء.