دعوى تحديد الإيجار في تركيا – المحامي أوزان سويلو

دعوى تحديد الإيجار والشروط في تركيا

دعوى تحديد الإيجار هي نوع من الدعاوى القضائية التي تهدف إلى زيادة أو خفض سعر الإيجار. كما ذكرنا أعلاه، وفقًا لمبدأ حرية الإرادة، يمكن للأطراف الاتفاق على سعر الإيجار فيما بينهم. كقاعدة عامة، يكون هذا صحيحًا عند إبرام العقد لأول مرة. لأن تجديد اتفاقية الإيجار، بمعنى آخر، السعر الجديد للإيجار الذي سيكون صالحًا في حالة تمديد الاتفاقية، لا يعتمد بشكل كامل على إرادة الأطراف. أراد المشرع حماية المستأجر ومنع تدهور توازن السوق عن طريق وضع بعض اللوائح الخاصة وتغطية هذا الأمر تحت التشريع. وهكذا، مع دعوى تحديد سعر الإيجار، كما هو معروف في الممارسة، وجدت العلاقات الإيجارية الممتدة مجالًا للتنظيم.

شروط فتح دعوى تحديد الإيجار

في الممارسة، لا يمكن رفع دعوى لتحديد سعر الإيجار في جميع الظروف. هناك معايير لفتح هذه الدعوى.

يجب أن يكون المستأجر مسكنًا أو مكان عمل مسقوفًا. إذا كان موضوع الإيجار ممتلكات منقولة، فلن يكون هذا الأمر موضوع الدعوى القضائية. تخضع قضية تحديد الإيجار لقيود معينة من حيث الموضوع. يجب أن يُلاحظ أنه بغض النظر عن الممتلكات المنقولة أو غير المنقولة، يمكنك إدراج أي شيء في اتفاقية الإيجار، ولكن لن يتم قبول رفع دعوى لتحديد الإيجار في جميع الظروف.

يجب أن تكون هناك اتفاقية إيجار تُدفع نقدًا. يجب أن تكون هناك اتفاقية إيجار صالحة في القضية الملموسة. إذا لم تكن هناك اتفاقية إيجار، فلا يمكن رفع دعوى لتحديد الإيجار. كقاعدة عامة، ليس من الضروري أن يكون عقدك مكتوبًا، ولكن سيكون من الأكثر فائدة عمل عقد إيجار مكتوب من حيث سهولة الإثبات. ومع ذلك، يجب أن تكون الأداء الذي اتفقت عليه مع اتفاقية الإيجار نقدًا. إذا اتفقت على عمل آخر، فلن يُسمح قانونيًا بفتح هذه الدعوى.

يجب ألا تكون الأطراف قد أبرمت اتفاقًا بشأن زيادة سعر الإيجار في اتفاقية الإيجار المتجددة، أو يجب أن تكون هناك اتفاقية إيجار لمدة تزيد عن 5 سنوات أو متجددة بعد 5 سنوات. كقاعدة عامة، يمكن للأطراف تحديد سعر الإيجار الذي سيكون صالحًا في السنة الإيجارية الجديدة فيما بينهم. يكون الزيادة الجديدة في الإيجار التي يحددها الأطراف صالحة بشرط ألا تتجاوز معدل الزيادة في مؤشر أسعار المنتجين في السنة الإيجارية السابقة. إذا تم الامتثال لهذا القيد، فلا توجد مشكلة ولا حاجة لرفع دعوى لتحديد سعر الإيجار. ومع ذلك، في الحالات التي تكون فيها اتفاقية الإيجار لأكثر من 5 سنوات أو متجددة بعد 5 سنوات، كقاعدة، يتم تحديد السعر الجديد من قبل القاضي، لذلك يجب رفع دعوى لتحديد الإيجار.

يجب أن يكون للمدعي مصلحة قانونية في رفع هذه الدعوى. سيحكم القاضي فيما إذا كان للمدعي مصلحة قانونية في رفع هذه الدعوى. لا يتم البحث عن هذا الشرط في الحالات التي تكون فيها اتفاقية الإيجار لأكثر من 5 سنوات.

كيف يتم تحديد مبلغ الإيجار في دعوى تحديد الإيجار؟

يتم تحديد سعر الإيجار لفترات طويلة حسب طبيعة الحالة. هناك احتمالات مختلفة في هذا الصدد.
إذا كان هناك اتفاق بين الأطراف؛
نص المشرع على أن تكون الاتفاقات بين الأطراف بشأن سعر الإيجار المطبق في الفترات الإيجارية المتجددة صالحة بشرط ألا تتجاوز معدل الزيادة في مؤشر أسعار المنتجين في السنة الإيجارية السابقة. الأطراف ليست غير محدودة تمامًا في تحديد معدل زيادة الإيجار من حيث السنوات التي يتم فيها تمديد اتفاقية الإيجار. هذا الحد هو معدل الزيادة في مؤشر أسعار المنتجين. إذا تجاوز المعدل المحدد مؤشر أسعار المنتجين، فسيتم تخفيضه إلى هذا المعدل. يتم الإعلان عن مؤشر أسعار المنتجين من قبل معهد الإحصاء التركي.

إذا لم يكن هناك اتفاق بين الأطراف؛
إذا لم يتفق الأطراف على السعر الجديد للإيجار في حالة تمديد السنة الإيجارية، يتم تحديد سعر الإيجار من قبل القاضي على أساس عادل، مع مراعاة حالة المؤجر، بشرط ألا تتجاوز معدل الزيادة في مؤشر أسعار المنتجين في السنة الإيجارية السابقة. سيكون الحد الأقصى للسعر الجديد الذي يحدده القاضي مرة أخرى هو مؤشر أسعار المنتجين. إذا كانت العدالة تتطلب ذلك، يمكنه أيضًا أن يأمر بزيادة أقل من مؤشر أسعار المنتجين السائد. في هذا السياق، في حالة انخفاض مؤشر أسعار المنتجين، يمكن للقاضي تخفيض سعر الإيجار.

إذا كانت اتفاقية الإيجار لأكثر من خمس سنوات أو متجددة بعد خمس سنوات؛
بغض النظر عما إذا كان هناك اتفاق بشأن اتفاقية الإيجار المتجددة، يحدد القاضي السعر الذي سيكون صالحًا في السنة الإيجارية الجديدة، لعقود الإيجار التي تدوم أكثر من خمس سنوات أو متجددة بعد خمس سنوات، وفي نهاية كل علاقة إيجارية لمدة خمس سنوات بعد ذلك. يتم تحديد السعر الجديد للإيجار بطريقة عادلة، مع مراعاة حالة المؤجر ومعدل الزيادة في مؤشر أسعار المنتجين.

إذا كان الإيجار بالعملة الأجنبية؛
إذا تم تحديد سعر الإيجار بالعملة الأجنبية، كقاعدة عامة، لا يمكن إجراء أي تغيير على هذا السعر ما لم تمر خمس سنوات. لا يمكن للأطراف أن تقرر خلاف ذلك فيما بينها. ينطبق هذا الحكم أيضًا على أسعار الإيجار المفهرسة بالعملة الأجنبية أو المفهرسة بالمعادن الثمينة. ومع ذلك، في حالة الصعوبة الشديدة في الأداء بمرور الوقت في الحالة الملموسة، يمكن للطرف الذي يطالب بذلك أن يطلب من القاضي تعديل العقد ليتماشى مع الشروط الجديدة.

متى تُفتح دعوى تحديد الإيجار؟

كقاعدة عامة، يمكن دائمًا رفع دعاوى بشأن تحديد سعر الإيجار. على الرغم من عدم وجود فترة محددة للتعدي أو قانون التقادم لهذا النوع من القضايا، فإن عنصر الوقت يؤثر على التاريخ الذي سيكون فيه القرار ساريًا. إذا تم رفع دعوى تحديد الإيجار قبل 30 يومًا على الأقل من بداية الفترة الإيجارية الجديدة أو إذا تم إخطار الطرف الآخر بكتابة طلب زيادة الإيجار (تحذير) خلال هذه الفترة، سيكون لنتيجة الدعوى لتحديد سعر الإيجار أثر رجعي. وهكذا، سيتم تطبيق سعر الإيجار الجديد الذي يحدده المحكمة من بداية هذه الفترة الإيجارية الجديدة. بمعنى آخر، سيكون السعر المحدد للإيجار ساريًا دون انتظار. وإلا، سيتم تطبيق سعر الإيجار المحدد نتيجة الدعوى في السنة الإيجارية التالية. بمعنى آخر، سيكون أثر الدعوى أو الإخطار الذي لم يتم تقديمه في الفترة المذكورة أعلاه هو الانتظار للسنة الإيجارية التالية من حيث الوقت.

الإشعار في حالة تحديد قيمة الإيجار

كقاعدة عامة، لا يُعد التحذير أحد شروط الدعوى لتحديد سعر الإيجار. ومع ذلك، إذا قام المؤجر بإعطاء إشعار خطي قبل 30 يومًا على الأقل من نهاية فترة الإيجار، سيكون السعر الجديد للإيجار الذي يحدده المحكمة ساريًا من بداية الفترة الإيجارية المتجددة. أي أن أثر الإشعار يكون للتاريخ الذي سيكون فيه السعر الجديد للإيجار ساريًا.

من يمكنه فتح دعوى تحديد الإيجار؟
يمكن رفع الدعوى لتحديد سعر الإيجار من قبل المؤجر أو المستأجر. في حالة تغير المالك أو نقل المؤجر، يمكن للمالك الجديد والمستأجر فتح هذه الدعوى.

أين تُفتح دعوى تحديد الإيجار؟
المحكمة المختصة في دعوى تحديد سعر الإيجار هي محكمة الصلح المدني في المكان الذي يقع فيه العقار.

الفروق بين دعوى تحديد قيمة الإيجار ودعوى تعديل قيمة الإيجار

بعض الأحداث غير المتوقعة التي لم يتوقعها الأطراف وقت عقد الإيجار والتي قد تحدث لاحقًا قد تبرز. في هذه الحالة، قد لا يكون من العدل أن يستمر الطرف في تنفيذ هذا العقد. في مثل هذه الحالات التي توجد فيها صعوبة شديدة في الأداء، يمكن للطرف الذي يواجه مثل هذه الصعوبات أن يطلب من المحكمة تعديل اتفاقية الإيجار لتتوافق مع الشروط الجديدة.

العامل الأهم الذي يميز هذه الدعوى عن دعوى تحديد سعر الإيجار هو أن القاضي لن يكون ملزمًا بعوامل مثل مؤشر أسعار المستهلكين عند تحديد السعر الجديد للإيجار. في الممارسة، يُلاحظ أنه في الحالات التي تزيد فيها أو تنخفض فيها قيمة العقار بشكل مفرط، يلجأ الأطراف إلى المحكمة لتعديل سعر الإيجار. محكمة الصلح المدني في المكان الذي يقع فيه العقار أو في مكان إقامة المدعى عليه هي المختصة والمخولة لهذه الدعوى. كقاعدة عامة، يمكن رفع هذه الدعوى دون أي حد زمني ولا يتطلب تحذيرًا. هناك مسألة أخرى تميزها عن دعوى تحديد سعر الإيجار وهي أن دعوى تعديل سعر الإيجار صالحة لجميع الممتلكات المنقولة وغير المنقولة.

في هذا السياق، شروط رفع دعوى تعديل سعر الإيجار؛
يجب أن تكون هناك حالة طارئة لم تكن موجودة وقت عقد الإيجار، ولم تكن متوقعة ولا يمكن توقعها.
يجب أن لا تكون هذه الحالة الطارئة ناتجة عن المدين.
بسبب الحالة الطارئة، يجب أن تكون الظروف قد تغيرت ضد المدين بطريقة تجعل التوقعات من الأطراف غير متوافقة مع قاعدة حسن النية.
يجب أن يكون المدين إما لم يؤدي دينه أبدًا أو قد أداه مع حجز حقوقه.

لمزيد من المساعدة أو الاستشارة حول هذا الموضوع، يمكنك الاتصال بنا