دعوى زيادة الإيجار في تركيا ٢٠٢٥ – المحامي عزان سويلو
للأجانب المقيمين في تركيا، فهم النظام القانوني المحلي فيما يتعلق بالعقارات المؤجرة أمر ضروري. أحد الجوانب المهمة بشكل خاص هو دعوى زيادة الإيجار (kira artış davası)، والتي تسمح للمؤجرين أو المستأجرين بطلب تعديل محدد من المحكمة لمبلغ الإيجار. سيساعد هذا الدليل الشامل المقيمين الأجانب على فهم كيفية عمل هذه الدعاوى في تركيا وما هي حقوقهم بموجب القانون التركي.
فهم دعاوى زيادة الإيجار
دعوى زيادة الإيجار هي عملية قانونية يطلب فيها المؤجر أو المستأجر من المحكمة تحديد سعر إيجار عادل بناءً على ظروف السوق الحالية. بينما في الممارسة العملية، هذه الدعاوى يتم رفعها غالبًا من قبل المؤجرين الذين يسعون إلى إيجار أعلى، يمكن للمستأجرين أيضًا رفع دعوى لطلب تخفيض الإيجار إذا كانت الظروف تبرر ذلك.
تخضع هذه الدعاوى لقانون الالتزامات التركي (Türk Borçlar Kanunu) وهي مصممة لضمان أن تظل مبالغ الإيجار عادلة ومنصفة لكلا الطرفين مع تغير ظروف السوق.
قرار المحكمة يكون ملزمًا بمجرد الانتهاء منه، ويجب على كلا الطرفين الامتثال لمبلغ الإيجار الجديد الذي يحدده القاضي.
متى يمكن رفع دعاوى زيادة الإيجار؟
لا يوجد حد زمني قانوني لرفع دعوى زيادة الإيجار في تركيا. ومع ذلك، فإن اعتبارات التوقيت حاسمة بالنسبة لموعد سريان مبلغ الإيجار الجديد.
لكي ينطبق الإيجار الذي تحدده المحكمة على فترة الإيجار الحالية، يجب رفع الدعوى قبل 30 يومًا على الأقل من تاريخ تجديد عقد الإيجار، أو يجب على المؤجر إرسال إشعار كتابي حول نيته في زيادة الإيجار خلال هذه الفترة الزمنية.
العامل الأكثر أهمية في هذه الدعاوى هو قاعدة الخمس سنوات. إذا استمرت علاقة الإيجار لمدة تقل عن خمس سنوات، فلا يمكن أن تتجاوز أي زيادة متوسط التغيير السنوي في مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) للاثني عشر شهرًا السابقة.
قاعدة الخمس سنوات لزيادات الإيجار
عتبة الخمس سنوات مهمة بشكل خاص للأجانب لفهمها:
- بالنسبة لاتفاقيات الإيجار التي يقل عمرها عن 5 سنوات: لا يمكن للمحكمة تحديد إيجار أعلى من معدل TÜFE
- بالنسبة لاتفاقيات الإيجار التي يبلغ عمرها 5 سنوات أو أكثر: يمكن للمحكمة تحديد الإيجار بناءً على أسعار السوق والعقارات المماثلة ومبادئ الإنصاف
- بعد كل فترة 5 سنوات: يمكن تكرار العملية
المتطلبات القانونية لرفع دعوى زيادة الإيجار
لرفع دعوى صحيحة لزيادة الإيجار في تركيا، يجب استيفاء شروط معينة:
- يجب أن يكون هناك اتفاقية إيجار صالحة بين الطرفين (مكتوبة أو شفهية)
- يجب أن يكون للمدعي مصلحة قانونية في رفع الدعوى
- بالنسبة للنزاعات حول العقود التي يبلغ عمرها 5 سنوات، تصبح أسعار السوق ذات صلة
- لكي ينطبق السعر الجديد على الفترة الحالية، يجب تقديم إشعار كتابي قبل 30 يومًا من التجديد
إذا أراد المؤجر تطبيق مبلغ الإيجار الجديد على فترة الإيجار الحالية، فيجب عليه إما رفع دعوى أو إرسال إشعار كتابي قبل 30 يومًا على الأقل من تاريخ التجديد. وإلا، فإن المبلغ الجديد سينطبق فقط على فترة الإيجار التالية.
كيف تحدد المحاكم مبالغ الإيجار العادلة
عند تحديد مبلغ إيجار مناسب، تنظر المحاكم التركية في عدة عوامل رئيسية:
مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE)
يعمل متوسط التغيير على مدار 12 شهرًا في مؤشر أسعار المستهلك كمرجع أساسي لزيادات الإيجار. بالنسبة لعقود الإيجار التي يقل عمرها عن خمس سنوات، يعمل هذا المعدل كـ حد أقصى صارم للزيادات. بالنسبة لعقود الإيجار الأقدم، فهو أحد العوامل العديدة التي يتم النظر فيها.
حالة العقار
تقيّم المحكمة الحالة المادية للعقار وموقعه والغرض من استخدامه وميزاته واحتياجات الصيانة. العقارات في حالة جيدة مع وسائل الراحة الحديثة عادة ما تستحق إيجارات أعلى.
كما يتم النظر في العوامل البيئية مثل تطورات الحي والتغييرات في المنطقة المحيطة من قبل القاضي.
أسعار السوق المقارنة
تدرس المحكمة أسعار إيجار العقارات المماثلة في نفس المنطقة لتحديد القيمة السوقية العادلة. تساعد هذه المقارنة في ضمان توافق الإيجار المحدد مع ظروف السوق الحالية.
مبادئ الإنصاف
يتطلب القانون التركي من القضاة النظر في مبادئ “hakkaniyete uygun” (الإنصاف) عند تحديد الإيجار. وهذا غالبًا ما يؤدي إلى ما يسمى بـ “خصم المستأجر القديم” بنسبة 15-20٪ أقل مما قد يتم فرضه على عقار شاغر.
يعترف هذا الخصم بفائدة وجود مستأجر موثوق ومستمر للمؤجرين بدلاً من العثور على مستأجر جديد.
الجوانب الإجرائية لدعاوى زيادة الإيجار
اعتبارًا من 1 سبتمبر 2023، تنطبق الوساطة الإلزامية على جميع دعاوى تحديد الإيجار. وهذا يعني أنه يجب على الأطراف محاولة حل النزاع من خلال وسيط قبل رفع دعوى قضائية.
- يجب رفع الدعوى في محكمة الصلح المدنية (Sulh Hukuk Mahkemesi)
- يتم احتساب رسوم المحكمة على أساس الفرق بين الإيجار الحالي والإيجار المطلوب
- عادة ما يقوم شهود الخبرة بفحص العقار وإعداد تقارير عن القيمة السوقية العادلة
- تستغرق الدعاوى عادة من سنة إلى سنة ونصف للحل، اعتمادًا على عبء عمل المحكمة
بمجرد الانتهاء من قرار المحكمة، لا يمكن تنفيذه بأثر رجعي. ينطبق مبلغ الإيجار الجديد فقط من التاريخ المحدد فصاعدًا.
الأسئلة الشائعة حول دعاوى زيادة الإيجار
من أي شهر يبدأ سريان الإيجار الجديد؟
إذا تم تقديم إشعار مناسب قبل 30 يومًا من تاريخ التجديد أو إذا كان عقد الإيجار يحتوي على بند زيادة، فإن الإيجار الجديد يسري من بداية فترة الإيجار الجديدة. وإلا، فإنه يسري من فترة الإيجار التالية.
هل يمكن رفع دعوى زيادة الإيجار للفترات السابقة؟
لا، دعاوى تحديد الإيجار تؤثر فقط على مدفوعات الإيجار المستقبلية. لا يمكن تطبيقها بأثر رجعي على فترات الإيجار السابقة.
هل يمكن رفع دعاوى الإخلاء وزيادة الإيجار في وقت واحد؟
نعم، لا يوجد حاجز قانوني يمنع رفع كلا النوعين من الدعاوى في وقت واحد إذا تم استيفاء شروط كل منهما. ومع ذلك، يجب رفعها كإجراءات قانونية منفصلة.
هل يمكن أن تخضع اتفاقيات الإيجار بالعملة الأجنبية للزيادات؟
بالنسبة للاتفاقيات المبرمة بالعملة الأجنبية، لا يمكن إجراء أي زيادة لمدة 5 سنوات بموجب قانون حماية قيمة العملة التركية. بعد 5 سنوات، يمكن النظر في التغييرات في قيمة العملة الأجنبية.
اعتبارات مهمة للأجانب
يجب على الأجانب الذين يستأجرون عقارات في تركيا أن يكونوا على دراية بعدة جوانب مهمة لعملية زيادة الإيجار:
- يجب أن تكون اتفاقيات الإيجار مكتوبة بشكل مثالي، على الرغم من أن الاتفاقيات الشفهية صالحة قانونًا
- احتفظ بسجلات لجميع مدفوعات الإيجار والاتصالات مع المؤجر الخاص بك
- قد تكون الترجمة الرسمية مطلوبة للإجراءات القضائية إذا كنت لا تتحدث التركية
- فكر في توظيف محامٍ على دراية بقضايا إيجار الأجانب في تركيا
- يجب محاولة الوساطة الإلزامية قبل رفع دعوى قضائية
عن مكتب سويلو للمحاماة
يقدم مكتب سويلو للمحاماة خدمات قانونية شاملة للأجانب الذين يتنقلون في قوانين الإيجار التركية. يقع مقر فريقنا متعدد اللغات في إسطنبول، ونحن متخصصون في تمثيل العملاء الدوليين في نزاعات الإيجار ومسائل العقارات. نقدم استشارات بشأن اتفاقيات الإيجار وخدمات الوساطة والتمثيل القانوني للأجانب الذين يتعاملون مع قضايا الإيجار في تركيا.
للمزيد من المساعدة أو الاستشارة في هذا الأمر، يمكنك الاتصال بنا.
زيادة الإيجار الدعوى القضائية في تركيا
