كيفية إخلاء المستأجر في تركيا؟ | ٢٠٢٥ – المحامي عثمان سويلو

فهم قانون إخلاء المستأجرين في تركيا أمر بالغ الأهمية لكل من مالكي العقارات والمستأجرين. تخضع العملية لـ قانون الالتزامات التركي وتتطلب الالتزام الصارم بالإجراءات القانونية. يستكشف هذا الدليل الشامل الأسس القانونية للإخلاء، ومتطلبات الإخطار المناسبة، وحقوق كلا الطرفين المشاركين في نزاعات الإيجار.

في تركيا، تخضع علاقة المستأجر والمالك لـ قانون الالتزامات التركي (القانون رقم 6098)، الذي يؤسس إطارًا يوازن بين حقوق مالكي العقارات وحماية المستأجرين. إن فهم الأسس القانونية للإخلاء والإجراءات المناسبة أمر ضروري لكل من المالكين الساعين لاستعادة ممتلكاتهم والمستأجرين الراغبين في حماية حقوقهم. يستكشف هذا الدليل الشامل عملية الإخلاء في تركيا، ويوضح المسارات القانونية المتاحة والمتطلبات التي يجب استيفاؤها للإخلاء القانوني.

 

الأسس القانونية لإخلاء المستأجر في تركيا

يوفر القانون التركي عدة ظروف محددة يمكن بموجبها للمالك إخلاء المستأجر قانونيًا. هذه الأسس محددة ومنظمة بدقة لمنع عمليات الإخلاء التعسفية.

سبب الإخلاء	المتطلبات القانونية
عدم دفع الإيجار	إشعار كتابي مع فترة سماح 30 يومًا إثبات عدم الدفع رفع دعوى بعد انتهاء فترة السماح
حاجة المالك	يجب أن تكون الحاجة حقيقية وضرورية إشعار كتابي قبل 3 أشهر من نهاية المدة رفع دعوى خلال شهر واحد بعد التاريخ المحدد
التعهد الكتابي	وثيقة مكتوبة موقعة من المستأجر تحديد تاريخ إخلاء واضح التنفيذ خلال شهر واحد من التاريخ المتفق عليه
إشعاران صحيحان	إشعاران مكتوبان للدفع المتأخر يجب أن تكون الإشعارات في نفس سنة الإيجار رفع دعوى خلال شهر واحد بعد نهاية سنة الإيجار
استئجار لمدة 10 سنوات	إيجار لمدة 10 سنوات على الأقل إشعار قبل 3 أشهر من نهاية المدة لا يشترط سبب محدد

عدم الدفع أو التأخر في دفع الإيجار

أحد أكثر أسباب الإخلاء شيوعًا هو عندما يفشل المستأجر في دفع الإيجار أو يدفع بشكل متأخر باستمرار. وفقًا للمادة 315 من قانون الالتزامات التركي، إذا لم يدفع المستأجر الإيجار في التاريخ المتفق عليه، يجب على المالك:

• تقديم إشعار كتابي للمستأجر مع فترة سماح
• السماح بمدة 30 يومًا على الأقل للدفع في عقود الإيجار السكنية
• الإشارة بوضوح إلى أن العقد سيتم إنهاؤه إذا لم يتم الدفع

إذا فشل المستأجر في الدفع خلال الفترة المحددة بعد استلام الإشعار، يمكن للمالك البدء في إجراءات الإخلاء. تبدأ هذه العملية عادة بمحاولة وساطة إلزامية قبل الانتقال إلى المحكمة.

حاجة المالك للعقار

يمكن للمالك إنهاء عقد الإيجار إذا كان هو أو أفراد أسرته المباشرين بحاجة حقيقية لاستخدام العقار. تحدد المادة 350 من قانون الالتزامات التركي أن هذا ينطبق عندما:

• يكون العقار مطلوبًا لـ السكن الشخصي للمالك
• احتياجات زوج المالك أو أبنائه أو آبائه أو أشقائه
• يجب أن تكون الحاجة حقيقية وصادقة وضرورية

بالنسبة للعقود محددة المدة، يجب رفع دعوى الإخلاء في نهاية فترة العقد. بالنسبة للعقود غير محددة المدة، يجب تقديم إشعار قبل ثلاثة أشهر على الأقل من نهاية فترة إيجار مدتها ستة أشهر، مع رفع دعوى خلال شهر واحد بعد تاريخ الإخلاء المحدد.

الإخلاء بناءً على التعهد الكتابي (تعهد الإخلاء)

تعهد الإخلاء هو وثيقة مكتوبة يوافق فيها المستأجر على إخلاء العقار في تاريخ محدد. هذه الوثيقة ملزمة قانونًا إذا:

• كانت مكتوبة
• موقعة من المستأجر أو ممثله المفوض
• تم إعدادها بعد استلام المستأجر للعقار
• تحدد تاريخ إخلاء واضح

إذا فشل المستأجر في الإخلاء كما وعد، يمكن للمالك رفع دعوى إخلاء خلال شهر واحد من التاريخ المتفق عليه أو البدء في إجراءات التنفيذ من خلال مكتب التنفيذ.

إشعاران صحيحان للدفع المتأخر

إذا تلقى المستأجر إشعارين صحيحين للدفع المتأخر خلال نفس سنة الإيجار، يمكن للمالك رفع دعوى إخلاء. تشمل متطلبات هذا الأساس:

• يجب أن تكون الإشعارات مكتوبة وصحيحة قانونًا
• يجب إرسالها لـ أشهر منفصلة خلال نفس سنة الإيجار
• يجب رفع دعوى الإخلاء خلال شهر واحد بعد نهاية سنة الإيجار التي صدرت فيها الإشعارات

من المهم ملاحظة أنه إذا دفع المستأجر بعد تلقي إشعار، فإن الإشعار لا يزال يحتسب ضمن متطلب الإشعارين.

الإخلاء بعد 10 سنوات من الاستئجار

يسمح القانون التركي للمالكين بإخلاء المستأجرين بعد 10 سنوات من الإشغال دون الحاجة إلى إثبات أي سبب محدد. تختلف الإجراءات حسب ما إذا كان الإيجار محدد المدة أو غير محدد:

• بالنسبة للعقود محددة المدة، تبدأ فترة الـ 10 سنوات بعد المدة الأولية
• بالنسبة للعقود غير محددة المدة، تبدأ من بداية الإيجار
• يجب على المالك تقديم إشعار قبل ثلاثة أشهر على الأقل من نهاية فترة التمديد

يوفر هذا البند للمالكين فرصة لاستعادة ممتلكاتهم بعد فترة كبيرة من الإيجار.

حاجة المالك الجديد للعقار

عندما يتغير ملكية العقار، يمكن للمالك الجديد إخلاء المستأجرين في ظروف معينة إذا كانوا بحاجة إلى العقار للاستخدام الشخصي أو العائلي:

• يجب على المالك الجديد إخطار المستأجر كتابيًا خلال شهر واحد من اكتساب العقار
• يمكن رفع دعوى الإخلاء بعد ستة أشهر من هذا الإخطار
• بدلاً من ذلك، يمكن للمالك الجديد الانتظار حتى نهاية مدة الإيجار ورفع الدعوى خلال شهر واحد
• يجب أن تكون الحاجة حقيقية وضرورية، تمامًا كما هو الحال مع المالك الأصلي

يوازن هذا البند بين حقوق مالكي العقارات الجدد وحماية المستأجر.

احتياجات التجديد وإعادة البناء

يمكن للمالكين إخلاء المستأجرين إذا كان العقار يتطلب تجديدًا جوهريًا أو إعادة بناء من شأنه أن يجعل الإشغال مستحيلًا أثناء العمل. للتأهل:

• يجب أن يكون التجديد ضروريًا، وليس مجرد تجميلي
• يجب أن يكون العقار غير صالح للسكن أثناء التجديد
• يجب على المالك رفع دعوى الإخلاء خلال شهر واحد بعد نهاية مدة العقد

بعد التجديد، لا يمكن تأجير العقار لشخص آخر لمدة ثلاث سنوات دون سبب مشروع، وللمستأجر السابق حقوق أولوية لاستئجار العقار المجدد بالسعر الجديد.

التسبب في إزعاج للجيران

يمكن إخلاء المستأجرين الذين يزعجون الجيران باستمرار. يجب على المالك:

• إرسال إشعار كتابي إلى المستأجر
• السماح بـ 30 يومًا على الأقل للمستأجر لتصحيح الوضع
• رفع دعوى إخلاء إذا استمر الإزعاج

أدلة الإزعاج، مثل شكاوى المستأجرين الآخرين أو تقارير الشرطة، تقوي قضية المالك.

التسبب في أضرار للعقار

إذا تسبب المستأجر في أضرار كبيرة للعقار، يمكن للمالك البدء في إجراءات الإخلاء من خلال:

• تقديم إشعار كتابي للمستأجر
• توفير 30 يومًا على الأقل لإصلاح الضرر
• رفع دعوى إخلاء إذا فشل المستأجر في إجراء الإصلاحات

يمكن للمالك أيضًا السعي للحصول على تعويض عن الأضرار بالإضافة إلى الإخلاء.

عملية الإخلاء في تركيا

تتبع عملية إخلاء المستأجر في تركيا مسارًا قانونيًا محددًا يجب الالتزام به لكي يكون الإخلاء قانونيًا.

خطوة العملية	الجدول الزمني المقدر
تقديم إشعار رسمي للمستأجر	1-7 أيام
فترة الانتظار للمستأجر للإصلاح	30 يوماً (سكني)، يختلف حسب الأسباب
عملية الوساطة الإلزامية	1-2 أشهر
رفع دعوى الإخلاء	يوم واحد (يجب أن تكون في غضون شهر واحد من التاريخ ذي الصلة)
إجراءات المحكمة	6-18 شهراً حسب تعقيد القضية
الحصول على أمر الإخلاء	1-3 أشهر بعد الجلسة النهائية
معالجة مكتب التنفيذ	15-30 يوماً
الإخلاء الفعلي	يوم واحد (يحدده مكتب التنفيذ)
إجمالي العملية النموذجية	8-24 شهراً من الإشعار الأولي إلى الإتمام

تقديم إشعار للمستأجر

الخطوة الأولى في معظم حالات الإخلاء هي تقديم إشعار رسمي للمستأجر:

• يجب تقديم الإشعارات من خلال كاتب العدل لضمان الصلاحية القانونية
• يجب أن يوضح الإشعار بوضوح سبب الإخلاء
• يجب أن يحدد موعداً نهائياً للمستأجر لإصلاح الوضع أو الإخلاء
• التسليم السليم للإشعار هو دليل حاسم في الإجراءات القانونية اللاحقة

استخدام كاتب العدل يضمن وجود سجل لوقت استلام المستأجر للإشعار، وهو ما يمكن أن يكون مهماً في المحكمة.

نوع الإخلاء	فترة الإشعار المطلوبة
عدم دفع الإيجار السكني	30 يوماً على الأقل من الإشعار
عدم دفع الإيجار التجاري	30 يوماً على الأقل من الإشعار
حاجة المالك الشخصية	3 أشهر قبل نهاية فترة الإيجار
حاجة المالك الجديد	إشعار لمدة شهر واحد، دعوى الإخلاء بعد 6 أشهر
التجديد/إعادة البناء	إشعار في نهاية مدة العقد
إزعاج الجيران	30 يوماً لإصلاح الوضع
أضرار الملكية	30 يوماً لإصلاح الضرر
إنهاء 10 سنوات	3 أشهر قبل نهاية فترة الإيجار

إجراء الوساطة الإلزامية

منذ 1 سبتمبر 2023، يجب على الأطراف في نزاعات الإيجار محاولة الوساطة قبل رفع دعوى:

• الوساطة الآن شرط إلزامي مسبق لدعاوى الإخلاء
• تهدف العملية إلى التوصل إلى حل ودي دون تدخل المحكمة
• إذا فشلت الوساطة، يتلقى الطرفان شهادة عدم اتفاق تسمح لهم بالمتابعة إلى المحكمة
• الطرف الذي يرفض المشاركة في الوساطة أو لا يحضر قد يكون مسؤولاً عن تكاليف الوساطة

يهدف هذا التغيير الأخير إلى تقليل العبء على المحاكم وتسهيل تسويات أسرع.

رفع دعوى إخلاء

إذا فشلت الوساطة، يمكن للمالك رفع دعوى إخلاء:

• يجب رفع الدعوى في محكمة الصلح المدنية (Sulh Hukuk Mahkemesi) في المنطقة التي تقع فيها العقار
• يجب على المالك تقديم جميع الوثائق ذات الصلة، بما في ذلك اتفاقية الإيجار والإشعارات المرسلة وشهادة الوساطة
• هناك قيود زمنية صارمة للتقديم، عادة شهر واحد من التاريخ ذي الصلة اعتماداً على أسباب الإخلاء
• يجب أن توضح الدعوى بوضوح الأسباب القانونية المحددة للإخلاء

ستحدد المحكمة بعد ذلك جلسات لتقييم الأدلة والحجج المقدمة من كلا الطرفين.

المستند المطلوب	الوصف/الغرض
اتفاقية الإيجار	تحدد شروط الإيجار والتزامات كلا الطرفين
الإشعارات الكتابية	تثبت الإخطار المناسب بالانتهاكات أو نية الإنهاء
إثبات الملكية	يظهر الحق القانوني للمالك في العقار
سجلات الدفع	توثق تاريخ مدفوعات الإيجار وأي تخلف عن السداد
إشعارات موثقة من كاتب العدل	توفر أدلة صالحة قانوناً للإخطارات الرسمية
شهادة الوساطة	مطلوبة منذ سبتمبر 2023 لإثبات محاولة الوساطة
تقرير فحص العقار	يوثق حالة وأي أضرار للعقار
إفادات الشهود	تدعم ادعاءات الإزعاج أو الانتهاكات الأخرى
نماذج طلب المحكمة	وثائق رسمية مطلوبة لبدء الإجراءات القانونية

تنفيذ أوامر الإخلاء

بمجرد أن تصدر المحكمة أمر إخلاء:

• يمكن تنفيذ الأمر من خلال مكتب التنفيذ (İcra Dairesi)
• سيعطي مسؤول التنفيذ المستأجر تاريخاً محدداً للإخلاء
• إذا رفض المستأجر المغادرة، يمكن تنفيذ إخلاء قسري
• قد ترافق الشرطة مسؤولي التنفيذ لضمان النظام العام أثناء عمليات الإخلاء القسري

من المهم ملاحظة أن الملاك لا يمكنهم شخصياً إزالة المستأجرين أو ممتلكاتهم دون أمر محكمة.

حقوق وحماية المستأجر

في حين أن القانون التركي يوفر آليات للإخلاء، فإنه يتضمن أيضاً العديد من أشكال الحماية للمستأجرين.

حقوق المستأجر	حقوق المالك
الحق في تلقي إشعار كتابي مناسب	الحق في تحصيل الإيجار في الوقت المحدد
الحق في معالجة الانتهاكات ضمن الإطار الزمني القانوني	الحق في الإخلاء لأسباب قانونية مشروعة
الحق في الوساطة الإلزامية قبل الدعوى	الحق في فحص العقار بإشعار معقول
الحق في الطعن في ادعاءات الإخلاء التي لا أساس لها	الحق في الحصول على تعويض عن أضرار الممتلكات
الحماية من زيادات الإيجار التعسفية	الحق في الإنهاء بعد 10 سنوات من الإيجار
حقوق الأولوية بعد التجديد	الحق في الإخلاء للحاجة الشخصية/العائلية
الحق في التعويض عن الإخلاء غير المشروع	الحق في إنفاذ التزامات الإخلاء المكتوبة
الحق في التمتع السلمي بالممتلكات	الحق في توقع صيانة العقار بشكل صحيح

الدفاعات القانونية ضد الإخلاء

يمكن للمستأجرين الاعتراض على إجراءات الإخلاء من خلال:

• الطعن في صحة أسباب الإخلاء
• تحديد أخطاء إجرائية في الإشعار أو الدعوى
• إثبات أن ادعاءات المالك ليست حقيقية أو ضرورية
• السعي للحصول على تمديدات زمنية للظروف الخاصة

يمكن للمحامي الماهر مساعدة المستأجرين في تحديد الدفاعات المحتملة بناءً على وضعهم المحدد.

حقوق تعويض المستأجر

في حالات معينة، قد يحق للمستأجرين الحصول على تعويض:

• إذا تم إخلاؤهم بسبب ادعاءات كاذبة بالحاجة من قبل المالك
• عندما يؤجر المالك العقار لشخص آخر في غضون ثلاث سنوات بعد الإخلاء للحاجة الشخصية
• للإنهاء المبكر للعقد دون أسباب قانونية

هذه الأحكام تثبط الملاك عن استخدام ذرائع كاذبة لإخلاء المستأجرين.

حماية خاصة للمستأجرين السكنيين

يتمتع المستأجرون السكنيون بحماية إضافية مقارنة بالمستأجرين التجاريين:

• فترات إشعار أطول للإنهاء
• قيود على زيادات الإيجار
• اعتبار خاص للفئات الضعيفة
• استمرار عقد الإيجار رغم تغير الملكية

تعكس هذه الحماية الإضافية أهمية استقرار السكن للأفراد والعائلات.

التحديات والحلول الشائعة

التعامل مع المستأجرين المشكلين

يجب على الملاك الذين يواجهون حالات مستأجرين صعبة:

• توثيق جميع المشكلات بدقة
• إيصال المخاوف كتابياً
• اتباع الإجراءات القانونية بدقة
• النظر في حل النزاعات البديل قبل التقاضي
• استشارة محامي عقارات متخصص في نزاعات المستأجرين

اتخاذ اختصارات أو اللجوء إلى المضايقة يمكن أن يؤدي إلى عواقب قانونية للملاك.

أسرع الطرق القانونية للإخلاء

عندما يكون الوقت ضرورياً، يمكن للملاك تسريع العملية من خلال:

• استخدام إجراءات التنفيذ من خلال مكاتب التنفيذ لحالات عدم الدفع
• ضمان أن تكون جميع الوثائق كاملة ودقيقة
• توكيل محامٍ ذو خبرة على دراية بإجراءات الإخلاء
• النظر في عروض التسوية التي قد تؤدي إلى مغادرة طوعية

في حين أنه لا توجد طريقة فورية، إلا أن التحضير المناسب يمكن أن يقلل التأخير بشكل كبير.

هل يمكن للشرطة إخلاء المستأجرين في تركيا؟

على عكس الاعتقاد الشائع:

• لا يمكن للشرطة إخلاء المستأجرين بشكل مستقل
• مطلوب أمر محكمة أو قرار مكتب تنفيذ
• قد تساعد الشرطة فقط مسؤولي التنفيذ أثناء الإخلاء القانوني
• يقتصر دورهم على الحفاظ على النظام أثناء عملية الإخلاء

الملاك الذين يحاولون استخدام الشرطة لتخويف المستأجرين دون أمر محكمة قد يواجهون عواقب قانونية.

الاعتبارات العملية للمالكين

صياغة اتفاقيات الإيجار الفعالة

يمكن لاتفاقية الإيجار المصاغة جيدًا أن تمنع العديد من قضايا الإخلاء:

• تضمين شروط واضحة حول مواعيد دفع الإيجار وطرقه
• تحديد شروط التجديد وإجراءات الإنهاء
• معالجة قيود التأجير من الباطن بشكل صريح
• النظر في تضمين tahliye taahhütnamesi (تعهد الإخلاء)
• تفصيل مسؤوليات المستأجر المتعلقة بصيانة العقار

يمكن أن يؤدي تحديد هذه العناصر بوضوح إلى تبسيط عملية الإخلاء إذا ظهرت مشاكل.

توثيق وجمع الأدلة

تعتمد قضايا الإخلاء الناجحة على أدلة قوية:

• الاحتفاظ بسجلات مفصلة لجميع مدفوعات الإيجار والاتصالات
• توثيق أي ضرر للممتلكات بالصور وتقديرات الإصلاح
• تسجيل حالات الإزعاج مع التواريخ والأوقات وإفادات الشهود
• الاحتفاظ بنسخ من جميع الإشعارات الرسمية المرسلة إلى المستأجر
• الحفاظ على ملف زمني لجميع القضايا المتعلقة بالمستأجر

ستكون هذه الوثائق لا تقدر بثمن إذا أصبح الإجراء القانوني ضروريًا.

توقعات التكلفة والجدول الزمني

يجب أن يكون المالكون مستعدين للالتزامات المالية والزمنية للإخلاء:

• تتراوح الرسوم القانونية عادة من على الأقل 55.000 ليرة تركية (1.446,58 دولار أمريكي و 1.271,88 يورو) اعتمادًا على التعقيد، ومع ذلك في الممارسة العملية، يطلب المحامون عادة 1500 – 3000 دولار أمريكي أو يورو
• يمكن أن تستغرق القضايا القضائية من 6 إلى 18 شهرًا للبت فيها
• قد تضيف الوساطة الإلزامية 1-2 أشهر إضافية إلى العملية
• يستغرق تنفيذ أوامر الإخلاء عادة 15-30 يومًا بعد قرار المحكمة
• التحضير المسبق يمكن أن يقلل بشكل كبير من هذه الأطر الزمنية

فهم هذه الحقائق يساعد الملاك على اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن متابعة الإخلاء.

الخاتمة

التنقل في إخلاء المستأجر في تركيا يتطلب اهتمامًا دقيقًا بالتفاصيل والإجراءات القانونية. يجب على الملاك التأكد من أن لديهم أسباب صالحة واتباع بروتوكولات الإخطار المناسبة، بينما يجب على المستأجرين فهم حمايتهم القانونية. مع إدخال الوساطة الإلزامية، أصبح لدى كلا الطرفين الآن فرص إضافية لحل النزاعات قبل أن يصبح تدخل المحكمة ضروريًا.

تتبع عملية إخلاء المستأجر في تركيا مسارًا قانونيًا محددًا يجب الالتزام به لكي يكون الإخلاء قانونيًا. بينما يوفر القانون أسبابًا متعددة للإخلاء المشروع، فإنه يتضمن أيضًا حماية كبيرة للمستأجرين. يستفيد كل من الملاك والمستأجرين من معرفة حقوقهم والتزاماتهم بموجب القانون التركي.

بالنسبة للملاك، اتباع الإجراءات القانونية المناسبة أمر ضروري لتحقيق إخلاء ناجح. بالنسبة للمستأجرين، فإن فهم حقوقهم يمكن أن يساعد في منع عمليات الإخلاء غير القانونية. في جميع الحالات، يوصى بشدة بـ التوجيه القانوني المهني من المحامين المتخصصين في قانون العقارات للتنقل في هذا المجال المعقد من القانون التركي.

 

مكتب سويلو للمحاماة وإخلاء المستأجر في تركيا

يقدم مكتب سويلو للمحاماة تمثيلاً قانونيًا متخصصًا في جميع جوانب قانون الملكية التركي وإجراءات إخلاء المستأجر. يقدم فريقنا من المحامين المتخصصين في اسطنبول خدمات شاملة للمواطنين الأتراك والعملاء الدوليين

نفتخر بتقديم تواصل واضح وحلول عملية أثناء إدارة معالجة المستندات الدولية والمتطلبات القانونية. لدى شركتنا خبرة واسعة في التعامل مع معاملات العقارات عبر الحدود ونزاعات المالك والمستأجر مع الأطراف الأجنبية.

 

للمزيد من المساعدة أو الاستشارة في هذا الأمر، يمكنك الاتصال بنا.