كيفية إعداد عقد إيجار في تركيا؟

الشروط العامة التي يجب تضمينها في عقد الإيجار

أ. مسؤوليات المستأجر

المسؤولية الأساسية للمستأجر هي استخدام العقار بعناية واستخدامه وفقاً للغرض المحدد في الاتفاقية. وفقاً لقانون الالتزامات التركي، يلتزم المستأجر بالحفاظ على العقار في الحالة التي استلمه بها. يجب على المستأجر أيضاً إظهار الاحترام في علاقات الجوار وتجنب السلوكيات المزعجة مثل الضوضاء والتلوث.

المستأجر مسؤول عن إجراء الإصلاحات البسيطة (مثل إصلاح الصنبور، استبدال المصباح الكهربائي) في العقار المستأجر. يجب عليه الإبلاغ على الفور عن الأعطال الأكبر. إذا لم يتم الوفاء بالتزام الإبلاغ هذا، فقد يتحمل المستأجر مسؤولية الأضرار الناتجة.

ب. مسؤوليات المؤجر

المسؤولية الأساسية للمؤجر هي تسليم العقار المؤجر في حالة قابلة للاستخدام والحفاظ عليه في هذه الحالة طوال فترة الإيجار. هذا منظم صراحة في المادة 301 من قانون الالتزامات التركي. يجب على المؤجر ضمان دقة معلومات سند ملكية العقار وأنه خالٍ من حقوق الطرف الثالث.

بالإضافة إلى ذلك، يلتزم المؤجر بإجراء الإصلاحات التي تنشأ في العقار المؤجر والتي لا يتحمل المستأجر مسؤوليتها. على سبيل المثال، إصلاح المشاكل الكبيرة مثل تسريبات السقف، أو انفجار أنابيب المياه الرئيسية، أو أعطال نظام التدفئة المركزية هي مسؤولية المؤجر.

يجب على المؤجر ضمان الاستخدام السلمي للعقار من قبل المستأجر ويجب ألا يزعج المستأجر خلال فترة العقد.

ومع ذلك، في حالات الإصلاحات الضرورية أو بيع العقار، يحق لهم عرض العقار لفترات زمنية معقولة.

ج. رسوم صيانة المبنى والنفقات المشتركة

يجب أن تحدد اتفاقية الإيجار بوضوح من هو المسؤول عن دفع رسوم الصيانة والنفقات المشتركة الأخرى. بشكل عام، النفقات التالية تخص المستأجر:

• رسوم صيانة المبنى
• فواتير الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي
• نفقات الإنترنت والهاتف
• أجور البواب/الموظفين
• تكاليف صيانة المناطق المشتركة مثل المصعد وموقف السيارات

ومع ذلك، الضرائب العقارية (مثل ضريبة العقارات) ونفقات التجديد الرئيسية تخص المالك عادة. يجب على الأطراف تنظيم هذه الأمور بوضوح في الاتفاقية، خاصة تفصيل أي شروط خاصة تنشأ عن خطة الإدارة.

د. تجديدات العقار

يحتاج المستأجر إلى إذن كتابي من المالك للتغييرات والتجديدات التي ستتم على العقار المؤجر. من المهم ذكر ذلك بوضوح في الاتفاقية. يمكن أن تكون التغييرات غير المصرح بها سببًا لإنهاء العقد والمطالبة بالتعويض.

يجب أن تحدد الاتفاقية أيضًا من سيتحمل تكاليف تجديدات العقار، وماذا سيحدث لهذه التجديدات في نهاية فترة الإيجار، وكيف يجب إعادة العقار. بشكل عام:

1. التغييرات الزخرفية (الطلاء، ورق الجدران، إلخ)
2. تغييرات الأثاث غير الثابت والإكسسوارات
3. تغييرات التركيبات الكهربائية والسباكة
4. التغييرات الهيكلية مثل إزالة الجدران أو إضافتها

هـ. حظر التأجير من الباطن والتحويل

وفقًا للمادة 322 من قانون الالتزامات التركي، بدون موافقة كتابية من المالك، لا يمكن للمستأجر تأجير العقار من الباطن أو نقل حق استخدامه. هذه المسألة مهمة بشكل خاص في إيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة.

التنظيم الواضح والدقيق لأحكام حظر التأجير من الباطن والتحويل في الاتفاقية أمر بالغ الأهمية لمنع النزاعات المستقبلية. انتهاك الحظر يمكن أن يشكل سببًا عادلاً لإنهاء الاتفاقية.

بالإضافة إلى ذلك، يجب أيضًا تنظيم الظروف الخاصة مثل وضع الورثة في حالة وفاة المستأجر، أو اندماج الشركة أو نقلها إذا كان المستأجر شركة، في الاتفاقية. تساعد هذه اللوائح في حماية حقوق الأطراف في المواقف غير المتوقعة.

اعتبارات مهمة عند إعداد اتفاقية الإيجار

أ. متطلبات الشكل الكتابي

في النظام القانوني التركي، لا يوجد شرط شكلي كتابي صارم لاتفاقيات الإيجار.

اتفاقيات الإيجار الشفهية صالحة أيضًا. ومع ذلك، فإن وجود عقد مكتوب مهم للغاية لسهولة الإثبات. يعمل العقد المكتوب كدليل في النزاعات التي قد تنشأ بين الأطراف.

يجب توقيع كل صفحة من العقد المكتوب من قبل الأطراف. يجب أن نتذكر أن التوقيع هو علامة تثبت هويات الأطراف وتعكس إرادتهم. تجنب المحو والخدوش، والتأشير على أي تغييرات هي إجراءات ستزيد من الموثوقية.

في الوقت الحاضر، أصبحت العقود الموقعة إلكترونيًا أكثر شيوعًا. ومع ذلك، بدون استخدام توقيع إلكتروني آمن، قد يكون إثبات الأصالة صعبًا.

ب. أهمية شهود العقد

وجود شهود في اتفاقية الإيجار، على الرغم من عدم كونه شرطًا قانونيًا، هو آلية أمان مهمة. يمكن للشهود التحقق من أن العقد تم توقيعه وأن محتوياته قد تم قبولها من قبل الأطراف. هذا يوفر الحماية ضد المطالبات المستقبلية مثل “التوقيع ليس لي” أو “تم تغيير محتوى العقد.”

عند اختيار الشهود، من المهم أن يكونوا محايدين وبالغين قانونيًا. يجب ذكر معلومات تعريف الشهود (الاسم-اللقب، رقم الهوية التركية) في العقد والحصول على توقيعاتهم. من الناحية المثالية، يجب أن يكون الشهود:

• أشخاص ليس لديهم علاقة عائلية بالأطراف
• أفراد جديرون بالثقة يعرفون كلاً من المستأجر والمالك
• أشخاص يمكنهم الإدلاء بشهادتهم في المحكمة إذا لزم الأمر
• أشخاص موجودون في المكان الذي يتم فيه إبرام العقد

ج. إعداد قائمة الجرد

إعداد قائمة مفصلة بالعناصر الموجودة في العقار المؤجر أمر بالغ الأهمية لمنع النزاعات المستقبلية. يجب أن تتضمن قائمة الجرد الميزات المميزة مثل العلامة التجارية والطراز والرقم التسلسلي للعناصر وحالتها الحالية (تالفة، مخدوشة، جديدة، إلخ).

عند إعداد القائمة، يجب كتابة جميع التجهيزات الثابتة (خزائن المطبخ، المنتجات المدمجة، مكيفات الهواء، إلخ) وإذا كانت موجودة، الأثاث (أريكة، سرير، طاولة، إلخ) بالتفصيل. التقاط صور مؤرخة توضح حالة العناصر وإدراج هذه الصور كمرفق للعقد سيكون مفيدًا.

يجب إعداد قائمة الجرد كمرفق للعقد ويجب توقيع كل صفحة من قبل الأطراف. كما يجب تحديد كيفية إعادة العقار في نهاية فترة الإيجار في هذه القائمة.

د. تحديد معدل زيادة الإيجار

يتم تنظيم معدل الزيادة في اتفاقيات الإيجار وفقًا للمادة 344 من قانون الالتزامات التركي. وفقًا لذلك، لا يمكن أن تتجاوز زيادات الإيجار معدل مؤشر أسعار المستهلك (CPI) الذي تعلنه مؤسسة الإحصاء التركية (TUIK). ينطبق هذا القيد القانوني حتى لو اتفق الطرفان على تحديد معدل أعلى.

يجب أن ينص العقد بوضوح على متى ستتم زيادة الإيجار (عادة سنويًا) وأي مؤشر سيتم استخدامه للحساب. يمكن استخدام العبارة التالية فيما يتعلق بكيفية حساب معدل الزيادة:

“سيتم زيادة مبلغ الإيجار سنويًا، بما لا يتجاوز معدل تغير مؤشر أسعار المستهلك السنوي الذي تعلنه TUIK للشهر المقابل لتاريخ بدء الإيجار.”

هـ. التحديد الصحيح لمدة العقد

يجب تحديد مدة اتفاقية الإيجار وفقًا لاحتياجات وخطط الأطراف. في العقود محددة المدة، يجب كتابة تواريخ البدء والانتهاء بوضوح. وفقًا لقانون الالتزامات التركي، ما لم يقدم أحد الطرفين إشعارًا بالإنهاء، يعتبر العقد ممددًا لمدة سنة واحدة.

النقاط التي يجب مراعاتها عند تحديد مدة العقد هي:

1. المدة التي يخطط المستأجر للبقاء فيها في العقار في المستقبل المنظور
2. ما إذا كان لدى المالك خطط لبيع العقار أو استخدامه بنفسه
3. التكاليف المرتبطة بتجديد العقود قصيرة الأجل
4. أهمية آلية زيادة الإيجار في العقود طويلة الأجل
5. توضيح فترات الإشعار في حالة إنهاء العقد

تحديد مدة العقد بشكل صحيح يوفر إمكانية التنبؤ لكلا الطرفين ويمنع النزاعات غير الضرورية.

شروط إنهاء وإلغاء اتفاقية الإيجار

أ. إنهاء اتفاقيات الإيجار محددة المدة

اتفاقيات الإيجار محددة المدة لا تنتهي تلقائيًا مع انتهاء المدة.

وفقًا للمادة 347 من قانون الالتزامات التركي، إذا لم يقدم المؤجر أو المستأجر إشعارًا قبل 15 يومًا على الأقل من نهاية المدة، يعتبر العقد ممتدًا لمدة سنة واحدة بنفس الشروط. تهدف آلية التمديد التلقائي هذه إلى حماية المستأجر.

في عقود إيجار السكن والأماكن المسقوفة محددة المدة، لا يمكن للمؤجر إنهاء العقد إلا في نهاية فترة الإيجار إذا كانت هناك أسباب محددة في الفقرة الأولى من المادة 347 من قانون الالتزامات التركي. تشمل هذه الأسباب الحاجة للاستخدام من قبل المؤجر أو أفراد العائلة المقربين، الإصلاح الجوهري أو إعادة البناء.

يمكن للمستأجر، مع ذلك، إنهاء العقد محدد المدة بإعطاء إشعار قبل نهاية المدة دون إبداء أي سبب.

ب. إنهاء عقود الإيجار غير محددة المدة

تنتهي عقود الإيجار غير محددة المدة بـ إشعار الإنهاء المقدم من الأطراف.

يمكن للمستأجر إنهاء عقد الإيجار غير محدد المدة في أي وقت من خلال الالتزام بفترة إشعار مدتها 3 أشهر دون الحاجة إلى إبداء أي سبب. من المهم أن يتم إشعار الإنهاء بـ شكل كتابي وأن يمكن إثبات تسليمه للطرف الآخر.

ومع ذلك، يمكن للمؤجر إنهاء عقود إيجار السكن والأماكن المسقوفة غير محددة المدة فقط إذا وجدت الأسباب المذكورة في الفقرة الأولى من المادة 347 من قانون الالتزامات التركي وبإعطاء إشعار مدته 3 أشهر للمستأجر.

لكي يكون إشعار الإنهاء صالحًا، يجب:

• أن يتم كتابةً
• الالتزام بالفترات المحددة في القانون
• ذكر تاريخ الإنهاء بوضوح في الإشعار
• بالنسبة لعقود إيجار السكن والأماكن المسقوفة، ذكر سبب المؤجر للإنهاء بوضوح

ج. التعهد بالإخلاء

تعهد الإخلاء هو وثيقة مكتوبة يتعهد فيها المستأجر بـ إخلاء العقار المؤجر في تاريخ محدد. وفقًا للمادة 352 من قانون الالتزامات التركي، إذا فشل المستأجر في إخلاء العقار رغم تقديمه تعهدًا كتابيًا للمؤجر بعد استلام العقار، يمكن للمؤجر إنهاء عقد الإيجار من خلال طلب التنفيذ أو رفع دعوى قضائية خلال شهر واحد من هذا التاريخ.

لكي يكون تعهد الإخلاء صالحًا، تلزم الشروط التالية:

1. يجب أن يقدم بعد تسليم العقار المؤجر للمستأجر
2. يجب أن يكون بشكل كتابي
3. يجب ذكر تاريخ الإخلاء بوضوح
4. يجب أن يكون موقعًا من قبل المستأجر

نقطة مهمة: تعهدات الإخلاء التي يتم الحصول عليها في نفس وقت عقد الإيجار أو قبله تعتبر غير صالحة. يكتسب التعهد صلاحية قانونية فقط إذا تم إعداده بعد التسليم الفعلي للعقار المؤجر.

د. الإنهاء بسبب تخلف المستأجر عن الدفع

إن تخلف المستأجر عن دفع الإيجار يعد سببًا مهمًا لإنهاء عقد الإيجار. وفقًا للمادة 315 من قانون الالتزامات التركي، إذا فشل المستأجر في الوفاء بالتزامه بدفع الإيجار المستحق أو النفقات الإضافية بعد استلام العقار، يمكن للمؤجر منح المستأجر فترة إشعار كتابية وإبلاغه بأنه سينهي الاتفاقية إذا لم يتم الدفع خلال هذه الفترة.

بالنسبة لعقود إيجار السكن والأماكن المسقوفة، يجب على المؤجر منح فترة إشعار لا تقل عن 30 يومًا. بالنسبة لعقود الإيجار الأخرى، تكون هذه الفترة 10 أيام على الأقل. إذا دفع المستأجر دينه خلال الفترة المحددة، تستمر الاتفاقية.

بالإضافة إلى ذلك، إذا تخلف المستأجر عن دفع الإيجار عدة مرات خلال سنة، يمكن للمؤجر إنهاء الاتفاقية. في هذه الحالة:

• يجب أن يكون قد تخلف مرتين على الأقل لعقود إيجار السكن والأماكن المسقوفة، ومرة واحدة لعقود الإيجار الأخرى
• يجب أن يكون المؤجر قد قدم إشعارًا كتابيًا لكل تخلف
• يجب أن يتم إشعار الإنهاء خلال 30 يومًا من تاريخ التخلف الأخير

هـ. الإجراءات المطلوبة أثناء إخلاء العقار

هناك العديد من النقاط التي يجب مراعاتها أثناء إخلاء العقار عند إنهاء عقد الإيجار. يجب إجراء عملية الإخلاء بعناية لتجنب نشوء نزاعات جديدة بين الأطراف.

الإجراءات المطلوبة أثناء الإخلاء هي:

1. ضمان تسليم العقار في الحالة المحددة في الاتفاقية
2. التحقق من عناصر قائمة الجرد وتحديد العناصر المفقودة/التالفة
3. قراءة عدادات المياه والكهرباء والغاز الطبيعي ونقل/إغلاق الاشتراكات
4. التحقق من أن المستأجر قد أزال ممتلكاته الشخصية بالكامل
5. تقييم شروط إعادة التأمين وتحديد أي خصومات

إعداد تقرير أثناء الإخلاء سيكون مفيدًا في منع النزاعات المستقبلية. يجب أن يتضمن هذا التقرير الحالة الحالية للعقار، والنواقص، والأضرار، والبيانات المتبادلة للأطراف.

آليات الضمان في عقود الإيجار

أ. شروط الكفالة

تعتبر الكفالة في عقود الإيجار آلية قانونية مهمة توفر الأمان في حالة فشل المستأجر في الوفاء بالتزاماته. وفقًا للمادة 583 من قانون الالتزامات التركي، يجب إبرام عقد الكفالة كتابيًا، ويجب كتابة المبلغ الأقصى الذي سيكون الكفيل مسؤولاً عنه وتاريخ الكفالة بخط يد الكفيل نفسه.

من بين أنواع الكفالة، النوع الأكثر شيوعًا هو الكفالة المشتركة. في هذه الحالة، يكون الكفيل مسؤولاً بالتساوي مع المستأجر، ويمكن للدائن المؤجر التوجه مباشرة إلى الكفيل. يجب أن يشير الكفيل إلى نيته في أن يكون “كفيلاً مشتركًا” بخط يده.

مدة صلاحية الكفالة هي عشر سنوات لعقود إيجار السكن والأماكن المسقوفة. تنتهي مسؤولية الكفيل بعد هذه الفترة. ومع ذلك، يمكن تجديد وتمديد فترة الكفالة. إذا كان الكفيل متزوجًا، يجب الحصول أيضًا على موافقة زوجته/زوجها. يجب أن تعطى موافقة الزوج/الزوجة قبل أو في وقت إنشاء عقد الكفالة على أبعد تقدير.

ب. تأمين الإيجار

تأمين الإيجار هو آلية أمان توفر حماية مالية للمؤجر ضد مخاطر عدم دفع المستأجر للإيجار أو إلحاق الضرر بالعقار.

على الرغم من أن هذا النوع من التأمين ليس شائعًا بعد في تركيا، إلا أنه يستخدم بشكل متكرر في البلدان المتقدمة.

يغطي تأمين الإيجار عادة المخاطر التالية:

• مبالغ الإيجار غير المدفوعة
• الأضرار المادية التي يسببها المستأجر
• المصاريف القانونية أثناء عملية الإخلاء
• فقدان الدخل أثناء عملية إعادة تأجير العقار

يتم تحديد مبلغ القسط لبوليصة التأمين على أساس عوامل مثل قيمة العقار المؤجر، ودرجة الائتمان للمستأجر، ومبلغ الإيجار. يدفع المؤجر الأقساط لشركة التأمين على فترات محددة ويتلقى تعويضًا عند حدوث المخاطر.

نظرًا لأن ممارسة تأمين الإيجار في مرحلة التطوير في تركيا، فمن المهم الحصول على معلومات حديثة من شركات التأمين عند إبرام عقد. يمكن أن تكون آلية الأمان هذه، التي من المتوقع أن تصبح أكثر انتشارًا في المستقبل، أداة قيمة خاصة للأشخاص الذين يؤجرون العقارات بشكل احترافي.

ج. مزايا عقد الإيجار الموثق

على الرغم من أن توثيق عقد الإيجار لدى كاتب العدل ليس إلزاميًا، إلا أنه يوفر مزايا كبيرة للأطراف. تعتبر الاتفاقيات الموثقة دليلًا قاطعًا ضد إنكار التوقيع. وهذا يمنع الاعتراضات مثل “هذا التوقيع ليس توقيعي.”

المزايا التي توفرها الاتفاقيات الموثقة هي:

• التحقق الرسمي من صحة التوقيع
• التحديد القاطع لتاريخ العقد
• منع تعديل محتوى العقد
• إنشاء وثيقة قابلة للتنفيذ لإجراءات التنفيذ
• توفير سهولة الإثبات في قضايا الإخلاء

إن موافقة كاتب العدل لا تضمن الامتثال القانوني لمحتوى العقد؛ فهي تؤكد فقط أن التوقيعات تخص الأطراف وتصادق على تاريخ إعداد الوثيقة. لذلك، فإن الترتيب القانوني السليم لمحتوى العقد مهم بشكل منفصل.

د. تأشير سند الملكية

إن تأشير عقد الإيجار في سجل الأراضي يوفر أمانًا مهمًا للمستأجر. وفقًا للمادة 1009 من القانون المدني التركي والمادة 312 من قانون الالتزامات التركي، يمكن تأشير عقود إيجار العقارات في سجل الأراضي. يضمن هذا التأشير أن المالكين الجدد يجب أن يمتثلوا لعقد الإيجار إذا تغيرت ملكية العقار المؤجر.

لكي يتم تأشير سند الملكية:

1. يلزم موافقة المالك أو قرار المحكمة
2. يجب أن يكون عقد إيجار محدد المدة
3. يمكن أن تكون فترة التأشير 10 سنوات كحد أقصى
4. يجب تقديم الطلب إلى مكتب سجل الأراضي

يعتبر تأشير سند الملكية مهمًا بشكل خاص في عقود الإيجار طويلة الأجل والإيجارات التجارية. من خلال هذه الطريقة، يمكن للمستأجر ضمان حماية استثماراته في حالة بيع العقار. يوفر التأشير حماية قانونية مشابهة للتأثير الحقيقي الذي يسمح للمستأجر بتأكيد حقوقه الناشئة عن عقد الإيجار ضد الأطراف الثالثة.

هـ. نظام عقد الإيجار الإلكتروني

أصبحت عقود الإيجار الإلكترونية شائعة بشكل متزايد مع التقدم التكنولوجي. يتيح هذا النظام للأطراف إبرام العقود من خلال منصات رقمية آمنة دون الالتقاء فعليًا. بموجب قانون التوقيع الإلكتروني، فإن المستندات الموقعة بتوقيعات إلكترونية آمنة لها نفس العواقب القانونية مثل التوقيعات المكتوبة بخط اليد.

مزايا نظام عقد الإيجار الإلكتروني:

• تسريع عمليات التعاقد
• الراحة عندما تكون الأطراف في مواقع مختلفة
• التخزين الآمن للعقود في البيئة الرقمية
• تسجيل تاريخ التغييرات
• أنظمة التذكير والإشعار التلقائية

يتيح تطبيق عقد الإيجار الرقمي الذي طورته إدارة الإيرادات في تركيا إعداد وتوقيع وتخزين عقود الإيجار في البيئة الإلكترونية. يسهل هذا النظام أيضًا تتبع الالتزامات الضريبية مثل إعلان دخل الإيجار.

عند إبرام العقود في النظام الإلكتروني، يجب الانتباه إلى موثوقية المنصة المستخدمة، وحماية البيانات الشخصية، وصلاحية التوقيعات الإلكترونية. كما أن وجود المعرفة الرقمية لدى جميع أطراف العقد يعد عاملاً مهمًا.

 

للمزيد من المساعدة أو الاستشارة في هذا الأمر، يمكنك الاتصال بنا.