كيف يتم إخلاء المستأجر في تركيا؟ *2024 – المحامي عثمان سويلو

العلاقات الإيجارية في القانون التركي، وخاصة إيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة، ذات أهمية اجتماعية واقتصادية كبيرة. مع سن قانون الالتزامات التركي رقم 6098، تم إدخال تغييرات وابتكارات مهمة في مجال قانون الإيجار. تناقش هذه المقالة أحكام قانون الالتزامات التركي المتعلقة بإيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة، مع التركيز بشكل خاص على حالات الإخلاء بسبب الحاجة، والحقوق والالتزامات بين المستأجرين والمؤجرين، وإنهاء عقود الإيجار.

كيف يتم تنظيم إيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة في قانون الالتزامات التركي؟

يتم تنظيم إيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة في القسم الثاني من الفصل الرابع من الجزء الثاني من قانون الالتزامات التركي. تم استبدال مصطلح “العقارات المسقوفة” من القانون رقم 6570 بشأن إيجارات العقارات بمفهوم “المساكن وأماكن العمل المسقوفة”. أدخل القانون أحكاماً خاصة لإيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة، وأصدر لوائح حماية للمستأجرين، ولكنه منح أيضاً حقوقاً معينة للمؤجرين.

كيف تم توسيع نطاق تطبيق إيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة؟

تم توسيع نطاق تطبيق إيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة بموجب المادة 339 من قانون الالتزامات التركي. وفقاً لذلك:

• تنطبق الأحكام المتعلقة بإيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة أيضاً على الممتلكات المتروكة لاستخدام المستأجر مع هذه.
• تنطبق هذه الأحكام أيضاً على عقود الإيجار التي تبرمها المؤسسات والمنظمات العامة.
• تم إزالة قيد “العقارات في الأماكن ذات التنظيم البلدي والأرصفة والموانئ والمحطات” في القانون رقم 6570.
• تنطبق هذه الأحكام على جميع عقود إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة، سواء كانت داخل حدود البلدية أم لا.

كيف وسع قانون الالتزامات التركي مجموعة الأشخاص الذين يمكنهم رفع دعوى إخلاء بسبب الحاجة؟

تم توسيع نطاق الأشخاص الذين يمكنهم رفع دعوى إخلاء بسبب الحاجة في المادتين 350-351 من قانون الالتزامات التركي. بينما في القانون رقم 6570، كان يمكن رفع دعاوى الإخلاء فقط للمؤجر وزوجه وأولاده، يقبل قانون الالتزامات التركي الآن أن دعاوى الإخلاء يمكن رفعها بسبب الحاجة الإلزامية للمؤجر والشخص الذي حصل لاحقاً على العقار المؤجر، وزوجه، وذريته، وأصوله، أو الأشخاص الذين يلتزم قانوناً برعايتهم.

متى ينشأ حق المؤجر في إنهاء العقد بالإخطار في عقود إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة؟

وفقاً للمادة 347 من قانون الالتزامات التركي، في العقود محددة المدة، يمكن للمؤجر إنهاء عقد الإيجار بالإخطار دون إبداء سبب بعد فترة تمديد مدتها عشر سنوات، وفي العقود غير محددة المدة، بعد مرور عشر سنوات من بداية العقد.

ماذا يعني أن تكون الحاجة حقيقية وصادقة في دعوى الإخلاء بسبب الحاجة؟

في دعوى الإخلاء بسبب الحاجة، يجب أن تكون حاجة المؤجر أو أقاربه المذكورين في القانون حقيقية وصادقة. كون الحاجة حقيقية وصادقة يعني أنها ضرورية، وليست تعسفية، ولم يتم الادعاء بها بسوء نية. يجب تقييم ما إذا كانت الحاجة حقيقية وصادقة بشكل منفصل في كل حالة ملموسة.

هل يمكن للمؤجر رفع دعوى إخلاء بسبب الحاجة إذا كان يعيش هو نفسه في عقار مؤجر؟

إذا كان المؤجر يعيش في عقار مؤجر بنفسه، تعتبر حاجته حقيقية وصادقة، ويمكنه رفع دعوى إخلاء. تعتبر المحكمة العليا أن إقامة المؤجر في عقار مؤجر قرينة على وجود الحاجة. لا يعتبر من الضروري أن يكون المؤجر في خطر مواجهة تهديد بالإخلاء.

هل يمكن للمؤجر رفع دعوى إخلاء بسبب الحاجة إذا كان يعيش مع شخص آخر؟

يمكن للمؤجر أيضاً رفع دعوى إخلاء بسبب الحاجة إذا كان يعيش مع شخص آخر. تعتبر حاجة الأشخاص الذين يعملون في الخارج ويقضون فترات معينة من السنة في تركيا مقيمين مع أقاربهم حقيقية وصادقة أيضاً. حتى إذا لم يكن الزواج مطروحاً، يتم تقييم إقامة المؤجر أو أولاده مع والديهم في هذا السياق أيضاً.

كيف يتم تقييم ادعاء الحاجة بسبب الحالة الصحية للمؤجر؟

إذا استلزمت الحالة الصحية للمؤجر ذلك، يتم قبول الحاجة للسكن. يجب أن يكون العقار المؤجر أكثر ملاءمة للحالة الصحية للمؤجر. إذا استلزمت الحالة الصحية الانتقال إلى العقار المؤجر وتم تأكيد ذلك بتقرير طبي، تعتبر الحاجة حقيقية وصادقة. ومع ذلك، لا تعتبر المضايقات العامة (مثل الضوضاء وتلوث الهواء وازدحام المرور) كافية.

كيف يتم تقييم ادعاء الحاجة بسبب الظروف المادية الأكثر ملاءمة للعقار المؤجر؟

إذا كان محل إقامة المؤجر الحالي غير كافٍ لتلبية احتياجاته وكان العقار المؤجر أكثر ملاءمة من الناحية المادية، يمكن قبول ادعاء الحاجة.

على سبيل المثال، إذا أصبح محل الإقامة الحالي صغيراً جداً للعائلة بسبب ولادة أو نمو أطفال جدد، وكان العقار المؤجر في حالة تلبي هذه الاحتياجات، فهذا كافٍ لوجود الحاجة. ومع ذلك، فإن مجرد الرغبة في العيش في ظروف أكثر راحة ليس كافياً؛ يجب أن تكون الحاجة إلزامية.

كيف يتم تقييم ادعاء الحاجة بسبب كون العقار المؤجر أكثر ملاءمة اقتصادياً؟

إذا كان المؤجر يواجه صعوبة في تلبية نفقات الوقود والنفقات العامة لمحل إقامته الحالي وكان العقار المؤجر أقل تكلفة، يمكن قبول ادعاء الحاجة. في أحد القرارات، قضت المحكمة العليا بأنه “إذا كانت ادعاءات المدعي صحيحة، فيجب قبول هذا عموماً كحاجة. لأنه بسبب الظروف الاقتصادية التي تستلزم ذلك، أصبح العيش في شقة فاخرة لا يطاق بالنسبة للمدعي.” ومع ذلك، فإن التصرف فقط بغرض الحصول على دخل أكبر ليس كافياً.

كيف يتم تقييم ادعاء الحاجة بسبب موقع العقار المؤجر؟

لا تعتبر المحكمة العليا عموماً أسباب الموقع، مثل قرب العقار المؤجر من مكان العمل أو مدرسة الأطفال، كافية بحد ذاتها. ومع ذلك، يُجادل بأنه ينبغي تخفيف هذا الوضع في المدن الكبرى حيث يستغرق التنقل ساعات. في قرار للجمعية العامة للدوائر المدنية بالمحكمة العليا، تم قبول الحاجة لطالب المدرسة المتوسطة بسبب القرب من المدرسة.

هل من الممكن للمؤجر رفع دعوى إخلاء بسبب احتياجات جديدة؟

يمكن رفع دعاوى الإخلاء بسبب احتياجات تنشأ حديثاً مثل زواج المؤجر، أو عودته بشكل دائم من الخارج، أو نقله، أو قبول ابنه في الجامعة. ومع ذلك، يجب أن تكون هذه الاحتياجات حقيقية وصادقة ويجب ألا تكون قد حدثت بعد.

تُقبل الحاجة إلى منزل صيفي أيضاً طالما كانت حقيقية وصادقة.

هل يُقبل ادعاء الحاجة لتخزين الممتلكات؟

في بعض القرارات، تقبل المحكمة العليا حاجة المؤجر لتخزين الممتلكات في العقار المؤجر كحاجة حقيقية وصادقة. ومع ذلك، من الواضح أن هذا الوضع يمكن إساءة استخدامه. لذلك، يجب البحث عن أن الحاجة إلى تخزين الممتلكات لم تنشأ من المؤجر وأنها إلزامية.

هل من الممكن للكيانات القانونية رفع دعوى إخلاء بسبب الحاجة للسكن؟

عموماً، لا يمكن للكيانات القانونية رفع دعوى إخلاء بسبب الحاجة للسكن. لا يمكن للكيان القانوني تقديم مثل هذا الطلب لمديره أو موظفيه. ومع ذلك، فإن دعاوى الإخلاء التي ترفعها الشركات والكيانات القانونية العامة لتلبية احتياجات السكن لموظفيها مثيرة للجدل. لا تُقبل حاجة السكن للكيانات القانونية إلا إذا كانت تقع ضمن نطاق غرض وأنشطة الكيان القانوني وكان هناك تنظيم في هذا الصدد.

هل يمكن رفع دعوى إخلاء بسبب حاجة السكن لزوج المؤجر؟

يمكن رفع دعوى إخلاء بسبب حاجة السكن لزوج المؤجر. ومع ذلك، يجب أن يكون هناك رابط زوجي بين الزوج الذي تُدعى حاجته والمؤجر عند رفع دعوى الإخلاء وأثناء استمرار القضية. في حالة الطلاق، لا يمكن رفع دعوى بسبب حاجة الزوج السابق. ومع ذلك، يمكن رفع دعوى إذا تم اتخاذ قرار انفصال.

هل يمكن رفع دعوى إخلاء بسبب حاجة السكن لذرية المؤجر أو أصوله أو الأشخاص الذين يلتزم برعايتهم؟

وفقاً للمادة 350 من قانون الالتزامات التركي، يمكن رفع دعوى إخلاء بسبب حاجة السكن لذرية المؤجر وأصوله والأشخاص الذين يلتزم قانوناً برعايتهم. يغطي مفهوم الذرية الأطفال والأحفاد وما إلى ذلك. يغطي مفهوم الأصول الوالدين والأجداد وما إلى ذلك. يدخل الأطفال المتبنون أيضاً في مفهوم الأطفال. سيتم تحديد الأشخاص الملزمين قانوناً بالرعاية وفقاً للمادة 364 من القانون المدني التركي.

هل يمكن رفع دعوى إخلاء بسبب حاجة مكان العمل؟

وفقاً للمادة 350/I من قانون الالتزامات التركي، يمكن للمؤجر أيضاً رفع دعوى إخلاء بسبب حاجة مكان العمل لنفسه أو زوجه أو ذريته أو أصوله أو الأشخاص الذين يلتزم قانوناً برعايتهم. لقبول حاجة مكان العمل، يجب أن تكون الحاجة حقيقية وصادقة وإلزامية. يتم التعامل مع قبول حاجة مكان العمل بشكل أكثر صرامة مقارنة بحاجة السكن.

هل يمكن للمؤجر رفع دعوى إخلاء بسبب حاجة مكان العمل إذا لم يكن لديه وظيفة أخرى؟

كون المؤجر عاطلاً عن العمل أو على وشك ترك وظيفته الحالية يخلق قرينة قوية على وجود حاجة مكان العمل. في أحد القرارات، قضت المحكمة العليا بأن “كون الشخص المحتاج عاطلاً عن العمل يشكل قرينة على الحاجة. ومع ذلك، يجب أن يكون العقار المؤجر أيضاً مناسباً وملائماً للعمل المراد القيام به.” ليس من الضروري ترك الوظيفة الحالية، ولكن يجب أن تكون قد بُذلت محاولات جدية بشأن الوظيفة الجديدة.

هل يمكن للمؤجر رفع دعوى إخلاء بسبب حاجة مكان العمل إذا كان مستأجراً في مكان عمل آخر؟

يمكن قبول حاجة مكان العمل أيضاً إذا كان المؤجر مستأجراً في مكان عمل آخر. ومع ذلك، لا يكفي أن يكون مجرد مستأجر؛ يجب إثبات أن الحاجة حقيقية وصادقة. تتطلب المحكمة العليا تحقق أحد الشروط: أن يكون المؤجر تحت تهديد الإخلاء أو أن يكون العقار المؤجر على الأقل ملائماً مثل مكان العمل الحالي.

هل يُقبل ادعاء حاجة مكان العمل لغرض توسيع أعمال المؤجر؟

يمكن قبول حاجة مكان العمل إذا كان عمل المؤجر ينمو وأصبح مكان العمل الحالي غير كافٍ. بينما لم تقبل المحكمة العليا غرض توسيع الأعمال في قراراتها القديمة، فإنها تقبله في القرارات الجديدة. على سبيل المثال، في أحد القرارات، قضت المحكمة العليا بأنه “وفقاً للأدلة الحالية، على الرغم من أنه قد ثبت أن حاجة المدعي حقيقية وصادقة، لم يتم إجراء أي تحقيق وتحديد فيما يتعلق بما إذا كان العقار موضوع الدعوى مناسباً للحاجة.” يوضح هذا القرار أنه من الضروري التحقيق فيما إذا كان العقار المؤجر مناسباً للحاجة لقبول حاجة مكان العمل.