مسؤولية المؤجر عن العيوب في القانون التركي – المحامي عثمان صويلو

يعد من أهم التزامات المؤجر في عقد الإيجار المسؤولية عن العيوب. ونتيجة لكون عقد الإيجار عقد مستمر الأداء، يكون المؤجر مسؤولاً عن العيوب قبل التسليم وكذلك العيوب بعد التسليم. في القانون التركي، تم تنظيم مسؤولية المؤجر عن العيوب في القانون التركي للالتزامات، المواد 304-308.

ما هي الشروط التي يجب توفرها لتحميل المؤجر المسؤولية عن العيوب؟

لتحميل المؤجر المسؤولية عن العيوب، يجب توفر الشروط التالية: أن يكون العقار المؤجر معيباً، وأن لا يكون المستأجر على علم بالعيوب في العقار المؤجر، وأن لا يكون هناك اتفاق على عدم المسؤولية، وأن لا تكون العيوب ناشئة عن المستأجر.

كيف يتم تنظيم الإخطار بالعيوب في عقد الإيجار؟

في عقد الإيجار، على عكس عقود البيع والعمل، يتم تنظيم الفحص والإخطار كالتزام وليس كعبء. ونتيجة لهذا التنظيم، يؤدي عدم الإخطار إلى مسؤولية المستأجر عن الأضرار.

هل من الضروري أن يكون المؤجر مخطئاً للمسؤولية عن العيوب؟

لا يحتاج المؤجر أن يكون مخطئاً ليتحمل المسؤولية عن العيوب. في تركيا، تم تنظيم مسؤولية المؤجر عن العيوب كمسؤولية صارمة. يمنع هذا التنظيم من تضرر المستأجر باضطراره لمواصلة العقد رغم العيب، حتى لو أثبت المؤجر عدم خطئه.

كيف يمكن تعريف مفهوم العيب؟

يمكن تعريف العيب بأنه غياب الصفات التي تؤثر على استخدام العقار المؤجر، الصفات التي يجب أن تكون موجودة، أو الصفات التي وعد المؤجر بوجودها. في القانون التركي، يتم تعريف مفهوم العيب فقط في عقد البيع، ويفضل استخدام هذا التعريف في العقود الأخرى أيضاً.

كيف يتم تصنيف أنواع العيوب؟

يمكن تصنيف أنواع العيوب على النحو التالي:

1. حسب الطبيعة: عيوب مادية، معنوية، قانونية، واقتصادية
2. حسب وقت الوجود: عيوب أولية ولاحقة
3. حسب درجة الأهمية: عيوب مهمة وغير مهمة
4. حسب ما إذا كان العيب ظاهراً على الفور: عيوب ظاهرة وخفية

ما هو العيب المهم؟

العيب المهم هو عيب جوهري يقلل بشكل كبير أو يلغي الاستخدام المقصود للعقار المؤجر كما هو منصوص عليه في العقد، والذي لا يمكن توقع قبول المستأجر للعقار المؤجر موضوعياً. على سبيل المثال، عدم ملاءمة منزل في مناخ بارد للتدفئة الكافية، أو كون السكن رطباً بشكل مفرط لدرجة عدم صلاحيته للسكن لأسباب صحية، أو افتقار العقار المؤجر لرخصة إشغال، أو كون العقار المؤجر غير مقاوم للزلازل يمكن اعتبارها عيوباً مهمة.

ما هو العيب المعنوي وفي أي حالات ينشأ؟

العيب المعنوي هو وضع مزعج، رغم عدم تأثيره مادياً على استخدام العقار المؤجر، يعيق معنوياً استخدامه المقصود كما هو محدد في العقد. يمكن أن يكون مصدر العيب المعنوي المؤجر، أو المستأجرين الآخرين، أو أطراف ثالثة. على سبيل المثال، إحداث ضوضاء، نشر رائحة دخان، تعرض المستأجر للإهانات والتهديدات، أو ترك حيوان مخيف طليقاً عند المدخل يمكن أن تكون أمثلة على العيوب المعنوية.

ما هو العيب القانوني؟

العيب القانوني هو وجود قيود قانونية عامة تقلل أو تلغي إمكانية استخدام العقار المؤجر للغرض المحدد في العقد. على سبيل المثال، عدم القدرة على الحصول على رخصة تجارية بسبب نواقص في العقار، أو عدم وجود رخصة إشغال يمكن أن تكون أمثلة على العيوب القانونية.

متى وكيف يجب على المستأجر الإخطار بالعيوب؟

يلتزم المستأجر بإخطار المؤجر دون تأخير بالعيوب التي لا يكون مسؤولاً عن إصلاحها. وإلا فإنه يكون مسؤولاً عن الضرر الناتج. يمكن تقديم إخطار العيب شفهياً، أو عبر البريد الإلكتروني، أو كتابياً. ومع ذلك، من المفيد تقديمه كتابياً لسهولة الإثبات. في قرار لمحكمة النقض التركية، تم الحكم بأنه “(…) إذا قبل المستأجر (وافق على) العقار المؤجر كما هو أو تنازل عن حقوقه، تنتفي مسؤولية المؤجر. هناك أيضاً حالة موافقة إذا جدد المستأجر عقد الإيجار دون شروط رغم علمه بالعيب. (…)” يؤكد هذا الحكم على أهمية إخطار المستأجر بالعيب.

ما هي حقوق المستأجر في حالة تسليم العقار المؤجر بعيوب مهمة؟

في حالة تسليم العقار المؤجر بعيوب مهمة، يُمنح المستأجر حقين:

1. القدرة على رفض تسليم العقار المؤجر المعيب واللجوء إلى أحكام تخلف المدين
2. القدرة على اللجوء إلى الحقوق الاختيارية الناشئة عن عيب العقار المؤجر لاحقاً

ما هي الحقوق الاختيارية للمستأجر إذا لجأ إلى أحكام تخلف المدين في حالة تسليم العقار المؤجر بعيوب مهمة؟

عندما يلجأ المستأجر إلى أحكام تخلف المدين، يكون لديه الحقوق الاختيارية التالية:

1. المطالبة بالتنفيذ العيني والتعويض عن التأخير
2. الانسحاب من العقد والمطالبة بتعويض الأضرار السلبية

الحق في التخلي عن التنفيذ العيني والمطالبة بتعويض الأضرار الإيجابية غير قابل للتطبيق بسبب طبيعة عقد الإيجار.

ما هي الحقوق الاختيارية للمستأجر إذا أصبح العقار المؤجر معيباً لاحقاً؟

إذا أصبح العقار المؤجر معيباً لاحقاً، يكون للمستأجر الحقوق الاختيارية التالية:

1. الحق في المطالبة بإصلاح العيب
2. الحق في المطالبة بتخفيض الأجرة
3. الحق في المطالبة باستبدال العقار المؤجر بآخر غير معيب
4. الحق في المطالبة بالتعويض عن الأضرار
5. الحق في إنهاء العقد في حالة العيوب المهمة

كيف يتم ممارسة الحق في المطالبة بإصلاح العيب؟

يمكن للمستأجر أن يطالب المؤجر بإصلاح العيب في العقار المؤجر خلال مدة معقولة. إذا لم يتم إصلاح العيب خلال هذه المدة، يمكن للمستأجر إصلاح العيب على نفقة المؤجر وخصم المطالبة الناتجة من الأجرة، أو المطالبة باستبدال العقار المؤجر بآخر غير معيب. الحق في المطالبة بإصلاح العيب هو من طبيعة التنفيذ العيني وهو مسار يجب استنفاده قبل استخدام الحقوق الاختيارية الأخرى.

كيف يتم ممارسة الحق في المطالبة باستبدال العقار المؤجر بآخر غير معيب؟

لممارسة الحق في المطالبة باستبدال العقار المؤجر بآخر غير معيب، يجب أن لا يكون العيب قد تم إصلاحه خلال المدة المعقولة الممنوحة للمؤجر. يمكن ممارسة هذا الحق بغض النظر عما إذا كانت طبيعة العيب مهمة أم لا. هناك رأي سائد في الفقه بأنه لممارسة المستأجر لهذا الحق، يجب أن يكون العقار المؤجر سلعة مثلية.

كيف يتم ممارسة الحق في المطالبة بتخفيض الأجرة؟

يمكن للمستأجر المطالبة بتخفيض نسبي في الأجرة للفترة من وقت علم المؤجر بالعيوب التي تؤثر على استخدام العقار المؤجر حتى يتم إصلاح العيوب. الحق في المطالبة بتخفيض الأجرة هو حق اختياري ثانوي ولا يتطلب أن يكون العيب مهماً.

كيف يتم حساب تخفيض الأجرة؟

في أي حالات يمكن ممارسة حق إنهاء العقد؟

يمكن ممارسة حق إنهاء العقد في حالة تسليم العقار المؤجر بعيوب مهمة أو إذا كان العيب يلغي أو يعيق بشكل كبير ملاءمة العقار المؤجر للاستخدام المقصود ولا يمكن إصلاحه خلال المدة الممنوحة. إعلان الإنهاء هو إعلان أحادي للإرادة لا يعتمد على القبول وكقاعدة عامة لا يخضع لأي متطلبات شكلية.

كيف يتم ممارسة الحق في المطالبة بالتعويض عن الأضرار؟

يمكن للمستأجر المطالبة بالتعويض عن الأضرار التي تكبدها بسبب طبيعة العقار المؤجر المعيبة. يمكن ممارسة هذا الحق مع أو بشكل منفصل عن الحقوق الاختيارية الأخرى. للتمكن من المطالبة بالتعويض عن الأضرار، يجب أن يكون الضرر ناتجاً عن إخلال المؤجر بالتزامه (خطأه). المؤجر ملزم بدفع تعويض للمستأجر عن الأضرار الناشئة عن الطبيعة المعيبة للعقار المؤجر ما لم يثبت أنه ليس مخطئاً.

ما هي الحقوق الاختيارية الممنوحة للمؤجر؟

الحقوق الاختيارية الممنوحة للمؤجر هي:

1. الحق في استبدال العقار المؤجر المعيب بآخر غير معيب بدلاً من إصلاح العيب
2. الحق في توفير بديل غير معيب للعقار المؤجر فوراً وتعويض الضرر الذي تكبده المستأجر

كيف يتم ممارسة حق المؤجر في استبدال العقار المؤجر المعيب بآخر غير معيب بدلاً من إصلاح العيب؟

يمكن للمؤجر استبدال العقار المؤجر المعيب بآخر غير معيب خلال مدة معقولة بدلاً من إصلاح العيب. ممارسة هذا الحق من قبل المؤجر ممكنة في الحالات التي يكون فيها إصلاح العيب مكلفاً ويستغرق وقتاً طويلاً، وبالتالي، يكون استبدال العقار المؤجر بآخر غير معيب أكثر ملاءمة من إصلاح العيب.

كيف يتم ممارسة حق المؤجر في توفير بديل غير معيب للعقار المؤجر فوراً وتعويض ضرر المستأجر؟

يمكن للمؤجر منع المستأجر من ممارسة حقوقه الاختيارية من خلال توفير بديل غير معيب لنفس العقار فوراً والتعويض الكامل عن الضرر المتكبد. لممارسة هذا الحق، من الضروري توفير بديل غير معيب للعقار المؤجر فوراً والتعويض الكامل عن جميع الأضرار التي تكبدها المستأجر بسبب الطبيعة المعيبة للعقار المؤجر.

ما نوع الضرر الذي يمكن للمستأجر المطالبة به من المؤجر بسبب العيب؟

يمكن للمستأجر المطالبة بالضرر الإيجابي من المؤجر بسبب العيب. الضرر الإيجابي هو الفرق بين قيمة أصول الدائن إذا تم تنفيذ الالتزام والقيمة الحالية لأصول الدائن بسبب عدم تنفيذ الالتزام. يشمل هذا الضرر قيماً مثل انخفاض قيمة العقار المؤجر وتكاليف الإصلاح وفوات الأرباح.

ما هي الشروط المطلوبة للمطالبة بالتعويض بسبب العيب؟

الشروط التالية مطلوبة للمطالبة بالتعويض بسبب العيب:

1. يجب أن يكون هناك عيب في العقار المؤجر.
2. يجب أن يكون المستأجر قد تكبد ضرراً بسبب العيب.
3. يجب أن يكون المؤجر مخطئاً.
4. يجب أن يكون هناك رابط سببي مناسب بين العيب والضرر.
5. يجب أن يكون المستأجر قد أوفى بالتزام الإخطار بالعيب وفقاً للمادة 318 من القانون التركي للالتزامات.

يمكن للمؤجر الإعفاء من المسؤولية بإثبات أنه ليس مخطئاً عن الضرر الناجم عن العيب. ومع ذلك، إذا كان للمستأجر أيضاً خطأ في حدوث العيب، سيتم تخفيض التعويض وفقاً للمادة 52 من القانون التركي للالتزامات.

ما هي الطبيعة القانونية لمسؤولية المؤجر عن العيوب؟

الرأي السائد في الفقه هو أن مسؤولية المؤجر عن العيوب هي مظهر خاص من مظاهر التنفيذ غير السليم للالتزام، أي الأداء السيئ. على الرغم من أن هذا الرأي لا يتوافق تماماً مع حقيقة أن خطأ المدين مطلوب في التنفيذ غير السليم للالتزام بينما مسؤولية المؤجر عن العيوب هي مسؤولية صارمة، إلا أنه اكتسب قبولاً أكثر من الآراء الأخرى.

هل يمكن إبرام اتفاق عدم مسؤولية في عقد الإيجار؟

يمكن إبرام اتفاق عدم مسؤولية في عقد الإيجار، ولكن هناك بعض القيود:

1. في عقود إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة، لا يمكن اتخاذ قرار ضد المستأجر باتفاق عدم مسؤولية ينص على أن المؤجر لن يكون مسؤولاً عن العيوب.
2. في عقود الإيجار العادية، يجب ألا يتم تضمين شرط عدم المسؤولية في الشروط والأحكام العامة.
3. الحد الآخر لاتفاق عدم المسؤولية الذي يمكن إبرامه في عقود الإيجار العادية هو المادة 115 من القانون التركي للالتزامات وهي أن الاتفاقات المبرمة مسبقاً التي تنص على أن المدين لن يكون مسؤولاً عن الإهمال الجسيم باطلة بطلاناً مطلقاً.

في قرار للمحكمة العليا، تم الحكم بأنه “(…) على الرغم من أن العقار تم تأجيره من قبل المستأجر من المالك السابق كمكان عمل، وبسبب عدم وجود موقف للسيارات في مخطط التقسيم، لم يكن من الممكن الحصول على رخصة فتح وتشغيل العمل. لهذا السبب، أخطر المستأجر المالك الجديد بالعيب وطلب إصلاح العيب خلال مدة معقولة.

على الرغم من أن إنهاء المستأجر للعقد بسبب عدم إصلاح العيب مبرر، لا يمكن المطالبة بالتعويض من المالك الجديد المؤجر.” هذا الحكم حدد حدود اتفاق عدم المسؤولية.

 

للمزيد من المساعدة أو الاستشارة في هذا الأمر، يمكنك الاتصال بنا.