Kako Pokrenuti Postupak Deložacije u Turskoj? | 2025 – Adv. Ozan Soylu
Razumijevanje zakona o iseljavanju stanara u Turskoj je ključno i za vlasnike nekretnina i za stanare. Proces je regulisan Turskim zakonikom o obavezama i zahtijeva striktno pridržavanje pravnih procedura. Ovaj sveobuhvatan vodič istražuje pravne osnove za iseljavanje, pravilne zahtjeve za obavještavanje i prava obje strane uključene u sporove oko najma.
U Turskoj je odnos stanar-vlasnik regulisan Turskim zakonikom o obavezama (Zakon br. 6098), koji uspostavlja okvir koji balansira prava vlasnika nekretnina sa zaštitom stanara. Razumijevanje pravnih osnova za iseljavanje i pravilnih procedura je bitno i za vlasnike koji žele da povrate svoju nekretninu i za stanare koji žele da zaštite svoja prava.
U ovom sveobuhvatnom vodiču detaljno ćemo objasniti za naše bosanske klijente proces deložacije stanara u Turskoj.
Pravne osnove za iseljavanje stanara u Turskoj
Turski zakon pruža nekoliko specifičnih okolnosti pod kojima vlasnik može zakonito iseliti stanara. Ove osnove su striktno definirane i regulisane da spriječe proizvoljna iseljavanja.
| Osnova za iseljavanje | Pravni zahtjevi |
|---|---|
| Neplaćanje najma |
|
| Potreba vlasnika |
|
| Pisana obaveza |
|
| Dva valjana obavještenja |
|
| 10-godišnji najam |
|
Neplaćanje ili kasno plaćanje najma
Jedna od najčešćih osnova za iseljavanje je kada stanar ne plati najam ili dosljedno kasni sa plaćanjem. Prema članu 315 Turskog zakonika o obavezama, ako stanar ne plati najam na dogovoreni datum, vlasnik mora:
- Dostaviti stanaru pisano obavještenje pružajući period milosti
- Dozvoliti najmanje 30 dana za plaćanje kod stambenih najmova
- Jasno navesti da će se ugovor raskinuti ako se plaćanje ne izvrši
Ako stanar ne plati u određenom periodu nakon primanja obavještenja, vlasnik može pokrenuti postupak iseljavanja. Ovaj proces tipično počinje sa obaveznim pokušajem mirenja prije prelaska na sud.
Potreba vlasnika za nekretninom
Vlasnik može raskinuti ugovor o najmu ako oni ili njihovi najbliži članovi porodice imaju iskrenu potrebu da koriste nekretninu. Član 350 Turskog zakonika o obavezama specificira da se to primjenjuje kada:
- Nekretnina je potrebna za vlasnikovo lično stanovanje
- Potrebe vlasnikovog bračnog partnera, potomaka, predaka ili braće i sestara
- Potreba mora biti istinska, iskrena i neophodna
Za ugovore sa određenim rokom, tužba za iseljavanje mora biti podnešena na kraju ugovornog perioda. Za ugovore sa neodređenim rokom, obavještenje mora biti dato najmanje tri mjeseca prije kraja šestomjesečnog najamnog perioda, sa tužbom podnešenom u roku od jednog mjeseca nakon određenog datuma za iseljavanje.
Iseljavanje na osnovu pisane obaveze (Tahliye Taahhütnamesi)
Tahliye taahhütnamesi (obaveza za iseljavanje) je pisani dokument u kojem se stanar slaže da napusti nekretninu na određeni datum. Ovaj dokument je pravno obavezujući ako:
- Je u pisanoj formi
- Je potpisan od strane stanara ili njihovog ovlašćenog predstavnika
- Je načinjen nakon što je stanar preuzeo nekretninu
- Specificira jasan datum evakuacije
Ako stanar ne napusti nekretninu kako je obećao, vlasnik može podnijeti zahtjev za iseljavanje u roku od jednog mjeseca od dogovorenog datuma ili pokrenuti postupak izvršenja preko izvršnog ureda.
Dva valjana obavještenja za kasno plaćanje
Ako stanar primi dva valjana obavještenja za kasno plaćanje u istoj najamnoj godini, vlasnik može podnijeti zahtjev za iseljavanje. Zahtjevi za ovu osnovu uključuju:
- Obavještenja moraju biti pisana i pravno valjana
- Moraju biti poslana za različite mjesece u istoj najamnoj godini
- Tužba za iseljavanje mora biti podnešena u roku od jednog mjeseca nakon kraja najamne godine u kojoj su obavještenja izdana
Važno je napomenuti da ako stanar plati nakon primanja obavještenja, obavještenje se i dalje računa prema zahtjevu za dva obavještenja.
Iseljavanje nakon 10 godina najma
Turski zakon dozvoljava vlasnicima da isele stanare nakon 10 godina boravka bez potrebe da pokažu bilo koji specifičan razlog. Procedura se razlikuje ovisno o tome da li je najam sa određenim ili neodređenim rokom:
- Za ugovore sa određenim rokom, 10-godišnji period počinje nakon početnog roka
- Za ugovore sa neodređenim rokom, počinje od početka najma
- Vlasnik mora dati obavještenje najmanje tri mjeseca prije kraja perioda produžetka
Ova odredba daje vlasnicima priliku da povrate svoju nekretninu nakon značajnog perioda najma.
Potreba novog vlasnika za nekretninom
Kada nekretnina mijenja vlasništvo, novi vlasnik može iseliti stanare pod određenim uslovima ako im je nekretnina potrebna za ličnu ili porodičnu upotrebu:
- Novi vlasnik mora obavijestiti stanara pisano u roku od jednog mjeseca od sticanja nekretnine
- Tužba za iseljavanje može biti podnešena šest mjeseci nakon ovog obavještenja
- Alternativno, novi vlasnik može čekati do kraja ugovora o najmu i podnijeti tužbu u roku od jednog mjeseca
- Potreba mora biti istinska i neophodna, baš kao i kod originalnog vlasnika
Ova odredba balansira prava novih vlasnika nekretnina sa zaštitom stanara.
Potrebe za renoviranje i rekonstrukciju
Vlasnici mogu iseliti stanare ako nekretnina zahtijeva značajno renoviranje ili rekonstrukciju koja bi učinila boravak nemogućim tokom radova. Da bi se kvalificiralo:
- Renoviranje mora biti bitno, ne samo kozmetičko
- Nekretnina mora biti nepogodna za stanovanje tokom renoviranja
- Vlasnik mora podnijeti tužbu za iseljavanje u roku od jednog mjeseca nakon kraja ugovornog roka
Nakon renoviranja, nekretnina se ne može dati u najam nekome drugome tri godine bez legitimnog razloga, a bivši stanar ima prioritetna prava da unajmi renoviranu nekretninu po novoj cijeni.
Stanar koji uznemiruje susjede
Stanari koji stalno uznemiruju susjede mogu biti iseljeni. Vlasnik mora:
- Poslati pisano obavještenje stanaru
- Dozvoliti najmanje 30 dana da stanar riješi situaciju
- Podnijeti tužbu za iseljavanje ako se uznemiravanje nastavi
Dokazi o uznemirjavanju, kao što su žalbe drugih stanara ili policijski izvještaji, jačaju slučaj vlasnika.
Nanošenje štete nekretnini
Ako stanar nanese značajnu štetu nekretnini, vlasnik može pokrenuti postupak iseljavanja:
- Dostavljanjem stanaru pisanog obavještenja
- Pružanjem najmanje 30 dana za popravku štete
- Podnošenjem tužbe za iseljavanje ako stanar ne izvrši popravke
Vlasnik može također tražiti naknadu za štetu uz iseljavanje.
Proces iseljavanja u Turskoj
Proces iseljavanja stanara u Turskoj slijedi specifičan pravni put koji se mora pridržavati da bi iseljavanje bilo zakonito.
| Korak postupka | Procijenjeno vrijeme |
|---|---|
| Dostavljanje formalnog obavještenja stanaru | 1-7 dana |
| Period čekanja da stanar otkloni problem | 30 dana (stambeni), razlikuje se po osnovu |
| Obavezni postupak medijacije | 1-2 mjeseca |
| Podnošenje tužbe za iseljenje | 1 dan (mora biti u roku od 1 mjeseca od relevantnog datuma) |
| Sudski postupak | 6-18 mjeseci ovisno o složenosti slučaja |
| Dobijanje naloga za iseljenje | 1-3 mjeseca nakon završne rasprave |
| Obrada u izvršnom odjelu | 15-30 dana |
| Stvarno fizičko iseljenje | 1 dan (zakazuje izvršni odjel) |
| Ukupno tipičan postupak | 8-24 mjeseca od početnog obavještenja do završetka |
Dostavljanje obavještenja stanaru
Prvi korak u većini slučajeva iseljenja je dostavljanje formalnog obavještenja stanaru:
- Obavještenja treba dostaviti preko javnog bilježnika da bi se osigurala pravna valjanost
- Obavještenje mora jasno navesti razlog za iseljenje
- Mora specificirati rok za stanara da otkloni situaciju ili se iseli
- Pravilno dostavljanje obavještenja je ključni dokaz u naknadnim pravnim postupcima
Korištenje javnog bilježnika osigurava da postoji zapis o tome kada je stanar primio obavještenje, što može biti važno na sudu.
| Tip iseljenja | Potreban period obavještenja |
|---|---|
| Stambeni najam – neplaćanje | Minimum 30 dana od obavještenja |
| Poslovni najam – neplaćanje | Minimum 30 dana od obavještenja |
| Lična potreba vlasnika | 3 mjeseca prije kraja najamnog perioda |
| Potreba novog vlasnika | 1 mjesec obavještenja, tužba za iseljenje nakon 6 mjeseci |
| Renoviranje/Rekonstrukcija | Obavještenje na kraju ugovornog roka |
| Ometanje susjeda | 30 dana da se otkloni situacija |
| Oštećenje imovine | 30 dana da se popravi šteta |
| 10-godišnji prekid | 3 mjeseca prije kraja najamnog perioda |
Obavezni postupak medijacije
Od 1. septembra 2023., strane u najamnim sporovima moraju pokušati medijaciju prije podnošenja tužbe:
- Medijacija je sada obavezni preduslovi za tužbe za iseljenje
- Postupak ima za cilj postići prijateljsko rješenje bez sudske intervencije
- Ako medijacija ne uspije, strane dobijaju certifikat o nepostizanju sporazuma koji im omogućuje da nastave na sud
- Strana koja odbije da učestvuje u medijaciji ili ne prisustvuje može biti odgovorna za troškove medijacije
Ova nedavna promjena ima za cilj smanjiti opterećenje sudova i olakšati brža rješenja.
Podnošenje tužbe za iseljenje
Ako medijacija ne uspije, vlasnik može podnijeti tužbu za iseljenje:
- Tužba mora biti podnesena Građanskom sudu mira (Sulh Hukuk Mahkemesi) u okrugu gdje se nalazi imovina
- Vlasnik mora priložiti svu relevantnu dokumentaciju, uključujući ugovor o najmu, poslana obavještenja i certifikat medijacije
- Postoje stroža vremenska ograničenja za podnošenje, obično jedan mjesec od relevantnog datuma ovisno o osnovu za iseljenje
- Tužba treba jasno navesti specifične pravne osnove za iseljenje
Sud će zatim zakazati rasprave za procjenu dokaza i argumenata koje predstavljaju obje strane.
| Potreban dokument | Opis/Svrha |
|---|---|
| Ugovor o najmu | Uspostavlja uslove najma i obaveze obiju strana |
| Pisana obavještenja | Dokazuje pravilno obavještavanje o kršenjima ili namjeri prekida |
| Dokaz vlasništva | Pokazuje vlasnikovo pravno pravo na imovinu |
| Zapisi o plaćanjima | Dokumentuje historiju plaćanja najma i eventualnih kašnjenja |
| Javno-bilježnički ovjerena obavještenja | Pruža pravno valjan dokaz formalnih obavještenja |
| Certifikat medijacije | Potreban od septembra 2023. da se dokaže da je medijacija pokušana |
| Izvještaj o inspekciji imovine | Dokumentuje stanje i eventualne štete na imovini |
| Izjave svjedoka | Podržava tvrdnje o ometanjima ili drugim kršenjima |
| Obrasci sudske prijave | Zvanični dokumenti potrebni za pokretanje pravnih postupaka |
Izvršenje naloga za iseljenje
Kada sud izda nalog za iseljenje:
- Nalog se može provesti kroz izvršni odjel (İcra Dairesi)
- Izvršni službenik će dati stanaru specifičan datum za iseljenje
- Ako stanar odbije da se iseli, može se provesti prisilno iseljenje
- Policija može pratiti izvršne službenike da osigura javni red tokom prisilnih iseljenja
Važno je napomenuti da vlasnici ne mogu lično ukloniti stanare ili njihove stvari bez sudskog naloga.
Prava i zaštita stanara
Dok tursko pravo pruža mehanizme za iseljenje, ono također uključuje nekoliko zaštita za stanare.
| Prava stanara | Prava vlasnika |
|---|---|
| Pravo na primanje pravilnog pisanog obavještenja | Pravo na naplatu najma na vrijeme |
| Pravo na otklanjanje kršenja u pravnom roku | Pravo na iseljenje iz legitimnih pravnih osnova |
| Pravo na obaveznu medijaciju prije tužbe | Pravo na inspekciju imovine uz razumno obavještenje |
| Pravo na osporavanje neosnovanih tvrdnji za iseljenje | Pravo na naknadu za štetu na imovini |
| Zaštita od proizvoljnih povećanja najma | Pravo na prekid nakon 10 godina najma |
| Prioritetna prava nakon renoviranja | Pravo na iseljenje zbog lične/porodične potrebe |
| Pravo na naknadu za neosnovano iseljenje | Pravo na provođenje pisanih obaveza za iseljenje |
| Pravo na mirno uživanje imovine | Pravo na očekivanje da se imovina pravilno održava |
Pravna odbrana protiv iseljenja
Stanari mogu osporavati postupke iseljenja:
- Osporavanjem valjanosti osnova za iseljenje
- Identifikacijom proceduralnih grešaka u obavještenju ili tužbi
- Dokazivanjem da vlasnikove tvrdnje nisu istinite ili potrebne
- Traženjem produženja roka za posebne okolnosti
Vješt advokat može pomoći stanarima da identifikuju moguće odbrane na osnovu njihove specifične situacije.
Prava stanara na naknadu
U određenim situacijama, stanari mogu imati pravo na naknadu:
- Ako su iseljeni zbog lažnih tvrdnji o potrebi od strane vlasnika
- Kada vlasnik izda imovinu nekome drugome u roku od tri godine nakon iseljenja zbog lične potrebe
- Za prijevremeni prekid najma bez pravnih osnova
Ove odredbe obeshrabruju vlasnike da koriste lažne pretpostavke za iseljenje stanara.
Posebne zaštite za stambene stanare
Stambeni stanari uživaju dodatne zaštite u poređenju s poslovnim stanarima:
- Duži periodi obavještenja za prekid
- Ograničenja na povećanje najma
- Posebno razmatranje za ugrožene grupe
- Nastavak najma uprkos promjeni vlasništva
Ove dodatne zaštite odražavaju važnost stambene stabilnosti za pojedince i porodice.
Uobičajeni izazovi i rješenja
Rješavanje problema s problematičnim stanarima
Vlasnici koji se suočavaju s teškim situacijama sa stanarima trebaju:
- Dokumentirati sve probleme pedantno
- Komunicirati zabrinutosti pisano
- Slijediti pravne procedure striktno
- Razmotriti alternativno rješavanje sporova prije sudskog postupka
- Konzultirati se s odvjetnikom za nekretnine specijaliziranim za sporove sa stanarima
Uzimanje prečica ili oslanjanje na uznemiravanje može dovesti do pravnih posljedica za vlasnike.
Najbrže pravne metode za iseljenje
Kada je vrijeme ključno, vlasnici mogu ubrzati postupak:
- Korištenjem izvršnog postupka kroz izvršne odjele za slučajeve neplaćanja
- Osiguravanjem da je sva dokumentacija kompletna i tačna
- Angažovanjem iskusnog advokata upoznatog s procedurama iseljenja
- Razmotriti ponude nagodbe koje mogu rezultirati dobrovoljnim odlaskom
Dok nijedna metoda nije trenutna, pravilna priprema može značajno smanjiti kašnjenja.
Može li policija iseliti stanare u Turskoj?
Suprotno uobičajenom vjerovanju:
- Policija ne može samostalno iseliti stanare
- Potreban je sudski nalog ili odluka izvršnog odjela
- Policija može samo pomoći izvršnim službenicima tokom zakonitog iseljenja
- Njihova uloga je ograničena na održavanje reda tokom postupka iseljenja
Vlasnici koji pokušaju koristiti policiju za zastrašivanje stanara bez sudskog naloga mogu se suočiti s pravnim posljedica.
Praktični aspekti za stanodavce
Sastavljanje efikasnih ugovora o najmu
Dobro sastavljeni ugovor o najmu može spriječiti mnoge probleme s iseljenjem:
- Uključite jasne uslove o datumima plaćanja najma i načinima
- Specificirajte uslove obnavljanja i procedure raskida
- Eksplicitno riješite ograničenja podnajma
- Razmislite o uključivanju tahliye taahhütnamesi (obaveza iseljenja)
- Detaljno navedite odgovornosti stanara u vezi s održavanjem nekretnine
Jasno definisanje ovih elemenata može pojednostaviti proces iseljenja ako se jave problemi.
Dokumentacija i prikupljanje dokaza
Uspješni slučajevi iseljenja zavise od čvrstih dokaza:
- Vodite detaljne zapise svih plaćanja najma i komunikacije
- Dokumentirajte bilo kakvu štetu na nekretnini fotografijama i procenama popravke
- Zabilježite slučajeve ometanja s datumima, vremenima i izjavama svjedoka
- Zadržite kopije svih formalnih obavještenja poslanih stanaru
- Održavajte hronološku datoteku svih problema vezanih za stanara
Ova dokumentacija će biti neprocjenjiva ako postane potrebna pravna akcija.
Troškovi i vremenski okviri
Stanodavci treba da budu pripremljeni za finansijske i vremenske obaveze iseljenja:
- Pravni troškovi obično kreću od najmanje 55.000 TL (1.446,58 USD i 1.271,88 Euro) ovisno o složenosti, međutim u praksi, advokati obično traže 1500 – 3000 USD ili Euro
- Sudski slučajevi mogu potrajati 6 do 18 mjeseci za rješavanje
- Obavezno posredovanje može dodati dodatnih 1-2 mjeseca procesu
- Izvršenje naloga za iseljenje obično traje 15-30 dana nakon sudske odluke
- Napredna priprema može značajno smanjiti ove vremenski okvire
Razumijevanje ovih realnosti pomaže stanodavcima da donesu informisane odluke o pokretanju postupka iseljenja.
Zaključak
Navigiranje kroz iseljenje stanara u Turskoj zahtijeva pažljivo pridržavanje pravnih detalja i procedura. Stanodavci moraju osigurati da imaju valjane osnove i da slijede odgovarajuće protokole obavještavanja, dok stanari treba da razumiju svoja pravna osiguranja. S uvođenjem obaveznog posredovanja, obje strane sada imaju dodatne mogućnosti za rješavanje sporova prije nego što sudska intervencija postane potrebna.
Proces iseljenja stanara u Turskoj slijedi specifičan pravni put koji se mora poštovati da bi iseljenje bilo zakonito. Dok zakon pruža više osnova za legitimno iseljenje, također uključuje značajnu zaštitu za stanare. I stanodavci i stanari imaju korist od poznavanja svojih prava i obaveza pod turskim zakonom.
Za stanodavce, praćenje odgovarajućih pravnih procedura je bitno za postizanje uspješnog iseljenja. Za stanare, razumijevanje svojih prava može pomoći u sprječavanju nezakonitog iseljenja. U svim slučajevima, profesionalno pravno vodstvo advokâta specijalizovanih za nekretnine se visoko preporučuje za navigaciju kroz ovu složenu oblast turskog zakona.
Soylu advokâtski ured i iseljenje stanara u Turskoj
Soylu advokâtski pruža ekspertno pravno predstavljanje u svim aspektima turskog imovinsog prava i procedura iseljenja stanara. Naš tim specijalizovanih advokâta u Istanbulu nudi sveobuhvatne usluge i za turske građane i za međunarodne klijente.
Ponosimo se pružanjem jasne komunikacije i praktičnih rješenja dok upravljamo međunarodnim procesiranjem dokumenata i pravnim zahtjevima. Naša firma ima široko iskustvo u rješavanju prekograničnih transakcija nekretnina i sporova stanodavac-stanar s inostranim stranama.
Za dodatnu pomoć ili konsultacije o ovom pitanju, možete nas kontaktirati.
Kako Pokrenuti Postupak Deložacije u Turskoj?