Errichtung und Bedingungen des Wohnungseigentums im türkischen Recht
ESTABLISHUNG VON WOHNEIGENTUM
Die Errichtung von Wohneigentum wird im praktischen Leben sehr häufig angewendet. Das Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 wurde speziell geregelt, um dem durch das schnelle Bevölkerungswachstum verursachten Wohnungsmangel zu begegnen. Dieses Gesetz untersucht akribisch die Errichtung, Natur, Verwaltung, Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sowie die Beendigung des Wohnungseigentums. Obwohl das Wohnungseigentumsgesetz ein einzigartiger Zweig des Rechts ist, hat es auch innerhalb des Immobilienrechts große Bedeutung.
Wohneigentum ist eine besondere Art von Eigentum. Es wird als besonderes Eigentum definiert, das mit dem Grundstücksanteil und den Gemeinschaftsflächen der Immobilie verbunden ist. Wohneigentum kann an einer fertiggestellten Struktur begründet werden, die für eine getrennte und unabhängige Nutzung geeignet ist. Es ist zu beachten, dass es rechtlich zwingend erforderlich ist, dass die fertiggestellte Struktur aus Stein oder Ziegel besteht, also solide sein muss. Andernfalls kann an dieser Struktur kein Wohneigentum begründet werden.
Wenn Wohneigentum begründet wird, wird auch ein Gemeinschaftseigentumssystem verbunden mit dem Grundstück und den Gemeinschaftsflächen etabliert. Somit umfasst das Eigentum an der unabhängigen Immobilie auch das Eigentum am Grundstücksanteil und den Eigentumsanteil an den Gemeinschaftsflächen. Viele Elemente wie Fundamente und Hauptwände, Innenhöfe, Aufzüge, Treppenhäuser, Heizungsräume, Abwasseranlagen, Netzwerke und Antennen, Dächer, Schornsteine und Regenrinnen werden gesetzlich als Gemeinschaftsflächen angesehen.
Welche Strukturen können Wohneigentum haben?
– Etage
– Wohnung
– Geschäft
– Büro
– Lager
– Laden
BEDINGUNGEN FÜR DIE BEGRÜNDUNG VON WOHNEIGENTUM
1. Die Struktur muss sich auf Grundstück befinden.
Diese Situation hat die Frage von kollektiven Strukturen im täglichen Leben in den Fokus gerückt. Daher hat der Gesetzgeber die Begründung von Wohneigentum in mehr als einem Gebäude auf einem einzigen Grundstück zugelassen.
2. Die Struktur muss vollständig solide sein (aus Stein oder Ziegel).
Wohneigentum kann nicht an Strukturen begründet werden, die ganz oder teilweise aus Holz bestehen. Holzverlängerungen, die an eine solide Hauptstruktur angebracht sind, werden jedoch nicht berücksichtigt.
3. Die Struktur muss fertiggestellt sein.
Wohneigentum kann nicht an einer unvollständigen Struktur begründet werden. Selbst wenn ein Teil der Struktur fertiggestellt und nutzbar ist, kann kein Wohneigentum begründet werden. Die gesamte Struktur muss fertiggestellt sein. Bei einer kollektiven Struktur kann sich dies jedoch ändern. In diesem Zusammenhang kann eine unabhängige Sektion in einer kollektiven Struktur, die fertiggestellt und nutzbar ist, in Wohneigentum umgewandelt werden.
4. Die unabhängige Sektion in der Struktur muss eigenständig nutzbar sein.
Die unabhängigen Sektionen in Strukturen, in denen Wohneigentum begründet werden soll, müssen für eine getrennte und unabhängige Nutzung geeignet sein. Zum Beispiel muss in einer Wohnung eine Toilette vorhanden sein, um sie als Wohnung nutzbar zu machen. Das Fehlen einer Toilette in einem als Lager genutzten Raum beeinträchtigt jedoch nicht seine Eignung.
WIE WIRD WOHNEIGENTUM BEGRÜNDET?
In der Regel wird Wohneigentum durch Registrierung geschaffen. In diesem Zusammenhang sollte ein offizielles Dokument im Grundbuchamt erstellt und im Grundbuch eingetragen werden. Wohneigentum kann nicht ohne den Antrag des Eigentümers oder aller Miteigentümer begründet werden. Miteigentümer können ihre Streitigkeiten durch gerichtliche Intervention lösen. Wenn einer der Miteigentümer nicht einverstanden ist, können die anderen Miteigentümer das Gericht anrufen und gerichtliche Intervention beantragen. Es ist zu beachten, dass die gesamte Hauptimmobilie in Wohneigentum umgewandelt werden muss. Wohneigentum kann nicht nur an einer oder wenigen Sektionen begründet werden, während die anderen Teile als Gemeinschaftseigentum verbleiben. Zum Beispiel kann Wohneigentum nicht an einigen Stockwerken eines 8-stöckigen Gebäudes begründet werden, während andere Stockwerke unberührt bleiben; alle 8 Stockwerke müssen in Wohneigentum umgewandelt werden. Andernfalls kann Wohneigentum nicht begründet werden.
WEGE ZUR BEGRÜNDUNG VON WOHNEIGENTUM
Der Gesetzgeber hat drei verschiedene Wege zur Begründung von Wohneigentum geregelt. Diese Wege sind:
1. Begründung mit einem offiziellen Dokument
Der autorisierte Beamte des Grundbuchamtes erstellt ein offizielles Dokument auf Antrag der interessierten Parteien. In der Regel ist der Antrag des Eigentümers ausreichend, wenn das Eigentum einer Einzelperson gehört. Bei Miteigentum ist der Antrag aller Miteigentümer erforderlich.
Dokumente, die dem Grundbuchamt vorzulegen sind:
– Grundstücksanteile
– Genehmigtes Architekturprojekt
– Nutzungsbewilligung
– Verwaltungsplan
Diese Dokumente können persönlich beim Grundbuchamt eingereicht werden. Anschließend wird es im Grundbuch eingetragen. Das offizielle Dokument gilt auch als Registrierungsgesuch. Für jede unabhängige Sektion wird eine separate Seite im Register eröffnet.
2. Begründung durch Gerichtsbeschluss
Im Falle einer Teilungsklage können die Erben oder Miteigentümer die Begründung von Wohneigentum vom Richter verlangen. Dieser Antrag wird insbesondere in Klagen zur Auflösung des Gemeinschaftseigentums häufig gestellt. In diesem Fall können die gemeinsamen Eigentümer den Teilungsprozess durch Begründung von Wohneigentum durchführen und die unabhängigen Sektionen sich selbst zuweisen.
Es sollte beachtet werden, dass der Richter die Begründung von Wohneigentum genehmigen muss. Die wichtigste Bedingung für diese Genehmigung ist, dass jeder Erbe oder Miteigentümer eine unabhängige Sektion haben muss. Wenn die Umwandlung in Wohneigentum nicht dazu führt, dass jeder Miteigentümer eine unabhängige Sektion erhält, wird der Richter diesen Antrag nicht akzeptieren. Auch die Werte der den Einzelpersonen zugewiesenen unabhängigen Sektionen sind oft nicht gleich. Dies kann jedoch durch Hinzufügen eines Ausgleichs erreicht und der Prozess abgeschlossen werden. Wir empfehlen, für detaillierte Informationen rechtliche Unterstützung von einem Immobilienanwalt in Istanbul in Anspruch zu nehmen.
3. Begründung durch Umwandlung von Wohnungseigentumsvormerkung in Wohneigentum
In der Regel kann die Wohnungseigentumsvormerkung von Amts wegen in Wohneigentum umgewandelt werden. Durch Erlangung einer Nutzungsbewilligung kann die Struktur von Amts wegen in Wohneigentum umgewandelt werden. Dieses Thema ist auch im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Der gemeinsame Antrag des Eigentümers oder der Miteigentümer ist vorrangig erforderlich. Die Nutzungsbewilligung ist für diesen Prozess ausreichend. Da der Verwaltungsplan und das Architekturprojekt auch bei der Begründung der Wohnungseigentumsvormerkung erforderliche Dokumente sind, werden sie nicht erneut verlangt.
BEENDIGUNG VON WOHNEIGENTUM
Wohneigentum kann auf verschiedene Weise nach dem Wohnungseigentumsgesetz beendet werden.
1. Löschung des Eintrags im Register
Wir haben die Notwendigkeit der Registrierung von Wohneigentum erwähnt. Wohneigentum wird durch Löschung des Eintrags im Register beendet. Alle Wohnungseigentümer müssen einen schriftlichen Antrag stellen. Wenn jedoch eine Anmerkung im Register vorhanden ist, muss diese als Regel ebenfalls gelöscht werden.
2. Vollständige Zerstörung der Hauptimmobilie
Wenn die Hauptimmobilie zusammen mit dem Grundstück vollständig zerstört wird, wird das Wohneigentum automatisch beendet. Die Seiten im Register werden automatisch geschlossen.
3. Enteignung der Hauptimmobilie
Im Falle einer vollständigen Enteignung der Hauptimmobilie wird der Enteignungswert jeder unabhängigen Sektion separat bestimmt und dem Eigentümer ausgezahlt. Am Ende dieses Prozesses wird das Wohneigentum beendet.
4. Zerstörung der Hauptstruktur
Wenn die Hauptstruktur zerstört wird, wird das Wohneigentum automatisch beendet. Wenn jedoch nur eine der unabhängigen Sektionen der Hauptstruktur vollständig zerstört wird, muss der Eigentümer dieser Sektion diese in der Regel innerhalb von 2 Jahren wieder aufbauen. Andernfalls können die Eigentümer der anderen Sektionen die Übertragung des Grundstücksanteils der zerstörten Sektion im Verhältnis zu ihren Grundstücksanteilen und für deren Wert innerhalb von
1 Jahr nach Ablauf dieser Frist verlangen. Dieser Antrag kann durch Anrufung des Gerichts und Beantragung beim Richter gestellt werden. Wenn mehr als eine Sektion zerstört wird und deren Bau voneinander abhängig ist, sind die Eigentümer verpflichtet, innerhalb von 6 Monaten schriftlich anzugeben, ob sie diese Strukturen reparieren wollen. Andernfalls wird angenommen, dass sie nicht wieder aufbauen wollen, und die Grundstücksanteile können für ihren Wert an die anderen übertragen werden. Diese Fristen sind zwingender Natur, und um mögliche Rechtsverluste zu vermeiden, empfehlen wir, gemeinsam mit einem Immobilienanwalt zu handeln.
BEISPIELE FÜR ENTSCHEIDUNGEN ZUR BEGRÜNDUNG VON WOHNEIGENTUM
„In den Artikeln 10 und 12 des Wohnungseigentumsgesetzes Nr. 634 wird angegeben, dass Wohnungseigentum und Wohnungseigentumsvormerkung auf Antrag des Eigentümers oder der Eigentümer beim Grundbuchamt begründet werden können; nach dem genannten Gesetz kann Wohnungseigentum nur durch Gerichtsbeschluss durch eine Teilungsklage für eine für Wohnungseigentum geeignete Immobilie begründet werden; im vorliegenden Fall wurde angegeben, dass das Dachgeschoss der Immobilie illegal war, sodass Wohneigentum aus diesem Grund vom Grundbuchamt nicht begründet werden konnte, und es wurde festgestellt, dass das zu lösende Problem das Dachgeschoss war; daher war das zu lösende Problem administrativer Natur und konnte nur vor einem Verwaltungsgericht gelöst werden…“ (6. Zivilgericht; 17.2.2003, Fall Nr.: 2002/851, Entscheidung Nr.: 2003/116)
Der Erblasser hat den Klägern eine bestimmte Wohnung in einer Immobilie vermacht, in der noch kein Wohnungseigentum oder keine Wohnungseigentumsvormerkung begründet worden war. Die Tatsache, dass an der genannten Immobilie noch kein Wohnungseigentum oder keine Wohnungseigentumsvormerkung begründet worden war, kann nicht als objektive Unmöglichkeit angesehen werden, die zum Erlöschen der Schuld gemäß Artikel 117/1 des Obligationenrechts führt. Es gibt keine Bestimmung im Wohnungseigentumsgesetz, die verhindert, dass die Begründung von Wohnungseigentum durch Klage beantragt wird, wenn eine für Wohnungseigentum geeignete Struktur errichtet wurde. In diesem Fall sollte das zertifizierte Bauprojekt der auf dem Grundstück errichteten Struktur von der Gemeinde eingeholt und von einem Sachverständigen überprüft werden, ob die Struktur dem Projekt entspricht; wenn die Struktur dem Projekt entspricht, sollte die Meinung des Sachverständigen eingeholt werden, ob sie für Wohnungseigentum und ihre unabhängigen Sektionen in Bezug auf Grundstücksanteile geeignet ist; wenn die Struktur nicht dem Projekt entspricht, sollte untersucht werden, ob es möglich ist, das Projekt oder die Struktur zu ändern; dem Kläger sollte Befugnis und Zeit gegeben werden, die notwendigen Dokumente für die Änderung und Begründung von Wohnungseigentum vorzubereiten und einzureichen, und wenn die Beklagten Einwände gegen die eingereichten Dokumente haben, sollten diese objektiv überprüft und korrigiert werden, dann sollte Wohneigentum an der Immobilie begründet und die unabhängige Sektion, die Gegenstand des Vermächtnisses ist, im Namen des Klägers eingetragen werden; wenn eine objektive Unmöglichkeit besteht, sollte der Antrag abgelehnt werden…“ (2. Zivilsenat, Fall Nr.: 2001/3611, Entscheidung Nr.: 2001/7844)
Für weitere Hilfe oder Beratung zu diesem Thema, bitte kontaktieren Sie uns.
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