Mieterhöhungsklage in der Türkei *2025 – RA Ozan Soylu

Für Ausländer, die in der Türkei leben, ist es wichtig, das lokale Rechtssystem in Bezug auf Mietobjekte zu verstehen. Ein besonders wichtiger Aspekt ist die Mieterhöhungsklage (kira artış davası), die es Vermietern oder Mietern ermöglicht, eine gerichtlich festgelegte Anpassung des Mietbetrags zu beantragen. Dieser umfassende Leitfaden wird ausländischen Bewohnern helfen zu verstehen, wie diese Klagen in der Türkei funktionieren und welche Rechte sie nach türkischem Recht haben.

Verständnis von Mieterhöhungsklagen

Eine Mieterhöhungsklage ist ein rechtliches Verfahren, bei dem entweder der Vermieter oder der Mieter das Gericht bittet, einen fairen Mietpreis auf der Grundlage der aktuellen Marktbedingungen festzulegen. Während in der Praxis diese Klagen am häufigsten von Vermietern, die eine höhere Miete anstreben, eingereicht werden, können auch Mieter eine Klage einreichen, um eine Mietminderung zu beantragen, wenn die Umstände dies rechtfertigen.

Diese Klagen werden durch das türkische Obligationenrecht (Türk Borçlar Kanunu) geregelt und sollen sicherstellen, dass die Mietbeträge für beide Parteien fair und gerecht bleiben, wenn sich die Marktbedingungen ändern.

Die Entscheidung des Gerichts ist nach der Finalisierung bindend, und beide Parteien müssen sich an den vom Richter festgelegten neuen Mietbetrag halten.

Wann können Mieterhöhungsklagen eingereicht werden?

Es gibt keine gesetzliche Frist für die Einreichung einer Mieterhöhungsklage in der Türkei. Zeitliche Überlegungen sind jedoch entscheidend dafür, wann der neue Mietbetrag in Kraft tritt.

Damit die gerichtlich festgelegte Miete für den aktuellen Mietzeitraum gilt, muss die Klage mindestens 30 Tage vor dem Verlängerungsdatum des Mietvertrags eingereicht werden, oder der Vermieter muss innerhalb dieses Zeitraums eine schriftliche Mitteilung über die Absicht zur Mieterhöhung senden.

Der wichtigste Faktor bei diesen Klagen ist die Fünf-Jahres-Regel. Wenn ein Mietverhältnis weniger als fünf Jahre besteht, darf eine Erhöhung die durchschnittliche Änderungsrate des Verbraucherpreisindex (TÜFE) der letzten 12 Monate des Vorjahres nicht überschreiten.

Die Fünf-Jahres-Regel für Mieterhöhungen

Die Fünf-Jahres-Schwelle ist besonders wichtig für Ausländer zu verstehen:

• Für Mietverträge, die weniger als 5 Jahre alt sind: Das Gericht kann keine höhere Miete als den TÜFE-Satz festlegen
• Für Mietverträge, die 5 Jahre oder älter sind: Das Gericht kann die Miete auf der Grundlage von Marktpreisen, vergleichbaren Immobilien und Fairness-Prinzipien festlegen
• Nach jedem 5-Jahres-Zeitraum: Der Prozess kann wiederholt werden

Rechtliche Voraussetzungen für die Einreichung einer Mieterhöhungsklage

Um eine gültige Mieterhöhungsklage in der Türkei einzureichen, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein:

1. Es muss ein gültiger Mietvertrag zwischen den Parteien bestehen (schriftlich oder mündlich)
2. Der Kläger muss ein rechtliches Interesse an der Einreichung der Klage haben
3. Bei Streitigkeiten über 5 Jahre alte Verträge werden Marktpreise relevant
4. Damit der neue Satz für den aktuellen Zeitraum gilt, muss eine schriftliche Mitteilung 30 Tage vor der Verlängerung erfolgen

Wenn der Vermieter möchte, dass der neue Mietbetrag für den aktuellen Mietzeitraum gilt, muss er entweder die Klage einreichen oder eine schriftliche Mitteilung mindestens 30 Tage vor dem Verlängerungsdatum senden. Andernfalls gilt der neue Betrag erst für den folgenden Mietzeitraum.

Wie Gerichte faire Mietbeträge bestimmen

Bei der Entscheidung über einen angemessenen Mietbetrag berücksichtigen türkische Gerichte mehrere Schlüsselfaktoren:

Verbraucherpreisindex (TÜFE)

Die durchschnittliche Änderung des Verbraucherpreisindex über 12 Monate dient als Basisreferenz für Mieterhöhungen. Für Mietverträge, die weniger als fünf Jahre alt sind, dient dieser Satz als feste Obergrenze für Erhöhungen. Für ältere Mietverträge ist es einer von mehreren berücksichtigten Faktoren.

Zustand der Immobilie

Das Gericht bewertet den physischen Zustand der Immobilie, ihren Standort, den Nutzungszweck, die Ausstattung und den Wartungsbedarf. Immobilien in gutem Zustand mit modernen Annehmlichkeiten erzielen in der Regel höhere Mieten.

Umweltfaktoren wie Nachbarschaftsentwicklungen und Veränderungen in der Umgebung werden vom Richter ebenfalls berücksichtigt.

Vergleichbare Marktpreise

Das Gericht untersucht die Mietpreise ähnlicher Immobilien in derselben Gegend, um den fairen Marktwert festzustellen. Dieser Vergleich hilft sicherzustellen, dass die festgelegte Miete mit den aktuellen Marktbedingungen übereinstimmt.

Fairness-Prinzipien

Das türkische Recht verlangt von Richtern, bei der Festlegung der Miete „hakkaniyete uygun“ (Fairness) Prinzipien zu berücksichtigen. Dies führt oft zu einem sogenannten „Altmieter-Rabatt“ von 15-20% unter dem, was für eine leerstehende Immobilie verlangt würde.

Dieser Rabatt berücksichtigt den Vorteil für Vermieter, einen zuverlässigen, kontinuierlichen Mieter zu haben, anstatt einen neuen zu finden.

Verfahrensaspekte von Mieterhöhungsklagen

Ab dem 1. September 2023 gilt die obligatorische Mediation für alle Mietfestsetzungsklagen. Das bedeutet, dass die Parteien versuchen müssen, den Streit durch einen Mediator beizulegen, bevor sie eine Klage einreichen.

• Die Klage muss beim Zivilfriedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) eingereicht werden
• Gerichtsgebühren werden auf der Grundlage der Differenz zwischen der aktuellen Miete und der beantragten Miete berechnet
• Sachverständige untersuchen in der Regel die Immobilie und erstellen Berichte über den fairen Marktwert
• Klagen dauern in der Regel 1-1,5 Jahre, abhängig von der Arbeitsbelastung des Gerichts

Sobald die Entscheidung des Gerichts endgültig ist, kann sie nicht rückwirkend durchgesetzt werden. Der neue Mietbetrag gilt nur ab dem angegebenen Datum.

Häufige Fragen zu Mieterhöhungsklagen

Ab welchem Monat tritt die neue Miete in Kraft?

Wenn die ordnungsgemäße Mitteilung 30 Tage vor dem Verlängerungsdatum erfolgt ist oder wenn der Mietvertrag eine Erhöhungsklausel enthält, gilt die neue Miete ab Beginn des neuen Mietzeitraums. Andernfalls gilt sie ab dem folgenden Mietzeitraum.

Kann eine Mieterhöhungsklage für vergangene Zeiträume eingereicht werden?

Nein, Mietfestsetzungsklagen wirken sich nur auf zukünftige Mietzahlungen aus. Sie können nicht rückwirkend auf vergangene Mietzeiträume angewendet werden.

Können Räumungs- und Mieterhöhungsklagen gleichzeitig eingereicht werden?

Ja, es gibt kein rechtliches Hindernis, beide Arten von Klagen gleichzeitig einzureichen, wenn die Bedingungen für jede erfüllt sind. Sie müssen jedoch als separate Rechtsakte eingereicht werden.

Können Mietverträge in Fremdwährung Erhöhungen unterliegen?

Für Verträge in Fremdwährung kann nach dem Gesetz zum Schutz des Wertes der türkischen Währung 5 Jahre lang keine Erhöhung vorgenommen werden. Nach 5 Jahren können Änderungen im Wert der Fremdwährung berücksichtigt werden.

Wichtige Überlegungen für Ausländer

Ausländer, die in der Türkei Immobilien mieten, sollten sich mehrerer wichtiger Aspekte des Mieterhöhungsprozesses bewusst sein:

• Mietverträge sollten idealerweise schriftlich sein, obwohl mündliche Vereinbarungen rechtlich gültig sind
• Führen Sie Aufzeichnungen über alle Mietzahlungen und Kommunikation mit Ihrem Vermieter
• Für Gerichtsverfahren kann eine offizielle Übersetzung erforderlich sein, wenn Sie kein Türkisch sprechen
• Erwägen Sie die Beauftragung eines Anwalts, der mit Ausländermietproblemen in der Türkei vertraut ist
• Vor der Einreichung einer Klage muss eine obligatorische Mediation versucht werden

Über die Soylu Rechtsanwaltskanzlei

Die Soylu Rechtsanwaltskanzlei bietet umfassende Rechtsdienstleistungen für Ausländer, die sich im türkischen Mietrecht zurechtfinden müssen. Mit Sitz in Istanbul ist unser mehrsprachiges Team auf die Vertretung internationaler Mandanten bei Mietstreitigkeiten und Immobilienangelegenheiten spezialisiert. Wir bieten Beratung zu Mietverträgen, Mediationsdiensten und Gerichtsvertretung für Ausländer, die mit Mietproblemen in der Türkei zu tun haben.

 

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