Räumung des Mieters in der Türkei – RA Ozan Soylu

Die Entfernung des Mieters aus der gemieteten Immobilie aus irgendeinem Grund durch rechtliche Methoden wird als Räumung des Mieters bezeichnet. Die Hauptbestimmungen bezüglich der Räumung des Mieters sind in den Artikeln 347 und den folgenden Artikeln des türkischen Schuldengesetzes Nr. 6098 geregelt, das im Amtsblatt mit der Nummer 27836 vom 4. Februar 2011 veröffentlicht wurde. Es sollte beachtet werden, dass der Mieter nur aus den im Gesetz aufgeführten Gründen geräumt werden kann. Wenn der Vermieter keinen gültigen Grund hat, kann der Mieter für die Dauer des Mietvertrages nicht aus der Immobilie entfernt werden. Es ist jedoch möglich, den Mieter zu räumen und den Mietvertrag zu beenden, wenn der Vermieter einen gerechtfertigten Grund hat, auch wenn die Vertragslaufzeit noch nicht abgelaufen ist. Die Räumung des Mieters kann auf zwei verschiedene Arten erfolgen: Räumung durch Kündigung und Räumung durch Klage. Mit dem Gesetz zur Änderung des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes und bestimmter Gesetze, veröffentlicht im Amtsblatt vom 5. April 2023, Nummer 32154, wurden die Anwendungsbereiche der obligatorischen Mediation erweitert. Mit der entsprechenden Änderung sind ab dem 1. September 2023 Mietfestsetzungsklagen, die vom Eigentümer oder Mieter eingereicht werden, Mieträumungsklagen (mit Ausnahme der Räumung durch Vollstreckung ohne Vollstreckung), Anpassungsklagen, Streitigkeiten aus dem Mietvertrag zwischen Mieter und Eigentümer dem obligatorischen Mediationsverfahren unterworfen.

Gründe für die Räumung des Mieters

Nach den Bestimmungen des türkischen Schuldengesetzes müssen bestimmte Gründe vorliegen, damit der Mietvertrag vom Mieter oder Vermieter gekündigt werden kann. Wenn einer dieser Gründe vorliegt, kann der Vermieter die Räumung des Mieters verlangen. Wenn diese Gründe jedoch nicht vorliegen, kann der Vermieter die Räumung des Mieters nicht verlangen, auch wenn der Mietvertrag auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen wurde. Entsprechend diesen Gründen sind die Gründe für die Beendigung des Mietvertrages wie folgt:

– Nichtzahlung der Miete
– Vorliegen einer Räumungsverpflichtung
– Der Vermieter selbst oder seine Verwandten benötigen die Wohnung
– Die gemietete Immobilie muss renoviert werden
– Belästigung der Nachbarn
– Das Vorhandensein eines vom Mieter besessenen Hauses
– Konkurs des Mieters
– Ablauf von 10 Jahren bei unbefristeten Mietverträgen
– Ablauf von 10 Jahren bei befristeten Mietverträgen

1. Nichtzahlung der Miete

Die Räumung des Mieters bei Nichtzahlung der Miete ist in Artikel 352/2 des türkischen Schuldengesetzes geregelt. Laut dem entsprechenden Artikel: “Wenn der Mieter in Mietverträgen mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr innerhalb der Mietdauer zweimal schriftlich gemahnt wurde, weil er die Miete nicht gezahlt hat; innerhalb eines Mietjahres oder über einen Zeitraum von mehr als einem Mietjahr in Mietverträgen mit einer Laufzeit von einem Jahr oder mehr, kann der Vermieter den Mietvertrag durch Klage innerhalb eines Monats ab dem Ende der Mietdauer und dem Ende des Mietjahres, in dem die Mahnungen gemacht wurden, in Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr beenden.”

Es gibt drei verschiedene Methoden, um einen Mieter, der die Miete nicht regelmäßig oder überhaupt nicht zahlt, zu räumen:

Räumung des Mieters mit berechtigter Mahnung: Bei Nichtzahlung von zwei Mietzahlungen für dasselbe Mietjahr müssen zwei Mahnungen an den Mieter gesendet werden. Nach dem Senden der Mahnung muss innerhalb eines Monats ab dem Ende des Mietjahres eine Räumungsklage eingereicht werden.

Räumung des Mieters durch Verzug: Der Mieter wird bei Nichtzahlung der Miete mit einer Mahnung gewarnt. Der Inhalt der Mahnung sollte besagen, dass “die Miete innerhalb von 30 Tagen gezahlt werden muss, andernfalls wird der Vertrag gekündigt”. Wenn der Mieter die Miete innerhalb von 30 Tagen zahlt, wird er/sie nicht geräumt. Wenn die Zahlung jedoch nicht erfolgt, wird die Räumung des Mieters durch Vollstreckung durchgeführt.

Räumung eines Mieters durch Vollstreckung: Bei Nichtzahlung der Miete kann der Mieter ein Vollstreckungsverfahren zur Räumung einleiten. Mit diesem Verfahren kann die unbezahlte Miete verlangt und der Mieter aus dem Haus geräumt werden. Wenn jedoch nur die Miete verlangt wird, reicht ein Vollstreckungsverfahren ohne Urteil aus.

2. Vorliegen einer Räumungsverpflichtung

Das Dokument, das die Erklärung des Mieters enthält, dass er/sie das Haus zu einem bestimmten Datum räumen wird, wird als Räumungsverpflichtung bezeichnet. Die Räumung des Mieters aufgrund des Vorliegens der Räumungsverpflichtung ist in Artikel 352/1 des türkischen Schuldengesetzes geregelt. Laut dem entsprechenden Artikel: “Wenn der Mieter sich schriftlich verpflichtet hat, die gemietete Immobilie zu einem bestimmten Datum nach der Übergabe der gemieteten Immobilie zu räumen, dies jedoch nicht getan hat, kann der Vermieter den Mietvertrag innerhalb eines Monats ab diesem Datum durch Vollstreckung oder durch Klage kündigen.”

Entsprechend muss der Mieter das Haus räumen, wenn die Verpflichtung abläuft. Wenn der Mieter die Immobilie nicht innerhalb der versprochenen Frist räumt, muss innerhalb eines Monats ab dem Ende der angegebenen Frist eine Räumungsklage eingereicht werden. Es sollte auch beachtet werden, dass die relevanten Klagen ab dem 1. September 2023 dem Mediationsverfahren unterworfen sein müssen. Wenn die Parteien am Ende des Mediationsverfahrens keine Einigung erzielen können, können sie eine Klage einreichen, indem sie die Erklärung der Nichteinigung ihrer Klagepetition beifügen. Zusätzlich kann der Vermieter auch ein Vollstreckungsverfahren gegen den Mieter einleiten, um den Mieter zu räumen (Art. 352/1 des türkischen Schuldengesetzes).

3. Der Vermieter benötigt das Haus für sich selbst oder seine Verwandten

Der Vermieter kann die Räumung des Mieters verlangen, wenn der Vermieter selbst oder seine Verwandten (der Ehepartner des Vermieters, Erben, Nachkommen oder andere Personen, die gesetzlich verpflichtet sind, sich um den Vermieter zu kümmern) die Wohnung benötigen. Die Räumung des Mieters aufgrund des Bedarfs des Vermieters selbst oder seiner Verwandten ist in Artikel 350/1 des türkischen Schuldengesetzes geregelt und wird wie folgt ausgedrückt: “Wenn er/sie verpflichtet ist, die gemietete Immobilie für sich selbst, seinen/ihren Ehepartner, seine/ihre Nachkommen, seine/ihre Vorfahren oder andere Personen zu nutzen, die er/sie gesetzlich verpflichtet ist, zu betreuen, kann er/sie den Mietvertrag durch Klage innerhalb eines Monats ab dem Datum kündigen, das unter Einhaltung der Kündigungsfrist und der für die Kündigung nach den allgemeinen Bestimmungen über die Miete vorgesehenen Fristen festgelegt wird, bei befristeten Verträgen und im Falle unbefristeter Verträge.”

Damit der Vermieter den Vertrag kündigen und den Mieter aufgrund des Bedarfs an Wohnraum räumen kann, muss der Bedarf real und aufrichtig sein. Wenn ein Mietvertrag für eine bestimmte Laufzeit abgeschlossen ist, kann eine Räumungsklage am Ende der Vertragslaufzeit eingereicht werden, und wenn er für eine unbestimmte Laufzeit abgeschlossen ist, kann eine Räumungsklage innerhalb eines Monats unter Einhaltung der Kündigungsfrist und der Kündigungsfristen eingereicht werden. Wenn der Vertrag von unbestimmter Dauer ist, wird jede sechs Monate als Kündigungsfrist betrachtet und der Vertrag kann am Ende dieser Frist gekündigt werden. Der Mieter muss jedoch drei Monate vor dem Ende des Vertrags benachrichtigt werden.

Wenn der Mieter das Haus trotz dieser Benachrichtigung nicht räumt, ist es möglich, eine Räumungsklage einzureichen. Die betreffende Räumungsklage muss innerhalb eines Monats ab dem Ende der Kündigungsfrist eingereicht werden. Ab dem 1. September 2023 ist das Mediationsverfahren für die eingereichten Klagen obligatorisch. Wenn die Parteien keine Einigung erzielen können, können sie eine Klage einreichen, indem sie die Erklärung der Nichteinigung ihrer Klagepetition beifügen. Am Ende der Klage, wenn festgestellt wird, dass der Bedarf an Wohnraum real und aufrichtig ist, wird das Gericht die Räumung des Mieters anordnen. Wenn das Haus aufgrund des Bedarfs infolge der Entscheidung geräumt wird, darf die Immobilie für drei Jahre nicht an jemanden anderen als den früheren Mieter vermietet werden.

4. Notwendigkeit der Renovierung der gemieteten Immobilie

Wenn die gemietete Immobilie renoviert werden muss, kann eine Räumung beantragt werden. Die Räumung des Mieters aufgrund der Notwendigkeit der Renovierung der gemieteten Immobilie ist in Artikel 350 des türkischen Schuldengesetzes geregelt und lautet wie folgt: “Wenn es notwendig ist, die gemietete Immobilie zu reparieren, zu erweitern oder zu verändern, für den Wiederaufbau oder den Wiederaufbau und die

Nutzung der gemieteten Immobilie während dieser Arbeiten unmöglich ist, kann der Mieter den Mietvertrag durch Klage innerhalb eines Monats ab dem Datum kündigen, das unter Einhaltung der Kündigungsfrist und der für die Kündigung nach den allgemeinen Bestimmungen über die Miete in unbefristeten Verträgen vorgesehenen Fristen festgelegt wird.”

Aufgrund der Notwendigkeit der Renovierung der gemieteten Immobilie erfordert die Räumung des Mieters eine umfassende Renovierung, und die Nutzung des Hauses sollte aufgrund dieser Renovierung nicht möglich sein. Daher kann dieses Räumungsverfahren nicht für kleinere Renovierungen verwendet werden. Wenn die Bedingungen vorliegen und der Vertrag von unbestimmter Dauer ist, wird jede sechs Monate als Kündigungsfrist betrachtet und der Vertrag kann am Ende dieser Frist gekündigt werden. Der Mieter muss drei Monate vor dem Ende des Vertrags benachrichtigt werden.

Wenn der Mieter trotz dieser Benachrichtigung nicht räumt, muss innerhalb eines Monats ab dem Ende der betreffenden Kündigungsfrist eine Räumungsklage eingereicht werden. Wenn der Vertrag befristet ist, muss eine Räumungsklage innerhalb eines Monats ab dem Ende der Vertragslaufzeit eingereicht werden. Ab dem 1. September 2023 sind die ab dem 1. September 2023 eingereichten Klagen dem obligatorischen Mediationsverfahren unterworfen, daher sollte vor der Klage eine Mediation durchgeführt werden. Wenn die Parteien am Ende des Mediationsverfahrens keine Einigung erzielen können, können sie eine Klage mit einer Erklärung der Nichteinigung einreichen. Wenn der Mieter infolge der Räumungsklage geräumt wird; wird die Immobilie für drei Jahre nicht an jemanden anderen als den früheren Mieter vermietet.

5. Belästigung der Nachbarn

Durch den Mietvertrag werden dem Mieter bestimmte Pflichten auferlegt. Nach Artikel 316/1 des türkischen Schuldengesetzes besteht eine davon darin, den Nachbarn des Mieters den nötigen Respekt entgegenzubringen und die Nachbarn nicht zu stören. Wenn der Mieter diese Verpflichtungen verletzt, kann die Räumung der gemieteten Immobilie beantragt werden. Laut den folgenden Absätzen des entsprechenden Artikels gibt der Vermieter im Falle von Wohn- und Dacharbeitsplatzmieten eine schriftliche Mitteilung von mindestens dreißig Tagen, um den Verstoß zu beheben, andernfalls wird er den Vertrag kündigen. In anderen Mietverhältnissen kann der Vermieter den Vertrag sofort mit einer schriftlichen Mitteilung ohne vorherige Ankündigung an den Mieter kündigen. In Fällen, in denen davon ausgegangen wird, dass die dem Mieter zu gewährende Frist nutzlos sein wird oder das Verhalten des Mieters im Widerspruch zu dieser Verpflichtung für den Vermieter oder die Personen, die im selben Gebäude oder in der Nachbarschaft leben, unerträglich ist, kann der Vermieter den Vertrag sofort mit einer schriftlichen Mitteilung kündigen.

6. Vorhandensein eines vom Mieter besessenen Hauses

Wenn der Mieter oder sein Ehepartner ein anderes Haus innerhalb desselben Bezirks oder derselben Gemeinde besitzt, kann die Räumung der gemieteten Immobilie beantragt werden. Um eine Räumung zu beantragen, muss der Vermieter diese Situation beim Abschluss des Vertrages nicht gekannt haben.

Die Räumung des Mieters aufgrund des Vorhandenseins eines dem Mieter gehörenden Hauses ist in Artikel 352/3 des türkischen Schuldengesetzes geregelt und lautet wie folgt: “Wenn der Mieter oder sein Ehepartner eine für den Wohnsitz geeignete Wohnung innerhalb der Stadtgrenzen desselben Bezirks oder derselben Stadt besitzt, kann der Vermieter, wenn er dies zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nicht wusste, den Vertrag durch Klage innerhalb eines Monats ab dem Ende des Mietvertragsjahres kündigen.” Gemäß dieser Bestimmung kann der Vermieter die Räumung des Mieters durch Klage innerhalb eines Monats ab dem Ende des im Vertrag angegebenen Mietjahres verlangen. Ab dem 1. September 2023 unterliegen die eingereichten Klagen dem obligatorischen Mediationsverfahren. Wenn am Ende des Mediationsverfahrens keine Einigung erzielt werden kann, können sie eine Klage einreichen, indem sie die Erklärung der Nichteinigung ihrer Klagepetition beifügen.

7. Konkurs des Mieters

Die Räumung des Mieters aufgrund des Konkurses des Mieters ist in Artikel 370 des türkischen Schuldengesetzes geregelt. Im Falle des Konkurses des Mieters endet der Vertrag automatisch zum Zeitpunkt des Konkurses. Der Vermieter ist verpflichtet, den Vertrag bis zum Ende des Mietjahres fortzuführen, sofern ausreichende Sicherheit für die laufende Miete und die im Protokoll aufgezeichneten Waren gegeben wird. Der Vermieter kann den Vertrag kündigen, wenn bis zum Ende des relevanten Zeitraums keine Sicherheit gegeben wird.

8. Ablauf von 10 Jahren bei unbefristeten Mietverträgen

Artikel 347 des türkischen Schuldengesetzes regelt die Räumung des Mieters nach Ablauf von 10 Jahren seit Abschluss des Mietvertrages. Wenn der Mietvertrag vor 10 oder mehr Jahren abgeschlossen wurde, kann der Vermieter die Kündigung des Vertrages ohne Angabe von Gründen verlangen. Um die Kündigung eines unbefristeten Vertrages zu verlangen, müssen die Kündigungsfrist und die Kündigungsfrist eingehalten werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt das Ende der 6-monatigen Mietzeit und die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Wenn der Vermieter die Kündigung des Vertrages zum Ende der 6-monatigen Kündigungsfrist wirksam werden lassen möchte, muss er dies mindestens drei Monate im Voraus schriftlich mitteilen. Wenn die im Vertrag oder im Gesetz festgelegte Kündigungsfrist oder Kündigungsfrist nicht eingehalten wird, ist die Kündigung für die nächste Kündigungsfrist gültig.

9. Ablauf von 10 Jahren bei befristeten Mietverträgen

Artikel 347 des türkischen Schuldengesetzes regelt die Räumung des Mieters nach Ablauf von 10 Jahren bei befristeten Mietverträgen. Bei befristeten Mietverträgen gilt der Vertrag als um ein weiteres Jahr verlängert, es sei denn, der Mieter teilt dies mindestens 15 Tage vor Ablauf der Mietzeit schriftlich mit. Wenn zehn weitere Jahre über den im Vertrag angegebenen Zeitraum hinaus vergehen, hat der Vermieter das Recht, den Vertrag für jedes Verlängerungsjahr zu kündigen.

Zu diesem Zweck muss der Vermieter eine schriftliche Mitteilung mindestens drei Monate im Voraus machen. Wenn der Vermieter dieses Kündigungsrecht ausübt, wird der Vertrag gekündigt und es ist keine Klage erforderlich. Wenn der Mieter jedoch die gemietete Immobilie nicht räumt, muss der Vermieter eine Klage einreichen, um die gemietete Immobilie zurückzufordern. Ab dem 1. September 2023 unterliegen die eingereichten Klagen dem obligatorischen Mediationsverfahren, und wenn am Ende des Mediationsverfahrens keine Einigung erzielt werden kann, können sie eine Klage einreichen, indem sie die Erklärung der Nichteinigung ihrer Klagepetition beifügen.

Zuständiges und befugtes Gericht in Räumungsklagen

Gemäß Artikel 4 der Zivilprozessordnung Nr. 6100 sind die Friedensgerichte in Räumungsklagen zuständig. Das zuständige Gericht in solchen Fällen ist das Gericht am Wohnsitz des Beklagten gemäß den allgemeinen Zuständigkeitsregeln, das Gericht des Ortes, an dem der Vertrag gemäß Artikel 10 der Zivilprozessordnung erfüllt wird, und das Gericht des Ortes, an dem sich die Immobilie befindet.

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