Was ist das Vorkaufsrecht im türkischen Recht?

VORKAUFSRECHTSKLAGE – VORKAUFSRECHT

Das Vorkaufsrecht kann nur durch eine Vorkaufsrechtsklage ausgeübt werden. Während diese Rechte, die eine neue rechtliche Situation schaffen, im Allgemeinen durch einseitige Willenserklärungen ausgeübt werden können, hat der Gesetzgeber die Ausübung bestimmter Rechte, wie des Vorkaufsrechts, an rechtliche Schritte geknüpft. Während unter dem alten Recht keine Klage erforderlich war, ist dies unter dem neuen Recht obligatorisch geworden. Daher muss der Inhaber des Vorkaufsrechts innerhalb von drei Monaten ab der durch einen Notar erfolgten Mitteilung Klage erheben.

Das Vorkaufsrecht ist ein Recht, das bestimmten Personen Vorrang beim Kauf eines Anteils an einem unbeweglichen Vermögen einräumt. Auch bekannt als Vorkaufsrecht, schränkt es das Recht ein, das Eigentum an dem unbeweglichen Vermögen zu übertragen. Der Verkauf des Anteils eines Miteigentümers an einen Dritten kann somit von anderen Miteigentümern verhindert werden. Dieses Recht ist am Anteil und nicht an der Person gebunden, und wer auch immer der Miteigentümer ist, hat dieses Recht. Das Vorkaufsrecht ist ein dingliches Recht und kann gegen jedermann geltend gemacht werden.

Der Zweck der gesetzlichen Regelung des Vorkaufsrechts besteht darin, den Eintritt von Nicht-Miteigentümern in das Miteigentum zu verhindern, indem sichergestellt wird, dass der Anteil nicht in die Hände von Nicht-Miteigentümern gelangt. Dieses Recht soll die Beteiligung von Nicht-Miteigentümern an dem unbeweglichen Vermögen als Miteigentümer verhindern und eine weitere Zersplitterung des Vermögens in kleinere Teile vermeiden.

Das Vorkaufsrecht kann auf verschiedene Weise entstehen.

1. VORKAUFSRECHTSVEREINBARUNG

Das Vorkaufsrecht kann aus einer Vereinbarung entstehen. In diesem Szenario muss ein Vertrag zwischen dem Miteigentümer und der Person, der das Vorkaufsrecht eingeräumt wird, abgeschlossen worden sein. Diese Person kann ein Vorkaufsrecht zugunsten von sich selbst oder eines Dritten begründen. Der Vertrag muss in einfacher schriftlicher Form vorliegen. Wenn im Vertrag kein Preis angegeben ist, handelt es sich um ein einfaches Vorkaufsrecht. In diesem Fall kann die Person mit dem Vorkaufsrecht den Anteil erwerben, indem sie den vom Käufer an den Verkäufer gezahlten Preis zahlt. Wenn jedoch ein Preis im Vertrag angegeben ist, handelt es sich um ein qualifiziertes Vorkaufsrecht, und der im Vertrag angegebene Preis muss unabhängig vom Preis des Käufers gezahlt werden. Zusätzlich kann im Vertrag eine Dauer angegeben werden, nach deren Ablauf das Vorkaufsrecht erlischt. Wird keine Dauer angegeben, kann diese bis zu maximal 10 Jahren betragen. Das aus einem Vertrag resultierende Vorkaufsrecht kann nicht übertragen werden, es sei denn, dies ist im Vertrag anders vereinbart, kann aber durch Erbschaft übergehen.

REGISTRIERUNG DES AUS DEM VERTRAG RESULTIERENDEN VORKAUFSRECHTS

Das oben erwähnte, aus dem Vertrag resultierende Vorkaufsrecht bindet nur die Vertragsparteien. Ohne Registrierung ist es ein persönliches Recht, und es kann eine Schadensersatzforderung gegen den Verkäufer oder dessen Gesamtrechtsnachfolger entstehen. Diese Situation ändert sich jedoch mit der Registrierung. Die rechtliche Wirkung des Vorkaufsrechts erweitert sich mit dessen Eintragung ins Grundbuch. Durch die Registrierung des Vorkaufsrechts im Grundbuch kann das Recht auch gegenüber Dritten geltend gemacht werden.

2. GESETZLICHES VORKAUFSRECHT

Das gesetzliche Vorkaufsrecht tritt in Kraft, wenn ein Anteil an einem unbeweglichen Vermögen, das dem Miteigentum unterliegt, ganz oder teilweise an einen Dritten verkauft wird. In diesem Fall können andere Miteigentümer ihr Vorkaufsrecht ausüben und den Anteil erwerben. Das Vorkaufsrecht ist ein Vorrang, der anderen Miteigentümern gewährt wird, wenn Anteile an unbeweglichem Vermögen im Miteigentum an Dritte verkauft werden. Miteigentum bedeutet, dass es mehrere Rechteinhaber an einem einzigen unbeweglichen Vermögen gibt, d. h. das Eigentum gehört nicht einer einzigen Person allein. Der Miteigentümer mit dem Vorkaufsrecht kann den von einem anderen Miteigentümer verkauften Anteil durch Zahlung des Preises erwerben. Auch bekannt als Vorkaufsrecht, kann es ausgeübt werden, wenn der Anteil an Dritte verkauft wird. Das bedeutet, wenn der Anteil nicht verkauft wird, kann das Vorkaufsrecht nicht nach Belieben ausgeübt werden. Es sollte beachtet werden, dass das Vorkaufsrecht für alle unbeweglichen Vermögen, die dem Miteigentum unterliegen, besteht. In diesem Zusammenhang muss beim Verkauf von Anteilen an solchen unbeweglichen Vermögen Vorrang anderen Miteigentümern eingeräumt werden.

SITUATIONEN, DIE DAS VORKAUFSRECHT AUSLÖSEN

• Der Verkauf eines Anteils an einem unbeweglichen Vermögen unter Miteigentum an einen Dritten.

Der Anteil muss durch einen gültigen Kaufvertrag an einen Dritten übertragen werden. Das Vorkaufsrecht entsteht nicht bei Schenkung, Beitrag zu einem Unternehmenskapital oder Verkaufsversprechen. Das Zustandekommen des Kaufvertrags ist eine Bedingung für das Entstehen des Rechts.

• Verkäufe durch öffentliche Versteigerungen.
• Verkäufe von fragmentierten Anteilen.
• Verkäufe an Freunde oder Verwandte oder Verkäufe an wohltätige Organisationen zu einem niedrigeren Wert können ebenfalls das Vorkaufsrecht auslösen.

SITUATIONEN, IN DENEN DAS VORKAUFSRECHT NICHT AUSGEÜBT WERDEN KANN

In einigen Fällen entsteht das Vorkaufsrecht nicht. Diese Situationen umfassen;

Verkäufe unter Miteigentümern

Das Vorkaufsrecht entsteht beim Verkauf eines Anteils an Dritte, daher entsteht das Vorkaufsrecht nicht, wenn ein Miteigentümer seinen Anteil an einen anderen Miteigentümer verkauft.

Schenkungen

Damit das Vorkaufsrecht entsteht, muss das Eigentum zu einem Preis verkauft werden, aber da das Eigentum bei Schenkungen unentgeltlich übertragen wird, kann das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden.

Tauschgeschäfte

Da Tauschgeschäfte keine Verkaufstransaktionen sind, entsteht das Vorkaufsrecht nicht. Wenn Miteigentümer jedoch versuchen, das Vorkaufsrecht zu umgehen, indem sie die Transaktion als Tausch im Grundbuch darstellen, wird diese Situation rechtlich nicht geschützt, und das Vorkaufsrecht entsteht.

Beitrag von unbeweglichem Vermögen zu einer Partnerschaft als Kapital

Enteignung

Unbewegliche Vermögen ohne Grundbucheintrag

AUSÜBUNG DES VORKAUFSRECHTS

In der Regel wird das Vorkaufsrecht durch Klageerhebung gegen den Käufer ausgeübt. Die aus einem im Grundbuch eingetragenen Vertrag resultierenden Vorkaufsrechte können gegen jeden Eigentümer gemäß der in der Eintragung angegebenen Dauer und den Bedingungen ausgeübt werden.

Um sowohl gesetzliche als auch vertragliche Vorkaufsrechte in konkreten Fällen auszuüben, muss der Anteil an einen Dritten verkauft oder Gegenstand einer wirtschaftlich gleichwertigen Transaktion sein. Dies wird in der Praxis als „Vorkaufsereignis“ bezeichnet. Beispiele für wirtschaftlich gleichwertige Transaktionen sind Übertragungen anstelle von Erfüllung und die Einrichtung von Oberflächenrechten. Diese Veräußerung oder ähnliche Transaktion muss jedoch gültig sein. In vertraglichen Situationen reicht das Zustandekommen des Vertrags aus, um das Vorkaufsrecht auszuüben.

MITTEILUNG DES VORKAUFSRECHTS

Um die Ausrede der Unkenntnis des Verkaufs zu beseitigen, hat der Gesetzgeber die Verpflichtung zur Mitteilung des Vorkaufsrechts auferlegt. Der Verkauf, der Gegenstand des Vorkaufsrechts ist, muss den Inhabern des Vorkaufsrechts durch einen Notar mitgeteilt werden. Die Mitteilung ist jedoch keine Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts. Der Inhaber des Vorkaufsrechts kann sein Recht auch ausüben, wenn er anderweitig von dem Verkauf erfahren hat. Obwohl die Dauer der Mitteilung nicht klar ist, muss sie durch den Verkäufer oder den Käufer über einen Notar erfolgen. Das Datum der Mitteilung ist wichtig für den Beginn der Verjährungsfrist.

FRIST FÜR DIE AUSÜBUNG DES VORKAUFSRECHTS

In der Regel muss das Vorkaufsrecht innerhalb von drei Monaten ab dem Datum, an dem der Verkauf dem Berechtigten mitgeteilt wird, und in jedem Fall innerhalb von zwei Jahren ab dem Verkauf ausgeübt werden. Das Datum der Mitteilung wird als Ausgangspunkt

für die Dreimonatsfrist genommen. Die Mitteilung muss gemäß dem Verfahren durch einen Notar erfolgen. Auch eine Klage muss innerhalb derselben Fristen erhoben werden. Diese Fristen sind präskriptiv. Wenn es mehrere Miteigentümer im gesetzlichen Vorkaufsrecht gibt, laufen diese Fristen für jeden Miteigentümer separat. Im Falle des Gesamthandseigentums läuft diese Frist ab der letzten Mitteilung an den Miteigentümer.

VORKAUFSRECHTSKLAGE

Das Vorkaufsrecht kann nur durch Klage ausgeübt werden. Während diese Rechte, die eine neue rechtliche Situation schaffen, durch einseitige Willenserklärungen ausgeübt werden können, hat der Gesetzgeber die Ausübung bestimmter Rechte, wie des Vorkaufsrechts, an rechtliche Schritte gebunden. Während unter dem alten Recht keine Klage erforderlich war, ist dies unter dem neuen Recht obligatorisch geworden. Daher muss der Inhaber des Vorkaufsrechts innerhalb von drei Monaten ab der durch einen Notar erfolgten Mitteilung Klage erheben.

KLAEGER

Im Falle von unbeweglichen Vermögen, die dem Miteigentum unterliegen, haben die anderen Miteigentümer das Vorkaufsrecht, wenn ein Miteigentümer seinen Anteil an einen Dritten verkauft. Der Kläger sind die anderen Miteigentümer. Wenn einer der Miteigentümer gestorben ist, können ihre Erben als Gesamterben Kläger sein. Wenn mehr als ein Miteigentümer das Vorkaufsrecht ausüben möchte, müssen sie nicht gemeinsam Klage erheben; sie können separate Klagen einreichen. Dies liegt daran, dass die Verjährungsfrist, die mit der Mitteilung beginnt, für jeden Miteigentümer unterschiedlich sein kann. Sie können jedoch auch gemeinsam als freiwillige Streitgenossen Klage erheben, wenn sie dies wünschen.

Im Falle des vertraglichen Vorkaufsrechts ist der Kläger der Rechteinhaber, dem das Vorkaufsrecht durch den Vertrag eingeräumt wurde. Wenn diese Person stirbt, sind ihre Erben die Kläger.

BEKLAGTER

Der Beklagte ist der Dritte, der den Anteil gekauft hat, nicht der ehemalige Miteigentümer, der ihn verkauft hat. In der Regel wird die Vorkaufsrechtsklage gegen die Person erhoben, die im Grundbuch als Eigentümer des unbeweglichen Vermögens eingetragen ist. In diesem Zusammenhang, wenn der Eintragungsprozess im Namen des Dritten, der das unbewegliche Vermögen gekauft hat, abgeschlossen wurde, ist dieser neue Eigentümer der Beklagte. Ist der Eintragungsprozess jedoch nicht abgeschlossen, wird die Klage gegen den Verkäufer erhoben. Das unregistrierte Vorkaufsrecht kann gegen den Verpflichteten und dessen Gesamtrechtsnachfolger geltend gemacht werden.

ZUSTÄNDIGES UND BEFUGTES GERICHT IN DER VORKAUFSRECHTSKLAGE

Klagen aus dem Vorkaufsrecht müssen vor dem Amtsgericht erhoben werden, in dessen Bezirk sich das unbewegliche Vermögen befindet.

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