Wie erstellt man einen Mietvertrag in der Türkei?

Allgemeine Bedingungen, die in einem Mietvertrag enthalten sein müssen

a. Pflichten des Mieters

Die grundlegende Verantwortung des Mieters besteht darin, die Immobilie sorgfältig zu nutzen und sie gemäß dem im Vertrag festgelegten Zweck zu verwenden. Nach dem türkischen Obligationenrecht ist der Mieter verpflichtet, die Immobilie in dem Zustand zu erhalten, in dem sie übernommen wurde. Der Mieter muss auch in nachbarschaftlichen Beziehungen Rücksicht nehmen und störendes Verhalten wie Lärm und Verschmutzung vermeiden.

Der Mieter ist für kleinere Reparaturen (wie Wasserhahn-Reparatur, Glühbirnenwechsel) in der gemieteten Immobilie verantwortlich. Größere Störungen müssen sofort gemeldet werden. Wird diese Meldepflicht nicht erfüllt, kann der Mieter für daraus resultierende Schäden haftbar gemacht werden.

b. Pflichten des Vermieters

Die grundlegendste Pflicht des Vermieters besteht darin, die gemietete Immobilie in einem nutzbaren Zustand zu übergeben und sie während der gesamten Mietdauer in diesem Zustand zu erhalten. Dies ist ausdrücklich in Artikel 301 des türkischen Obligationenrechts geregelt. Der Vermieter muss die Richtigkeit der Grundbuchinformationen der Immobilie gewährleisten und sicherstellen, dass sie frei von Rechten Dritter ist.

Zusätzlich ist der Vermieter verpflichtet, Reparaturen in der gemieteten Immobilie durchzuführen, für die der Mieter nicht verantwortlich ist. Zum Beispiel ist die Behebung größerer Probleme wie Dachlecks, Hauptwasserrohrbrüche oder Ausfälle der Zentralheizung die Verantwortung des Vermieters.

Der Vermieter muss die friedliche Nutzung der Immobilie durch den Mieter gewährleisten und sollte den Mieter während der Vertragslaufzeit nicht stören. Bei notwendigen Reparaturen oder Immobilienverkauf hat er jedoch das Recht, die Immobilie für angemessene Zeiträume zu zeigen.

c. Gebäudewartungsgebühren und gemeinsame Kosten

Der Mietvertrag sollte klar festlegen, wer für die Zahlung von Wartungsgebühren und anderen gemeinsamen Kosten verantwortlich ist. Im Allgemeinen gehören folgende Ausgaben zum Mieter:

• Gebäudewartungsgebühren
• Strom-, Wasser-, Erdgasrechnungen
• Internet- und Telefonkosten
• Hausmeister-/Personalgehälter
• Wartungskosten für Gemeinschaftsbereiche wie Aufzug und Parkplatz

Allerdings gehören Grundsteuern (wie Immobiliensteuer) und größere Renovierungskosten typischerweise zum Vermieter. Die Parteien sollten diese Angelegenheiten im Vertrag klar regeln, insbesondere bei besonderen Bedingungen, die sich aus dem Verwaltungsplan ergeben.

d. Immobilienrenovierungen

Der Mieter benötigt die schriftliche Erlaubnis des Vermieters für Änderungen und Renovierungen an der gemieteten Immobilie. Dies muss im Vertrag klar festgehalten werden. Nicht genehmigte Änderungen können Grund für Vertragskündigung und Schadensersatzansprüche sein.

Der Vertrag sollte auch festlegen, wer die Kosten für Immobilienrenovierungen trägt, was mit diesen Renovierungen am Ende der Mietzeit geschieht und wie die Immobilie zurückgegeben werden soll. Im Allgemeinen:

1. Dekorative Änderungen (Farbe, Tapete, etc.)
2. Nicht fest installierte Möbel und Zubehöränderungen
3. Änderungen an Elektro- und Sanitärinstallationen
4. Bauliche Veränderungen wie Wandentfernung oder -hinzufügung

e. Verbot der Untervermietung und Übertragung

Gemäß Artikel 322 des türkischen Obligationenrechts darf der Mieter ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters die Immobilie nicht untervermieten oder sein Nutzungsrecht übertragen. Diese Angelegenheit ist besonders wichtig bei Wohnraum- und überdachten Gewerbemietverträgen.

Eine klare und präzise Regelung der Untervermietungs- und Übertragungsverbotsbestimmungen im Vertrag ist wichtig, um künftige Streitigkeiten zu vermeiden. Ein Verstoß gegen das Verbot kann einen wichtigen Grund für die Kündigung des Vertrags darstellen.

Zusätzlich sollten auch besondere Umstände wie der Status von Erben im Todesfall des Mieters oder Unternehmensfusion oder -übertragung, wenn der Mieter ein Unternehmen ist, im Vertrag geregelt werden. Diese Regelungen helfen, die Rechte der Parteien in unerwarteten Situationen zu schützen.

Wichtige Überlegungen bei der Erstellung eines Mietvertrags

a. Schriftformerfordernis

Im türkischen Rechtssystem gibt es keine strenge Schriftformerfordernis für Mietverträge.

Mündliche Mietverträge sind ebenfalls gültig. Allerdings ist ein schriftlicher Vertrag für die Beweisführung äußerst wichtig. Ein schriftlicher Vertrag dient als Beweis bei Streitigkeiten, die zwischen den Parteien entstehen können.

Jede Seite des schriftlichen Vertrags muss von den Parteien unterschrieben werden. Es sollte beachtet werden, dass eine Unterschrift ein Zeichen ist, das die Identität der Parteien bestätigt und ihren Willen widerspiegelt. Das Vermeiden von Radierungen und Kratzern sowie das Paraphieren von Änderungen sind Maßnahmen, die die Zuverlässigkeit erhöhen.

Heutzutage werden elektronisch signierte Verträge immer häufiger. Ohne Verwendung einer sicheren elektronischen Signatur kann der Nachweis der Authentizität jedoch schwierig sein.

b. Bedeutung von Vertragszeugen

Das Vorhandensein von Zeugen in einem Mietvertrag ist, obwohl keine gesetzliche Anforderung, ein wichtiger Sicherheitsmechanismus. Zeugen können bestätigen, dass der Vertrag unterzeichnet wurde und sein Inhalt von den Parteien akzeptiert wurde. Dies bietet Schutz gegen künftige Behauptungen wie „die Unterschrift ist nicht von mir“ oder „der Vertragsinhalt wurde geändert.“

Bei der Auswahl von Zeugen ist es wichtig, dass sie unparteiisch und volljährig sind. Die Identifikationsdaten der Zeugen (Name-Nachname, türkische ID-Nummer) sollten im Vertrag angegeben und ihre Unterschriften eingeholt werden. Idealerweise sollten Zeugen sein:

• Personen ohne verwandtschaftliche Beziehung zu den Parteien
• Vertrauenswürdige Personen, die sowohl Mieter als auch Vermieter kennen
• Personen, die bei Bedarf vor Gericht aussagen können
• Personen, die am Ort der Vertragserstellung anwesend sind

c. Erstellung des Inventarverzeichnisses

Die Erstellung einer detaillierten Liste der Gegenstände in der gemieteten Immobilie ist von entscheidender Bedeutung für die Vermeidung künftiger Streitigkeiten. Das Inventarverzeichnis sollte unterscheidende Merkmale wie Marke, Modell, Seriennummer der Gegenstände und ihren aktuellen Zustand (beschädigt, zerkratzt, neu, etc.) enthalten.

Bei der Erstellung der Liste sollten alle fest eingebauten Einrichtungen (Küchenschränke, Einbauprodukte, Klimaanlagen, etc.) und, falls vorhanden, Möbel (Sofa, Bett, Tisch, etc.) detailliert aufgeführt werden. Das Anfertigen datierter Fotos, die den Zustand der Gegenstände zeigen, und deren Beifügung als Anlage zum Vertrag wird von Vorteil sein.

Das Inventarverzeichnis sollte als Anlage zum Vertrag erstellt werden und jede Seite sollte von den Parteien unterschrieben werden. In dieser Liste sollte auch festgelegt werden, wie die Immobilie am Ende der Mietzeit zurückgegeben werden soll.

d. Festlegung der Mieterhöhungsrate

Die Erhöhungsrate in Mietverträgen ist nach Artikel 344 des türkischen Obligationenrechts geregelt. Demnach dürfen Mieterhöhungen die vom türkischen statistischen Institut (TUIK) bekannt gegebene Verbraucherpreisindex-Rate (VPI) nicht überschreiten. Diese gesetzliche Beschränkung gilt auch dann, wenn die Parteien vereinbaren, einen höheren Satz festzulegen.

Der Vertrag sollte klar festlegen, wann die Mieterhöhung vorgenommen wird (üblicherweise jährlich) und welcher Index für die Berechnung verwendet wird. Bezüglich der Berechnung der Erhöhungsrate kann folgende Formulierung verwendet werden:

„Der Mietbetrag wird jährlich erhöht, wobei die vom TUIK für den dem Mietbeginn entsprechenden Monat bekannt gegebene jährliche VPI-Änderungsrate nicht überschritten wird.“

e. Korrekte Bestimmung der Vertragsdauer

Die Dauer des Mietvertrags sollte entsprechend den Bedürfnissen und Plänen der Parteien bestimmt werden. Bei befristeten Verträgen sollten Start- und Enddatum klar geschrieben werden. Nach dem türkischen Obligationenrecht gilt der Vertrag als um ein Jahr verlängert, wenn keine Partei eine Kündigung ausspricht.

Die bei der Bestimmung der Vertragsdauer zu berücksichtigenden Punkte sind:

1. Wie lange der Mieter in absehbarer Zukunft in der Immobilie bleiben möchte
2. Ob der Vermieter Pläne hat, die Immobilie zu verkaufen oder selbst zu nutzen
3. Kosten im Zusammenhang mit der Erneuerung kurzfristiger Verträge
4. Bedeutung des Mieterhöhungsmechanismus bei langfristigen Verträgen
5. Klarstellung der Kündigungsfristen im Fall der Vertragsbeendigung

Eine korrekt bestimmte Vertragsdauer bietet Vorhersehbarkeit für beide Parteien und verhindert unnötige Streitigkeiten.

Beendigungs- und Kündigungsbedingungen des Mietvertrags

a. Beendigung befristeter Mietverträge

Befristete Mietverträge enden nicht automatisch mit dem Ablauf der Frist. Nach Artikel 347 des türkischen Obligationenrechts gilt der Vertrag als um ein Jahr zu denselben Bedingungen verlängert, wenn Vermieter oder Mieter nicht mindestens 15 Tage vor Fristablauf kündigen. Dieser automatische Verlängerungsmechanismus zielt darauf ab, den Mieter zu schützen.

Bei befristeten Wohnraum- und überdachten Gewerbemietverträgen kann der Vermieter den Vertrag zum Ende der Mietzeit nur kündigen, wenn Gründe gemäß Absatz 1 des Artikels 347 des türkischen Obligationenrechts vorliegen. Diese Gründe umfassen den Eigenbedarf des Vermieters oder enger Familienangehöriger, wesentliche Reparatur oder Umbau.

Der Mieter kann hingegen den befristeten Vertrag durch Kündigung vor Fristablauf ohne Angabe von Gründen beenden.

b. Beendigung unbefristeter Mietverträge

Unbefristete Mietverträge enden mit der von den Parteien ausgesprochenen Kündigung.

Der Mieter kann einen unbefristeten Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung der 3-monatigen Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen kündigen. Es ist wichtig, dass die Kündigung in schriftlicher Form erfolgt und deren Zustellung an die andere Partei nachgewiesen werden kann.

Der Vermieter kann hingegen unbefristete Wohnraum- und überdachte Gewerbemietverträge nur kündigen, wenn die im ersten Absatz des Artikels 347 des türkischen Obligationenrechts aufgeführten Gründe vorliegen und unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist gegenüber dem Mieter.

Damit eine Kündigung gültig ist, muss sie:

• Muss schriftlich erfolgen
• Muss die gesetzlich vorgeschriebenen Fristen einhalten
• Muss das Kündigungsdatum in der Mitteilung klar angeben
• Bei Wohn- und überdachten Gewerbemietverhältnissen muss der Kündigungsgrund des Vermieters klar angegeben werden

c. Räumungsverpflichtung

Eine Räumungsverpflichtung ist ein schriftliches Dokument, in dem sich der Mieter verpflichtet, die gemietete Immobilie zu einem bestimmten Datum zu räumen. Gemäß Artikel 352 des Türkischen Obligationenrechts kann der Vermieter, wenn der Mieter trotz schriftlicher Verpflichtung gegenüber dem Vermieter nach Erhalt der Immobilie nicht räumt, den Mietvertrag durch Vollstreckungsantrag oder Klageerhebung innerhalb eines Monats ab diesem Datum kündigen.

Für die Gültigkeit einer Räumungsverpflichtung sind folgende Bedingungen erforderlich:

1. Sie muss nach Übergabe der Mietimmobilie an den Mieter erfolgen
2. Sie muss in schriftlicher Form vorliegen
3. Das Räumungsdatum muss klar angegeben sein
4. Sie muss vom Mieter unterschrieben sein

Ein wichtiger Punkt: Räumungsverpflichtungen, die gleichzeitig mit oder vor dem Mietvertrag eingeholt werden, sind ungültig. Die Verpflichtung erlangt erst nach der tatsächlichen Übergabe der Mietimmobilie rechtliche Gültigkeit.

d. Kündigung wegen Zahlungsverzug des Mieters

Der Zahlungsverzug des Mieters bei der Mietzahlung ist ein wichtiger Grund für die Kündigung des Mietvertrags. Gemäß Artikel 315 des Türkischen Obligationenrechts kann der Vermieter, wenn der Mieter seiner Verpflichtung zur Zahlung der fälligen Miete oder Nebenkosten nach Erhalt der Immobilie nicht nachkommt, dem Mieter eine schriftliche Nachfrist setzen und ihm mitteilen, dass er den Vertrag kündigen wird, wenn die Zahlung nicht innerhalb dieser Frist erfolgt.

Bei Wohn- und überdachten Gewerbemietverhältnissen muss der Vermieter eine Nachfrist von mindestens 30 Tagen setzen. Bei anderen Mietverträgen beträgt diese Frist mindestens 10 Tage. Wenn der Mieter seine Schuld innerhalb der gesetzten Frist bezahlt, läuft der Vertrag weiter.

Zusätzlich kann der Vermieter den Vertrag kündigen, wenn der Mieter innerhalb eines Jahres mehrmals mit den Mietzahlungen in Verzug gerät. In diesem Fall:

• Muss bei Wohn- und überdachten Gewerbemietverhältnissen mindestens zweimal, bei anderen Mietverhältnissen einmal in Verzug geraten sein
• Der Vermieter muss für jeden Verzug eine schriftliche Mahnung ausgestellt haben
• Die Kündigung muss innerhalb von 30 Tagen ab dem letzten Verzugsdatum erfolgen

e. Erforderliche Maßnahmen bei der Räumung der Immobilie

Bei der Räumung der Immobilie nach Beendigung des Mietvertrags gibt es viele zu beachtende Punkte. Der Räumungsprozess sollte sorgfältig durchgeführt werden, um neue Streitigkeiten zwischen den Parteien zu vermeiden.

Erforderliche Maßnahmen bei der Räumung sind:

1. Sicherstellung, dass die Immobilie in dem im Vertrag festgelegten Zustand übergeben wird
2. Überprüfung der Inventarliste und Feststellung fehlender/beschädigter Gegenstände
3. Ablesen der Wasser-, Strom-, Erdgaszähler und Übertragung/Kündigung der Anschlüsse
4. Überprüfung, ob der Mieter seine persönlichen Gegenstände vollständig entfernt hat
5. Prüfung der Kautionsrückgabebedingungen und Festlegung eventueller Abzüge

Die Erstellung eines Protokolls während der Räumung wird hilfreich sein, um künftige Streitigkeiten zu vermeiden. Dieses Protokoll sollte den aktuellen Zustand der Immobilie, Mängel, Schäden und gegenseitige Erklärungen der Parteien enthalten.

Sicherheitsmechanismen in Mietverträgen

a. Bürgschaftsbedingungen

Die Bürgschaft in Mietverträgen ist ein wichtiger rechtlicher Mechanismus, der Sicherheit bietet, falls der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Gemäß Artikel 583 des Türkischen Obligationenrechts muss ein Bürgschaftsvertrag schriftlich erfolgen, und der Höchstbetrag, für den der Bürge haftet, sowie das Bürgschaftsdatum müssen vom Bürgen eigenhändig geschrieben werden.

Unter den Bürgschaftsarten ist die Solidarbürgschaft am häufigsten. In diesem Fall haftet der Bürge gleichrangig mit dem Mieter, und der Gläubiger-Vermieter kann sich direkt an den Bürgen wenden. Der Bürge muss seine Absicht, „Solidarbürge“ zu sein, eigenhändig angeben.

Die Gültigkeitsdauer der Bürgschaft beträgt bei Wohn- und überdachten Gewerbemietverhältnissen zehn Jahre. Die Haftung des Bürgen endet nach dieser Frist. Die Bürgschaftsfrist kann jedoch erneuert und verlängert werden. Ist der Bürge verheiratet, muss auch die Zustimmung des Ehepartners eingeholt werden. Die Zustimmung des Ehepartners muss vor oder spätestens zum Zeitpunkt der Errichtung des Bürgschaftsvertrags erfolgen.

b. Mietausfallversicherung

Die Mietausfallversicherung ist ein Sicherheitsmechanismus, der dem Vermieter finanziellen Schutz gegen Risiken der Nichtzahlung der Miete oder Beschädigung der Immobilie durch den Mieter bietet.

Obwohl diese Art der Versicherung in der Türkei noch nicht weit verbreitet ist, wird sie in entwickelten Ländern häufig genutzt.

Die Mietausfallversicherung deckt typischerweise folgende Risiken ab:

• Nicht gezahlte Mietbeträge
• Vom Mieter verursachte Sachschäden
• Rechtliche Kosten während des Räumungsverfahrens
• Einkommensverluste während der Neuvermietung der Immobilie

Die Prämienhöhe der Versicherungspolice wird auf Grundlage von Faktoren wie dem Wert der Mietimmobilie, der Bonität des Mieters und der Miethöhe festgelegt. Der Vermieter zahlt in bestimmten Abständen Prämien an die Versicherungsgesellschaft und erhält eine Entschädigung, wenn sich das Risiko verwirklicht.

Da die Mietausfallversicherung in der Türkei noch in der Entwicklungsphase ist, ist es wichtig, bei Vertragsabschluss aktuelle Informationen von Versicherungsgesellschaften einzuholen. Dieser Sicherheitsmechanismus, der sich in Zukunft voraussichtlich weiter verbreiten wird, kann besonders für Menschen, die gewerblich Immobilien vermieten, ein wertvolles Instrument sein.

c. Vorteile des notariell beglaubigten Mietvertrags

Obwohl die notarielle Beglaubigung des Mietvertrags nicht verpflichtend ist, bietet sie den Parteien erhebliche Vorteile. Notariell beglaubigte Verträge dienen als eindeutiger Beweis gegen Unterschriftsleugnung. Dies verhindert Einwände wie „diese Unterschrift ist nicht von mir.“

Die Vorteile notariell beglaubigter Verträge sind:

• Amtliche Überprüfung der Unterschriftenechtheit
• Eindeutige Feststellung des Vertragsdatums
• Verhinderung von Vertragsinhaltänderungen
• Erstellung eines vollstreckbaren Dokuments für Zwangsvollstreckungsverfahren
• Erleichterung der Beweisführung in Räumungsklagen

Die notarielle Beglaubigung garantiert nicht die rechtliche Übereinstimmung des Vertragsinhalts; sie bestätigt lediglich, dass die Unterschriften von den Parteien stammen und bescheinigt das Erstellungsdatum des Dokuments. Daher ist die ordnungsgemäße rechtliche Gestaltung des Vertragsinhalts gesondert wichtig.

d. Grundbucheintragung

Die Eintragung des Mietvertrags im Grundbuch bietet dem Mieter wichtige Sicherheit. Nach Artikel 1009 des Türkischen Zivilgesetzbuchs und Artikel 312 des Türkischen Obligationenrechts können Immobilienmietverträge im Grundbuch eingetragen werden. Diese Eintragung stellt sicher, dass neue Eigentümer den Mietvertrag einhalten müssen, wenn die Mietimmobilie den Besitzer wechselt.

Für die Grundbucheintragung ist erforderlich:

1. Zustimmung des Vermieters oder Gerichtsbeschluss
2. Muss ein befristeter Mietvertrag sein
3. Eintragungszeitraum kann maximal 10 Jahre betragen
4. Antrag muss beim Grundbuchamt gestellt werden

Die Grundbucheintragung ist besonders wichtig bei langfristigen Mietverträgen und gewerblichen Mietverhältnissen. Durch diese Methode kann der Mieter den Schutz seiner Investitionen für den Fall eines Immobilienverkaufs garantieren. Die Eintragung bietet einen rechtlichen Schutz ähnlich einer dinglichen Wirkung, die es dem Mieter ermöglicht, seine Rechte aus dem Mietvertrag gegenüber Dritten geltend zu machen.

e. Elektronisches Mietvertragssystem

Elektronische Mietverträge werden mit dem technologischen Fortschritt immer häufiger. Dieses System ermöglicht es den Parteien, Verträge über sichere digitale Plattformen abzuschließen, ohne sich physisch zu treffen. Nach dem Gesetz über elektronische Signaturen haben Dokumente mit sicherer elektronischer Signatur die gleichen rechtlichen Folgen wie handschriftliche Unterschriften.

Vorteile des elektronischen Mietvertragssystems:

• Beschleunigung der Vertragsprozesse
• Bequemlichkeit, wenn sich die Parteien an verschiedenen Orten befinden
• Sichere Speicherung von Verträgen in digitaler Umgebung
• Aufzeichnung des Änderungsverlaufs
• Automatische Erinnerungs- und Benachrichtigungssysteme

Die von der türkischen Finanzverwaltung entwickelte Anwendung Digitaler Mietvertrag ermöglicht die Erstellung, Unterzeichnung und Speicherung von Mietverträgen in elektronischer Umgebung. Dieses System erleichtert auch die Verfolgung steuerlicher Verpflichtungen wie die Mieteinkommenserklärung.

Bei Vertragsabschlüssen im elektronischen System sollte auf die Zuverlässigkeit der verwendeten Plattform, den Schutz personenbezogener Daten und die Gültigkeit von E-Signaturen geachtet werden. Es ist auch ein wichtiger Faktor, dass alle Vertragsparteien über digitale Kompetenz verfügen.

 

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