{"id":20480,"date":"2024-09-23T01:16:29","date_gmt":"2024-09-22T22:16:29","guid":{"rendered":"https:\/\/ozansoylu.av.tr\/bauvertrag-gegen-landanteil-stockwerk-und-klage-auf-grundbuchberichtigung-und-eintragung-im-tuerkischen-recht\/"},"modified":"2026-03-17T04:06:14","modified_gmt":"2026-03-17T01:06:14","slug":"bauvertrag-gegen-landanteil-stockwerk-und-klage-auf-grundbuchberichtigung-und-eintragung-im-tuerkischen-recht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ozansoylu.av.tr\/de\/bauvertrag-gegen-landanteil-stockwerk-und-klage-auf-grundbuchberichtigung-und-eintragung-im-tuerkischen-recht\/","title":{"rendered":"Bauvertrag gegen Wohnungszuteilung in der T\u00fcrkei"},"content":{"rendered":"

Der Bauvertrag gegen Wohnungszuteilung, im t\u00fcrkischen Recht bekannt als kat kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmesi<\/em> oder arsa pay\u0131 kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131 in\u015faat s\u00f6zle\u015fmesi<\/em>, ist eines der am weitesten verbreiteten Rechtsinstrumente im t\u00fcrkischen Immobiliensektor. Im Rahmen dieser Vereinbarung \u00fcbertr\u00e4gt der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer einen bestimmten Anteil seines Grundst\u00fccks an den Auftragnehmer, der sich im Gegenzug verpflichtet, auf diesem Grundst\u00fcck ein Geb\u00e4ude zu errichten und dem Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer bestimmte unabh\u00e4ngige Einheiten zu \u00fcbergeben. Dieses Modell erm\u00f6glicht es Grundst\u00fcckseigent\u00fcmern, ohne finanzielle Aufwendungen Wohneigentum zu erwerben, w\u00e4hrend der Auftragnehmer durch den Verkauf der verbleibenden Einheiten Gewinn erzielt.<\/p>\n

Rechtliche Natur des Vertrages<\/h2>\n

Der Bauvertrag gegen Wohnungszuteilung ist im t\u00fcrkischen Recht nicht ausdr\u00fccklich als eigenst\u00e4ndiger Vertragstyp geregelt. Er wird als unbenannter Vertrag (isimsiz s\u00f6zle\u015fme<\/em>) eingestuft und unterliegt dem Grundsatz der Vertragsfreiheit gem\u00e4\u00df Artikel 26 des T\u00fcrkischen Obligationenrechts (TOR). Da der Vertrag Elemente zweier verschiedener Vertragstypen vereint, gilt er als gemischter Vertrag. Die Verpflichtung des Auftragnehmers zur Errichtung und \u00dcbergabe des Bauwerks unterliegt den Bestimmungen des Werkvertrags (eser s\u00f6zle\u015fmesi<\/em>) gem\u00e4\u00df Artikel 470 ff. TOR, w\u00e4hrend die Verpflichtung des Grundst\u00fcckseigent\u00fcmers zur \u00dcbertragung des unbeweglichen Eigentums den Vorschriften \u00fcber den Vorvertrag zum Verkauf von Immobilien (ta\u015f\u0131nmaz sat\u0131\u015f vaadi s\u00f6zle\u015fmesi<\/em>) gem\u00e4\u00df Artikel 237 TOR unterliegt.<\/p>\n

Formelle G\u00fcltigkeitsvoraussetzungen<\/h2>\n

Da der Vertrag die \u00dcbertragung von Immobilieneigentum beinhaltet, unterliegt er im t\u00fcrkischen Recht strengen Formerfordernissen. Gem\u00e4\u00df Artikel 706 des T\u00fcrkischen Zivilgesetzbuchs (TZG) gilt: \u201eVertr\u00e4ge, die auf die \u00dcbertragung des Eigentums an unbeweglichen Sachen gerichtet sind, sind nur g\u00fcltig, wenn sie in der gesetzlich vorgeschriebenen amtlichen Form abgeschlossen werden.“<\/em> Diese Anforderung wird durch Artikel 237 TOR, Artikel 60 des Notargesetzes sowie Artikel 26 des Grundbuchgesetzes bekr\u00e4ftigt. Demnach muss der Bauvertrag gegen Wohnungszuteilung vor einem Notar in Form einer notariellen Urkunde (d\u00fczenleme \u015feklinde resmi senet<\/em>) abgeschlossen werden. Eine blo\u00dfe notarielle Beglaubigung der Unterschrift gen\u00fcgt dieser Anforderung nicht.<\/p>\n

Ein Vertrag, der dieses Formerfordernis nicht erf\u00fcllt, ist absolut nichtig und erzeugt f\u00fcr keine der Parteien Rechte oder Pflichten. Die t\u00fcrkischen Gerichte wenden jedoch eine wichtige Ausnahme an, die auf dem Grundsatz von Treu und Glauben gem\u00e4\u00df Artikel 2 TZG beruht. Wurde der Bau in erheblichem Umfang auf der Grundlage eines formlos abgeschlossenen Vertrages durchgef\u00fchrt, kann sich der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer nicht auf die Formnichtigkeit berufen, um seinen Verpflichtungen zu entgehen, da dies als Rechtsmissbrauch gilt.<\/p>\n

Vertragsparteien<\/h2>\n

Die beiden Parteien dieses Vertrages sind der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer (arsa sahibi<\/em>) und der Auftragnehmer (y\u00fcklenici<\/em> oder m\u00fcteahhit<\/em>). Der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer kann eine nat\u00fcrliche Person, eine privatrechtliche oder eine \u00f6ffentlich-rechtliche juristische Person sein. Der Auftragnehmer ist in der Regel ein Bauunternehmen oder ein einzelner Projektentwickler. In der Praxis ist es \u00fcblich, dass ein einziger Vertrag mehrere Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer umfasst, insbesondere bei Stadtentwicklungsprojekten, bei denen ein ganzer H\u00e4userblock neu entwickelt wird.<\/p>\n

Pflichten des Grundst\u00fcckseigent\u00fcmers<\/h2>\n

Die Hauptpflicht des Grundst\u00fcckseigent\u00fcmers besteht darin, das Grundst\u00fcck dem Auftragnehmer in einem Zustand zu \u00fcbergeben, der es sowohl in tats\u00e4chlicher als auch in rechtlicher Hinsicht f\u00fcr Bauarbeiten geeignet macht. Die tats\u00e4chliche Eignung erfordert, dass das Grundst\u00fcck frei von bestehenden Bauwerken und Bewohnern ist. Die rechtliche Eignung erfordert, dass das Grundst\u00fcck gem\u00e4\u00df den Bebauungsvorschriften des Gesetzes Nr. 3194 \u00fcber das Bauwesen (\u0130mar Kanunu<\/em>) f\u00fcr Bauarbeiten zugelassen ist. Der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer ist au\u00dferdem verpflichtet, die vereinbarten Grundst\u00fccksanteile gem\u00e4\u00df dem im Vertrag festgelegten Zeitplan auf den Auftragnehmer zu \u00fcbertragen. Eine Verz\u00f6gerung bei der Erf\u00fcllung dieser Pflicht stellt einen Schuldnerverzug (temerr\u00fct<\/em>) dar und berechtigt den Auftragnehmer zur Aus\u00fcbung der in Artikel 125 TOR vorgesehenen Rechtsbehelfe.<\/p>\n

Pflichten des Auftragnehmers<\/h2>\n

Die Hauptpflicht des Auftragnehmers besteht darin, den Bau vollst\u00e4ndig in \u00dcbereinstimmung mit den im Vertrag festgelegten Spezifikationen, technischen Zeichnungen und Zeitpl\u00e4nen fertigzustellen. Der Auftragnehmer muss alle Materialien bereitstellen und s\u00e4mtliche Baukosten tragen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Nach Fertigstellung ist der Auftragnehmer verpflichtet, die dem Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer zugewiesenen unabh\u00e4ngigen Einheiten m\u00e4ngelfrei zu \u00fcbergeben. Bei Vorliegen von M\u00e4ngeln hat der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer das Recht, Nachbesserung, eine verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfige Minderung der vereinbarten Gegenleistung oder R\u00fccktritt vom Vertrag zu verlangen, je nach Schwere der M\u00e4ngel und gem\u00e4\u00df Artikel 475 TOR, der bestimmt: \u201eIst das Werk mangelhaft, kann der Besteller Nachbesserung, Minderung des Werklohns im Verh\u00e4ltnis zur Wertminderung oder, sofern der Mangel erheblich ist, R\u00fccktritt vom Vertrag verlangen.“<\/em><\/p>\n

Eintragung des Vertrages im Grundbuch<\/h2>\n

Obwohl die Eintragung keine G\u00fcltigkeitsvoraussetzung ist, kann der Bauvertrag gegen Wohnungszuteilung im Grundbuch mit einem Vermerk (\u015ferh<\/em>) versehen werden. Dieser Vermerk wandelt ein an sich pers\u00f6nliches Recht in ein gegen\u00fcber Dritten durchsetzbares Recht um. Gem\u00e4\u00df Artikel 1009 TZG gilt: \u201ePers\u00f6nliche Rechte aus einem Bauvertrag gegen Grundst\u00fccksanteil k\u00f6nnen im Grundbuch eingetragen werden; nach der Eintragung sind diese Rechte auch gegen\u00fcber Dritten wirksam.“<\/em> Nach erfolgter Eintragung kann der Auftragnehmer zudem die L\u00f6schung etwaiger nachtr\u00e4glich eingetragener Belastungen oder Pf\u00e4ndungen beantragen, die dem Vertrag widersprechen.<\/p>\n

Folgen der Nichtfertigstellung durch den Auftragnehmer<\/h2>\n

Stellt der Auftragnehmer den Bau nicht innerhalb der vereinbarten Frist fertig, kann der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer eine Mahnung aussprechen und eine angemessene Nachfrist zur Erf\u00fcllung setzen. Kommt der Auftragnehmer seiner Pflicht weiterhin nicht nach, kann der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer vom Vertrag zur\u00fccktreten, Schadensersatz verlangen oder die Fertigstellung der Arbeiten durch einen Drittunternehmer auf Kosten des urspr\u00fcnglichen Auftragnehmers veranlassen. Artikel 473 TOR bestimmt hierzu: \u201eErgibt sich klar, dass der Unternehmer das Werk nicht vertragsgem\u00e4\u00df oder nicht rechtzeitig fertigstellen wird, kann der Besteller ohne Abwarten des Liefertermins vom Vertrag zur\u00fccktreten.“<\/em><\/p>\n

Vertragsaufl\u00f6sung<\/h2>\n

Die Aufl\u00f6sung eines Bauvertrages gegen Wohnungszuteilung unterliegt denselben Formerfordernissen wie sein Abschluss. Eine einseitige Aufl\u00f6sungserkl\u00e4rung hat keine rechtliche Wirkung; der Vertrag kann nur durch eine notariell beurkundete schriftliche Vereinbarung oder durch ein Gerichtsurteil beendet werden. K\u00f6nnen sich die Parteien nicht auf eine Aufl\u00f6sung einigen, muss die benachteiligte Partei Klage erheben und ein Gerichtsurteil erwirken. Der t\u00fcrkische Kassationsgerichtshof (Yarg\u0131tay<\/em>) hat diese Regel in zahlreichen Entscheidungen best\u00e4tigt und festgestellt, dass jeder formlose Aufl\u00f6sungsversuch ohne rechtliche Wirkung ist.<\/p>\n

Streitigkeiten und zust\u00e4ndige Gerichte<\/h2>\n

F\u00fcr Streitigkeiten aus Bauvertr\u00e4gen gegen Wohnungszuteilung sind die erstinstanzlichen Zivilgerichte (asliye hukuk mahkemesi<\/em>) zust\u00e4ndig. Die \u00f6rtliche Zust\u00e4ndigkeit richtet sich in der Regel nach dem Belegenheitsort der streitgegenst\u00e4ndlichen Immobilie. Die Parteien k\u00f6nnen in ihren Vertr\u00e4gen auch Schiedsklauseln aufnehmen, in welchem Fall Streitigkeiten an ein Schiedsgericht verwiesen werden. Angesichts der Komplexit\u00e4t und der finanziellen Bedeutung dieser Vertr\u00e4ge wird dringend empfohlen, vor Abschluss oder Aufl\u00f6sung eines solchen Vertrages einen auf t\u00fcrkisches Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu konsultieren.<\/p>\n

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F\u00fcr weitere Hilfe oder Beratung zu diesem Thema k\u00f6nnen Sie uns kontaktieren.<\/a><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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