¿Cómo preparar un contrato de alquiler en Turquía?

Términos Generales que Deben Incluirse en un Contrato de Arrendamiento

a. Responsabilidades del Arrendatario

La responsabilidad fundamental del arrendatario es usar la propiedad con cuidado y utilizarla de acuerdo con el propósito especificado en el acuerdo. Según el Código de Obligaciones Turco, el arrendatario está obligado a mantener la propiedad en la condición en que fue recibida. El arrendatario también debe mostrar respeto en las relaciones vecinales y evitar comportamientos perturbadores como ruido y contaminación.

El arrendatario es responsable de realizar reparaciones menores (como reparación de grifos, reemplazo de bombillas) en la propiedad alquilada. Deben informar inmediatamente sobre averías mayores. Si esta obligación de informar no se cumple, el arrendatario puede ser responsabilizado por los daños resultantes.

b. Responsabilidades del Arrendador

La responsabilidad más básica del arrendador es entregar la propiedad alquilada en condiciones utilizables y mantenerla en este estado durante todo el período de alquiler. Esto está explícitamente regulado en el Artículo 301 del Código de Obligaciones Turco. El arrendador debe garantizar la exactitud de la información del título de propiedad y que esté libre de derechos de terceros.

Además, el arrendador está obligado a realizar reparaciones que surjan en la propiedad alquilada de las cuales el arrendatario no es responsable. Por ejemplo, arreglar problemas importantes como goteras en el techo, roturas de tuberías principales de agua o fallos en el sistema de calefacción central es responsabilidad del arrendador.

El arrendador debe garantizar el uso pacífico de la propiedad por parte del arrendatario y no debe molestar al arrendatario durante el período del contrato.

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Sin embargo, en casos de reparaciones necesarias o venta de la propiedad, tienen el derecho de mostrar la propiedad por duraciones razonables.

c. Tarifas de Mantenimiento del Edificio y Gastos Comunes

El contrato de arrendamiento debe especificar claramente quién es responsable de los pagos de tarifas de mantenimiento y otros gastos comunes. Generalmente, los siguientes gastos corresponden al inquilino:

• Tarifas de mantenimiento del edificio
• Facturas de electricidad, agua, gas natural
• Gastos de internet y teléfono
• Salarios del portero/personal
• Costos de mantenimiento de áreas comunes como ascensor y estacionamiento

Sin embargo, los impuestos sobre la propiedad (como el impuesto sobre bienes inmuebles) y los gastos de renovación importantes típicamente corresponden al propietario. Las partes deben regular claramente estos asuntos en el acuerdo, especialmente detallando cualquier condición especial que surja del plan de administración.

d. Renovaciones de la Propiedad

El inquilino necesita el permiso por escrito del propietario para los cambios y renovaciones que se realizarán en la propiedad alquilada. Es importante establecer esto claramente en el acuerdo. Los cambios no autorizados pueden ser motivo de rescisión del contrato y reclamaciones de compensación.

El acuerdo también debe especificar quién asumirá los costos de las renovaciones de la propiedad, qué sucederá con estas renovaciones al final del período de arrendamiento, y cómo debe devolverse la propiedad. Generalmente:

1. Cambios decorativos (pintura, papel tapiz, etc. )
2. Cambios de muebles no fijos y accesorios
3. Cambios en las instalaciones eléctricas y de fontanería
4. Cambios estructurales como eliminación o adición de paredes

e. Prohibición de Subarriendo y Transferencia

Según el Artículo 322 del Código de Obligaciones Turco, sin el consentimiento escrito del propietario, el inquilino no puede subarrendar la propiedad o transferir su derecho de uso. Este asunto es particularmente importante en arrendamientos de viviendas y lugares de trabajo techados.

La regulación clara y precisa de las disposiciones de prohibición de subarriendo y transferencia en el acuerdo es crítica para prevenir disputas futuras. La violación de la prohibición puede constituir una causa justa para la terminación del acuerdo.

Además, circunstancias especiales como el estatus de los herederos en caso de fallecimiento del inquilino, o fusión o transferencia de la empresa si el inquilino es una empresa, también deben regularse en el acuerdo. Estas regulaciones ayudan a proteger los derechos de las partes en situaciones inesperadas.

Consideraciones Importantes al Preparar un Contrato de Arrendamiento

a. Requisito de Forma Escrita

En el sistema legal turco, no hay un estricto requisito de forma escrita para los contratos de arrendamiento.

Los contratos de arrendamiento verbales también son válidos. Sin embargo, tener un contrato escrito es extremadamente importante para facilitar la prueba. Un contrato escrito sirve como evidencia en disputas que puedan surgir entre las partes.

Cada página del contrato escrito debe ser firmada por las partes. Debe recordarse que una firma es una marca que verifica las identidades de las partes y refleja su voluntad. Evitar borraduras y raspaduras, e inicializar cualquier cambio son medidas que aumentarán la fiabilidad.

Hoy en día, los contratos firmados electrónicamente son cada vez más comunes. Sin embargo, sin utilizar una firma electrónica segura, probar la autenticidad puede ser difícil.

b. Importancia de los Testigos del Contrato

Tener testigos en un contrato de arrendamiento, aunque no es un requisito legal, es un mecanismo de seguridad importante. Los testigos pueden verificar que el contrato fue firmado y su contenido fue aceptado por las partes. Esto proporciona protección contra futuras reclamaciones como «la firma no es mía» o «el contenido del contrato ha sido alterado. «

Al seleccionar testigos, es importante que sean imparciales y de edad legal. La información de identificación de los testigos (nombre-apellido, número de identificación turco) debe indicarse en el contrato y obtener sus firmas. Idealmente, los testigos deberían ser:

• Personas sin relación familiar con las partes
• Individuos confiables que conozcan tanto al inquilino como al propietario
• Personas que puedan testificar en la corte si es necesario
• Personas presentes en el lugar donde se realiza el contrato

c. Preparación de la Lista de Inventario

Preparar una lista detallada de elementos en la propiedad alquilada es de importancia crítica para prevenir disputas futuras. La lista de inventario debe incluir características distintivas como marca, modelo, número de serie de los elementos y su condición actual (dañado, rayado, nuevo, etc. ).

Al preparar la lista, todos los accesorios fijos (armarios de cocina, productos incorporados, aires acondicionados, etc. ) y si están presentes, muebles (sofá, cama, mesa, etc. ) deben escribirse en detalle. Tomar fotografías fechadas que muestren la condición de los elementos e incluir estas fotografías como un adjunto al contrato será beneficioso.

La lista de inventario debe prepararse como un adjunto al contrato y cada página debe ser firmada por las partes. Cómo debe devolverse la propiedad al final del período de arrendamiento también debe especificarse en esta lista.

d. Determinación de la Tasa de Aumento del Alquiler

La tasa de aumento en los contratos de arrendamiento se regula según el Artículo 344 del Código de Obligaciones Turco. En consecuencia, los aumentos de alquiler no pueden exceder la tasa del Índice de Precios al Consumidor (IPC) anunciada por el Instituto Estadístico Turco (TUIK). Esta limitación legal se aplica incluso si las partes acuerdan establecer una tasa más alta.

El contrato debe establecer claramente cuándo se realizará el aumento del alquiler (generalmente anualmente) y qué índice se utilizará para el cálculo. La siguiente declaración puede usarse con respecto a cómo se calculará la tasa de aumento:

«El monto del alquiler se incrementará anualmente, sin exceder la tasa de cambio anual del IPC anunciada por TUIK para el mes correspondiente a la fecha de inicio del arrendamiento. «

e. Correcta Determinación de la Duración del Contrato

La duración del contrato de arrendamiento debe determinarse de acuerdo con las necesidades y planes de las partes. En contratos a plazo fijo, las fechas de inicio y finalización deben escribirse claramente. Según el Código de Obligaciones Turco, a menos que una parte dé aviso de terminación, el contrato se considera extendido por un año.

Los puntos a considerar al determinar la duración del contrato son:

1. Cuánto tiempo planea el inquilino permanecer en la propiedad en el futuro previsible
2. Si el propietario tiene planes de vender o usar la propiedad ellos mismos
3. Costos asociados con la renovación de contratos a corto plazo
4. Importancia del mecanismo de aumento de alquiler en contratos a largo plazo
5. Aclaración de los períodos de notificación en caso de terminación del contrato

Una duración del contrato correctamente determinada proporciona previsibilidad para ambas partes y previene disputas innecesarias.

Condiciones de Terminación y Cancelación del Contrato de Arrendamiento

a. Terminación de Contratos de Arrendamiento a Plazo Fijo

Los contratos de arrendamiento a plazo fijo no terminan automáticamente con la expiración del plazo.

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Según el Artículo 347 del Código de Obligaciones Turco, si el arrendador o el inquilino no notifica al menos 15 días antes del final del plazo, el contrato se considera extendido por un año bajo las mismas condiciones. Este mecanismo de extensión automática tiene como objetivo proteger al inquilino.

En los contratos de arrendamiento de viviendas residenciales y locales comerciales techados de duración determinada, el arrendador solo puede rescindir el contrato al final del período de arrendamiento si existen razones especificadas en el primer párrafo del Artículo 347 del Código de Obligaciones Turco. Estas razones incluyen la necesidad de uso por parte del arrendador o familiares cercanos, reparación sustancial o reconstrucción.

El inquilino, sin embargo, puede rescindir el contrato de duración determinada dando aviso antes del final del plazo sin necesidad de mostrar ninguna razón.

b. Terminación de Contratos de Arrendamiento de Duración Indefinida

Los contratos de arrendamiento de duración indefinida terminan con el aviso de terminación dado por las partes.

El inquilino puede rescindir un contrato de arrendamiento de duración indefinida en cualquier momento cumpliendo con el período de aviso de 3 meses sin tener que mostrar ninguna razón. Es importante que el aviso de terminación se realice en forma escrita y que su entrega a la otra parte pueda ser probada.

El arrendador, sin embargo, solo puede rescindir los contratos de arrendamiento de viviendas residenciales y locales comerciales techados de duración indefinida si existen las razones enumeradas en el primer párrafo del Artículo 347 del Código de Obligaciones Turco y dando un aviso de 3 meses al inquilino.

Para que un aviso de terminación sea válido, debe:

• Realizarse por escrito
• Cumplir con los períodos especificados por la ley
• Indicar claramente la fecha de terminación en el aviso
• Para arrendamientos de viviendas residenciales y locales comerciales techados, indicar claramente la razón del arrendador para la terminación

c. Compromiso de Desalojo

Un compromiso de desalojo es un documento escrito donde el inquilino se compromete a desocupar la propiedad alquilada en una fecha específica. Según el Artículo 352 del Código de Obligaciones Turco, si el inquilino no desocupa a pesar de haber hecho un compromiso por escrito al arrendador después de recibir la propiedad, el arrendador puede rescindir el contrato de arrendamiento solicitando la ejecución o presentando una demanda dentro de un mes a partir de esta fecha.

Para que un compromiso de desalojo sea válido, se requieren las siguientes condiciones:

1. Debe otorgarse después de que la propiedad alquilada sea entregada al inquilino
2. Debe estar en forma escrita
3. La fecha de desalojo debe estar claramente indicada
4. Debe estar firmado por el inquilino

Un punto importante: Los compromisos de desalojo obtenidos simultáneamente con o antes del contrato de arrendamiento son inválidos. El compromiso solo adquiere validez legal si se prepara después de la entrega efectiva de la propiedad alquilada.

d. Terminación por Incumplimiento del Inquilino

El incumplimiento del inquilino en el pago del alquiler es una razón importante para rescindir el contrato de arrendamiento. Según el Artículo 315 del Código de Obligaciones Turco, si el inquilino no cumple con su obligación de pagar el alquiler vencido o los gastos auxiliares después de recibir la propiedad, el arrendador puede dar al inquilino un período de aviso por escrito e informarle que rescindirá el contrato si el pago no se realiza dentro de este período.

Para arrendamientos de viviendas residenciales y locales comerciales techados, el arrendador debe dar al menos un período de aviso de 30 días. Para otros contratos de arrendamiento, este período es de al menos 10 días. Si el inquilino paga su deuda dentro del período dado, el contrato continúa.

Además, si el inquilino incumple en los pagos del alquiler varias veces dentro de un año, el arrendador puede rescindir el contrato. En este caso:

• Debe haber incumplido al menos dos veces para arrendamientos de viviendas residenciales y locales comerciales techados, una vez para otros arrendamientos
• El arrendador debe haber dado aviso por escrito para cada incumplimiento
• El aviso de terminación debe realizarse dentro de los 30 días desde la fecha del último incumplimiento

e. Acciones Requeridas Durante la Evacuación de la Propiedad

Hay muchos puntos a considerar durante la evacuación de la propiedad tras la terminación del contrato de arrendamiento. El proceso de evacuación debe realizarse con cuidado para evitar nuevas disputas entre las partes.

Las acciones requeridas durante la evacuación son:

1. Asegurar que la propiedad se entregue en la condición especificada en el contrato
2. Comprobar los elementos de la lista de inventario e identificar los elementos faltantes/dañados
3. Leer los medidores de agua, electricidad, gas natural y transferir/cerrar suscripciones
4. Verificar que el inquilino haya retirado completamente sus pertenencias personales
5. Evaluar las condiciones de devolución del depósito y determinar cualquier deducción

Preparar un informe durante la evacuación será útil para prevenir disputas futuras. Este informe debe incluir la condición actual de la propiedad, deficiencias, daños y declaraciones mutuas de las partes.

Mecanismos de Seguridad en los Contratos de Arrendamiento

a. Condiciones de Garantía

La garantía en los contratos de arrendamiento es un mecanismo legal importante que proporciona seguridad en caso de que el inquilino no cumpla con sus obligaciones. Según el Artículo 583 del Código de Obligaciones Turco, un contrato de garantía debe realizarse por escrito, y el monto máximo por el cual el garante será responsable y la fecha de la garantía deben estar escritos de puño y letra del garante.

Entre los tipos de garantía, la más común es la garantía conjunta. En este caso, el garante es igualmente responsable con el inquilino, y el arrendador acreedor puede dirigirse directamente al garante. El garante debe indicar su intención de ser un «garante conjunto» de su puño y letra.

El período de validez de la garantía es de diez años para arrendamientos de viviendas residenciales y locales comerciales techados. La responsabilidad del garante termina después de este período. Sin embargo, el período de garantía puede renovarse y extenderse. Si el garante está casado, también debe obtenerse el consentimiento de su cónyuge. El consentimiento del cónyuge debe darse antes o a más tardar en el momento de establecer el contrato de garantía.

b. Seguro de Alquiler

El seguro de alquiler es un mecanismo de seguridad que proporciona protección financiera al arrendador contra los riesgos de que el inquilino no pague el alquiler o dañe la propiedad.

Aunque este tipo de seguro aún no es común en Turquía, se utiliza frecuentemente en países desarrollados.

El seguro de alquiler típicamente cubre los siguientes riesgos:

• Montos de alquiler no pagados
• Daños materiales causados por el inquilino
• Gastos legales durante el proceso de desalojo
• Pérdida de ingresos durante el proceso de re-alquiler de la propiedad

El monto de la prima de la póliza de seguro se determina en base a factores como el valor de la propiedad alquilada, la puntuación crediticia del inquilino y el monto del alquiler. El arrendador paga primas a la compañía de seguros en intervalos específicos y recibe compensación cuando se materializa el riesgo.

Dado que la práctica de seguro de alquiler está en etapa de desarrollo en Turquía, es importante obtener información actualizada de las compañías de seguros al realizar un contrato. Este mecanismo de seguridad, que se espera se generalice en el futuro, puede ser una herramienta valiosa especialmente para las personas que alquilan bienes inmuebles profesionalmente.

c. Ventajas del Contrato de Arrendamiento Notariado

Aunque tener el contrato de arrendamiento notariado no es obligatorio, proporciona ventajas significativas a las partes. Los acuerdos notariados sirven como evidencia definitiva contra la negación de firma. Esto previene objeciones como «esta firma no es mía.»

Las ventajas proporcionadas por los acuerdos notariados son:

• Verificación oficial de la autenticidad de la firma
• Determinación definitiva de la fecha del contrato
• Prevención de modificación del contenido del contrato
• Creación de un documento ejecutable para procedimientos de ejecución
• Proporcionar facilidad de prueba en casos de desalojo

La aprobación notarial no garantiza el cumplimiento legal del contenido del contrato; solo confirma que las firmas pertenecen a las partes y certifica la fecha de preparación del documento. Por lo tanto, el arreglo legal adecuado del contenido del contrato es importante por separado.

d. Anotación en el Título de Propiedad

Tener el contrato de arrendamiento anotado en el registro de la propiedad proporciona una seguridad importante para el inquilino. Según el Artículo 1009 del Código Civil Turco y el Artículo 312 del Código de Obligaciones Turco, los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles pueden ser anotados en el registro de la propiedad. Esta anotación asegura que los nuevos propietarios deben cumplir con el contrato de arrendamiento si la propiedad alquilada cambia de manos.

Para que se realice la anotación en el título de propiedad:

1. Se requiere el consentimiento del propietario o decisión judicial
2. Debe ser un contrato de arrendamiento de plazo fijo
3. El período de anotación puede ser máximo de 10 años
4. La solicitud debe hacerse a la Oficina del Registro de la Propiedad

La anotación en el título de propiedad es particularmente importante en contratos de arrendamiento a largo plazo y arrendamientos comerciales. A través de este método, el inquilino puede garantizar la protección de sus inversiones en caso de que la propiedad sea vendida. La anotación proporciona protección legal similar a un efecto real que permite al inquilino hacer valer sus derechos derivados del contrato de arrendamiento contra terceros.

e. Sistema de Contrato de Arrendamiento Electrónico

Los contratos de arrendamiento electrónicos son cada vez más comunes con el avance tecnológico. Este sistema permite a las partes realizar contratos a través de plataformas digitales seguras sin reunirse físicamente. Según la ley de firma electrónica, los documentos firmados con firmas electrónicas seguras tienen las mismas consecuencias legales que las firmas manuscritas.

Ventajas del sistema de contrato de arrendamiento electrónico:

• Aceleración de los procesos contractuales
• Conveniencia cuando las partes están en diferentes ubicaciones
• Almacenamiento seguro de contratos en entorno digital
• Registro del historial de cambios
• Sistemas automáticos de recordatorio y notificación

La aplicación Contrato de Arrendamiento Digital desarrollada por la Administración de Ingresos en Turquía permite la preparación, firma y almacenamiento de contratos de arrendamiento en entorno electrónico. Este sistema también facilita el seguimiento de obligaciones fiscales como la declaración de ingresos por alquiler.

Al realizar contratos en el sistema electrónico, se debe prestar atención a la fiabilidad de la plataforma utilizada, la protección de datos personales y la validez de las firmas electrónicas. También es un factor importante que todas las partes del contrato tengan alfabetización digital.

 

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