Presentación de una Demanda para Determinar el Importe del Alquiler en Turquía

La demanda para determinar el importe del alquiler es un tipo de demanda que debe presentarse de acuerdo con ciertas reglas procesales. En esta sección, discutiremos los aspectos relacionados con la presentación de la demanda.

1 – Tribunal Competente y Autorizado

En el sistema legal turco, el tribunal competente y autorizado para demandas de determinación del monto de alquiler se determina de la siguiente manera:

• Tribunal Competente: Las demandas para determinar el monto del alquiler caen bajo la jurisdicción de los Juzgados Civiles de Paz (En turco: Sulh Hukuk Mahkemesi)
• Tribunal Autorizado: La demanda puede presentarse en el tribunal del lugar donde se encuentra la propiedad alquilada o en el tribunal del lugar donde reside el demandado.

Punto a tener en cuenta: Si se ha designado un tribunal diferente como competente mediante un acuerdo de jurisdicción, la demanda también puede presentarse en este tribunal. Sin embargo, en los casos en que el inquilino tiene estatus de consumidor, se aplican las reglas de jurisdicción a favor del consumidor.

2 – Plazo para Presentar una Demanda

El Artículo 345 del Código de Obligaciones Turco introduce regulaciones importantes con respecto al momento de presentar una demanda para determinar el monto del alquiler.

Las reglas básicas con respecto al plazo para presentar una demanda son las siguientes:

• Una demanda para determinar el monto del alquiler puede presentarse en cualquier momento.
• Sin embargo, para el monto de alquiler que será válido desde el nuevo período de arrendamiento, la demanda debe presentarse al menos 30 días antes del inicio del nuevo período.
• Si el propietario ha dado aviso por escrito al inquilino dentro de este período de 30 días, puede presentar una demanda hasta el final del siguiente nuevo período de arrendamiento.

En una decisión del Tribunal de Casación, se dictaminó que «(… ) en las demandas para determinar el monto del alquiler, la fecha a partir de la cual se aplicará el monto de alquiler determinado depende de la fecha en que se presentó la demanda y el momento de la notificación del propietario al inquilino (… )», enfatizando la importancia del momento de presentación de la demanda.

3 – Preparación de la Petición de Demanda

La demanda para determinar el monto del alquiler se presenta con una petición de demanda debidamente preparada.

Los elementos básicos que deben incluirse en la petición de demanda son:

• Nombre, apellido y direcciones del demandante y demandado
• Objeto de la demanda y el monto de alquiler solicitado
• Fecha y contenido del contrato de arrendamiento objeto de la demanda
• Razones materiales y legales en las que se basa la demanda
• En qué consiste la evidencia
• Conclusión de la solicitud

Punto a tener en cuenta: El monto de alquiler solicitado en la petición de demanda debe indicarse claramente. Dado que la corrección y el aumento de monto no son posibles en las demandas de determinación de alquiler, es importante determinar cuidadosamente el monto solicitado.

4 – Tasas y Gastos

Al presentar una demanda para determinar el monto del alquiler en Turquía, es necesario pagar ciertas tasas y gastos.

Las tasas y gastos básicos son:

• Tasa de solicitud
• Tasa proporcional (calculada en base a la diferencia entre el monto de alquiler solicitado y el monto de alquiler actual)
• Tasa anticipada
• Gastos postales
• Honorario de experto (si se realiza un examen pericial durante el juicio)

Punto a tener en cuenta: Las tasas y gastos se calculan en base a los montos en la fecha en que se presenta la demanda. Como estos montos pueden actualizarse anualmente, es importante conocer los montos actuales antes de presentar la demanda.

Si bien el proceso judicial en demandas para determinar el monto de alquiler está sujeto a los principios judiciales generales del sistema legal turco, tiene algunas características únicas.

1 – Recopilación de Evidencia

En las demandas para determinar el monto del alquiler, la recopilación de evidencia para respaldar las afirmaciones de las partes es de gran importancia.

Los elementos principales considerados en el proceso de recopilación de evidencia son:

• Contrato de arrendamiento y protocolos adicionales
• Documentos de pago de alquiler
• Documentos que muestran las características y el estado de la propiedad alquilada
• Contratos de arrendamiento y montos comparables
• Características económicas y sociales del área donde se encuentra la propiedad

Punto a tener en cuenta: Aunque el principio de libertad de evidencia se aplica en la ley turca, la evidencia escrita tiene más peso en las demandas de determinación de alquiler. En particular, documentar montos de alquiler comparables por escrito es un factor importante que puede influir en la decisión del tribunal.

2 – Examen Pericial

En las demandas para determinar el monto del alquiler, un examen pericial suele ser obligatorio. El examen pericial incluye las siguientes etapas:

• Nombramiento de especialistas expertos por el tribunal
• Inspección in situ de la propiedad alquilada por los expertos
• Investigación y evaluación de montos de alquiler comparables
• Análisis de las características de la propiedad y factores ambientales
• Preparación de un informe detallado y presentación al tribunal

En una decisión del Tribunal de Casación, se dictaminó que «(… ) en las demandas para determinar el monto del alquiler, para que el informe pericial se tome como base para el juicio, el informe debe ser adecuado para el escrutinio, fundamentado y de naturaleza que satisfaga las reclamaciones de las partes (… )», enfatizando las cualidades del informe pericial.

3 – Investigación de Montos de Alquiler Comparables

La investigación de montos de alquiler comparables es una etapa crítica en las demandas para determinar el monto del alquiler. Si bien esta investigación generalmente es realizada por expertos, las partes también pueden presentar sus propios comparables.

Los siguientes aspectos se consideran en la investigación de montos de alquiler comparables:

• Montos de alquiler de otras propiedades con características similares a la propiedad alquilada
• Nivel general de alquiler en el área donde se encuentra la propiedad
• Propósito de uso de la propiedad (residencial, lugar de trabajo, etc.)
• Características físicas y condición de la propiedad
• Estructura socioeconómica y nivel de desarrollo del área

Punto a tener en cuenta: Los tribunales turcos aplican un «descuento por inquilino antiguo» al determinar montos de alquiler comparables. Este descuento generalmente es entre 10-20% y proporciona una ventaja debido a la ocupación a largo plazo del inquilino de la misma propiedad.

Factores Considerados en la Determinación del Monto de Alquiler en la Ley Turca

En las demandas para determinar el monto del alquiler, varios factores son tomados en consideración por los tribunales al determinar un monto de alquiler justo y actual. Estos factores se derivan de las disposiciones relevantes del Código de Obligaciones Turco y la jurisprudencia establecida del Tribunal de Casación.

1 – Tasa de IPC

Uno de los factores más fundamentales en la determinación del monto de alquiler en Turquía es la tasa del Índice de Precios al Consumidor (IPC).

El efecto de la tasa de IPC en el monto del alquiler se manifiesta de la siguiente manera:

• Dentro de los primeros cinco años del contrato de arrendamiento, el aumento de alquiler no puede exceder la tasa de IPC del año de arrendamiento anterior.
• Incluso después de cinco años, la tasa de IPC continúa siendo un punto de referencia importante en la determinación del monto del alquiler.

Punto a tener en cuenta: La tasa de IPC es anunciada por el Instituto de Estadística Turco (TUIK) cada mes. En las demandas de determinación de alquiler, el promedio del IPC de los últimos doce meses más actualizado a la fecha de presentación de la demanda se toma en cuenta.

2 – Condición de la Propiedad Alquilada

Las características físicas y ambientales de la propiedad alquilada juegan un papel importante en la determinación del monto del alquiler.

Los siguientes factores se toman en cuenta al evaluar la condición de la propiedad alquilada:

• Edad y condición general de la propiedad
• Propósito de uso (residencial, lugar de trabajo, etc.)
• Ubicación y características ambientales
• Renovaciones y mejoras realizadas
• Tamaño y área utilizable de la propiedad

3 – Principio de Equidad

En el sistema legal turco, el principio de equidad juega un papel importante en la determinación del monto del alquiler. Este principio asegura que los intereses de las partes sean considerados de manera equilibrada.

Los siguientes factores se toman en cuenta al aplicar el principio de equidad:

• Situación económica del inquilino
• Necesidades del propietario
• Duración del uso de la propiedad
• Naturaleza de la relación entre las partes
• Condiciones del mercado e indicadores económicos

En una decisión del Tribunal de Casación, se dictaminó que «(… ) en la determinación del monto del alquiler, se debe realizar una evaluación dentro del marco del principio de equidad, teniendo en cuenta las situaciones económicas y sociales de las partes y las características de la propiedad alquilada (… )», enfatizando la importancia del principio de equidad.

La decisión judicial dictada como resultado de una demanda para determinar el monto del alquiler tiene una importante consecuencia legal que afecta directamente a la relación de arrendamiento entre las partes. En esta sección, nos centraremos en la implementación y consecuencias de la decisión judicial.

1 – Tiempo de Aplicación de la Decisión

El Artículo 345 del Código de Obligaciones Turco regula el tiempo de aplicación de la decisión dictada como resultado de una demanda de determinación de alquiler.

Las reglas básicas con respecto al tiempo de aplicación de la decisión son las siguientes:

• Si la demanda se presenta al menos 30 días antes del inicio del nuevo período de arrendamiento, la decisión se aplica desde el comienzo del nuevo período de arrendamiento.
• Si el propietario ha dado aviso por escrito de que habrá un aumento de alquiler 30 días antes del nuevo período y la demanda se presenta antes del final del nuevo período, la decisión se aplica nuevamente desde el comienzo del nuevo período.
• Si estas condiciones no se cumplen, la decisión se aplica desde el comienzo del siguiente período de arrendamiento.

Punto a tener en cuenta: El tiempo de aplicación de la decisión es crítico en términos de prevenir posibles pérdidas de ingresos de alquiler para el propietario. Por lo tanto, se debe prestar atención a los plazos antes de presentar una demanda.

2 – Cuestión de Aplicación Retroactiva

En el sistema legal turco, la cuestión de la aplicación retroactiva de las decisiones de demandas de determinación de alquiler es controvertida.

Los siguientes puntos destacan respecto a la aplicación retroactiva:

• Como regla general, las decisiones de determinación de alquiler se aplican prospectivamente.
• Sin embargo, si el propietario envía un aviso adecuado antes de presentar la demanda, es posible que la decisión judicial se aplique desde la fecha del aviso.
• La jurisprudencia del Tribunal de Casación sobre este tema puede cambiar con el tiempo.

En una decisión del Tribunal de Casación, se dictaminó que «(… ) en las demandas de determinación de alquiler, la aplicación retroactiva del monto de alquiler determinado solo es posible si el propietario envía un aviso adecuado y se prueba que este aviso ha sido notificado (… )», especificando las condiciones para la aplicación retroactiva.

3 – Apelación de la Decisión

Las partes pueden apelar contra la decisión dictada como resultado de una demanda para determinar el monto del alquiler.

Los siguientes puntos son importantes en el proceso de apelación:

• Se puede presentar una apelación contra la decisión del tribunal de primera instancia.
• Bajo ciertas condiciones, la decisión del tribunal de apelación puede llevarse al Tribunal de Casación.
• La revisión de la apelación es llevada a cabo por el Tribunal de Casación.

Punto a tener en cuenta: Se ha implementado un sistema judicial de tres niveles en Turquía desde 2016. Por lo tanto, en las demandas de determinación de alquiler, es necesario primero solicitar la apelación, y luego, si se cumplen las condiciones necesarias, acudir al Tribunal de Casación.

Los puntos a considerar en el proceso de apelación son los siguientes:

• El período de apelación es dos semanas desde la notificación de la decisión.
• Las razones de la apelación deben ser claramente indicadas en la petición de apelación.
• La revisión de la apelación generalmente se realiza sobre el expediente, pero el Tribunal de Casación puede celebrar una audiencia si lo considera necesario.

En el sistema legal turco, las decisiones dictadas como resultado de demandas para determinar el monto del alquiler afectan directamente a la relación de arrendamiento entre las partes. El tiempo de aplicación de la decisión, la cuestión de la aplicación retroactiva y el proceso de apelación son puntos particularmente importantes a considerar en estas demandas. Es de gran importancia que las partes estén informadas sobre las consecuencias de la decisión y los recursos legales para ejercer efectivamente sus derechos.

Relación de la Demanda de Determinación de Alquiler con Otras Demandas en la Ley Turca

La demanda para determinar el monto del alquiler está estrechamente relacionada con otros tipos de demandas concernientes a relaciones de arrendamiento en el sistema legal turco. En esta sección, examinaremos la conexión y diferencias entre la demanda de determinación de alquiler y otras demandas.

1 – Diferencias con la Demanda de Adaptación de Alquiler

Si bien la demanda para determinar el monto del alquiler y la demanda de adaptación de alquiler sirven propósitos similares, difieren en términos de base legal y aplicación.

Las principales diferencias entre la demanda de determinación de alquiler y la demanda de adaptación de alquiler son las siguientes:

• Base Legal: Mientras que la demanda de determinación de alquiler se basa en los Artículos 344 y 345 del Código de Obligaciones Turco (TCO), la demanda de adaptación de alquiler se basa en la disposición de «dificultad excesiva en el cumplimiento» en el Artículo 138 del TCO.
• Condiciones de Aplicación: La demanda de determinación de alquiler requiere una condición de período de 5 años o la ausencia de una disposición en el contrato, mientras que la demanda de adaptación requiere la existencia de circunstancias extraordinarias imprevistas.
• Consecuencias: La demanda de determinación generalmente tiene un efecto prospectivo, mientras que la demanda de adaptación puede modificar el contrato existente.
• Discreción del Tribunal: En la demanda de adaptación, la discreción del tribunal es más amplia y no está sujeta a limitaciones del IPC.

Punto a tener en cuenta: Los tribunales turcos generalmente no consideran situaciones como crisis económica o alta inflación como razones suficientes para una demanda de adaptación de alquiler. Por lo tanto, la parte que desea presentar una demanda de adaptación necesita probar la existencia de una situación verdaderamente imprevista y extraordinaria.

2 – Relación con la Demanda de Desalojo

La demanda para determinar el monto del alquiler puede estar estrechamente relacionada con la demanda de desalojo en algunos casos.

La relación entre la demanda de determinación de alquiler y la demanda de desalojo puede manifestarse de la siguiente manera:

• Falta de Pago del Alquiler: El incumplimiento en el pago del monto de alquiler recién determinado puede constituir motivos para el desalojo.
• Consolidación de Demandas: A veces el propietario puede afirmar tanto las solicitudes de determinación de alquiler como de desalojo en la misma demanda.
• Rechazo del Aumento de Alquiler: La negativa del inquilino a aceptar el nuevo monto de alquiler determinado por el tribunal puede ser motivo de desalojo según el Artículo 352 del TCO.

En una decisión del Tribunal de Casación, se dictaminó que «(… ) la negativa del inquilino a aceptar el monto de alquiler determinado como resultado de la demanda de determinación de alquiler otorga al propietario el derecho a presentar una demanda de desalojo. Sin embargo, para que este derecho sea ejercido, el monto de alquiler recién determinado debe ser debidamente notificado al inquilino, y el inquilino debe negarse a pagar este monto (… )», enfatizando la relación entre la demanda de determinación de alquiler y la demanda de desalojo.

Puntos a considerar para presentar una demanda de desalojo:

• El nuevo monto de alquiler determinado como resultado de la demanda de determinación de alquiler debe ser notificado al inquilino por escrito.
• Al inquilino se le debe dar un mes para pagar el nuevo monto de alquiler o desocupar la propiedad.
• Se puede presentar una demanda de desalojo si el inquilino se niega a pagar o no realiza el pago dentro de este período.

Conclusión y Evaluación

En el sistema legal turco, la demanda para determinar el monto del alquiler es un mecanismo legal importante destinado a mantener el equilibrio económico entre el inquilino y el propietario. Este tipo de demanda está diseñada para adaptarse a las condiciones económicas cambiantes y equilibrar de manera justa los intereses de las partes.

Las principales características de las demandas de determinación de alquiler pueden resumirse de la siguiente manera:

• Puede presentarse en caso de una condición de período de cinco años o ausencia de una disposición en el contrato.
• Se toman en cuenta factores como la tasa de IPC, condición de la propiedad alquilada, montos de alquiler comparables y el principio de equidad.
• La decisión judicial generalmente tiene un efecto prospectivo.
• El tiempo de aplicación de la decisión depende de la fecha de presentación de la demanda o el momento de la notificación por parte del propietario.

En Turquía, las demandas de determinación de alquiler se vuelven aún más importantes, especialmente durante períodos de alta inflación. Estas demandas protegen los derechos de propiedad de los propietarios mientras aseguran que los inquilinos estén protegidos de aumentos excesivos de alquiler.

Sin embargo, debido a la estructura compleja y las sutilezas legales de las demandas de determinación de alquiler, es de gran importancia buscar asistencia legal profesional en este proceso. Si está experimentando una disputa de determinación de alquiler en Turquía o está enfrentando tal demanda, le recomendamos que busque apoyo de abogados expertos en el campo.