تشکیل مالکیت آپارتمان و شرایط آن در قانون ترکیه

ایجاد مالکیت آپارتمان

ایجاد مالکیت آپارتمان در زندگی روزمره بسیار مورد استفاده قرار می‌گیرد. قانون مالکیت آپارتمان شماره 634 با هدف رفع نیاز به مسکن در پی افزایش سریع جمعیت به‌طور ویژه تنظیم شده است. این قانون به طور مفصل به تأسیس، ماهیت، مدیریت، حقوق و وظایف مالکان آپارتمان و نحوه پایان آن پرداخته است. حقوق مالکیت آپارتمان یک شاخه حقوقی خاص است و در عین حال در چارچوب حقوق اموال نیز جایگاه مهمی دارد.

مالکیت آپارتمان یک نوع خاص از مالکیت اموال غیرمنقول است. مالکیت آپارتمان به عنوان مالکیت خاص مرتبط با سهم زمین و مکان‌های مشترک در ملک تعریف شده است. مالکیت آپارتمان می‌تواند بر روی یک ساختار تکمیل شده ایجاد شود و در ساختارهای جداگانه و قابل استفاده به‌طور مستقل تأسیس گردد. لازم به ذکر است که ساختمان تکمیل شده باید از سنگ یا آجر ساخته شده باشد یعنی باید سازه‌ای مستحکم باشد. در غیر این صورت، مالکیت آپارتمان در این نوع ساختار نمی‌تواند تأسیس شود.

هنگام تأسیس مالکیت آپارتمان، نظام مالکیت مشترک متصل به اموال غیرمنقول برای زمین و مکان‌های مشترک ایجاد می‌شود. بدین ترتیب، کسی که مالکیت مستقل بر ملک دارد، مالک سهم زمین و سهم مالکیت در مکان‌های مشترک نیز می‌شود. عناصری مانند پی‌ها و دیوارهای اصلی، حیاط‌ها، آسانسورها، پله‌ها، اتاق‌های گرمایش، تأسیسات فاضلاب، شبکه‌ها و آنتن‌ها، سقف‌ها، دودکش‌ها و ناودان‌ها طبق قانون به عنوان مکان‌های مشترک محسوب می‌شوند.

بر چه سازه‌هایی می‌توان مالکیت آپارتمان تأسیس کرد؟

آپارتمان

واحد مسکونی

مغازه

دفتر کار

انبار

فروشگاه

شرایط تأسیس مالکیت آپارتمان

1. سازه باید بر روی زمین قرار داشته باشد.

این موضوع مشکل سازه‌های مشترک را در زندگی روزمره مطرح کرده است. به همین دلیل، قانون‌گذار تأسیس مالکیت آپارتمان بر روی چندین سازه در یک زمین را مجاز دانسته است.

2. سازه باید به‌طور کامل مستحکم (از سنگ یا آجر ساخته شده باشد).

مالکیت آپارتمان نمی‌تواند بر روی سازه‌های چوبی کاملاً یا جزئی تأسیس شود. اما، پیوست‌های چوبی که در کنار سازه مستحکم قرار دارند، نادیده گرفته می‌شوند.

3. سازه باید تکمیل شده باشد.

مالکیت آپارتمان بر روی سازه نیمه تکمیل نمی‌تواند تأسیس شود. حتی اگر بخشی از سازه تکمیل شده و قابل استفاده باشد، مالکیت آپارتمان نمی‌تواند تأسیس شود. تمام سازه باید به‌طور کامل تکمیل شده باشد. اما، اگر سازه مشترک باشد، این موضوع تغییر خواهد کرد. در این زمینه، در سازه مشترک، بخش‌های مستقل تکمیل شده و قابل استفاده می‌توانند به مالکیت آپارتمان تبدیل شوند.

4. بخش مستقل در سازه باید به‌طور کامل قابل استفاده باشد.

بخش‌های مستقل در سازه‌هایی که قرار است مالکیت آپارتمان بر روی آن‌ها تأسیس شود، باید به‌طور جداگانه و به‌طور کامل قابل استفاده باشند. به عنوان مثال، در یک واحد مسکونی، وجود توالت برای قابلیت استفاده آن به عنوان واحد مسکونی ضروری است. اما، عدم وجود توالت در محلی که قرار است به عنوان انبار استفاده شود، قابلیت استفاده آن را کاهش نمی‌دهد.

چگونه مالکیت آپارتمان تأسیس می‌شود؟

مالکیت آپارتمان به‌طور کلی با ثبت به وجود می‌آید. در این زمینه، سند رسمی باید در دفتر ثبت اسناد تنظیم شود و در دفتر املاک ثبت گردد. تأسیس مالکیت آپارتمان بدون درخواست مالک یا همه سهامداران امکان‌پذیر نیست. سهامداران می‌توانند اختلافات خود را از طریق مداخله قاضی حل کنند. اگر یکی از سهامداران موافق نباشد، دیگر سهامداران می‌توانند به دادگاه مراجعه کرده و مداخله قاضی را درخواست کنند. لازم به ذکر است که کل ملک باید به مالکیت آپارتمان تبدیل شود. نمی‌توان تنها یک یا چند بخش را به مالکیت آپارتمان تبدیل کرد و بخش‌های دیگر را به مالکیت مشترک گذاشت. به عنوان مثال، نمی‌توان در برخی طبقات یک ساختمان ۸ طبقه مالکیت آپارتمان ایجاد کرد و دیگر طبقات را خارج از عملیات نگه داشت، هر ۸ طبقه باید به مالکیت آپارتمان تبدیل شوند. در غیر این صورت، مالکیت آپارتمان نمی‌تواند تأسیس شود.

راه‌های تأسیس مالکیت آپارتمان

قانون‌گذار سه روش مختلف برای تأسیس مالکیت آپارتمان تنظیم کرده است. این روش‌ها عبارتند از:

1. تأسیس با سند رسمی

کارمند مجاز دفتر ثبت املاک با درخواست علاقه‌مندان سند رسمی تنظیم می‌کند. به‌طور کلی، اگر ملک تحت مالکیت یک نفر باشد، درخواست مالک کافی است. اگر مالکیت مشترک باشد، درخواست همه سهامداران لازم است.

مدارک مورد نیاز برای ارائه به دفتر ثبت املاک:

سهم‌های زمین

نقشه معماری تأیید شده

گواهی اجازه استفاده از ساختمان

برنامه مدیریت

این مدارک می‌توانند به‌طور دستی به دفتر ثبت املاک ارائه شوند. سپس در دفتر مالکیت آپارتمان ثبت می‌شود. سند رسمی به عنوان درخواست ثبت نیز محسوب می‌شود. برای هر بخش مستقل یک صفحه جداگانه در دفتر باز می‌شود.

2. تأسیس با حکم دادگاه

در صورت دعوای تقسیم، وراث یا سهامداران می‌توانند از قاضی تأسیس مالکیت آپارتمان را درخواست کنند. این درخواست به‌ویژه در دعاوی رفع شراکت به‌طور مکرر مشاهده می‌شود. در این صورت، مالکان مشترک می‌توانند عملیات تقسیم را از طریق تأسیس مالکیت آپارتمان و تخصیص بخش‌های مستقل به خود انجام دهند.

لازم به ذکر است که قاضی باید اجازه تأسیس مالکیت آپارتمان را بدهد. برای این اجازه، مهمترین شرط این است که برای هر وارث یا سهامدار یک بخش مستقل در نظر گرفته شود. اگر نتیجه تبدیل به مالکیت آپارتمان برای یکی از آن‌ها یا چند نفر از آن‌ها یک بخش مستقل نداشته باشد، قاضی این درخواست را قبول نخواهد کرد. همچنین، ارزش بخش‌های مستقل تخصیص یافته به افراد معمولاً برابر نیست. اما با اضافه کردن مابه‌التفاوت، توازن می‌تواند ایجاد شده و عملیات تکمیل شود. برای اطلاعات بیشتر توصیه می‌شود از وکیل املاک استانبول کمک حقوقی دریافت کنید.

3. تأسیس مالکیت آپارتمان از طریق تبدیل به مالکیت تقسیم‌شده

به‌طور کلی، مالکیت تقسیم‌شده به‌طور خودکار به مالکیت آپارتمان تبدیل می‌شود. با گرفتن گواهی استفاده از ساختمان، سازه مذکور به‌طور خودکار به مالکیت آپارتمان تبدیل می‌شود. این موضوع در قانون مالکیت آپارتمان به‌طور جداگانه تنظیم شده است. ابتدا نیاز به درخواست مشترک مالک یا سهامداران است. گواهی استفاده از ساختمان برای این عملیات کافی است. برنامه مدیریت و نقشه معماری از جمله مدارکی هستند که در زمان تأسیس مالکیت تقسیم‌شده نیز درخواست می‌شوند، بنابراین مجدداً درخواست نمی‌شوند.

پایان مالکیت آپارتمان

طبق قانون مالکیت آپارتمان، مالکیت آپارتمان به روش‌های مختلف می‌تواند پایان یابد.

1. حذف ثبت از دفتر

از الزام به ثبت مالکیت آپارتمان صحبت کردیم. مالکیت آپارتمان با حذف ثبت از دفتر پایان می‌یابد. برای این کار، درخواست کتبی همه مالکان آپارتمان لازم است. اما اگر در دفتر علامت‌گذاری شده باشد، به‌طور کلی نیاز به حذف این علامت نیز وجود دارد.

2. نابودی کامل ملک اصلی

اگر ملک اصلی همراه با زمین کاملاً نابود شده باشد، مالکیت آپارتمان به‌طور خودکار پایان می‌یابد. صفحات موجود در دفتر به‌طور خودکار بسته می‌شوند.

3. تملک اجباری ملک اصلی

در صورت تملک کامل ملک اصلی، بهای تملک هر بخش مستقل به‌طور جداگانه تعیین شده و به مالک پرداخت می‌شود. این عملیات به پایان مالکیت آپارتمان منجر خواهد شد.

4. ویرانی سازه اصلی

اگر سازه اصلی ویران شود، مالکیت آپارتمان به‌طور خودکار پایان می‌یابد. اما اگر یکی از بخش‌های مستقل سازه اصلی به‌طور کامل ویران شود، مالک آن بخش به‌طور کلی باید آن را در مدت ۲ سال بازسازی کند. در غیر این صورت، دیگر مالکان آپارتمان می‌توانند در مدت ۱ سال پس از پایان این مدت، درخواست کنند که سهم زمین متعلق به بخش ویران به ارزش خود و به نسبت سهم زمین به آن‌ها منتقل شود. این درخواست می‌تواند از طریق مراجعه به دادگاه و درخواست از قاضی انجام شود. اگر چندین بخش ویران شده باشد و بازسازی آن‌ها به یکدیگر وابسته باشد، مالکان باید در مدت ۶ ماه کتبی اعلام کنند که آیا این بخش‌ها را تعمیر خواهند کرد یا نه. در غیر این صورت، فرض می‌شود که قصد بازسازی ندارند و سهم‌های زمین به ارزش خود به دیگران منتقل می‌شود. این مدت‌ها دارای طبیعت حذف‌کننده حقوق بوده و برای جلوگیری از از دست دادن حقوق احتمالی توصیه می‌شود با وکیل املاک همکاری کنید.

نمونه نقل قول‌هایی از تصمیمات مربوط به تأسیس مالکیت آپارتمان

“در مواد 10 و 12 قانون مالکیت آپارتمان شماره 634، بیان شده است که مالکیت آپارتمان و مالکیت تقسیم‌شده با درخواست مالک یا مالکان توسط اداره ثبت تأسیس می‌شود؛ طبق این قانون، تنها با حکمی که از طریق دعوای تقسیم مالکیت در یک ملک مناسب برای تأسیس مالکیت آپارتمان صادر می‌شود، می‌توان مالکیت آپارتمان تأسیس کرد؛ در دعوا، بیان شده است که سقف آپارتمان قانونی نیست و به این دلیل اداره ثبت اعلام کرده که نمی‌تواند مالکیت آپارتمان تأسیس کند؛ بنابراین، مشکل سقف آپارتمان به عنوان مشکلی اداری تشخیص داده شده است و تنها می‌توان آن را در حوزه قضایی اداری حل کرد…” (دادگاه صلح حقوقی شماره 6؛ 17.2.2003، شماره پرونده: 2002/851، شماره حکم: 2003/116)

موصی در وصیت‌نامه خود تعیین کرده است که یک واحد مشخص از ملک، که هنوز مالکیت تقسیم‌شده یا مالکیت آپارتمان بر روی آن تأسیس نشده است، به مدعیان داده شود. این واقعیت که مالکیت آپارتمان یا مالکیت تقسیم‌شده بر روی ملک مذکور هنوز تأسیس نشده است، به عنوان یک مانع عینی که به سقوط بدهی منجر می‌شود طبق ماده 117/1 قانون تعهدات، محسوب نمی‌شود. در قانون مالکیت آپارتمان حکمی وجود ندارد که مانع درخواست تأسیس مالکیت آپارتمان از طریق دعوا برای ملکی که مناسب برای تأسیس مالکیت آپارتمان است، شود. در این صورت، باید نقشه ساختمانی تایید شده برای ساختار بر روی ملک موضوع دعوا را از شهرداری دریافت کرده و بررسی کرد که آیا ساختار با نقشه سازگار است یا خیر. اگر ساختار با نقشه سازگار باشد، بررسی کرد که آیا ساختار مناسب برای تأسیس مالکیت آپارتمان است یا خیر و نظر کارشناس در مورد سهم‌های زمین بخش‌های مستقل را دریافت کرد؛ اگر ساختار با نقشه سازگار نباشد، بررسی کرد که آیا اصلاح نقشه یا ساختار ممکن است یا خیر؛ به مدعیان اجازه و فرصت داد که مدارک لازم برای اصلاح و تأسیس مالکیت آپارتمان را تهیه و ارائه کنند؛ در صورتی که مدعیان اعتراضی داشته باشند، این اعتراضات را در چارچوب قواعد عینی بررسی کرده و پس از اصلاح آن‌ها، مالکیت آپارتمان را بر روی ملک تأسیس کرده و واحد مستقل مورد وصیت را به نام مدعی ثبت کرد؛ اگر مانع عینی وجود داشته باشد، درخواست را رد کرد…” (دادگاه حقوقی شماره 2، شماره پرونده: 2001/3611، شماره حکم: 2001/7844)

 

 

برای کمک یا مشاوره بیشتر در این زمینه، لطفاً با ما تماس بگیرید