دادخواست ساخت و ساز غیرمجاز و تجاوز به ساخت و ساز در حقوق ترکیه – وکیل اوزان سویلو
ساخت و ساز ناعادلانه و تجاوزگر
مفاهیم ساخت و ساز ناعادلانه و تجاوزگر
”ساخت ناعادلانه” که به عنوان ”ساخت و ساز ناعادلانه” نیز شناخته می‌شود، به معنای ساخت سازهای بدون اجازه بر روی زمین دیگران یا با استفاده از مصالح دیگران است. به علاوه، ”ساخت تجاوزگر” یا ”ساخت ناعادلانه جزئی” که به عنوان ”ساخت تجاوزگر” نیز شناخته می‌شود، به معنای ساخت سازهای است که مرزهای زمین را تجاوز کرده و به زمین همسایه تجاوز می‌کند.
در این مقاله، وضعیت‌ها و نتایج حقوقی که ممکن است در نتیجه ساخت و ساز ناعادلانه و تجاوزگر پدید آید، مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
تفاوت‌های حقوقی بین ساخت و ساز ناعادلانه و تجاوزگر
به طور معمول، ساخت سازهای بدون اجازه بر روی زمین دیگران با استفاده از مصالح خود، رایج‌ترین شکل ساخت و ساز ناعادلانه است. این وضعیت شباهت زیادی به ساخت تجاوزگر دارد و گاهی اوقات ساخت تجاوزگر به عنوان ساخت ناعادلانه جزئی تعریف می‌شود. با این حال، نباید نتیجه‌گیری کرد که ساخت تجاوزگر و ساخت ناعادلانه تحت همان قوانین قرار می‌گیرند، زیرا ساخت تجاوزگر تحت قوانین جداگانه‌ای قرار دارد.
قوانین ساخت و ساز ناعادلانه
بر اساس ماده 718/2 قانون مدنی ترکیه (TMK)، مالکیت زمین شامل ساخت و سازها نیز می‌شود. با این حال، اگر در هنگام ساخت سازهای از مصالح دیگران استفاده شود و بین طرفین رابطه حقوقی وجود نداشته باشد، مسئله ”ساخت ناعادلانه” پدید می‌آید و این مسئله بر اساس مواد 722-724 TMK حل می‌شود.
در حالت اول، مالک زمین با استفاده از مصالح دیگران ساخت و ساز انجام می‌دهد. مالک مصالح می‌تواند درخواست کند مصالح برداشته شود، غرامت بخواهد یا مالکیت زمین به او منتقل شود. برداشتن مصالح نباید باعث زیان بیش از حد شود و مبلغ غرامت بر اساس نیت خوب یا بد مالک زمین تعیین می‌شود.
در حالت دوم، مالک مصالح ساخت و ساز را انجام داده است. درخواست برداشتن مصالح یا غرامت نیز به زیان بیش از حد بستگی دارد و نیت خوب یا بد مالک مصالح مهم است.
در حالت سوم، نه مالک مصالح و نه مالک زمین ساخت و ساز را انجام نداده‌اند و در این حالت نیز مواد 722-724 TMK به طور مشابه اعمال می‌شود.
قوانین ساخت و ساز تجاوزگر
ساخت و ساز تجاوزگر، زمانی که قسمتی از ساخت و ساز به زمین همسایه تجاوز کند، رخ می‌دهد. این وضعیت استثنای اصل مندرج در ماده 718/2 قانون مدنی ترکیه (TMK) را تشکیل می‌دهد.
بر اساس ماده 725 TMK؛ اگر شخصی که سازهای را ساخته است، بر روی زمینی که به آن تجاوز کرده است حق ارتفاق داشته باشد، قسمت تجاوزگر سازه به عنوان بخشی از سازه اصلی محسوب می‌شود. در این حالت، شخصی که سازه تجاوزگر را ساخته است، حق دارد از مالک زمین درخواست کند حق ارتفاق داشته باشد.
با این حال، این درخواست زمانی معتبر است که مالک زمین از تجاوز اطلاع پیدا کرده و ظرف پانزده روز اعتراض نکرده باشد و سازنده تجاوزگر نیت خوبی داشته باشد. اگر شرایط فراهم باشد، مالکیت قسمت تجاوزگر می‌تواند در ازای مبلغ مناسبی منتقل شود یا حق ارتفاق برای آن بخش برقرار شود.
در این حالت، مالک زمین تجاوز شده موظف به برقراری حق ارتفاق خواهد بود. حق ارتفاق بر اساس ماده به وجود می‌آید. این قانون، تعهد وابسته به ملک را پیش‌بینی می‌کند، بنابراین اگر مالک زمین مالکیت را منتقل کند، حق ارتفاق برای شخص جدید نیز قابل درخواست است.
دعاوی علیه ساخت و ساز تجاوزگر و ناعادلانه
دعوای رفع تجاوز (مانع تجاوز شدن)
اگر شخصی بدون اجازه ساخت و ساز ناعادلانه‌ای روی زمین دیگری انجام دهد، مالک زمین می‌تواند دعوای رفع تجاوز مطرح کند. در این دعوا، مالک زمین می‌تواند تخریب سازه و جبران هزینه‌های ناشی از سازه توسط سازنده را درخواست کند. این حق بر اساس ماده حقوق مالکیت قانون مدنی ترکیه تعریف می‌شود.
غرامت (جبران خسارت به دلیل تجاوز ناعادلانه)
غرامت، جبرانی است که باید به مالک اموال برای استفاده ناعادلانه از ملک یا دارایی پرداخت شود. این درخواست بر اساس مقررات مربوطه قانون مدنی ترکیه است. مالک اموال برای درخواست غرامت باید نشان دهد که فردی که استفاده ناعادلانه انجام داده است نیت بدی داشته یا زیان دیده است. نیت خوب به معنای ناآگاهی از استفاده ناعادلانه یا عدم توانایی در تشخیص آن است حتی اگر تحقیق لازم انجام شده باشد. اگر فردی که استفاده ناعادلانه انجام داده است نیت بدی داشته باشد، مالک اموال می‌تواند هم زیان خود و هم سود احتمالی خود را از طرف مقابل درخواست کند.
حق درخواست حق ارتفاق یا مالکیت
در صورت تجاوز سازه، مالک سازه در برابر مالک زمین دارای برخی حقوق است. این حقوق در ماده 725 قانون مدنی ترکیه مشخص شده است. اگر سازهای به زمین دیگری تجاوز کند و سازنده سازه حق ارتفاق در زمین مورد تجاوز داشته باشد، قسمت تجاوزگر به عنوان بخشی از زمین اصلی محسوب می‌شود. اما اگر چنین حقی وجود نداشته باشد و مالک زمین آسیب دیده پس از اطلاع از تجاوز ظرف پانزده روز اعتراض نکند و شرایط و اوضاع و احوال نیز موجه باشد، سازنده سازه می‌تواند در ازای مبلغ مناسبی درخواست کند که حق ارتفاق برای قسمت تجاوزگر برقرار شود یا مالکیت زمین مورد تجاوز به او منتقل شود.
اگر مالک سازه تجاوزگر بر قسمت تجاوز شده از زمین همسایه حق ارتفاق داشته باشد، قسمت تجاوزگر به عنوان بخشی از زمین اصلی محسوب می‌شود. با این حال، اگر چنین حقی وجود نداشته باشد و شرایط خاصی فراهم باشد، سازنده سازه می‌تواند در ازای مبلغ مناسبی درخواست کند که حق ارتفاق برای قسمت تجاوزگر برقرار شود یا مالکیت زمین مورد تجاوز به او منتقل شود. برای درخواست حق ارتفاق یا مالکیت، سازنده سازه باید نیت خوب داشته باشد، مالک زمین آسیب دیده پس از اطلاع از تجاوز ظرف پانزده روز اعتراض نکند، شرایط و اوضاع و احوال موجه باشد و مبلغ مناسبی برای حق ارتفاق یا مالکیت پرداخت کند.
نیت خوب سازنده سازه نیز مهم است. نیت خوب به معنای ناآگاهی از تجاوز سازه به ملک دیگری یا عدم توانایی در تشخیص آن است حتی اگر دقت و مراقبت لازم انجام شده باشد. اما در زمین‌های عمران و نقشه‌کشی شده نیت خوب پذیرفته نمی‌شود. اگر سازنده سازه با مراجعه به مقامات رسمی و در داخل مرزهای تعیین شده توسط مامور مربوطه ساخت سازه را انجام دهد، نیت خوب پذیرفته می‌شود. بنابراین، برای اثبات نیت خوب سازنده سازه، نشان دادن دقت و مراقبت لازم اهمیت دارد.
”(…) اگر چنین حقی وجود نداشته باشد و مالک زمین آسیب دیده پس از اطلاع از تجاوز ظرف پانزده روز اعتراض نکند و شرایط و اوضاع و احوال موجه باشد، سازنده سازه می‌تواند در ازای مبلغ مناسبی درخواست کند که حق ارتفاق برای قسمت تجاوزگر برقرار شود یا مالکیت زمین مورد تجاوز به او منتقل شود (…) شعبه 1 حقوقی 2011/12811 E. , 2011/11736 K.
دعوای رفع تجاوز
برای درخواست حق ارتفاق یا مالکیت، سازنده سازه تجاوزگر باید نیت خوب داشته باشد و مالک زمین آسیب دیده پس از اطلاع از تجاوز ظرف پانزده روز اعتراض نکند. این مدت زمانی که مالک زمین از تجاوز آگاه می‌شود، به عنوان تاریخ مشاهده سازه پذیرفته می‌شود.
این مدت پانزده روزه، مدت پایان دهنده حقوقی نیست. حتی اگر اعتراضی نشده باشد، مالک زمین می‌تواند درخواست رفع تجاوز، تخریب سازه و غرامت (ecrimisil) را مطرح کند. اما این اعتراض برای حق دعوا الزامی نیست. عدم اعتراض، شرطی برای درخواست حق ارتفاق یا مالکیت سازنده سازه تجاوزگر است. شکل خاصی برای این اعتراض قانونی پیش‌بینی نشده است، اما توصیه می‌شود که با ارسال اخطاریه رسمی انجام شود.
برای اطلاعات بیشتر در مورد دعوای رفع تجاوز مقاله ما را بخوانید.
وضعیت مالک زمین آسیب دیده و سازنده سازه تجاوزگر
اگر به نفع سازه تجاوزگر حق ارتفاق یا مالکیت تعیین شود و مالک زمین آسیب دیده آسیب جدی ببیند، حق تعیین نخواهد شد. اما اگر تخریب سازه آسیب جدی‌تری به سازه و مالک آن وارد کند، حق ارتفاق یا مالکیت برای سازه تجاوزگر تعیین خواهد شد.
پرداخت مبلغ مناسبی به مالک زمین ضروری است. اگر شرایط مناسب باشد، برای تعیین حق ارتفاق یا مالکیت برای سازه تجاوزگر، باید مبلغ مناسبی به مالک زمین آسیب دیده پرداخت شود. دادگاه قبل از صدور حکم، مبلغ قابل پرداخت به مالک زمین را تعیین می‌کند و به خواهان مدت زمانی برای واریز این مبلغ به دادگاه می‌دهد. اگر مبلغ تعیین شده در مدت زمان مقرر به دادگاه واریز شود، درخواست قبول خواهد شد، در غیر این صورت رد خواهد شد.
ساخت و ساز ناعادلانه توسط شخصی با مصالح خود بر روی زمین‌های مجاور متعدد دیگران:
شخصی ممکن است با استفاده از مصالح خود، بر روی زمین‌های متعدد مجاور دیگران ساخت و ساز انجام دهد. در این حالت، مالکین زمین می‌توانند درخواست‌های ناشی از ساخت ناعادلانه را علیه مالک مصالح مطرح کنند. با این حال، هر دو مالک ممکن است همان درخواست را مطرح کنند و اینکه به کدام درخواست اولویت داده شود، به یک مشکل پیچیده تبدیل می‌شود.
در این حالت، مشکل اولویت دادن به کدام درخواست از طریق قوانین مربوط به ساخت ناعادلانه و تجاوزگر، با توجه به شرایط، قابل حل است.
اگر بیشتر قسمت ساخت از نظر اقتصادی و هدف تخصیص داده شده بر روی زمینی قرار داشته باشد، زمین اصلی (اصلی) تلقی می‌شود و مشکل بین مالک زمین و مالک مصالح از طریق قوانین مربوط به ساخت ناعادلانه قابل حل است.
به طور استثنایی، ساخت ممکن است از نظر اقتصادی و هدف تخصیص داده شده بر روی زمین‌های متعدد گسترش یابد. در این حالت، ساخت از نظر هر مالک زمین ناعادلانه تلقی می‌شود.
یک نظر در علم حقوق معتقد است که در این حالت، مالکین زمین می‌توانند به عنوان مالکین مشترک ساخت محسوب شوند. این راه‌حل، قوانین مربوط به ساخت تجاوزگر را به کلی کنار گذاشته و روابط بین مالکین زمین مشترک و مالک مصالح را به طور مستقیم بر اساس قوانین مربوط به ساخت ناعادلانه تنظیم می‌کند.
در مورد اینکه آیا برداشتن مصالح باعث زیان بیش از حد می‌شود یا نه، بحث‌هایی وجود دارد، اما به طور کلی در نظر گرفته می‌شود که برداشتن مصالح به زیان مالک زمین و جامعه در مقایسه با منافع مالک زمین می‌انجامد. اگر برداشتن مصالح باعث افزایش زیان مالک زمین شود، درخواست برداشتن مصالح رد می‌شود.
اگر با وجود برداشتن مصالح، مالک زمین زیان ببیند، این زیان ممکن است بر اساس قوانین مربوط به مسئولیت ناشی از عمل ناعادلانه یا اقدام بدون وکالت جبران شود. علاوه بر این، مالک مصالح که بدون اجازه مالک زمین را تصرف کرده است، باید جبران زیان‌های ناشی از محصولات به دست آمده یا از دست رفته و در صورت وجود بهره‌برداری، پرداخت غرامت (ecrimisil) را بپردازد.
تأثیر درخواست بر سایر مالکین زمین:
در مواردی که شخصی با مصالح خود بر روی زمین‌های مجاور متعدد دیگران ساخت و ساز انجام داده است، تمامی مالکین زمین می‌توانند با هم درخواست کنند که مصالح برداشته شود. با این حال، اگر فقط مالک زمینی که از نظر اقتصادی و هدف تخصیص داده شده مهمترین قسمت ساخت بر روی آن قرار دارد درخواست برداشتن مصالح را مطرح کند و این درخواست اجرا شود، سایر مالکین زمین نیز مالکیت خود را حفظ می‌کنند.
به طور استثنایی، اگر ساخت از نظر اقتصادی و هدف تخصیص داده شده بر روی زمین‌های متعدد گسترش یابد، برای درخواست برداشتن مصالح، تمامی مالکین زمین باید به اتفاق آراء تصمیم بگیرند. زیرا این درخواست بر اساس ماده 692 TMK به عنوان یک اقدام تملکی بر روی کل مال مشترک محسوب می‌شود.
ساخت ناعادلانه توسط شخص ثالثی که مالک زمین یا مصالح نیست:
بر اساس قانون مدنی ترکیه، برای ساخت ناعادلانه توسط شخص ثالثی که مالک زمین یا مصالح نیست، مقررات ویژه‌ای وجود ندارد. اما در این حالت، قوانین عمومی قابل اجرا است و برای تعیین حقوق و تعهدات متقابل طرفین می‌توان از قوانین عمومی مسئولیت ناشی از عمل ناعادلانه، بی‌جهت ثروتمند شدن و اقدام بدون وکالت بهره‌مند شد.
بنابراین، ساخت ناعادلانه توسط شخصی که با استفاده از مصالح دیگران بر روی زمین‌های دیگران ساخت و ساز کرده است، می‌تواند بر اساس قوانین عمومی و قوانین مربوط به ساخت ناعادلانه به طور مشابه حل شود.
مفاد قانونی مربوط به ساخت ناعادلانه و تجاوزگر:
TMK 722 چیست؟
در رابطه با ساخت و سازهای موجود در زمین، ماده 722 که روابط مالکیت را تنظیم می‌کند، بیان می‌کند که اگر شخصی در سازهای که بر روی زمین خود ساخته از مصالح دیگران استفاده کند یا در سازهای که بر روی زمین دیگران ساخته شده از مصالح خود یا دیگران استفاده کند، این مصالح به عنوان بخشی از زمین محسوب می‌شود.
اما، در صورتی که مصالح بدون اجازه مالک آن‌ها استفاده شده باشد، اگر برداشتن مصالح باعث زیان بیش از حد نشود، مالک مصالح می‌تواند درخواست کند مصالح با هزینه سازنده سازه برداشته و به او تحویل داده شود. تحت همین شرایط، مالک زمین نیز می‌تواند درخواست کند که مصالح استفاده شده در سازهای که بدون اجازه ساخته شده، با هزینه سازنده برداشته و حذف شود.
TMK 723 چیست؟
در رابطه با جبران خسارت مربوط به مصالح زمین و ساخت و ساز، ماده 723 بیان می‌کند که اگر مصالح برداشته نشود، مالک زمین موظف است غرامت مناسبی به مالک مصالح پرداخت کند. اما اگر مالک زمین نیت خوبی نداشته باشد، قاضی می‌تواند حکم به جبران کامل خسارت مالک مصالح بدهد. به طور مشابه، اگر مالک مصالح نیت خوبی نداشته باشد، مبلغ غرامت تعیین شده توسط قاضی نباید از حداقل ارزش مصالح برای مالک زمین بیشتر باشد.
TMK 724 چیست؟
در رابطه با انتقال مالکیت زمین به مالک مصالح، ماده 724 بیان می‌کند که اگر ارزش ساخت و ساز به طور واضح بیشتر از ارزش زمین باشد، طرف با نیت خوب می‌تواند درخواست کند که مالکیت کل یا قسمتی از زمین یا سازه به او منتقل شود.
ماده 724 TMK بیان می‌کند که اگر ارزش ساخت و ساز بیشتر از ارزش زمین باشد، طرف با نیت خوب می‌تواند درخواست کند که مالکیت کل یا قسمتی از زمین یا سازه به او منتقل شود.
در علم حقوق، برخی معتقدند که این حق باید به مالک مصالح علاوه بر مالک زمین نیز اعطا شود، اما این انتقاد معمولاً مورد قبول قرار نمی‌گیرد. زیرا در نظر گرفتن امکان عدم بهره‌برداری مالک زمین از سازهای که خود ساخته است غیر ضروری است. علاوه بر این، حتی اگر مالک زمین از سازه بهره‌برداری نکند، سازه به عنوان یک ارزش اقتصادی به دارایی او افزوده شده است و مالک زمین با نیت خوب فقط موظف به پرداخت غرامت مناسبی به مالک مصالح با نیت بد است.
طرف با نیت خوب باید برای درخواست این حق شرایطی را رعایت کند. یکی از این شرایط این است که ارزش ساخت و ساز به طور واضح بیشتر از ارزش زمین باشد. اگر درخواست مالکیت کل زمین مطرح شود، تفاوت ارزش باید بر اساس ارزش کل زمین تعیین شود. اما اگر ساخت و ساز فقط قسمتی از زمین را اشغال کرده باشد، مالکیت فقط این قسمت قابل درخواست است. در این حالت، زمین باید قابل تقسیم باشد و این تقسیم به بقیه قسمت‌ها آسیب نرساند. اگر شرایط به گونه‌ای باشد که فقط مالکیت قسمتی از زمین درخواست شود، تفاوت ارزش باید بر اساس ارزش فقط آن قسمت تعیین شود.
TMK 725 چیست؟
ماده 725 TMK در رابطه با ساخت و ساز تجاوزگر بیان می‌کند که اگر سازهای به زمین دیگری تجاوز کند و سازنده سازه حق ارتفاق در زمین مورد تجاوز داشته باشد، قسمت تجاوزگر به عنوان بخشی از زمین اصلی محسوب می‌شود.
اما اگر چنین حقی وجود نداشته باشد و مالک زمین آسیب دیده پس از اطلاع از تجاوز ظرف پانزده روز اعتراض نکند و شرایط و اوضاع و احوال موجه باشد، سازنده سازه می‌تواند درخواست کند که حق ارتفاق برای قسمت تجاوزگر برقرار شود یا مالکیت زمین مورد تجاوز به او منتقل شود.
TMK 726 چیست؟
در رابطه با حق ارتفاع، ماده 726 بیان می‌کند که مالکیت ساخت و سازهای دائمی که در زیر یا بالای زمین دیگری قرار دارند، بر اساس حق ارتفاع است. اگر واحدهای مستقل یک ساختمان بر اساس مالکیت طبقاتی یا حق ارتفاع تنظیم شوند، این وضعیت تحت قانون مالکیت طبقاتی قرار دارد.
TMK 727 چیست؟
در رابطه با کانال‌ها، ماده 727 بیان می‌کند که کانال‌های آب، گاز، برق و غیره حتی اگر خارج از ملک باشند، جزء پیوست‌های ملک محسوب می‌شوند و در مالکیت مالک ملک قرار دارند، مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد.
با این حال، به جز مواردی که ناشی از حقوق همسایگی است، بارگذاری ملک با چنین کانال‌هایی فقط با ایجاد حق ارتفاق امکان‌پذیر است. حق ارتفاق اگر کانال از بیرون قابل مشاهده نباشد با ثبت در دفتر املاک و اگر قابل مشاهده باشد با تنظیم قرارداد رسمی توسط دفتر اسناد رسمی برقرار می‌شود.
TMK 728 چیست؟
در رابطه با ساخت و سازهای موقت، ماده 728 بیان می‌کند که سازه‌های سبک مانند کلبه، دکه، سایبان و آلونک که با هدف دائمی ساخته نشده‌اند، به مالک آن‌ها تعلق دارند. این نوع سازه‌ها تابع قوانین اموال منقول هستند و در دفتر املاک ثبت نمی‌شوند.
TMK 729 چیست؟
در رابطه با نهال‌ها، ماده 729 بیان می‌کند که اگر کسی نهال دیگری را بر زمین خود بکارد یا نهال خود یا شخص ثالث را بر زمین دیگری بکارد، قوانین مربوط به ساخت و سازهای ناعادلانه یا سازه‌های موقت در مورد نهال‌ها نیز اعمال می‌شود. با این حال، درختان و جنگل‌ها تحت حق ارتفاق قرار نمی‌گیرند.
TMK 730 چیست؟
در رابطه با مسئولیت مالک زمین، ماده 730 بیان می‌کند که اگر مالک زمین حق مالکیت خود را برخلاف محدودیت‌های قانونی اعمال کند و باعث زیان شود یا خطر زیان را ایجاد کند، شخص زیان‌دیده یا در معرض خطر می‌تواند درخواست کند که وضعیت به حالت قبل بازگردد یا خطر و زیان رفع شود.
قاضی می‌تواند با توجه به عادات محلی و زیان‌های ناشی از تجاوزات اجتناب‌ناپذیر، دستور پرداخت مبلغ مناسبی برای جبران زیان‌ها را صادر کند.
نمونه حکم دادگاه عالی در مورد ساخت و ساز ناعادلانه و تجاوزگر
شعبه 14 حقوقی 2014/10774 E. , 2015/1900 K.
“متن حکم”
دادگاه: دادگاه حقوقی ابتدایی
وکیل خواهان در دادخواست تقدیمی علیه خوانده در تاریخ 29.11.2012 درخواست جلوگیری از تجاوز و تخریب، و خواهان پرونده ضمیمه در دادخواست تقدیمی در تاریخ 30.10.2013 درخواست ابطال سند مالکیت و ثبت بر اساس ماده 725 TMK را مطرح کردند. دادگاه درخواست اصلی را رد و درخواست ضمیمه را قبول کرد. وکیل خواهان درخواستی علیه حکم صادر شده در تاریخ 10.04.2014 به دادگاه عالی تقدیم کرد.
حکم
دعوای اصلی مربوط به جلوگیری از تجاوز و تخریب است.
دعوای ضمیمه مربوط به درخواست ابطال سند مالکیت و ثبت بر اساس ماده 725 TMK است.
دادگاه درخواست اصلی را رد و درخواست ضمیمه را قبول کرد.
حکم به درخواست وکیل خواهان در دعوای جلوگیری از تجاوز و تخریب، تجدید نظر خواسته شد.
با استثناء از موارد خاص قانونی، بر اساس مواد 684/1 و 718/2 TMK، مالکیت زمین شامل ساخت و سازهای دائمی انجام شده بر روی آن نیز می‌شود. ماده 725 TMK یکی از استثنائات این اصل را تنظیم کرده است و امکان مالکیت سازه تجاوزگر برای مالک سازه تحت شرایط خاصی فراهم شده است.
برای این کار، سازه دائمی بر روی زمین ثبت شده در دفتر املاک که به ملک خصوصی تعلق دارد، باید به طور تجاوزگر بر روی زمین ثبت شده در دفتر املاک دیگری ساخته شده باشد.
ساخت و ساز تجاوزگر با ترکیب دو ملک مجاور به صورت فیزیکی و ایجاد یک واحد اقتصادی ایجاد می‌شود. به دلیل این ویژگی، درخواست ثبت بر اساس ساخت تجاوزگر به عنوان یک حق شخصی وابسته به ملک محسوب می‌شود.
تعهد انتقال ملک توسط مالک زمین تجاوز شده به عنوان یک تعهد وابسته به ملک محسوب می‌شود و مالک سازه حق خود را می‌تواند علیه هر مالک زمین تجاوز شده اعمال کند. مالکان جدید نیز می‌توانند از حقوق و تعهدات مندرج در ماده 725 TMK بهره‌مند شوند.
در این نوع دعاوی، اگر شخصی که سازه تجاوزگر را ساخته است حق ارتفاق بر زمین تجاوز شده نداشته باشد، اگر شرایط و اوضاع و احوال موجه باشد، می‌تواند در ازای مبلغ مناسبی درخواست کند که حق ارتفاق برای قسمت تجاوزگر برقرار شود یا مالکیت زمین مورد تجاوز به او منتقل شود.
برای درخواست ثبت بر اساس ماده 725 TMK باید شرایط خاصی وجود داشته باشد؛
الف) اولین شرط نیت خوب مالک مصالح است.
بر اساس ماده 725 TMK، برای اینکه مالکیت قسمت تجاوزگر به مالک سازه تعلق گیرد، اولین شرط نیت خوب است. هیچ شکی وجود ندارد که نیت خوب مندرج در ماده 3 TMK، نیت ذهنی است.
این قاعده بیان می‌کند که شخصی که ساخت و ساز تجاوزگر را انجام داده است، نمی‌دانست که ملک متعلق به دیگری است یا حتی با انجام تمام دقت و مراقبت لازم نمی‌توانست آن را تشخیص دهد یا دلیل موجهی برای انجام ساخت و ساز تجاوزگر داشت.
وجود نیت خوب باید توسط دادگاه به طور خودکار بررسی شود. با این حال، همانطور که در حکم یکپارچه‌سازی آرای دادگاه عالی در تاریخ 14.02.1951 و شماره 17/1 بیان شده است، اگر به وضوح مشخص شود که سازنده ساخت و ساز تجاوزگر توجه و دقت لازم را انجام نداده است، درخواست ثبت به نام او ممکن نیست.
زیرا در چنین مواردی بد نیت بدون نیاز به اثبات طرف مقابل مشخص می‌شود. علاوه بر این، نیت خوب باید از زمان شروع ساخت و ساز تا پایان آن ادامه داشته باشد. در صورت عدم تحقق شرط نیت خوب، بررسی سایر شرایط لازم نیست. (شرط ذهنی)
ب) شرط دوم این است که ارزش سازه به طور واضح بیشتر از ارزش زمین تجاوز شده باشد. (شرط عینی)
ج) شرط سوم این است که سازنده تجاوزگر مبلغ مناسبی به مالک زمین بپردازد.
د) علاوه بر سه شرط فوق، برای اینکه دادگاه حکم به ابطال و ثبت بدهد، تقسیم قسمت تجاوزگر از زمین اصلی باید ممکن باشد.
با توجه به اصول فوق، به موضوع مورد نظر می‌پردازیم؛
خواهان‌ها ادعا کردند که خوانده بدون اجازه ساخت و ساز تجاوزگر بر روی زمین 129 بلاک 6 متعلق به آن‌ها انجام داده و درخواست جلوگیری از تجاوز و تخریب قسمت‌های تجاوز شده را مطرح کردند.
در دعوای ضمیمه، خواهان درخواست ثبت به نام خود به دلیل عبور زمان طولانی و عدم اعتراض خواهان‌ها به ساخت تجاوزگر و با توجه به نیت خوب خود و پرداخت مبلغ تعیین شده برای زمین، درخواست ثبت قسمت مربوطه به نام خود را مطرح کرد.
درخواست ثبت به نام خواهان پس از تقسیم بین وراث انجام شد و مشخص شد که خواهان تجاوز به زمین خواهان‌ها ساخت و ساز انجام داده است.
در مورد زمین‌های ثبت شده، به طور کلی نیت خوب پذیرفته نمی‌شود. علاوه بر این، با توجه به شهادت شاهدان و محتوای کامل پرونده، مشخص نشد که خواهان دقت و مراقبت لازم را قبل از ساخت و ساز تجاوزگر انجام داده باشد، بنابراین درخواست ثبت رد و درخواست جلوگیری از تجاوز و تخریب در دعوای اصلی باید بررسی شود.
نتیجه: به دلایل فوق، درخواست تجدید نظر وکیل خواهان پذیرفته و حکم باطل می‌شود، و در صورت درخواست، هزینه تجدید نظر به پرداخت کننده بازگردانده می‌شود، و در تاریخ 24.02.2015 به اتفاق آراء حکم به تأیید حکم صادر شد.
برای دریافت کمک یا مشاوره بیشتر در مورد فرآیندهای حقوقی مربوط به ساخت ناعادلانه یا تجاوزگر با ما تماس بگیرید.
ساخت ناعادلانه و تجاوزگر
