دعوی شفعه (حق تقدم) در حقوق ترکیه چیست؟

دعوی شفعه – حق تقدم

حق تقدم فقط از طریق دعوی شفعه قابل استفاده است. به طور کلی این حقوق ایجاد کننده جدیدی به وسیله اظهارات یک طرفه اراده قابل استفاده هستند، در حالی که قانونگذار استفاده از برخی حقوق ایجاد کننده جدید مانند حق تقدم را مشروط به دعوی کرده است. در قانون قدیم راه دعوی ضروری نبود، اما در قانون جدید الزامی شده است. بنابراین، صاحب حق تقدم باید ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ از طریق دفتر اسناد رسمی به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست خود را ارائه دهد.

حق تقدم، حقی است که به یک یا چند نفر خاص حق اولویت خرید سهمی از یک ملک غیرمنقول را می‌دهد. به عبارت دیگر، حق شفعه، حقی است که انتقال مالکیت غیرمنقول را محدود می‌کند. بدین ترتیب، شریک در مالکیت مشاع نمی‌تواند سهم خود را به شخص ثالث بفروشد و دیگر شرکا این فروش را متوقف می‌کنند. این حق به شخص وابسته نیست بلکه به سهم وابسته است و بنابراین هر کسی که شریک باشد از این حق برخوردار خواهد بود. حق شفعه یک حق عینی است و می‌تواند در مقابل همه مطرح شود.

هدف از تنظیم حق تقدم از نظر حقوقی جلوگیری از ورود اشخاص خارجی به مالکیت مشاع و جلوگیری از تقسیم بیشتر ملک است. با این حق، مشارکت اشخاص خارجی به عنوان شریک در ملک غیرمنقول و تقسیم ملک به قطعات کوچک‌تر جلوگیری می‌شود.

حق تقدم به اشکال مختلف قابل تحقق است.

1. قرارداد حق تقدم

حق تقدم ممکن است ناشی از قرارداد باشد. در این حالت، باید بین مالک سهم و شخصی که حق تقدم به او داده شده است قراردادی منعقد شده باشد. این شخص می‌تواند حق تقدم را به نفع خود ایجاد کند یا به نفع شخص ثالثی حق تقدم کسب کند. این قرارداد باید به صورت کتبی عادی انجام شود. اگر در قرارداد مبلغ تعیین نشده باشد، حق تقدم ساده وجود دارد. در این حالت، شخص دارای حق تقدم می‌تواند با پرداخت مبلغی که مشتری پرداخته است، سهم را از فروشنده خریداری کند. اما اگر مبلغ در قرارداد تعیین شده باشد، حق تقدم خاص وجود دارد و بدون توجه به مبلغ پرداخت شده توسط مشتری، باید مبلغ تعیین شده در قرارداد پرداخت شود. علاوه بر این، می‌توان با تعیین مدت زمان در قرارداد، با گذشت زمان، حق تقدم را پایان داد. اما اگر مدت زمانی تعیین نشده باشد، به طور کلی این مدت زمان حداکثر 10 سال می‌تواند باشد. حق تقدم ناشی از قرارداد نمی‌تواند مگر در قرارداد به نحو دیگری پیش‌بینی شده باشد، منتقل شود اما می‌تواند از طریق ارث منتقل شود.

ثبت حق تقدم ناشی از قرارداد

حق تقدم ناشی از قرارداد مذکور تنها طرفین قرارداد را ملزم می‌کند. اگر ثبت نشده باشد، به عنوان یک حق شخصی می‌توان علیه فروشنده یا جانشینان کلی او طرح دعوی جبران خسارت کرد، اما در صورت ثبت، این موضوع تغییر خواهد کرد. با ثبت در دفتر املاک، اثر حقوقی حق تقدم گسترش خواهد یافت. با ثبت حق تقدم در دفتر املاک، حق طرح آن در مقابل اشخاص ثالث نیز به وجود می‌آید.

2. حق تقدم قانونی

حق تقدم قانونی، نهادی است که در صورت فروش تمام یا بخشی از سهم یک ملک مشاع به شخص ثالث به وجود می‌آید. در این وضعیت، سایر شرکای ملک می‌توانند حق تقدم خود را به طور اولویت استفاده کرده و سهم را خریداری کنند. حق تقدم، اولویتی است که به سایر شرکا در فروش سهم‌های ملک مشاع به اشخاص ثالث داده می‌شود. مالکیت مشاع وضعیتی است که در آن یک ملک تنها متعلق به یک نفر نیست بلکه بیش از یک نفر حق مالکیت دارند. شریک دارای حق تقدم می‌تواند با پرداخت مبلغ سهمی که هر یک از شرکای ملک مشاع می‌فروشند، آن را خریداری کند. به عبارت دیگر، حق شفعه، حقی است که در صورت فروش سهم به اشخاص ثالث قابل استفاده است. یعنی اگر فروش سهم مطرح نباشد، حق تقدم خود به خود در هر زمان دلخواه قابل استفاده نیست. لازم به ذکر است که حق تقدم برای تمامی املاک مشاع موجود است. بنابراین، در فروش سهم‌های این نوع املاک باید به سایر شرکا اولویت داده شود.

شرایط ایجاد حق تقدم

• فروش سهم یک ملک مشاع به شخص ثالث.

این سهم باید با قرارداد فروش معتبر به شخص ثالث منتقل شود. در مواردی مانند بخشش سهم، قرار دادن سهم به عنوان سرمایه شرکت، تعهد به فروش سهم، حق تقدم ایجاد نمی‌شود. تحقق قرارداد فروش برای ایجاد حق ضروری است.

• فروش‌های انجام شده از طریق مزایده.
• فروش سهم‌های تفکیکی.
• فروش دوستانه یعنی فروش ملک به قیمت کمتر به اقوام، دوستان، یا مؤسسات خیریه نیز می‌تواند موجب ایجاد حق تقدم شود.

مواردی که حق تقدم قابل استفاده نیست

در برخی موارد، حق تقدم ایجاد نمی‌شود. این موارد شامل:

فروش بین شرکا

حق تقدم در فروش سهم به اشخاص ثالث مطرح می‌شود و بنابراین در صورت فروش سهم یک شریک به شریک دیگر، حق تقدم ایجاد نمی‌شود.

حالت بخشش

برای ایجاد حق تقدم، ملک باید به قیمت فروخته شود، اما در بخشش، مالکیت به صورت رایگان منتقل می‌شود و بنابراین حق تقدم قابل استفاده نیست.

معاوضه

چون معاوضه یک قرارداد فروش نیست، حق تقدم ایجاد نمی‌شود. اما اگر شرکا به منظور عدم دادن حق تقدم به سایر شرکا، معامله را در دفتر املاک به عنوان معاوضه نشان دهند، این موضوع از نظر حقوقی حمایت نمی‌شود و حق تقدم ایجاد می‌شود.

قرار دادن ملک به عنوان سرمایه مشترک

ملی‌سازی

املاک بدون سند

استفاده از حق تقدم

حق تقدم به طور کلی با طرح دعوی شفعه در مقابل خریدار قابل استفاده است. حق تقدم ناشی از قرارداد با شرایط و مدت زمان ذکر شده در ثبت می‌تواند در مقابل هر مالکی استفاده شود.

برای استفاده از حق تقدم قانونی و قراردادی در موارد خاص، باید به شخص ثالث فروخته شود یا از نظر اقتصادی معادل آن باشد. این موضوع در عمل به عنوان “واقعه حق تقدم” شناخته می‌شود. به عنوان مثال، انتقالات به جای اجرا، تأسیس حق ارتفاق می‌تواند به عنوان معادل فروش در نظر گرفته شود. اما این فروش یا معامله مشابه باید قطعاً معتبر باشد. در موارد قراردادی، انعقاد قرارداد برای استفاده از حق تقدم کافی است.

اطلاع از حق تقدم

قانونگذار برای از بین بردن بهانه ناآگاهی از فروش، اطلاع از حق تقدم را الزامی کرده است. باید فروش موضوع حق تقدم به دارندگان حق تقدم از طریق دفتر اسناد رسمی اطلاع داده شود. اما برای استفاده از حق تقدم، اطلاع الزامی نیست. دارنده حق تقدم اگر از طریق دیگری از فروش مطلع شود، می‌تواند از حق خود استفاده کند. اگرچه مدت زمان اطلاع مشخص نیست، اطلاع باید توسط فروشنده یا خریدار از طریق دفتر اسناد رسمی انجام شود. تاریخ اطلاع برای شروع مدت زمان محدود مهم است.

مدت زمان استفاده از حق تقدم

به طور کلی، حق تقدم باید ظرف سه ماه از تاریخ اطلاع از فروش به صاحب حق و در هر صورت ظرف دو سال از تاریخ فروش استفاده شود. در آغاز مدت زمان سه ماهه، تاریخ اطلاع معتبر است. اطلاع باید به صورت صحیح از طریق دفتر اسناد رسمی انجام شود. دعوی نیز باید در همان مدت زمان‌ها طرح شود. این مدت زمان‌ها محدودیت دارند. در حق تقدم قانونی، اگر بیش از یک شریک وجود داشته باشد، این مدت زمان‌ها برای هر شریک جداگانه اعمال می‌شود. اگر مالکیت به صورت مشترک باشد، این مدت زمان با آخرین اطلاعی که به شریک داده می‌شود، شروع می‌شود.

دعوی شفعه

حق تقدم فقط از طریق دعوی قابل استفاده است. به طور کلی این حقوق ایجاد کننده جدیدی به وسیله اظهارات یک طرفه اراده قابل استفاده هستند، در حالی که قانونگذار استفاده از برخی حقوق ایجاد کننده جدید مانند حق تقدم را مشروط به دعوی کرده است. در قانون قدیم راه دعوی ضروری نبود، اما در قانون جدید الزامی شده است. بنابراین، صاحب حق تقدم باید ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ از طریق دفتر اسناد رسمی به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست خود را ارائه دهد.

خواهان

در مورد املاک مشاع، اگر یک شریک سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، سایر شرکا دارای حق تقدم خواهند بود. خواهان، سایر شرکا هستند. اگر یکی از شرکا فوت کند، وارثان او به عنوان شرکای مشترک می‌توانند خواهان باشند. اگر بیش از یک شریک بخواهد از حق تقدم استفاده کند، نیازی به طرح دعوی مشترک نیست، می‌توانند جداگانه دعوی را مطرح کنند. زیرا مدت زمان محدودیت برای هر شریک متفاوت است. اما اگر بخواهند، می‌توانند به عنوان خواهانان اختیاری دعوی مشترک را طرح کنند.

در مورد حق تقدم قراردادی، خواهان، شخصی است که حق تقدم به او اعطا شده است. اگر این شخص فوت کند، وارثان او خواهان خواهند بود.

خوانده

خوانده، شریک قدیمی که سهم خود را به شخص ثالث فروخته نیست، بلکه شخص ثالثی است که این سهم را خریداری کرده است، یعنی شریک جدید. به طور کلی، دعوی شفعه در مقابل مالک ثبت شده ملک در دفتر املاک مطرح می‌شود. در این راستا، اگر ثبت انتقال به نام شخص ثالث در دفتر املاک انجام شده باشد، مالک جدید خوانده خواهد بود. اما اگر ثبت انتقال انجام نشده باشد، دعوی در مقابل فروشنده مطرح می‌شود. حق تقدم ثبت نشده در مقابل بدهکار حق تقدم و جانشینان کلی او قابل طرح است.

دادگاه صالح و مختار در دعوی شفعه

در دعاوی ناشی از حق شفعه، باید دعوی در دادگاه حقوقی عمومی واقع در محل ملک مطرح شود.

برای اطلاعات بیشتر، می‌توانید از صفحه تماس با ما تماس بگیرید

.