رهن املاک غیرمنقول در حقوق ترکیه چیست؟

رهن غیرمنقول

رهن غیرمنقول بر اساس حقوق ترکیه یک حق عینی محدود است. رهن غیرمنقول به منظور تضمین یک طلب خاص برقرار می‌شود. اگر این طلب در موعد مقرر وصول نشود، به طلبکار اجازه می‌دهد که غیرمنقول را به پول تبدیل کرده و طلب خود را وصول کند. تبدیل رهن غیرمنقول به پول در صورتی مطرح می‌شود که بدهی در موعد مقرر پرداخت نشود. رهن غیرمنقول در حقوق ما جایگاه مهمی دارد. رهن غیرمنقول از نظر زندگی اقتصادی کشور ما اهمیت بسیاری دارد و از نظر حقوق طلب به عنوان یک تضمین محسوب می‌شود. به دلیل این که امکان تصرف در غیرمنقول مورد رهن در صورت عدم پرداخت بدهی وجود دارد، رهن غیرمنقول در عمل بسیار رایج است.

موضوع رهن غیرمنقول

رهن غیرمنقول نمی‌تواند بر همه چیز برقرار شود. مواردی که می‌توان بر آنها رهن غیرمنقول برقرار کرد عبارتند از:

زمین‌ها

حقوق مستقل و مستمر ثبت شده در دفتر املاک

بخش‌های مستقل تحت مالکیت اشتراکی

سهم‌های مالکیت مشاع

املاک تحت مالکیت مشترک (با اتفاق نظر)

انواع رهن غیرمنقول

سه نوع رهن غیرمنقول وجود دارد. این‌ها عبارتند از:

رهن

سند بدهی با وثیقه

سند اجاره

بجز انواع رهن غیرمنقول ذکر شده در بالا، رهن غیرمنقول جدیدی نمی‌توان برقرار کرد. رهن غیرمنقول به صورت محدودی تنوع یافته است.

رهن

رهن یکی از انواع رهن غیرمنقول است. هدف آن تأمین امنیت برای یک طلب خاص است. اگر طلبی معتبر وجود داشته باشد، رهن می‌تواند برقرار شود. در صورت عدم وجود یک طلب معتبر، رهن معتبر نخواهد بود. وجود رهن به وجود یک طلب معتبر بستگی دارد. به عبارت دیگر، اگر رهن به دفتر املاک ثبت شده باشد اما طلب معتبری وجود نداشته باشد، این ثبت نامعتبر است.

باید توجه داشت که اگر طلب موضوع رهن تغییر کند، رهن نیز تغییر خواهد کرد. پایان یا وصول طلب، رهن را پایان می‌دهد. اگر غیرمنقول مورد رهن به پول تبدیل شود و مبلغ حاصل برای پرداخت بدهی کافی نباشد، مسئولیت شخصی باقی خواهد ماند. بدهی باقی‌مانده برای فردی که رهن داده است ادامه خواهد داشت.

سند بدهی با وثیقه

سند بدهی با وثیقه نیز یکی از انواع رهن غیرمنقول است. با سند بدهی با وثیقه، هم برای طلب امنیت ایجاد می‌شود و هم ارزش غیرمنقول قابل مبادله می‌شود. ارزش غیرمنقول مستقل می‌شود و به یک سند بهادار متصل می‌شود. به این سند بهادار سند بدهی با وثیقه گفته می‌شود. با تنظیم سند بدهی با وثیقه، یک حق طلب مجرد ایجاد می‌شود. مسئولیت شخصی بدهکار ادامه دارد. به طور معمول، یک شخص می‌تواند بر غیرمنقولی که مالک آن نیست نیز سند بدهی با وثیقه تنظیم کند.

سند اجاره

سند اجاره تنها یک هدف دارد. این هدف تبدیل ارزش غیرمنقول به مبادله است. با تنظیم سند اجاره، ارزش غیرمنقول مستقل خواهد شد. این ارزش به عنوان یک بار بر غیرمنقول قرار می‌گیرد. سند اجاره نیز یک سند بهادار است. حقی که در سند اجاره ذکر شده است، متفاوت از طلب اصلی است. طلب اصلی با تنظیم سند پایان می‌یابد. در اینجا مسئولیت بدهکار تنها به ارزش غیرمنقول نشان داده شده در سند محدود می‌شود. اما فردی که می‌خواهد سند اجاره تنظیم کند، باید مالک غیرمنقول مورد نظر باشد. این شرط در سایر انواع رهن غیرمنقول وجود ندارد. نمی‌توان سند اجاره را بر غیرمنقول دیگری تنظیم کرد. سندهای اجاره در عمل بسیار رایج هستند.

رهن غیرمنقول چگونه برقرار می‌شود؟

رهن غیرمنقول به طور معمول با ثبت در دفتر املاک برقرار می‌شود. در برخی موارد، رهن غیرمنقول به طور استثنایی بدون ثبت قابل کسب است. برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد موارد کسب بدون ثبت، می‌توانید با وکیل املاک استانبول مشورت کنید.

باید قرارداد رهن غیرمنقول تنظیم شود

برای برقراری رهن غیرمنقول، ابتدا باید قرارداد رهن غیرمنقول تنظیم شود. این قرارداد بین مالک غیرمنقول و طلبکار امضا می‌شود. این قرارداد باید به صورت رسمی تنظیم شود. یعنی قرارداد رهن غیرمنقول باید توسط مسئول دفتر املاک تنظیم شود. در غیر این صورت، قرارداد معتبر نخواهد بود و اثری نخواهد داشت.

مواردی که باید در قرارداد رهن غیرمنقول ذکر شود عبارتند از:

مالک یا مالکان غیرمنقول مورد رهن

طلبکار دارای رهن

غیرمنقول مورد رهن

طلب دارای رهن

در صورت وجود، بهره قرارداد

اطلاعات مربوط به نوع رهن

اطلاعات مربوط به درجه رهن

قرارداد رهن غیرمنقول باید ثبت شود

برای ثبت قرارداد رهن غیرمنقول، باید درخواست ثبت ارائه شود. افراد مجاز می‌توانند این درخواست را ارائه دهند. مالک برای این درخواست صلاحیت دارد. اگر رهن به دلیل قانون ایجاد شده باشد، طلبکار نیز می‌تواند درخواست ثبت را ارائه دهد و رضایت مالک لازم نیست. این مورد تنها در رهن صدق می‌کند.

ویژگی‌های رهن غیرمنقول

1. رهن غیرمنقول برای یک طلب معین برقرار می‌شود.

در رهن غیرمنقول، طلب معین است. مبلغ طلب باید به لیر ترکیه نشان داده شود. طلب فقط نباید پول باشد. بدهی‌هایی که ارزش پولی دارند، انجام دادن، دادن یا انجام ندادن نیز می‌توانند موضوع باشند.

2. حق رهن فقط بر غیرمنقول‌های ثبت شده در دفتر املاک برقرار می‌شود.

بر غیرمنقول‌های ثبت نشده در دفتر املاک به هیچ وجه نمی‌توان حق رهن برقرار کرد. بر اموال عمومی نیز قابل برقراری نیست. در برقراری رهن، باید به وضوح ذکر شود که بر کدام غیرمنقول برقرار شده است، هیچ ابهامی نباید وجود داشته باشد.

3. برای یک طلب معین می‌توان بر چندین غیرمنقول حق رهن برقرار کرد.

به این مورد رهن مشترک گفته می‌شود. اساس آن تقسیم تضمین بین غیرمنقول‌ها است. مجموع ارزش‌های رهنی بر غیرمنقول‌ها نباید از مبلغ طلب بیشتر باشد.

4. اگر بر یک غیرمنقول چندین حق رهن وجود داشته باشد؛ حق رهن با تاریخ قدیمی‌تر از حق رهن با تاریخ جدید مقدم است.

این امر نتیجه اصل درجه ثابت در عمل است. استثنائاتی وجود دارد که می‌توان خلاف آن را توافق کرد.

5. اجزای مکمل غیرمنقول نیز شامل تضمین هستند.

این شامل ساختمان‌هایی است که به طور دائم در زیر یا روی غیرمنقول ساخته شده‌اند، گیاهان، منابع، محصولات طبیعی رشد کرده در اینجا. الحاق‌های غیرمنقول نیز بدون شک شامل تضمین هستند.

6. درآمد اجاره حاصل از غیرمنقول رهنی نیز شامل تضمین است.

پایان رهن غیرمنقول

رهن غیرمنقول در شرایط مختلف می‌تواند پایان یابد. این‌ها عبارتند از:

– لغو ثبت

لغو ثبت، رهن را پایان می‌دهد. برای این کار نیاز به درخواست کتبی طلبکار دارای رهن است. در صورت ارائه درخواست کتبی به مسئول دفتر املاک، مسئول حق رهن مورد نظر را از غیرمنقول حذف خواهد کرد. اگر طلبکار دارای رهن از درخواست لغو ثبت خودداری کند، مالک می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست لغو ثبت کند. تصمیم دادگاه جنبه سازنده خواهد داشت و لغو ثبت انجام خواهد شد.

– نابودی غیرمنقول مورد رهن

در صورت نابودی کامل غیرمنقول، رهن به خودی خود پایان می‌یابد. پس از آن باید این رهن را لغو ثبت کرد اما این اقدام جنبه توضیحی دارد نه سازنده. حتی اگر رهن پایان یابد، حق طلب ادامه خواهد داشت. نابودی جزئی غیرمنقول، حق رهن را از بین نمی‌برد. حق رهن بر بخش باقی‌مانده ادامه خواهد داشت.

– پایان طلب

اگر طلب به هر دلیلی پایان یابد، رهن غیرمنقول به خودی خود از بین می‌رود. سند اجاره استثناء است. اگر طلبکار از درخواست خودداری کند، مالک می‌تواند دعوی تصحیح دفتر املاک را مطرح کند.

– تبدیل غیرمنقول به پول در صورت عدم پرداخت طلب

در این صورت، اگر مبلغ حاصل برای پرداخت طلب کافی باشد، حق رهن پایان می‌یابد.

– اگر رهن برای مدت معینی برقرار شده باشد، با پایان این مدت حق رهن پایان می‌یابد.

– ملی‌سازی غیرمنقول رهنی

هنگامی که یک غیرمنقول ملی‌سازی می‌شود، به طور کلی همه حقوق عینی بر روی آن پایان می‌یابد. حق رهن نیز پایان می‌یابد. حق رهن به مبلغ ملی‌سازی منتقل می‌شود. اداره در این صورت بدون اجازه طلبکاران به مالک پرداخت نخواهد کرد و طلبکاران محافظت خواهند شد.

برای اطلاعات بیشتر در مورد رهن غیرمنقول، با ما تماس بگیرید.

نمونه‌هایی از احکام

“در موضوع مورد نظر، مشخص شده که جداول قرارداد رهن درخواست شده به صورت رسمی تنظیم شده است، شماره‌های دفتر روزانه برای سایر معاملات داده شده است، به عبارت دیگر، رویه تأسیس رهن با اسناد جعلی نشان داده شده است. همانطور که در بالا توضیح داده شد، حتی اگر جدول قرارداد به صورت رسمی تنظیم و شماره دفتر روزانه دریافت کرده باشد، در صورتی که رهن به طور نادرست به دفتر املاک ثبت نشده باشد، دارنده حق رهن می‌تواند درخواست ثبت و تصحیح دفتر املاک را بکند. ماده 1025 قانون مدنی ترکیه این حق را فراهم کرده است. شاکی نیز به دلیل اعتقاد به تنظیم رسمی جدول‌های قرارداد رهن، این دعوی را مطرح کرده است. به طور خلاصه، شاکی حق اقامه دعوی دارد. با این حال، به دلیل این که حق رهن درخواست شده توسط شاکی به وجود نیامده است، رد دعوی به دلیل این دلایل درست بوده و اعتراضات تجدیدنظر رد می‌شود و حکم تأیید می‌شود…” دادگاه 14 حقوقی 2011/6124 E. , 2011/7884 K.

“در ماده 45 قانون اجرای احکام و دعاوی، تصریح شده است که طلبکار علیه بدهکار می‌تواند تنها از طریق تبدیل رهن به پول پیگیری کند، بدون تفکیک رهن منقول یا رهن غیرمنقول، وجود رهن کافی است.
در موضوع مورد نظر، این که طلب با رهن غیرمنقول تضمین شده است، مانع از این نمی‌شود که طلبکار علیه بدهکار از طریق تبدیل رهن منقول به پول پیگیری کند. بنابراین، دادگاه باید درخواست را رد می‌کرد، اما حکم به پذیرش درخواست با دلایل نوشته شده اشتباه است.” دادگاه 12 حقوقی 2011/18441 E. , 2012/4354 K.

“در شکایت، ادعا شده که ماشین‌آلات و تجهیزات تحت پوشش رهن غیرمنقول به منظور آسیب رساندن به طلبکار خارج از غیرمنقول منتقل شده است و با وجود این که جرم مشمول ماده 331/4 قانون اجرای احکام و دعاوی و شامل حبس از دو تا چهار سال و جریمه نقدی تا هزار روز است؛ به دلیل صدور حکم حبس 6 ماه برای متهمان با دلایل نادرست تعیین شده است…” دادگاه 11 کیفری 2012/30777 E. , 2014/5882 K.

“ثبت نشده یا به طور نادرست از دفتر املاک حذف شده رهن یا حذف نادرست رهن غیرمنقول با حکم دادگاه قابل ثبت یا حذف در دفتر املاک است. همچنین باید توجه داشت که طبق ماده 1022 قانون مدنی ترکیه، “اثر ثبت از تاریخ ثبت در دفتر روزانه شروع می‌شود، به شرطی که اسناد لازم به طور قانونی پیوست شده باشد یا در مورد ثبت موقت، اسناد در زمان مناسب تکمیل شده باشد.” در اینجا، اثرات و نتایج حق عینی قبل از ثبت تنظیم شده است. از سوی دیگر، بر اساس بند 1 ماده 888 قانون مدنی ترکیه، “انتقال غیرمنقول رهنی، مگر خلاف توافق شده باشد، تغییری در مسئولیت و تضمین بدهکار ایجاد نمی‌کند.” به عبارت دیگر، حتی اگر غیرمنقول رهنی به طور رسمی منتقل شود، مالک جدید به عنوان بدهکار رهن محسوب می‌شود.” دادگاه 14 حقوقی 2011/7147 E. , 2011/8817 K.

برای کمک یا مشاوره بیشتر در این زمینه، لطفاً با ما تماس بگیرید