قرارداد اجاره در ترکیه
قرارداد اجاره چیست؟
قرارداد اجاره در ترکیه قراردادی است که طی آن موجر استفاده از یک ملک یا دارایی را به مستأجر (اجاره‌گیرنده) در ازای پرداخت اجاره‌بها اعطا می‌کند. موجر موظف است ملک را در شرایط مناسب برای استفاده مورد نظر ارائه دهد، در حالی که مستأجر موظف به پرداخت اجاره‌بها است. تعهد موجر برای تحویل ملک توسط تاریخ توافق‌شده بین طرفین تعیین می‌شود، در حالی که تعهد مستأجر برای پرداخت اجاره‌بها در پایان هر ماه یا تا پایان دوره اجاره معین می‌شود، مگر اینکه در قرارداد و قوانین محلی به‌طور خاص تعیین شده باشد.
اجزای کلیدی قرارداد اجاره در ترکیه
قرارداد اجاره شامل سه عنصر حیاتی است: موضوع اجاره، اجاره‌بها، و اظهارات متقابل نیت توسط طرفین درگیر.
۱. موضوع اجاره
موضوع اجاره می‌تواند هر چیزی از دارایی‌های منقول یا غیرمنقول، استفاده از یک مورد یا حق تولید محصول، تا جمع‌آوری محصولات مذکور باشد. مهم است که توجه داشته باشید که موجر لزوماً نیازی به داشتن مالکیت موضوع اجاره ندارد. عامل حیاتی این است که موجر قادر به تحویل مورد اجاره‌ای در شرایط مناسب برای استفاده مورد نظر در تاریخ توافق‌شده باشد. اگر موجر از انجام این تعهد خودداری کند، مستأجر می‌تواند از آنها مسئولیت بخواهد.
۲. اجاره‌بها
تعهد اصلی مستأجر پرداخت به‌موقع اجاره‌بهای توافق‌شده است که بخش جدایی‌ناپذیری از قرارداد اجاره است. پرداخت می‌تواند از طریق بانک یا به‌صورت نقدی انجام شود که در این صورت نیاز به امضای موجر و مشخص کردن دوره پرداخت است.
۳. اظهارات متقابل نیت
برای اینکه یک قرارداد از نظر قانونی الزام‌آور باشد، هر دو طرف باید اظهارات نیت مطابق و آگاهانه‌ای داشته باشند و بر عناصر اساسی قرارداد اجاره توافق کرده باشند. این عناصر اساسی شامل انتقال حق استفاده از ملک اجاره‌ای و تعهد مستأجر برای پرداخت اجاره‌بها است. فرم قرارداد، چه به صورت شفاهی، کتبی یا رسمی با نوتر، به طرفین درگیر بستگی دارد.
انواع قراردادهای اجاره در ترکیه
۱. اجاره منقولات
اجاره منقولات نوعی قرارداد اجاره است که در آن موجر استفاده از یک دارایی منقول مانند وسیله نقلیه موتوری، لباس یا ابزار را در ازای پرداخت اجاره اعطا می‌کند.
۲. اجاره غیرمنقولات
اجاره غیرمنقول اشاره به قرارداد اجاره‌ای دارد که شامل املاک و مستغلات مانند مسکن، زمین و محل کار است. اجاره‌های مسکونی و محل کار، که نمونه‌های رایجی از اجاره‌های غیرمنقول هستند، قوانین خاصی در قانون دارند.
۳. اجاره محصول
قرارداد اجاره محصول زمانی تنظیم می‌شود که مستأجر موافقت می‌کند بهای اجاره را برای استفاده و بهره‌مندی از یک ملک، صرف‌نظر از اینکه منقول یا غیرمنقول باشد، بپردازد تا محصولات آن را به دست آورد.
اشخاص در قراردادهای اجاره
موجر
برای اینکه شخصی به‌عنوان موجر در قرارداد اجاره شناخته شود، باید قدرت عمل داشته باشد، سن قانونی داشته باشد و قدرت تشخیص داشته باشد. در نتیجه، هر کسی که توانایی عمل دارد می‌تواند وارد قرارداد اجاره شود. افراد نابالغ و افرادی که دارای ظرفیت محدود هستند باید رضایت والدین قانونی خود را کسب کنند یا والدین قانونی آنها باید قرارداد را به نام آنها امضا کنند. با این حال، اگر قرارداد اجاره برای محصولی باشد که بیش از یک سال یا برای یک ملک غیرمنقول که بیش از سه سال طول می‌کشد، نیاز به اجازه از مقام قیمومت است.
مستأجر
برای اینکه فردی به‌عنوان مستأجر در قرارداد اجاره شناخته شود، باید مشابه موجر، قدرت عمل داشته باشد. افراد نابالغ و افرادی که دارای ظرفیت محدود هستند باید رضایت والدین قانونی خود را کسب کنند یا والدین قانونی آنها باید قرارداد را به نام آنها امضا کنند. علاوه بر این، اگر قرارداد اجاره برای محصولی باشد که بیش از یک سال یا برای یک ملک غیرمنقول که بیش از سه سال طول می‌کشد، نیاز به اجازه از مقام قیمومت است.
فرم قرارداد اجاره
طبق قانون تعهدات ترکیه، هیچ الزام فرمی برای اعتبار قراردادهای اجاره وجود ندارد. در نتیجه، طرفین درگیر می‌توانند قرارداد را به هر فرمی که می‌خواهند منعقد کنند. با این حال، توصیه می‌شود که قرارداد به صورت کتبی انجام شود تا از اختلافات جلوگیری شود و اثبات آن تسهیل شود.
مدت زمان قرارداد اجاره
قراردادهای اجاره می‌توانند برای مدت معین یا نامعین باشند. اگر قرارداد تاریخ انقضای مشخصی داشته باشد، بدون اطلاع به پایان می‌رسد هنگامی که به تاریخ آن برسد. اجاره‌نامه‌هایی که تاریخ انقضای مشخصی ندارند به‌عنوان مدت نامعین در نظر گرفته می‌شوند. در چنین مواردی، هر یک از طرفین می‌توانند با رعایت دوره‌های قانونی فسخ و اطلاع دادن قرارداد را فسخ کنند، مگر اینکه دوره اطلاع طولانی‌تری توافق شده باشد. تاریخ شروع قرارداد اجاره به‌عنوان مرجع برای محاسبه دوره‌های فسخ و اطلاع استفاده می‌شود. اگر دوره فسخ یا اطلاع مشخص شده رعایت نشود، اطلاع برای دوره بعدی معتبر خواهد بود.
ملاحظات ایجاد قرارداد اجاره
هنگام ایجاد قرارداد اجاره، موارد زیر باید در نظر گرفته شوند:
– اطمینان حاصل کنید که قرارداد اجاره شامل اطلاعات زیر در مورد ملک باشد:
– جزئیات ثبت املاک و نشانی
– ویژگی‌های فیزیکی ملک
– هدفی که ملک برای آن استفاده می‌شود
– به‌طور واضح قیمت اجاره، تاریخ پرداخت و هر دوره‌های افزایش اجاره و میزان‌ها را ذکر کنید.
– برای جلوگیری از خسارت، یک ودیعه، که نباید بیش از سه ماه اجاره باشد، تنظیم شود و ثبت شود تا حقوق هر دو طرف حفظ شود.
– هر گونه موردی که همراه با ملک است در قرارداد ذکر شود.
– در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستأجر، باید ضامنی مورد نیاز باشد تا از هر گونه آسیب احتمالی جلوگیری شود. قرارداد ضمانت باید به صورت کتبی باشد و حداکثر مبلغی که ضامن مسئول است و تاریخ ضمانت را مشخص کند. ضامن نیز باید حداکثر مبلغ مسئولیت و تاریخ ضمانت را به خط خود به‌طور واضح بیان کند.
– توصیه می‌شود که هر دو طرف و ضامن با هم قرارداد اجاره را امضا کنند، با امضای هر صفحه.
– قرارداد باید بیان کند که ملک اجاره‌ای تنها با رضایت کتبی از موجر به طرف ثالث منتقل یا زیراجاره داده شود.
– برای جلوگیری از اختلافات، ممکن است مفید باشد که شرایط ملک در ابتدای اجاره، مانند اینکه آیا رنگ شده یا مبله است، ثبت شود و انتظار می‌رود که مستأجر آن را در همان شرایط در پایان قرارداد بازگرداند.
– اگر مستأجر قرارداد را زودتر فسخ کند، موجر می‌تواند به‌عنوان غرامت سه ماه اجاره را برای دوره‌ای که ملک خالی است، مطالبه کند.
برای اطلاعات و مشاوره بیشتر در مورد قرارداد اجاره در ترکیه می‌توانید با ما تماس بگیرید.