مصادره در ترکیه چیست؟ فرآیند و مراحل مصادره

مصادره چیست؟

مصادره، به معنای تملک اموال غیرمنقول که در مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی خصوصی قرار دارند توسط دولت، در شرایطی که منافع عمومی ایجاب می‌کند، می‌باشد. این تملک بر اساس اصول عینی و با پرداخت نقدی و یکجا یا در شرایط تعیین شده در قانون، به صورت اقساط برابر به مالک صورت می‌گیرد.

شرایط مصادره چیست؟

1. تامین اعتبار کافی.

اداره‌ای که درخواست مصادره دارد باید در بودجه سالانه خود اعتبار کافی برای پرداخت بهای مصادره را داشته باشد و این مبلغ از پیش تامین شده باشد.

2. نیاز به اجرای یک خدمت عمومی.

3. اداره مصادری باید مسئول اجرای خدمات باشد.

ادارات در قوانین تاسیس خود وظایف و اختیارات خود را دارا هستند. برای انجام وظایف قانونی، استفاده از ملک موضوع مصادره برای اداره ضروری است و باید تناسب و نیاز به میزان استفاده از ملک تعیین گردد. اگر حق انتفاع کافی باشد، نباید مالکیت منتقل شود.

4. اداره باید مجاز به انجام مصادره باشد.

5. ملک باید در حوزه جغرافیایی صلاحیت اداره باشد.

6. بهای مصادره باید پرداخت شود.

 

فرآیند اداری مصادره چگونه است؟

تصمیم منافع عمومی چیست؟

تصمیم منافع عمومی به معنای بیان ضرورت اجتماعی خدمات مورد نیاز برای محدود کردن حق مالکیت است و شرط ضروری برای این است که تصمیمات و اقدامات اداری در فرآیند مصادره نقش اساسی ایفا کنند.

چه کسانی مجاز به تصمیم‌گیری در مورد منافع عمومی هستند؟

مقامات مجاز به تصمیم‌گیری در مورد منافع عمومی طبق ماده 5 قانون مصادره 2942 به سه دسته تقسیم می‌شوند:

A- ادارات عمومی و اشخاص حقوقی عمومی؛

وزارتخانه مرتبط برای مصادره‌های انجام شده با اهداف ماده 3 قانون 2942،
شورای روستایی برای مصادره به نفع روستا،
شورای شهرداری برای مصادره به نفع شهرداری،
شورای دائمی استان برای مصادره به نفع استان،
شورای اداره استان برای مصادره به نفع دولت،
شورای آموزش عالی برای مصادره به نفع دانشگاه،
شوراهای مدیریت برای مصادره به نفع دانشگاه، سازمان رادیو و تلویزیون ترکیه، موسسه فرهنگ، زبان و تاریخ آتاتورک،
شورای اداره شهرستان برای مصادره به نفع بیش از یک روستا و شهرداری در یک شهرستان،
شورای اداره استان برای مصادره به نفع بیش از یک شهرستان در یک استان،
رئیس جمهور برای مصادره به نفع بیش از یک شخص حقوقی عمومی در استان‌های مختلف،
رئیس جمهور برای مصادره به نفع دولت در بیش از یک استان،

B- برای مصادره به نفع نهادهای عمومی؛ شورای مدیریت یا شورای اداره، در صورت عدم وجود این نهادها، ارگان‌های اداری مجاز،

C- برای مصادره به نفع اشخاص حقیقی؛ درخواست اشخاص، برای مصادره به نفع اشخاص حقوقی خصوصی؛ درخواست شوراهای مدیریت یا شوراهای اداره، در صورت عدم وجود این نهادها، درخواست ارگان‌های مدیریتی مجاز بر اساس خدمات نظارتی که دریافت می‌کنند.

تصمیم منافع عمومی چگونه تایید می‌شود؟

تصمیم منافع عمومی که توسط اداره مجاز گرفته شده است، طبق ماده 5 قانون مصادره 2942 باید توسط مقامات تاییدکننده تایید شود تا اجرا شود و روند قانونی آغاز گردد. قوانین تایید تصمیم منافع عمومی در ماده 6 قانون 2942 ذکر شده است و به سه دسته تقسیم می‌شود: تصمیمات نیازمند تایید، تصمیمات غیرنیازمند تایید، و مواردی که نیاز به تصمیم منافع عمومی ندارند.

A- مقامات مجاز به تایید تصمیم منافع عمومی؛

تصمیمات شوراهای روستایی و شورای شهرداری در شهرستان‌ها توسط فرماندار و در مراکز استان‌ها توسط والی تایید می‌شود،
تصمیمات شورای اداره شهرستان، شورای دائمی استان و شورای اداره استان توسط والی تایید می‌شود،
تصمیمات شورای مدیریت دانشگاه توسط رئیس دانشگاه تایید می‌شود،
تصمیمات شورای آموزش عالی توسط رئیس شورا تایید می‌شود،
تصمیمات شورای مدیریت سازمان رادیو و تلویزیون ترکیه توسط مدیر کل تایید می‌شود،
تصمیمات شورای مدیریت موسسه فرهنگ، زبان و تاریخ آتاتورک توسط رئیس موسسه تایید می‌شود،
تصمیمات شورای مدیریت یا شوراهای اداره نهادهای عمومی توسط وزیری که نظارت بر این نهادها دارد تایید می‌شود،
تصمیمات به نفع اشخاص حقیقی یا اشخاص حقوقی خصوصی؛ تصمیمات روستا، شهرداری یا اداره خصوصی توسط والی تایید می‌شود،

B- تصمیمات منافع عمومی که توسط رئیس جمهور یا وزارتخانه‌ها گرفته می‌شود نیاز به تایید اضافی ندارند.

C- برای خدماتی که طبق نقشه‌های مصوب یا برنامه‌های خاص تایید شده توسط وزارتخانه‌های مرتبط انجام می‌شود، نیاز به تصمیم منافع عمومی و تایید اضافی نیست. در این موارد، تصمیمی برای آغاز فرآیند مصادره توسط ارگان اجرایی مجاز گرفته می‌شود.

مراحل پیش از انجام مصادره و حبس اداری چیست؟

پس از تصمیم منافع عمومی توسط مقام مجاز و تایید آن، مراحل اداری باید ادامه یابد و اقدامات لازم انجام شود.

تعیین محدوده یا منبع مورد مصادره

اداره‌ای که قرار است مصادره را انجام دهد، پس از تایید تصمیم منافع عمومی، نقشه‌های املاک یا املاک برنامه‌ریزی شده برای مصادره را از اداره کاداستر دریافت می‌کند. اگر این املاک تحت نقشه شهری باشند، نقشه شهری نیز از شهرداری درخواست می‌شود. بر اساس داده‌های به دست آمده، نقشه‌ای شامل مرزها، مساحت و نوع املاک تهیه خواهد شد. اگر املاک در منطقه‌ای بدون کاداستر، نقشه شهری یا نقشه نباشد، اداره باید نقشه مقیاس‌بندی شده‌ای برای محل تهیه کند.

جمع‌آوری اطلاعات مربوط به مالک

سوابق ثبت املاک و مالکان املاک مصادره شده از اداره ثبت املاک و سپس سوابق نفوس مالکان در اداره نفوس درخواست می‌شود. اگر مالک یا مالکان فوت کرده باشند، سوابق و آدرس‌های وراث درخواست می‌شود. آخرین اظهارنامه مالیات املاک از شهرداری محلی درخواست می‌شود و آدرس‌های اشخاصی که اظهارنامه را ارائه داده‌اند سوال می‌شود. ارزش مالیات و اظهارنامه‌های املاک و منابع از اداره مالیات محلی سوال می‌شود. اگر ارزش مالیات وجود نداشته باشد، ارزش جایگزین باید تعیین و در مدت یک ماه ارائه شود.

ثبت حبس اداری در دفتر املاک

اداره‌ای که فرآیند مصادره را انجام می‌دهد، با نوشتن نامه‌ای به اداره ثبت املاک، درخواست می‌کند که مصادره در سوابق ثبت املاک ثبت شود و اداره ثبت املاک موظف است در بخش خصوصی دفتر املاک یادداشتی بگذارد که نشان دهد “تصمیم به مصادره گرفته شده است”. اما این ثبت مانع از تصرف ملک نمی‌شود و اداره ثبت املاک موظف است از تاریخ ثبت به بعد تغییرات در مالکیت، مالکیت یا حقوق عینی را به اداره مصادره‌کننده اطلاع دهد. ممنوعیت تصرف برای املاک مصادره شده در ماده 31 قانون مصادره 2942 به صورت ممنوعیت انتقال و تغییر مالکیت پس از اعلان، دعوت یا ابلاغ حکم دادگاه طبق ماده 10 تنظیم شده است. عدم توجه به این ممنوعیت منجر به مجازات حبس و جریمه نقدی طبق ماده 33 قانون 2942 خواهد شد. سرانجام، اگر اداره تا شش ماه پس از تاریخ ثبت حبس، سندی از دادگاه برای درخواست تعیین بهای مصادره و ثبت به نام اداره ارائه ندهد، این حبس به صورت خودکار توسط اداره ثبت املاک حذف خواهد شد و نیازی به درخواست مالک نمی‌باشد.

روش خرید در مصادره چیست؟

تشکیل کمیسیون تعیین ارزش

پس از تایید تصمیم منافع عمومی و تکمیل مراحل پیش از مصادره و ثبت حبس در دفتر املاک، باید مرحله تشکیل کمیسیون تعیین ارزش آغاز شود. این کمیسیون متشکل از حداقل سه کارمند از اداره و همچنین مشاوره با نهادها یا سازمان‌ها و در صورت نیاز با اتاق‌های صنعت و تجارت و دفاتر خرید و فروش املاک محلی برای تعیین بهای تخمینی املاک تشکیل خواهد شد. کمیسیون پس از تکمیل تعیین ارزش، نتایج را به بخش مربوطه ارائه می‌دهد. این کمیسیون تنها برای مذاکرات قیمت با مالک استفاده می‌شود و بهای تعیین شده توسط این کمیسیون قیمت قطعی مصادره نیست.

تشکیل کمیسیون مصالحه (مذاکره)

برای انجام فرآیند مصالحه، اداره از داخل خود حداقل سه نفر را به عنوان کمیسیون مصالحه تشکیل می‌دهد. این کمیسیون با توجه به بهای تعیین شده، تلاش می‌کند تا فرآیند خرید را انجام دهد.

دعوت مالک به مذاکرات مصالحه

اداره با ارسال نامه‌ای رسمی و تضمین‌شده به مالک اعلام می‌کند که قصد دارد ملک، منبع یا حق انتفاعی را با پرداخت نقدی و به صورت مذاکره‌ای خریداری یا مبادله کند و از مالک می‌خواهد ظرف 15 روز پس از دریافت نامه به اداره مراجعه کند. اگر مالک یا نماینده قانونی او ظرف 15 روز از تاریخ دریافت نامه به اداره مراجعه کند و خواستار فروش یا مبادله ملک موضوع مصادره باشد، مذاکرات مصالحه در تاریخ تعیین شده توسط کمیسیون انجام می‌شود. اگر توافقی در بهای تعیین شده یا مبادله حاصل شود، یک صورت‌جلسه تنظیم و توسط مالک یا نماینده قانونی و اعضای کمیسیون امضا می‌شود. این صورت‌جلسه به عنوان مبنای قانونی برای انتقال ملک به نام اداره در دفتر املاک محسوب می‌شود. اداره باید حداکثر ظرف 45 روز از تاریخ تنظیم صورت‌جلسه، بهای ذکر شده را آماده و با ارائه نامه‌ای مبنی بر پاک بودن ملک از تمامی تعهدات و حقوق پیش از مصادره به دفتر املاک درخواست ثبت یا حذف از دفتر املاک به نام اداره را بدهد. پس از ثبت به صورت خودکار در دفتر املاک، بهای مصادره به مالک پرداخت می‌شود. ملکی که به این ترتیب خریداری یا مبادله شده است، به عنوان ملک مصادره‌شده تلقی می‌شود و هیچ اعتراض یا دادخواستی در مورد این مصادره یا بهای آن قابل ارائه نیست.

روند قضایی در مصادره

دادگاه صلاحیت‌دار برای تعیین بهای مصادره و ثبت ملک کدام است و طرفین دعوی چه کسانی هستند؟

پس از تکمیل مراحل آماده‌سازی پیش‌بینی شده در قانون 2942، اداره در صورت عدم توافق با مالک، برای تعیین بهای ملک و ثبت آن به نام اداره، دعوی در دادگاه حقوقی عمومی محل ملک مطرح می‌کند. این دعوی به روش دادرسی ساده مورد رسیدگی قرار می‌گیرد. دادگاه صلاحیت‌دار بر اساس ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی 6100 و ماده 37 قانون مصادره 2942، دادگاه حقوقی عمومی محل ملک است. این دعوی باید توسط اداره مصادره‌کننده علیه تمامی مالکان مطرح شود و در صورت عدم وجود سند مالکیت، علیه زارعان تعیین شده در اسناد زراعی مطرح شود. دادخواستی که توسط اداره در چندین نسخه تهیه شده است، باید شامل مدارک زیر باشد:

– تصمیم منافع عمومی.

– تایید تصمیم منافع عمومی در صورت نیاز به تایید مقام مجاز.

– سوابق ثبت ملک و نقشه‌ای که قسمت مصادره‌شده روی آن مشخص شده است. (نقشه)

– کلیه اطلاعات و اسناد مربوط به مالک.

– مدارک و مستندات تلاش برای خرید، اما عدم توافق.

– اسناد زراعی، نقشه‌ها و مستندات در صورت عدم کاداستر ملک.

با ابلاغ دادخواست و ضمائم به مالک، وی می‌تواند ظرف 30 روز از حقوق زیر استفاده کند:

– اقامه دعوی ابطال در دادگاه اداری.

– اقامه دعوی تصحیح در دادگاه حقوقی عمومی.

– درخواست مصادره قسمت باقیمانده از ملک.

تعیین روز دادرسی و ابلاغ دعوت‌نامه موجه به مالک

پس از طرح دعوی، دادگاه بررسی می‌کند که آیا اسناد ارائه شده کامل و قانونی هستند یا خیر و در صورت نقص، مهلتی قطعی به اداره برای تکمیل اسناد می‌دهد. در صورت کامل بودن اسناد، دادگاه روز دادرسی را حداکثر ظرف 30 روز تعیین می‌کند. به طرفین دعوی دعوت‌نامه‌ای ارسال می‌شود که از آن‌ها می‌خواهد دفاعیات و مدارک خود را ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ به دادگاه ارائه دهند. در صورت عدم ابلاغ به مالک، دعوت‌نامه از طریق اعلان طبق ماده 28 قانون ابلاغات 7201 ابلاغ می‌شود.

در صورتی که طرفین در دادگاه حاضر باشند، قاضی ابتدا آن‌ها را به توافق دعوت می‌کند. در صورت توافق بر سر بهای ملک، قاضی این مبلغ را به عنوان بهای مصادره می‌پذیرد و به اداره مهلت 15 روز برای پرداخت نقدی به نام ذینفع در بانک مشخص شده در دادخواست می‌دهد و جلسه دادرسی را حداکثر به مدت 30 روز به تعویق می‌اندازد. در صورت نیاز، این مهلت یک بار توسط دادگاه تمدید می‌شود. با ارائه رسید بانکی مبنی بر پرداخت بهای مصادره، دادگاه حکم به ثبت ملک به نام اداره در دفتر املاک و پرداخت بهای مصادره به ذینفع صادر می‌کند. یک نسخه تاییدشده از حکم به اداره ثبت املاک و یک نسخه به بانک برای پرداخت فوری پول به ذینفع ارسال می‌شود.

در صورت عدم توافق یا عدم حضور طرفین در دادرسی، قاضی ظرف 10 روز بازدید از محل و برای 30 روز بعد جلسه دادرسی تعیین می‌کند. بازدید توسط کارشناسان ماده 15 و با حضور کلیه ذینفعان در محل انجام می‌شود. برای حضور دهیار محل، به او نیز دعوت‌نامه ارسال می‌شود و حضور و اظهارات وی ثبت می‌شود. کارشناسان با توجه به اصول ماده 11، و با در نظر گرفتن اظهار نظرات اداره شاکی، مالک یا مالکان و سایر ذینفعان، گزارش خود را به دادگاه ارائه می‌دهند.

نوع و طبیعت ملک،

مساحت،

کلیه ویژگی‌ها و عواملی که بر ارزش تاثیر می‌گذارند و ارزش هر عامل به صورت جداگانه،

ارزش اظهار شده در مالیات،

ارزش‌های تعیین شده توسط مقامات رسمی در تاریخ مصادره،

درآمد خالص ملک در صورت استفاده به همان شکل و شرایط موجود در تاریخ مصادره،

ارزش فروش زمین‌ها بر اساس فروش مشابه بدون هدف خاص قبل از تاریخ مصادره،

قیمت‌های واحد رسمی ساخت و هزینه‌های ساخت و نرخ فرسودگی در بناها،

سایر معیارهای عینی موثر در تعیین بها،

گزارش‌ها را ظرف 15 روز به دادگاه ارائه می‌دهند. دادگاه این گزارش را بدون انتظار روز دادرسی به طرفین ابلاغ می‌کند. قاضی طرفین، وکلای آن‌ها و کارشناسان را به جلسه دادرسی بعد از بازدید دعوت می‌کند. در این جلسه، اعتراضات طرفین به گزارش کارشناسان شنیده و اظهارات کارشناسان در پاسخ به این اعتراضات دریافت می‌شود.

عدم توافق طرفین بر سر بها، در صورت لزوم، قاضی یک گروه کارشناسی جدید تعیین می‌کند که باید ظرف پانزده روز گزارش خود را ارائه دهند. قاضی با توجه به گزارش یا گزارش‌های کارشناسان و اظهارات طرفین، بهای عادلانه و منصفانه‌ای برای مصادره تعیین می‌کند.

پرداخت بهای مصادره

دادگاه به اداره مهلت ۱۵ روز برای پرداخت نقدی بهای تعیین‌شده به حساب بانکی مشخص شده در ابلاغیه می‌دهد و جلسه دادرسی را حداکثر تا ۳۰ روز به تعویق می‌اندازد. با ارائه رسید بانکی مبنی بر پرداخت بهای مصادره به نام ذینفع، دادگاه حکم به ثبت ملک به نام اداره در دفتر املاک و پرداخت بهای مصادره به ذینفع صادر می‌کند. حکم دادگاه بدون انتظار برای قطعی شدن به اداره ثبت املاک ارسال می‌شود تا اقدامات لازم انجام شود و همچنین به بانک ارسال می‌شود تا پول به ذینفع پرداخت شود.

نظارت بر راه‌های قانونی در مصادره

احکام صادره در دعاوی تعیین بها و ثبت، حکم به ثبت قطعی و حکم به بها قابل تجدیدنظر و فرجام‌خواهی است. اگر بهای قطعی شده در نتیجه تجدیدنظر یا فرجام‌خواهی کمتر از مبلغ پرداختی نقدی باشد، تفاوت از ذینفع مطالبه می‌شود. برای فاصله زمانی بین تاریخ پرداخت توسط اداره به نام ذینفع و تاریخ ابلاغ درخواست بازپرداخت، سودی دریافت نمی‌شود.

برای کمک یا مشاوره بیشتر در این زمینه، لطفاً با ما تماس بگیرید