• در موارد مالکیت مشترک، از بین بردن مشارکت برای سهم مشخصی نمی‌تواند درخواست شود. کل ملک باید موضوع دعوا باشد.
• از بین بردن مشارکت از طریق فروش برای مکان‌های تخصیص داده شده طبق قانون شماره 2510 به مدت ده سال، برای مکان‌های داده شده طبق قانون شماره 4753 به مدت بیست و پنج سال و برای مکان‌های داده شده طبق قانون شماره 6188 به مدت ده سال امکان‌پذیر نیست.

حق اقامه دعوا و تشکیل طرف

اشخاصی که می‌توانند دعوای از بین بردن مشارکت را اقامه کنند:

• یک یا چند شریک

هر یک از مالکان اموال موضوع مالکیت مشترک می‌توانند بدون کسب رضایت سایر شرکا دعوای از بین بردن مشارکت را اقامه کنند. این حق در ماده 698 قانون مدنی ترکیه تنظیم شده است. اندازه سهم شریک مهم نیست؛ حتی شریک با کمترین سهم می‌تواند این دعوا را اقامه کند. این حق به عنوان گسترش حق مالکیت دیده می‌شود و به شرکا فرصت خروج از مشارکت را می‌دهد.

• اشخاص حقوقی مانند خزانه‌داری، شهرداری‌ها، ادارات استانی ویژه، بنیادها

اشخاص حقوقی عمومی یا اشخاص حقوقی خصوصی نیز می‌توانند برای اموالی که در آن‌ها شریک هستند دعوای از بین بردن مشارکت را اقامه کنند. به عنوان مثال، اگر خزانه‌داری شریک یک ملک غیرمنقول باشد، می‌تواند این دعوا را علیه سایر شرکا اقامه کند. شهرداری‌ها اغلب این دعوا را برای اموالی که در چارچوب تحول شهری یا کاربری‌های شهرسازی در آن‌ها شریک هستند اقامه می‌کنند. بنیادها نیز حق اقامه دعوای از بین بردن مشارکت در اموال بنیاد را دارند. اقامه دعاوی توسط این اشخاص حقوقی معمولاً در راستای منافع عمومی یا اهداف سازمانی صورت می‌گیرد.

• طلبکار شریک بدهکار (به موجب ماده 121 قانون اجرا و ورشکستگی)

ماده 121 قانون اجرا و ورشکستگی حق اقامه دعوای از بین بردن مشارکت را به طلبکاری که سهم بدهکار در یک ملک را توقیف کرده است اعطا می‌کند. طلبکار می‌تواند این دعوا را با گواهی مجوز دریافت شده از دادگاه اجرا اقامه کند. این مقرره برای تسهیل وصول مطالبات طلبکار معرفی شده است.

از طریق این دعوا، طلبکار فرصت دارد مطالبات خود را از مبلغی که به سهم شریک بدهکار تعلق می‌گیرد وصول کند. با این حال، در دعوایی که توسط طلبکار اقامه می‌شود، همه شرکا باید در دعوا گنجانده شوند و اگر تصمیم فروش گرفته شود، نه تنها سهم شریک بدهکار بلکه کل ملک فروخته می‌شود.

کسانی که حق اقامه دعوا ندارند:

• منتفع

حق انتفاع یک حق محدود عینی است که حق استفاده و بهره‌برداری از یک ملک را می‌دهد. از آنجایی که منتفع مالک ملک نیست، حق اقامه دعوای از بین بردن مشارکت را ندارد. با این حال، از آنجا که منافع منتفع باید محافظت شود، به ویژه در حقوق انتفاع تأسیس شده پس از 01.01.2002، گنجاندن منتفع در دعوا الزامی است. اگرچه منتفع ممکن است تحت تأثیر نتیجه دعوا قرار گیرد، نمی‌تواند مستقیماً دعوا اقامه کند زیرا حقوق مالکیت ندارد.

• شخص دارای یادداشت به نفع خود در بخش اعلامیه‌های دفتر املاک

اشخاصی که در بخش اعلامیه‌های دفتر املاک یادداشتی به نفع خود دارند (به عنوان مثال، مستأجر با یادداشت قرارداد اجاره یا خریدار با یادداشت وعده فروش) نمی‌توانند دعوای از بین بردن مشارکت را اقامه کنند زیرا مالک ملک غیرمنقول نیستند. اگرچه حقوق این اشخاص در سابقه دفتر املاک ظاهر می‌شود، حقوق مالکیت اعطا نمی‌کند. یادداشت معمولاً برای تقویت یک حق شخصی یا قابل استناد کردن آن در برابر اشخاص ثالث انجام می‌شود. با این حال، دارنده یادداشت ممکن است نیاز به گنجانده شدن در دعوا داشته باشد زیرا ممکن است تحت تأثیر نتیجه دعوا قرار گیرد.

• وارثی که ارث را رد کرده، از ارث محروم شده یا از ارث صرف نظر کرده است

این اشخاص هیچ حقی بر دارایی‌های ارثی ندارند زیرا از طریق قانونی یا داوطلبانه وضعیت وارث خود را از دست داده‌اند. بنابراین، حق اقامه دعوای از بین بردن مشارکت در این اموال را ندارند.

1. شخصی که ارث را رد می‌کند، وضعیت وارث خود را از لحظه باز شدن ارث به طور عطف به ماسبق از دست می‌دهد.
2. شخصی که از ارث محروم شده است، با اراده موصی از وضعیت وارث محروم شده است.
3. شخصی که از ارث صرف نظر کرده است، قبل از باز شدن ارث از حقوق ارثی خود چشم پوشی کرده است.

در هر یک از این موقعیت‌ها، از آنجایی که شخص نمی‌تواند حقوقی بر ارث ادعا کند، حق اقامه دعوای از بین بردن مشارکت بر دارایی‌های ارثی را نیز از دست می‌دهد. اگر این اشخاص دعوا اقامه کنند، به دلیل عدم سمت رد خواهد شد.

نکات قابل توجه در تشکیل طرف:

• به موجب ماده 27 قانون آیین دادرسی مدنی، همه شرکا باید در دعوا گنجانده شوند.
• این جنبه از تشکیل طرف باید توسط دادگاه رأساً مورد توجه قرار گیرد.
• باید حتماً بررسی شود که آیا احضاریه دعوا و جلسه به طور صحیح به طرفین مربوطه ابلاغ شده است.
• در صورتی که دعوا علیه شریکی که قبل از اقامه دعوا فوت کرده اقامه شود، دعوا رد نمی‌شود. دعوا باید متوجه وراث شریک متوفی شود.
• اگر یکی از شرکا در طول دادرسی سهم خود را منتقل کند، منتقل‌الیهم در دعوا سمت طرفیت پیدا می‌کنند و چون تشکیل طرف مربوط به نظم عمومی است، به وکیل خواهان باید وقت و فرصت داده شود تا دعوا را متوجه مالکان جدید کند.

موقعیت‌های ویژه:

• از شخصی که به عنوان قیم دعوا اقامه می‌کند باید خواسته شود که مطابق مقررات حمایت از اموال کودک از قاضی خانواده اجازه بگیرد (قانون مدنی ترکیه ماده 352 و بعد).
• در صورتی که صغیر و قیم به عنوان مالک دفتر املاک شریک باشند و اگر خواهان صغیر و/یا قیم باشد، به دلیل تعارض منافع طبق ماده 426/2 قانون مدنی ترکیه تعیین امین لازم است.
• اگر در میان شرکا یک شریک سوری یا لبنانی وجود داشته باشد، باید به محدودیت‌های اعمال شده بر اساس قانون شماره 1062 توجه شود. در این صورت، دعوا باید همچنین متوجه خزانه‌داری شود.

دادگاه صالح و مجاز

دادگاه صالح: به موجب ماده 4/1-b قانون آیین دادرسی مدنی شماره 6100 (HMK)، دادگاه صلح حقوقی صالح است.

دادگاه مجاز:

• برای اموال غیرمنقول: دادگاه محل وقوع ملک غیرمنقول موضوع دعوا
• برای اموال منقول: به موجب ماده 6 قانون HMK، دادگاه محل اقامت خوانده در زمان اقامه دعوا
• در دعاوی مربوط به ترکه موصی: به موجب ماده 11 قانون HMK، دادگاه آخرین محل اقامت موصی
• برای کشتی‌ها: دادگاه محل ثبت آن

اگر چندین ملک غیرمنقول موضوع دعوا باشند، دادگاه محل وقوع یکی از آنها مجاز است (HMK. ماده 12).

روش دادرسی و ادله‌ای که باید جمع‌آوری شود

به موجب ماده 316/1-a قانون HMK، روش دادرسی ساده اعمال می‌شود.

ادله‌ای که باید جمع‌آوری شود:

• سوابق دفتر املاک برای اموال غیرمنقول، اسناد مالکیت برای اموال منقول

سوابق دفتر املاک اسناد رسمی هستند که مالکیت ملک غیرمنقول و حقوق مربوط به آن را نشان می‌دهند. این سوابق در تعیین وضعیت مالکیت، شرکا و نسبت‌های سهام در دعوای از بین بردن مشارکت از اهمیت حیاتی برخوردار هستند. برای اموال منقول، اسناد نشان‌دهنده مالکیت مانند فاکتورها و مجوزها باید جمع‌آوری شوند. این اسناد به تعیین مالکیت ملک و نسبت‌های تقسیم کمک می‌کنند.

• گواهی‌های وراثت شرکای متوفی

اگر یک یا چند نفر از شرکا زنده نباشند، وراث آنها باید به جای آنها در دعوا گنجانده شوند. گواهی وراثت وراث قانونی شریک متوفی و سهم‌های ارثی آنها را نشان می‌دهد. این سند را می‌توان از دادگاه یا دفترخانه اسناد رسمی دریافت کرد و برای تشکیل صحیح طرفین در دعوا ضروری است. بدون گواهی وراثت، نمی‌توان تعیین کرد که سهم شریک متوفی چگونه و به چه کسی توزیع خواهد شد.

• بازرسی و گزارش کارشناسی (برای تعیین امکان تقسیم عینی)

بازرسی، بررسی محلی ملک موضوع دعوا توسط دادگاه است. یک کارشناس گزارشی حاوی ارزیابی‌های فنی ملک توسط متخصصان در این زمینه تهیه می‌کند. این ادله به ویژه برای تعیین امکان تقسیم عینی (تقسیم فیزیکی و توزیع ملک) مهم هستند. گزارش کارشناسی شامل ارزش ملک، قابلیت تقسیم آن، ارزش هر سهم و سناریوهای احتمالی تقسیم است. دادگاه بر اساس این گزارش تصمیم می‌گیرد که چگونه مشارکت را از بین ببرد.

نکته قابل توجه: تصمیم‌گیری بدون بازرسی می‌تواند دلیل نقض باشد.

روش‌های از بین بردن مشارکت

دادگاه می‌تواند به سه روش برای از بین بردن مشارکت ملک موضوع دعوا تصمیم بگیرد:

1. تقسیم عینی

تقسیم عینی، تقسیم فیزیکی و توزیع ملک موضوع دعوا بین شرکا است. این روش به ویژه برای اموال غیرمنقول اعمال می‌شود. اگر دادگاه تشخیص دهد که ملک بر اساس ماهیت، موقعیت و سهام شرکا قابل تقسیم است، تصمیم به تقسیم عینی می‌گیرد. به عنوان مثال، یک قطعه زمین بزرگ می‌تواند به قسمت‌هایی تقسیم شود و به هر شریک یک قسمت داده شود. با این حال، برای اینکه تصمیم تقسیم عینی گرفته شود، ملک باید بدون از دست دادن ارزش قابل تقسیم باشد. علاوه بر این، مقررات قانونی مانند قوانین شهرسازی نیز باید در نظر گرفته شوند.

2. از بین بردن مشارکت از طریق فروش

اگر ملک غیرقابل تقسیم باشد یا در صورت تقسیم متحمل کاهش قابل توجه ارزش شود، دادگاه ممکن است تصمیم به از بین بردن مشارکت از طریق فروش بگیرد. در این صورت، ملک از طریق مزایده فروخته می‌شود و عواید آن بر اساس نسبت‌های سهام بین شرکا توزیع می‌شود. فروش معمولاً از طریق مزایده علنی انجام می‌شود، اما اگر همه شرکا رضایت دهند، می‌تواند از طریق مذاکره نیز انجام شود. این روش اغلب به ویژه برای اموال منقول و اموال غیرمنقول غیرقابل تقسیم (به عنوان مثال، یک آپارتمان تک واحدی) اعمال می‌شود.

3. از بین بردن مشارکت با تأسیس مالکیت آپارتمان

این روش به ویژه برای ساختمان‌های دارای چندین بخش مستقل اعمال می‌شود. اگر ملک غیرمنقول موضوع دعوا برای انتقال به مالکیت آپارتمان مناسب باشد و سهام شرکا بتواند به گونه‌ای تقسیم شود که با بخش‌های مستقل مطابقت داشته باشد، دادگاه ممکن است تصمیم به از بین بردن مشارکت با تأسیس مالکیت آپارتمان بگیرد. در این صورت، هر شریک مالک بخش مستقلی می‌شود که با سهم او مطابقت دارد. به عنوان مثال، اگر یک آپارتمان چهار طبقه چهار شریک داشته باشد، می‌توان با دادن یک آپارتمان به هر یک از آنها مشارکت را از بین برد.

نکات قابل توجه در مورد تقسیم عینی:

• اگر یکی از طرفین درخواست تقسیم عینی کند و مشخص شود که تقسیم عینی امکان‌پذیر است، نمی‌توان تصمیم به از بین بردن مشارکت از طریق فروش گرفت.
• اگر در نتیجه بازرسی و بررسی کارشناسی مشخص شود که تقسیم عینی امکان‌پذیر است، طرح تفکیک توسط کارشناس تهیه می‌شود و تأیید آن طبق ماده 16 قانون شهرسازی توسط دادگاه اخذ می‌شود.
• اگر تقسیم عینی امکان‌پذیر باشد، از هر شریک پرسیده می‌شود که کدام بخش را می‌خواهد. اگر توافقی حاصل نشود، قرعه‌کشی انجام می‌شود.
• اگر چندین ملک غیرمنقول موضوع دعوا باشند، امکان تقسیم عینی باید برای هر ملک غیرمنقول جداگانه بررسی شود.

نکات قابل توجه در از بین بردن مشارکت از طریق فروش:

• مگر اینکه دلیل خاصی وجود داشته باشد، باید تصمیم گرفته شود که فروش باید به شکل مزایده علنی باز برای عموم انجام شود.
• اگر همه طرفین به اتفاق آرا موافقت کنند، می‌توان تصمیم گرفت که فروش به شکل مزایده علنی فقط بین شرکا انجام شود.
• در صورت تصمیم به فروش، باید تصمیم گرفته شود که پول به دست آمده در پایان فروش به نسبت سهام بین طرفین توزیع خواهد شد.

نکات قابل توجه در از بین بردن مشارکت با تأسیس مالکیت آپارتمان:

• در صورتی که در ملک غیرمنقول موضوع دعوای از بین بردن مشارکت، ساختمانی با بیش از یک بخش مستقل مناسب برای تأسیس مالکیت آپارتمان وجود داشته باشد، اگر درخواستی وجود داشته باشد، باید بررسی شود که آیا از بین بردن مشارکت با تأسیس مالکیت آپارتمان امکان‌پذیر است.

موقعیت‌های ویژه و نکات قابل توجه

در صورت وجود ساختمان روی زمین:

• اگر ساختمانی متعلق به یکی از شرکا روی زمین وجود داشته باشد، نسبت ساختمان به ارزش کل ملک غیرمنقول باید تعیین شود و پول متناظر با این نسبت باید ابتدا به مالک ساختمان پرداخت شود و مبلغ باقی‌مانده باید به نسبت سهام بین طرفین توزیع شود.
• نسبت پولی که باید به مالک ساختمان پرداخت شود باید به وضوح در بند حکم نشان داده شود.

در صورت یادداشت سلب مالکیت:

• با اخذ اسناد سلب مالکیت، باید بررسی شود که آیا اقدامات سلب مالکیت قطعی شده است، اگر سلب مالکیت قطعی شده باشد، باید به خواهان زمان مناسب برای تفکیک بخش سلب مالکیت شده داده شود و باید تصمیم به از بین بردن مشارکت بخش باقی‌مانده ملک غیرمنقول گرفته شود.

در اموال غیرمنقول با یادداشت محل سکونت خانوادگی:

• در مواردی که رضایت همسر به دعوا نمی‌تواند اخذ شود، دعوا باید رد شود.

سایر موقعیت‌های ویژه:

• این واقعیت که ملک غیرمنقول موضوع حق انتفاع، توقیف و رهن است مانع از بین بردن مشارکت آن نمی‌شود. باید با این حقوق فروخته شود و در صورت تقسیم عینی، این حقوق و مطالبات باید به هر بخش منتقل شود.
• تبدیل حق انتفاع تأسیس شده قبل از 01.01.2002 به پول به درخواست صاحب حق امکان‌پذیر است. در حق انتفاع تأسیس شده پس از 01.01.2002، صاحب حق انتفاع باید طبق ماده 700 قانون مدنی ترکیه در دعوا گنجانده شود.

موقعیت‌های ویژه مربوط به دعاوی اقامه شده توسط طلبکاران

• در دعاوی اقامه شده توسط طلبکار شریک بدهکار، اگر بیش از یک ملک غیرمنقول موضوع دعوا باشد، با توجه به مبلغ بدهی موضوع اقدامات اجرایی، ارزشی که به سهم شریک بدهکار از اموال غیرمنقول در تاریخ دعوا تعلق می‌گیرد باید تعیین شود و باید تصمیم به از بین بردن مشارکت اموال غیرمنقول کافی برای پوشش بدهی گرفته شود و درخواست مازاد باید رد شود.
• در دعاوی اقامه شده توسط طلبکار شریک بدهکار؛ همه شرکا (شرکای مالکیت)، از جمله شریک بدهکار (شریک مالکیت) باید در دعوا گنجانده شوند.
• در مواردی که دعوای تبدیل مالکیت مشترک به مالکیت تقسیم شده توسط مالکان ملک موضوع دعوا پس از اقامه دعوای از بین بردن مشارکت توسط طلبکار طبق ماده 121 قانون اجرا و ورشکستگی اقامه می‌شود، هر دو دعوا می‌توانند ترکیب و رسیدگی شوند یا دعوای تبدیل مالکیت مشترک به مالکیت تقسیم شده می‌تواند در دعوای از بین بردن مشارکت یک مسئله مقدماتی شود.

هزینه‌ها و مخارج دادرسی

از آنجا که دعاوی از بین بردن مشارکت دوطرفه هستند و نتایج مشابهی برای طرفین تولید می‌کنند، مخارج دادرسی و حق‌الوکاله به نسبت سهام بر طرفین تحمیل می‌شود.

هزینه تصمیم و حکم:

• در صورت تصمیم به از بین بردن مشارکت ملک غیرمنقول از طریق فروش: 11.38 در هزار بر روی قیمت فروش

در این صورت، هزینه بر روی مبلغ به دست آمده از فروش ملک غیرمنقول محاسبه می‌شود. به عنوان مثال، برای ملک غیرمنقولی که به مبلغ 1,000,000 لیر ترکیه فروخته می‌شود، هزینه‌ای که باید پرداخت شود 11,380 لیر ترکیه خواهد بود.

این نرخ به دلیل تحقق معامله فروش و دریافت وجه نقد توسط طرفین اعمال می‌شود. هزینه معمولاً از قیمت فروش کسر می‌شود و مبلغ باقی‌مانده بین شرکا توزیع می‌شود.

• در صورت تصمیم به از بین بردن مشارکت ملک غیرمنقول از طریق تقسیم عینی: 4.55 در هزار بر روی ارزش ملک غیرمنقول

در تقسیم عینی، نرخ کمتری از هزینه بر روی ارزش ملک غیرمنقول اخذ می‌شود. به عنوان مثال، در صورت تقسیم عینی ملک غیرمنقولی با ارزش 1,000,000 لیر ترکیه، هزینه‌ای که باید پرداخت شود 4,550 لیر ترکیه خواهد بود. این نرخ پایین‌تر نگه داشته می‌شود زیرا فروشی صورت نمی‌گیرد و فقط یک تقسیم فیزیکی بین طرفین انجام می‌شود. هزینه معمولاً بر اساس نسبت‌های سهام بین طرفین توزیع می‌شود.

• از بین بردن مشارکت اموال منقول: مشمول هزینه تصمیم و حکم ثابت

برای اموال منقول هزینه ثابتی اخذ می‌شود. این هزینه مبلغی ثابت است که مستقل از ارزش مال منقول تعیین می‌شود و به صورت دوره‌ای به‌روز می‌شود.

نکته قابل توجه: از آنجا که خزانه‌داری یکی از نهادهای معاف از هزینه طبق ماده 13 قانون هزینه‌ها است، در دعاوی از بین بردن مشارکت اموال غیرمنقول که خزانه‌داری یک شریک است، باید تصمیم گرفته شود که هزینه باقی‌مانده پس از کسر بخش متعلق به سهم خزانه‌داری به نسبت سهام از شرکا وصول شود.