دعوی ثبت نامشروع و اصلاح ثبت اسناد رسمی در حقوق ترکیه
مسائل حقوقی ثبت غیرقانونی
در اصل، ثبت غیرقانونی به دو شکل ممکن است ظاهر شود؛ اول اینکه، یک ثبت ملک می‌تواند از ابتدا بر اساس مبانی غیرقانونی باشد و از نظر ماهیت از ابتدا غیرقانونی باشد. دوم اینکه یک ثبت می‌تواند به صورت قانونی آغاز شود، اما به دلیل شرایط مختلف در طول زمان به ثبت غیرقانونی تبدیل شود.
مالکیت ملک برای بسیاری از افراد مهم است، اما مسیر قانونی به سمت مالکیت، به ویژه فرآیند ثبت ملک بسیار مهم است. یک قدم اشتباه می‌تواند به سناریوهای پیچیده‌ای منجر شود که در ابتدا به نقض حقوق واقعی مالکیت منجر می‌شود و با وقوع غیرقانونی “غیرقانونی” روبرو می‌شود.
چه دارایی منقول باشد و چه غیرمنقول، جوهره حقوق قانونی مالکیت است. برای دارایی‌های منقول، تصرف معمولاً برای اثبات مالکیت کافی است. با این حال، در برخورد با دارایی‌های غیرمنقول مانند ملک، اثبات مالکیت ملموس‌تری تضمین می‌شود. اینجا جایی است که ثبت‌های ملک وارد می‌شود، که به عنوان یک دفتر قانونی و عمومی برای همه معاملات ملکی عمل می‌کند، شفافیت و مشروعیت ارائه می‌دهد.
عوامل مختلفی می‌توانند به چنین ثبت‌های غیرقانونی منجر شوند. این عوامل شامل تکرار ثبت‌ها، عدم وجود یا نادرستی مبانی قانونی، نقص در اختیار تصرف، اشتباهات ماموران ثبت و همچنین نقض اصول قانونی الزام‌آور، هنجارهای اخلاقی، نظم عمومی، حقوق شخصی، سوءاستفاده‌های شدید و توافقات پنهانی که مبانی قانونی را بی‌اعتبار می‌سازد.
طبق قانون مدنی، ثبت غیرقانونی معمولاً به ثبت‌هایی اطلاق می‌شود که بر اساس یک اقدام قانونی غیرقابل اجرا یا به‌طور کلی بدون دلیل قانونی معتبر صورت می‌گیرد. نتایج چنین اقدامات غیرقانونی می‌تواند جدی باشد. به عنوان مثال، در صورتی که یک حق عینی به‌طور غیرقانونی ثبت شود یا یک ثبت معتبر به‌طور غیرقانونی لغو یا تغییر یابد، شخصی که حقش نقض شده است می‌تواند از طریق قانون درخواست اصلاح ثبت کند.
اصل شفافیت در قانون مدنی ایجاب می‌کند که ثبت‌های ملکی تحت نظارت عمومی باشد. این شفافیت، مانع از نادیده‌گرفتن هرگونه ثبت به دلیل غفلت می‌شود. در نتیجه، اشخاص ثالثی که برای کسب حقوق عینی به ثبت‌های ملکی متکی هستند، حفاظت می‌شوند. این امر نیاز به پرسش درباره صحت ثبت‌ها را برای افراد با حسن نیت برطرف می‌کند.
علاوه بر این، قانون مدنی با تضمین حقوق واقعی و ظاهری مالکین در ثبت‌های ملکی، اصل اعتماد را تأکید می‌کند. با این حال، این سیستم می‌تواند به مالکین آسیب‌های قابل توجهی وارد کند. بنابراین، شناسایی، بررسی و اصلاح احتمالی ثبت‌های غیرقانونی بسیار ضروری است.
این راهنمای عمیق با بررسی دلایل، نتایج و روش‌های اصلاح تحت قوانین مدنی و رویه‌های دیوان عالی کشور، به بررسی عمیق پیچیدگی‌های ثبت‌های غیرقانونی می‌پردازد. با توسعه درک ما از ثبت‌های غیرقانونی، می‌توانیم استراتژی‌های مؤثرتری برای شناسایی و اصلاح آنها توسعه دهیم، و به این ترتیب از تمامیت سیستم حقوقی و حفظ مالکیت قانونی محافظت کنیم. تعاریف صحیح و چارچوب‌های قانونی محکم، کلید تضمین این است که ثبت‌های ملکی به درستی مالکیت و حقوق واقعی املاک را منعکس کنند.
ثبت غیرقانونی از ابتدا
ثبت غیرقانونی به وضعیتی اطلاق می‌شود که ثبت ملک شرایط قانونی یا واقعی را به‌طور کامل منعکس نمی‌کند. این خطای ثبت می‌تواند به چندین صورت ظاهر شود: ثبت ممکن است بر اساس یک دلیل قانونی نامعتبر، عدم وجود دلیل قانونی یا توسط شخصی فاقد صلاحیت انجام شده باشد.
برای اینکه یک ثبت از ابتدا معتبر و قانونی باشد، سه شرط لازم است. اولاً، یک دلیل قانونی معتبر لازم است. این می‌تواند یک اقدام قانونی، یک رویداد قانونی یا یک اقدام قضایی باشد. اگر ثبت دلیل قانونی نداشته باشد یا دلیل قانونی آن نامعتبر باشد، ثبت غیرقانونی می‌شود. دومین شرط این است که شخصی که درخواست ثبت می‌دهد باید صلاحیت انجام این کار را داشته باشد. این اختیار تضمین می‌کند که شخص صحیح درخواست را انجام دهد. اگر شخصی که درخواست ثبت می‌دهد صلاحیت نداشته باشد یا نقص در اختیار تصرف داشته باشد، ثبت غیرقانونی تلقی می‌شود. شرط سوم برای یک ثبت معتبر، درخواست ثبت است. این به اقدام درخواست برای ثبت اشاره دارد. اگر ثبت بدون درخواست ثبت یا با درخواست نامعتبر انجام شود، نیز به عنوان ثبت غیرقانونی شناخته می‌شود.
دلایل این نوع سوءاستفاده‌ها می‌تواند از عدم وجود هرگونه مبنای قانونی تا نقص در شکل متغیر باشد. عدم وجود صلاحیت قانونی یا قدرت تصرف برای شخصی که درخواست ثبت می‌دهد، و همچنین نقایص ناشی از درخواست ثبت یا شناسایی می‌تواند منجر به این نوع ثبت‌های ناقص شود. این مسائل پیچیدگی و لزوم بررسی دقیق در فرآیند ثبت املاک را برای تضمین ثبت‌های صحیح و قانونی نشان می‌دهد.
1. عدم وجود دلیل قانونی
حقوق عینی به‌طور معمول از طریق ثبت ایجاد می‌شوند، اما مهم است که این ثبت برای اجرای مقررات و نتایج مناسب بر اساس یک دلیل قانونی معتبر باشد. به‌طور اساسی، ثبت یک فرآیند علی است. دلیل قانونی که ثبت بر آن استوار است، معمولاً یک اقدام قانونی است که حقوق و تعهدات مربوط به انتقال یا لغو حقوق عینی را برای طرف‌های مربوطه تعیین می‌کند.
این دلایل قانونی می‌توانند شامل طیف گسترده‌ای از قراردادهای دینی برای ایجاد حقوق عینی مانند فروش یا هدیه تا احکام مربوط به ارث یا قراردادهای تقسیم ارث باشند. در مواردی که حقوق عینی قبل از ثبت به‌دست آمده است، مانند ارث، اجراهای قضایی اجباری، مصادره، دلیل قانونی ثبت، حق کسب شده و فرآیند یا رویداد منتهی به کسب این حق را تشکیل می‌دهد. این فرآیند پیچیده نشان‌دهنده نقش حیاتی یک دلیل قانونی معتبر در تضمین ثبت قانونی و صحیح مالکیت است.
2. عدم اعتبار دلیل قانونی
در مواردی که دلیل قانونی نامعتبر است، معمولاً با مثال‌هایی از ثبت‌های غیرقانونی مواجه می‌شویم. ثبت‌های ملکی ممکن است به دلیل عدم رعایت شکل، مخالفت با مقررات قانونی الزام‌آور، نقض نظم عمومی یا اصول اخلاقی، نقض حقوق شخصی، امکان‌ناپذیری، سوءاستفاده شدید یا معاملات تقلبی به خطر بیافتد.
رعایت شکل
هنگام ثبت در دفتر املاک، رعایت شکل قانونی مهم است. آزادی شکل، اصلی در حقوق قرارداد است که بیان می‌کند قراردادها معمولاً صرف‌نظر از شکل آنها معتبر هستند، مگر اینکه قانون خلاف آن را تعیین کند. با این حال، در مواردی که قانون یک شکل خاص را می‌طلبد یا طرف‌ها بر روی یک شکل خاص توافق کرده‌اند، اگر قرارداد این اشکال را رعایت نکند، نامعتبر می‌شود. این اصل در مورد ثبت حقوق عینی بر املاک که باید به‌طور رسمی مستند و اثبات شود، نیز صادق است.
فرآیندهایی که مطابق با روش‌های مقرر و تحت راهنمایی یک مقام رسمی انجام می‌شود، به‌عنوان رعایت شکل رسمی شناخته می‌شود. به ویژه در زمینه معاملات ملکی، اعتبار قراردادهای فروش ملک به رعایت این شکل رسمی بستگی دارد. بنابراین، برای اینکه یک قرارداد فروش ملک از نظر قانونی الزام‌آور باشد، باید از پروتکل‌ها و مقررات تعیین شده پیروی کند.
صلاحیت
صلاحیت قانونی به توانایی یک شخص برای ورود به معاملات قانونی و پذیرفتن مسئولیت‌های قانونی اشاره دارد. مقررات مربوط به ثبت املاک ایجاب می‌کند که صلاحیت اقدام متقاضیان ثبت بررسی شود. در صورتی که در مورد توانایی شخص برای رفتار بر اساس اعمال خود تردید وجود داشته باشد، یک گزارش پزشک با عکس برای روشن‌کردن اینکه آیا شخص دارای توانایی تفکیک است یا خیر، درخواست می‌شود.
برای اعتبار یک اقدام قانونی، صلاحیت قانونی ضروری است. برخی افراد ممکن است به دلایل مختلف این توانایی را نداشته باشند. افراد از نظر صلاحیت قانونی به دو گروه تقسیم می‌شوند: فاقد صلاحیت کامل و فاقد صلاحیت محدود.
افراد فاقد صلاحیت کامل، فاقد توانایی تفکیک هستند و بنابراین نمی‌توانند وارد معاملات قانونی با اثر حقوقی شوند. هرگونه قراردادی با این افراد، نیت خوب طرف مقابل را حفظ نمی‌کند. هرگونه معامله توسط این افراد نامعتبر است و منجر به ثبت نامعتبر می‌شود.
افراد فاقد صلاحیت محدود، مانند افراد نابالغ یا با توانایی محدود، نیاز به تأیید نمایندگان قانونی خود برای معاملات دارند. معاملاتی که این افراد بدون اجازه انجام می‌دهند، تا زمانی که نمایندگان قانونی آنها نظر خود را اعلام نکنند، معلق باقی می‌ماند. اگر اجازه داده شود، اقدام قانونی از ابتدا معتبر می‌شود. در غیر این صورت، معامله نامعتبر است. هرگونه ثبت بر اساس یک اقدام قانونی نامعتبر به دلیل این شرایط، به عنوان ثبت غیرقانونی تلقی خواهد شد.
موافقت صوری
در تعیین و تفسیر نوع و محتوای یک قرارداد، اراده واقعی و مشترک طرف‌ها بدون توجه به کلماتی که به اشتباه یا برای پنهان کردن هدف واقعی استفاده کرده‌اند، اساسی است. بدهکار نمی‌تواند در مقابل شخص ثالثی که بر اساس اقرار کتبی بدهی، طلبی به دست آورده است، ادعا کند که این معامله صوری بوده است.
موافقت صوری به وضعیتی اطلاق می‌شود که طرف‌ها یک قرارداد را انجام می‌دهند که واقعاً قصد حمایت از آن را ندارند، معمولاً با نیت فریب اشخاص ثالث. این می‌تواند مطلق یا نسبی باشد. موافقت صوری مطلق زمانی است که طرف‌ها یک قرارداد انجام می‌دهند که قصد حمایت از آن را ندارند، مانند اجتناب از اقدامات نجات بدهی. از سوی دیگر، موافقت صوری نسبی شامل یک توافق پنهانی است که با نیت دستکاری نتایج، مانند کاهش ارزش ارث برای وارثان خاص، آشکارا اعلام می‌شود.
معاملات صوری به دلیل عدم انعکاس اراده واقعی طرف‌ها کاملاً نامعتبر هستند. بنابراین، هرگونه ثبت بر اساس یک معامله صوری مطلق نیز به عنوان ثبت غیرقانونی تلقی خواهد شد. برای موافقت صوری نسبی، معامله ظاهری به دلیل عدم انعکاس نیت واقعی طرف‌ها کاملاً نامعتبر است. با این حال، اگر توافق پنهانی که توسط طرف‌ها انجام شده است شرایط اعتبار را داشته باشد و آنها را برآورده کند، معتبر خواهد بود.
مخالفت با مقررات قانونی الزام‌آور، نظم عمومی، اخلاق و حقوق شخصی
قراردادهایی که مخالف مقررات قانونی الزام‌آور، اخلاق، نظم عمومی، حقوق شخصی یا دارای موضوعی غیرممکن هستند، کاملاً بی‌اعتبار هستند. اگر برخی از مقررات مندرج در قرارداد بی‌اعتبار باشد، اعتبار سایر مقررات تحت تأثیر قرار نمی‌گیرد. با این حال، اگر به‌وضوح مشخص شود که قرارداد بدون این مقررات منعقد نمی‌شد، کل قرارداد کاملاً بی‌اعتبار می‌شود.
3. غیرقانونی‌شدن ثبت در آینده
در برخی موارد، یک ثبت که در ابتدا به‌طور قانونی معتبر است، ممکن است وضعیت قانونی خود را از دست بدهد و با وضعیت ملک ناسازگار شود. این وضعیت زمانی رخ می‌دهد که یک حق جدید خارج از ثبت ایجاد شود، با حق عینی موجود در ثبت تعارض داشته باشد یا حق عینی خارج از ثبت به شخص دیگری منتقل شود یا خارج از ثبت خاتمه یابد. دلیل قانونی باید در طول مدت ثبت معتبر باقی بماند. یک دلیل قانونی معتبر در زمان ثبت کافی نیست؛ اگر دلیل قانونی بعداً نامعتبر شود، ثبت که در ابتدا معتبر بوده است، در آینده نامعتبر خواهد شد.
نقص اراده
قرارداد با اراده متقابل و متقابل طرف‌ها برقرار می‌شود. طرفی که در زمان انعقاد قرارداد به اشتباه اساسی گرفتار شده است، با قرارداد ملزم نمی‌شود. اگر یکی از طرف‌ها به دلیل فریب طرف دیگر یا یک شخص ثالث یا ترس از طرف دیگر یا یک شخص ثالث یا اشتباه عمل کرده باشد، حتی اگر اشتباه اساسی نباشد، با قرارداد ملزم نمی‌شود. طرفی که اراده‌اش نقص شده است، اگر در مدت یک سال پس از آگاهی از اشتباه یا فریب یا پایان تأثیر ترس از حق فسخ استفاده نکند، حق فسخ او از بین می‌رود.
سوءاستفاده شدید
اگر در یک قرارداد عدم تناسب واضحی بین تعهدات متقابل وجود داشته باشد و این عدم تناسب به دلیل سوءاستفاده از موقعیت دشوار، بی‌فکری یا تجربه کم آسیب‌دیده ایجاد شده باشد، آسیب‌دیده می‌تواند بسته به ویژگی موقعیت، یا اعلام کند که با قرارداد ملزم نیست و تعهدات خود را بازگرداند یا درخواست کند که عدم تناسب بین تعهدات رفع شود. آسیب‌دیده باید این حق خود را در مدت یک سال از تاریخ آگاهی از بی‌فکری یا تجربه کم و در هر صورت در مدت پنج سال از تاریخ انعقاد قرارداد استفاده کند.
امکان‌ناپذیری پس از وقوع
قاعده کلی این است که برای پایان یک حق عینی بر یک ملک، صاحب حق باید درخواست لغو کند و حق عینی از ثبت املاک حذف شود. با این حال، در صورتی که ملک از بین برود، در مورد حق انتفاع و حق سکونت، فوت صاحب حق، انقضای مدت زمان حق ارتفاق، آشکارا بی‌فایده شدن حق ارتفاق و بازپرداخت بدهی رهن، حق عینی بر ملک بدون لغو به پایان می‌رسد. در این نوع سناریوها، ثبت موجود تا زمانی که لغو نشود، با وضعیت حق عینی ناسازگار است و به عنوان ثبت غیرقانونی تلقی می‌شود.
حکم و نتایج ثبت غیرقانونی
ثبت غیرقانونی واقعاً برای مالکین اصلی حقوق عینی خطرات و مضرات مختلفی به همراه دارد. حقوق اشخاص ثالثی که با حسن نیت بر اساس ثبت در دفتر املاک حقوقی را کسب می‌کنند، حفاظت می‌شود. این وضعیت می‌تواند منجر به از دست دادن حقوق مالکیت واقعی و آسیب دیدن مالک اصلی شود. اگر شخصی بدون دلیل قانونی معتبر به عنوان مالک در دفتر املاک ثبت شده باشد و تصرف خود را بدون دعوی و به‌طور مستمر به مدت ده سال و با حسن نیت ادامه دهد، حق مالکیت او از طریق مرور زمان قانونی به چالش کشیده نمی‌شود. اگر یک ثبت غیرقانونی برای مدت معینی بدون اصلاح باقی بماند، شخصی که به‌عنوان مالک در دفتر املاک ثبت شده است، ممکن است از طریق مرور زمان عادی حق را کسب کند و مالکیت واقعی را به خطر بیاندازد. در املاک ثبت‌شده، حق اقامه دعوی ناشی از فرض مالکیت و تصرف فقط برای کسی که به نام او ثبت شده است، محفوظ است. فرض مالکیت به ثبت وابسته است. بنابراین، فرض مالکیت برای مالک واقعی قابل استفاده نیست. مالکیت ملک با ثبت به‌دست می‌آید. در موارد ارث، حکم دادگاه، اجرای قضایی اجباری، تصرف، مصادره و سایر موارد پیش‌بینی‌شده در قانون، مالکیت قبل از ثبت به‌دست می‌آید. با این حال، در این موارد، برای انجام معاملات مالک، مالکیت باید در دفتر املاک ثبت شده باشد. مالک که به دلیل ثبت غیرقانونی در دفتر املاک به‌عنوان صاحب حق شناخته نمی‌شود، نمی‌تواند ملک را منتقل کند یا حقوق عینی محدود بر ملک ایجاد کند.
اصلاح ثبت غیرقانونی
فرآیند اصلاح در دفتر املاک برای حفظ صحت و قابل اعتماد بودن ثبت‌های ملکی بسیار مهم و یک فرآیند قانونی مهم است. اصلاح به معنی اصلاح ثبت‌های ملکی که با حقوق مالکیت واقعی مطابقت ندارند، به‌گونه‌ای که وضعیت صحیح را منعکس کند. اگر یک حق عینی به‌طور غیرقانونی ثبت شده یا یک ثبت به‌طور غیرقانونی لغو یا تغییر یافته باشد، شخصی که حق عینی او آسیب دیده است، می‌تواند درخواست اصلاح دفتر املاک کند. حقوق عینی اشخاص ثالثی که با حسن نیت بر اساس این ثبت کسب کرده‌اند و هرگونه ادعای جبران خسارت محفوظ است.
مگر با رضایت کتبی اشخاص ذی‌نفع، مامور ثبت فقط با حکم دادگاه می‌تواند نادرستی دفتر املاک را اصلاح کند. اصلاح می‌تواند به‌صورت لغو ثبت قدیمی و انجام یک ثبت جدید باشد. مامور ثبت خطاهای ساده نگارشی را بر اساس مقررات ریاست‌جمهوری به‌صورت خودکار اصلاح می‌کند.
اگر ثبت با پایان یک حق عینی هرگونه ارزش قانونی خود را از دست بدهد، مالک ملک بارگذاری‌شده می‌تواند درخواست لغو کند. اگر مامور ثبت این درخواست را انجام دهد، هر شخص ذی‌نفع می‌تواند در مدت سی روز از تاریخ اطلاعیه از لغو، اقامه دعوی کند. مامور ثبت می‌تواند خود به قاضی مراجعه کرده و درخواست حکم در مورد پایان حق عینی را کند و بر اساس حکم قاضی، فرآیند لغو را انجام دهد.
دعوی اصلاح دفتر املاک
برای اقامه دعوی اصلاح دفتر املاک، ثبت باید غیرقانونی باشد. یعنی هرگونه ثبت که بدون دلیل قانونی، بر اساس یک دلیل قانونی نامعتبر یا بدون درخواست یک شخص واجد شرایط انجام شده باشد، غیرقانونی تلقی می‌شود.
1. طرف‌ها
در چنین وضعیتی، شاکی معمولاً شخصی است که حق عینی یا حق شخصی مؤثر او به دلیل یک ثبت یا لغو غیرقانونی آسیب دیده است. ورثه، مدیریت ورشکستگی و کسانی که حقوق عینی خود را خارج از دفتر املاک کسب کرده‌اند نیز می‌توانند این دعاوی را مطرح کنند. در صورت مالکیت مشترک یک ملک، هر یک از ذی‌نفعان می‌تواند این دعوی را مطرح کند. در صورت مالکیت مشترک، این دعوی باید توسط تمام ذی‌نفعان به‌طور مشترک مطرح شود، مگر اینکه قانون یا قرارداد خلاف آن را مقرر کند. در اینجا یک همبستگی اجباری در دعوی وجود دارد.
در این دعاوی، معمولاً متهمان کسانی هستند که از حق ظاهری که به دلیل ثبت غیرقانونی به دست آمده، بهره‌مند می‌شوند. این شامل افرادی است که به‌طور غیرقانونی ثبت شده‌اند و جانشینان آنها. بهره‌مندان مستقیم یا غیرمستقیم از ثبت غیرقانونی نیز باید به عنوان متهم در نظر گرفته شوند. در صورت مالکیت اشتراکی، دعوی باید علیه تمام ذی‌نفعان مطرح شود.
2. بار اثبات
در این دعاوی، بار اثبات بر عهده شاکی است. آنها باید اثبات کنند که ثبت یا لغو غیرقانونی است، حق ظاهری در دفتر املاک وجود ندارد و ثبت ناقص با اصلاح معتبر نشده است.
3. مرور زمان
به‌طور کلی، دعاوی حقوق عینی مشمول مرور زمان نمی‌شوند، یعنی تا زمانی که حق عینی ادامه دارد، می‌توان درخواست اصلاح ثبت در دفتر املاک را مطرح کرد. با این حال، مرور زمان عادی و مرور زمان فوق‌العاده قابل اعمال هستند و اگر مالک واقعی دعوی را در مدت معین مطرح نکند، ممکن است حق خود را از دست بدهد.
4. دادگاه صالح و مسئول
در چنین دعوی، دادگاه صالح، دادگاه حقوقی عمومی در محل ملک است، صرف‌نظر از ارزش موضوع دعوی.
برای کمک یا مشاوره بیشتر در این زمینه، لطفاً با ما تماس بگیرید
دعوی ثبت نامشروع و اصلاح ثبت اسناد رسمی در حقوق ترکیه
