اگرچه رویه قضایی در دعاوی تعیین مبلغ اجاره تابع اصول کلی قضایی نظام حقوقی ترکیه است، اما دارای ویژگی‌های منحصر به فردی نیز می‌باشد.

1 – جمع‌آوری ادله

در دعاوی تعیین مبلغ اجاره، جمع‌آوری ادله برای حمایت از ادعاهای طرفین بسیار مهم است.

عناصر اصلی که در فرآیند جمع‌آوری ادله در نظر گرفته می‌شود:

• قرارداد اجاره و پروتکل‌های اضافی
• اسناد پرداخت اجاره
• اسنادی که ویژگی‌ها و وضعیت ملک اجاری را نشان می‌دهد
• قراردادهای اجاره و مبالغ مشابه
• ویژگی‌های اقتصادی و اجتماعی منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است

نکته مهم: اگرچه اصل آزادی اثبات در حقوق ترکیه حاکم است، اما ادله کتبی در دعاوی تعیین اجاره وزن بیشتری دارند. به ویژه مستندسازی کتبی مبالغ اجاره مشابه عامل مهمی است که می‌تواند تصمیم دادگاه را تحت تأثیر قرار دهد.

2 – بررسی کارشناسی

در دعاوی تعیین مبلغ اجاره، بررسی کارشناسی معمولاً الزامی است. بررسی کارشناسی شامل مراحل زیر است:

• تعیین متخصصان کارشناس توسط دادگاه
• بازرسی محلی ملک اجاری توسط کارشناسان
• بررسی و ارزیابی مبالغ اجاره مشابه
• تجزیه و تحلیل ویژگی‌های ملک و عوامل محیطی
• تهیه گزارش تفصیلی و ارائه به دادگاه

در رأی دیوان عالی کشور، حکم شده است که “(…) در دعاوی تعیین مبلغ اجاره، برای اینکه گزارش کارشناسی به عنوان مبنای حکم قرار گیرد، باید گزارش قابل بررسی، استدلالی و از نوعی باشد که ادعاهای طرفین را برآورده کند (…)”، که کیفیت‌های گزارش کارشناسی را مورد تأکید قرار داده است.

3 – بررسی مبالغ اجاره مشابه

بررسی مبالغ اجاره مشابه مرحله بحرانی در دعاوی تعیین مبلغ اجاره است. اگرچه این بررسی معمولاً توسط کارشناسان انجام می‌شود، طرفین نیز می‌توانند مقایسات خود را ارائه دهند.

جنبه‌های زیر در بررسی مبالغ اجاره مشابه در نظر گرفته می‌شوند:

• مبالغ اجاره سایر املاک با ویژگی‌های مشابه ملک اجاره‌ای
• سطح عمومی اجاره در منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است
• هدف استفاده از ملک (مسکونی، محل کار و غیره)
• ویژگی‌های فیزیکی و وضعیت ملک
• ساختار اجتماعی-اقتصادی و سطح توسعه منطقه

نکته قابل توجه: دادگاه‌های ترکیه در تعیین قیمت‌های اجاره مشابه، “تخفیف مستأجر قدیمی” را اعمال می‌کنند. این تخفیف معمولاً بین 10-20 درصد است و به دلیل سکونت طولانی‌مدت مستأجر در همان ملک، مزیتی را ارائه می‌دهد.

عوامل مورد بررسی در تعیین قیمت اجاره در حقوق ترکیه

در دعاوی تعیین قیمت اجاره، عوامل مختلفی توسط دادگاه‌ها در تعیین قیمت اجاره عادلانه و به‌روز مورد بررسی قرار می‌گیرند. این عوامل از مقررات مربوطه قانون تعهدات ترکیه و رویه مستقر دیوان عالی کشور ناشی می‌شوند.

1 – نرخ CPI

یکی از اساسی‌ترین عوامل در تعیین قیمت اجاره در ترکیه، نرخ شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) است.

تأثیر نرخ CPI بر قیمت اجاره به شکل زیر بروز می‌کند:

• در پنج سال اول قرارداد اجاره، افزایش اجاره نمی‌تواند از نرخ CPI سال اجاره قبل تجاوز کند.
• حتی پس از پنج سال نیز، نرخ CPI نقطه مرجع مهمی در تعیین قیمت اجاره باقی می‌ماند.

نکته قابل توجه: نرخ CPI توسط مؤسسه آمار ترکیه (TUIK) هر ماه اعلام می‌شود. در دعاوی تعیین قیمت اجاره، جدیدترین میانگین دوازده‌ماهه CPI در تاریخ طرح دعوا مورد بررسی قرار می‌گیرد.

2 – وضعیت ملک اجاره‌ای

ویژگی‌های فیزیکی و محیطی ملک اجاره‌ای نقش مهمی در تعیین قیمت اجاره ایفا می‌کند.

عوامل زیر در ارزیابی وضعیت ملک اجاره‌ای مورد بررسی قرار می‌گیرند:

• سن و وضعیت کلی ملک
• هدف استفاده (مسکونی، محل کار و غیره)
• موقعیت و ویژگی‌های محیطی
• بازسازی‌ها و بهبودهای انجام‌شده
• اندازه و مساحت قابل استفاده ملک

3 – اصل انصاف

در نظام حقوقی ترکیه، اصل انصاف نقش مهمی در تعیین قیمت اجاره ایفا می‌کند. این اصل تضمین می‌کند که منافع طرفین به شیوه‌ای متعادل مورد بررسی قرار گیرند.

عوامل زیر در اعمال اصل انصاف مورد بررسی قرار می‌گیرند:

• وضعیت اقتصادی مستأجر
• نیازهای موجر
• مدت استفاده از ملک
• ماهیت رابطه بین طرفین
• شرایط بازار و شاخص‌های اقتصادی

در تصمیم دیوان عالی کشور مقرر شده است که “(…) در تعیین قیمت اجاره باید ارزیابی در چارچوب اصل انصاف انجام شود، با در نظر گیری وضعیت‌های اقتصادی و اجتماعی طرفین و ویژگی‌های ملک اجاره‌ای (…)”، که اهمیت اصل انصاف را مورد تأکید قرار می‌دهد.

تصمیم دادگاه که در نتیجه دعوای تعیین قیمت اجاره داده می‌شود، پیامد حقوقی مهمی دارد که بر رابطه اجاره بین طرفین تأثیر مستقیم می‌گذارد. در این بخش، بر اجرا و پیامدهای تصمیم دادگاه تمرکز می‌کنیم.

1 – زمان اعمال تصمیم

ماده 345 قانون تعهدات ترکیه، زمان اعمال تصمیمی که در نتیجه دعوای تعیین قیمت اجاره داده می‌شود را تنظیم می‌کند.

قوانین اساسی مربوط به زمان اعمال تصمیم به شرح زیر است:

• اگر دعوا حداقل 30 روز قبل از شروع دوره اجاره جدید طرح شود، تصمیم از ابتدای دوره اجاره جدید اعمال می‌شود.
• اگر موجر 30 روز قبل از دوره جدید اطلاع کتبی داده باشد که افزایش اجاره خواهد داشت و دعوا قبل از پایان دوره جدید طرح شود، تصمیم مجدداً از ابتدای دوره جدید اعمال می‌شود.
• اگر این شرایط رعایت نشود، تصمیم از ابتدای دوره اجاره بعدی اعمال می‌شود.

نکته قابل توجه: زمان اعمال تصمیم از نظر جلوگیری از از دست رفتن بالقوه درآمد اجاره برای موجر حیاتی است.

بنابراین باید قبل از طرح دعوا به محدودیت‌های زمانی توجه شود.

2 – مسئله اثر رجعی

در نظام حقوقی ترکیه، مسئله اثر رجعی تصمیمات در دعاوی تعیین اجاره بهای محل مناقشه است.

نکات زیر در رابطه با اثر رجعی قابل توجه است:

• به عنوان قاعده کلی، تصمیمات تعیین اجاره بها به صورت آینده‌نگر اعمال می‌شود.
• با این حال، اگر موجر قبل از طرح دعوا اطلاعیه مناسب ارسال کند، ممکن است تصمیم دادگاه از تاریخ اطلاعیه اعمال شود.
• رویه قضایی دیوان عالی کشور در این مسئله ممکن است در طول زمان تغییر کند.

در تصمیمی از دیوان عالی کشور مقرر شد که “(…) در دعاوی تعیین اجاره بها، اعمال رجعی مبلغ اجاره بهای تعیین شده تنها در صورتی امکان‌پذیر است که موجر اطلاعیه مناسب ارسال کند و ثابت شود که این اطلاعیه ابلاغ شده است (…)”، که شرایط اعمال رجعی را مشخص می‌کند.

3 – اعتراض به تصمیم

طرفین می‌توانند نسبت به تصمیمی که در نتیجه دعوای تعیین مبلغ اجاره صادر شده است، اعتراض کنند.

نکات زیر در فرآیند اعتراض مهم است:

• می‌توان نسبت به تصمیم دادگاه بدوی اعتراض کرد.
• تحت شرایط خاص، تصمیم دادگاه تجدیدنظر می‌تواند به دیوان عالی کشور برده شود.
• بررسی اعتراض توسط دیوان عالی کشور انجام می‌شود.

نکته قابل توجه: نظام قضایی سه مرحله‌ای از سال ۲۰۱۶ در ترکیه اجرا شده است. بنابراین در دعاوی تعیین اجاره ابتدا باید اعتراض کرد و سپس، در صورت برآورده شدن شرایط لازم، به دیوان عالی کشور مراجعه کرد.

نکاتی که باید در فرآیند اعتراض در نظر گرفته شود به شرح زیر است:

• مهلت اعتراض دو هفته از زمان ابلاغ تصمیم است.
• دلایل اعتراض باید در دادخواست اعتراض به طور واضح بیان شود.
• بررسی اعتراض معمولاً بر اساس پرونده انجام می‌شود، اما دیوان عالی کشور در صورت لزوم می‌تواند جلسه رسیدگی برگزار کند.

در نظام حقوقی ترکیه، تصمیماتی که در نتیجه دعاوی تعیین مبلغ اجاره صادر می‌شود، مستقیماً بر رابطه اجاره بین طرفین تأثیر می‌گذارد. زمان اعمال تصمیم، مسئله اثر رجعی، و فرآیند اعتراض نکات بسیار مهمی هستند که باید در این دعاوی در نظر گرفته شوند. آگاهی طرفین از عواقب تصمیم و راه‌های حقوقی برای اعمال مؤثر حقوق خود بسیار مهم است.

رابطه دعوای تعیین اجاره با سایر دعاوی در حقوق ترکیه

دعوای تعیین مبلغ اجاره با انواع دیگر دعاوی مربوط به روابط اجاره در نظام حقوقی ترکیه ارتباط نزدیک دارد. در این بخش، ارتباط و تفاوت‌های بین دعوای تعیین اجاره و سایر دعاوی را بررسی خواهیم کرد.

1 – تفاوت‌های دعوای تعدیل اجاره

اگرچه دعوای تعیین مبلغ اجاره و دعوای تعدیل اجاره اهداف مشابهی دارند، از نظر مبنای حقوقی و اعمال متفاوت هستند.

تفاوت‌های اصلی بین دعوای تعیین اجاره و دعوای تعدیل اجاره به شرح زیر است:

• مبنای حقوقی: در حالی که دعوای تعیین اجاره بر اساس مواد ۳۴۴ و ۳۴۵ قانون تعهدات ترکیه (TTK) است، دعوای تعدیل اجاره بر اساس بند “سختی فوق‌العاده در اجرا” در ماده ۱۳۸ TTK است.
• شرایط اعمال: دعوای تعیین اجاره نیازمند شرط دوره ۵ ساله یا عدم وجود تعیین در قرارداد است، در حالی که دعوای تعدیل نیازمند وجود شرایط فوق‌العاده غیرقابل پیش‌بینی است.
• عواقب: دعوای تعیین معمولاً اثر آینده‌نگر دارد، در حالی که دعوای تعدیل می‌تواند قرارداد موجود را تغییر دهد.
• اختیار دادگاه: در دعوای تعدیل، اختیار دادگاه گسترده‌تر و محدود به محدودیت‌های CPI نیست.

نکته قابل توجه: دادگاه‌های ترکیه به طور کلی موقعیت‌هایی مانند بحران اقتصادی یا تورم بالا را به عنوان دلایل کافی برای دعوای تعدیل اجاره در نظر نمی‌گیرند. بنابراین طرفی که می‌خواهد دعوای تعدیل طرح کند باید وجود موقعیت واقعاً غیرقابل پیش‌بینی و فوق‌العاده را اثبات کند.

2 – رابطه با دعوای تخلیه

دعوای تعیین مبلغ اجاره در برخی موارد می‌تواند ارتباط نزدیک با دعوای تخلیه داشته باشد.

رابطه بین دعوای تعیین اجاره و دعوای تخلیه می‌تواند به شرح زیر نمایان شود:

• عدم پرداخت اجاره: عدم پرداخت مبلغ اجاره تازه تعیین شده می‌تواند زمینه‌ای برای تخلیه باشد.
• ادغام دعاوی: گاهی اوقات موجر می‌تواند هم درخواست تعیین اجاره و هم تخلیه را در همان دعوا مطرح کند.
• رد افزایش اجاره: امتناع مستأجر از پذیرش مبلغ اجاره جدید که توسط دادگاه تعیین شده می‌تواند تحت ماده ۳۵۲ TTK زمینه‌ای برای تخلیه باشد.

در تصمیمی از دیوان عالی کشور حکم شد که “(…) امتناع مستأجر از پذیرش مبلغ اجاره‌ای که در نتیجه دعوای تعیین اجاره تعیین شده، به موجر حق طرح دعوای تخلیه می‌دهد. اما برای اعمال این حق، مبلغ اجاره تازه تعیین شده باید به درستی به مستأجر اطلاع داده شود و مستأجر از پرداخت این مبلغ امتناع کند (…)”، که رابطه بین دعوای تعیین اجاره و دعوای تخلیه را مورد تأکید قرار داد.

نکاتی که برای طرح دعوای تخلیه باید در نظر گرفت:

• مبلغ اجاره جدید که در نتیجه دعوای تعیین اجاره تعیین شده باید به صورت کتبی به مستأجر اطلاع داده شود.
• مستأجر باید یک ماه فرصت داشته باشد تا مبلغ اجاره جدید را پرداخت کند یا ملک را تخلیه کند.
• اگر مستأجر از پرداخت امتناع کند یا در این مدت پرداخت نکند، می‌توان دعوای تخلیه طرح کرد.