فرآیند تخلیه به دلیل دو اخطار موجه در ترکیه
در قانون ترکیه، بند ۲ ماده ۳۵۲ قانون تعهدات ترکیه مبنای قانونی دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه را تشکیل می‌دهد. این ماده بیان می‌کند:
اگر مستأجر در قراردادهای اجاره کمتر از یک سال، در مدت اجاره؛ یا در قراردادهای اجاره یک ساله یا بیشتر، در طول یک سال اجاره یا مدتی بیش از یک سال اجاره، موجب شود که دو اخطار کتبی موجه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها به او داده شود، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را از طریق دعوا ظرف یک ماه از پایان مدت اجاره و در اجاره‌های بیش از یک سال، از پایان سال اجاره‌ای که در آن اخطارها داده شده است، فسخ کند.
در این مقاله، به سؤالاتی مانند شرایط صدور حکم تخلیه به دلیل دو اخطار موجه، امکان اجرای عملیات اجرایی، یا اینکه آیا شروع عملیات اجرایی می‌تواند جایگزین دو اخطار موجه شود، پاسخ خواهیم داد.
شرایط لازم برای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه چیست؟
شرایط لازم برای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه عبارتند از:
- نکول مستأجر در پرداخت اجاره‌بها در طول یک سال
- ارسال دو اخطار کتبی از سوی موجر به مستأجر
- اخطارها باید در همان سال اجاره و برای ماه‌های مختلف باشد
- ابلاغ صحیح اخطارها
- عدم پرداخت بدهی اجاره در تاریخ ابلاغ اخطارها
- طرح دعوای تخلیه ظرف یک ماه از پایان مدت اجاره یا سال اجاره‌ای که در آن اخطارها داده شده است
عملیات اجرایی برای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه چگونه انجام می‌شود؟
حکم قطعی دادگاه که در نتیجه دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه به دست آمده است، می‌تواند موضوع عملیات اجرایی با حکم باشد. در این حالت، روند پیگیری به شرح زیر است:
- با حکم قطعی دادگاه به اداره اجرا مراجعه می‌شود.
- اداره اجرا دستور اجرایی برای مستأجر بدهکار ارسال می‌کند.
- در دستور اجرایی ذکر می‌شود که تخلیه باید ظرف پانزده روز از تاریخ قطعی شدن حکم انجام شود.
- اگر مستأجر در این مدت تخلیه را انجام ندهد، مأمور اجرا به زور عملیات تخلیه را انجام می‌دهد.
روند عملیات اجرایی از ابلاغ حکم قطعی دادگاه شروع می‌شود و با تخلیه مستأجر پایان می‌یابد. این روند معمولاً ظرف چند هفته تا چند ماه به پایان می‌رسد، اما اگر مستأجر مقاومت کند یا به راه‌های قانونی متوسل شود، ممکن است طولانی‌تر شود.
آیا عملیات اجرایی می‌تواند جایگزین دو اخطار موجه شود؟
عملیات اجرایی مستقیماً جایگزین دو اخطار موجه نمی‌شود، اما دستورهای پرداخت که در جریان عملیات اجرایی ارسال می‌شوند، می‌توانند به عنوان اخطار موجه در نظر گرفته شوند. موجر می‌تواند با توسل به تخلیه بدون حکم بر اساس عدم پرداخت اجاره‌بها مطابق ماده ۲۶۹ قانون اجرا و افلاس، دستور پرداخت برای مستأجر ارسال کند. اگر این دستورهای پرداخت مطابق ماده ۳۱۵ قانون تعهدات ترکیه تهیه و ابلاغ شوند، اخطار موجه محسوب می‌شوند.
در یک تصمیم دادگاه تمیز، صراحتاً بیان شده است که دستورهای پرداخت در عملیات اجرایی، اخطار موجه محسوب می‌شوند با این حکم که “دیده می‌شود که خواهان دو عملیات اجرایی جداگانه علیه مستأجر خوانده انجام داده است، دستور پرداخت به بدهکار ابلاغ شده و بدهکار ظرف ۳۰ روز نه به بدهی اعتراض کرده و نه بدهی را به پرونده اجرایی پرداخت کرده است. نمونه ۱۳ دستور پرداخت که در عملیات اجرایی ابلاغ شده است، مهلت ۳۰ روزه مشخص شده در قانون را می‌دهد و این دستور پرداخت جایگزین ابلاغیه در ماده ۳۱۵ قانون تعهدات ترکیه می‌شود.”
دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه چقدر طول می‌کشد؟
مدت زمان دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه ممکن است بسته به شرایط خاص هر پرونده متفاوت باشد. به طور کلی، چنین پرونده‌هایی تمایل دارند سریع‌تر از سایر پرونده‌های تخلیه به نتیجه برسند زیرا وجود دو اخطار موجه مستند است و روند اثبات را آسان‌تر می‌کند.
به طور متوسط، یک دعوای تخلیه می‌تواند ظرف ۳ تا ۱۲ ماه به نتیجه برسد. با این حال، عواملی مانند دفاعیات طرفین، جمع‌آوری ادله، نیاز یا عدم نیاز به بررسی کارشناسی می‌تواند بر مدت دادرسی تأثیر بگذارد. همچنین، حجم کاری دادگاه‌ها می‌تواند مدت پرونده را طولانی کند.
پس از صدور حکم، اگر طرفین از حق تجدیدنظرخواهی خود استفاده کنند، ممکن است روند بیشتر طولانی شود. با احتساب رسیدگی تجدیدنظر، کل روند ممکن است از ۱ سال تجاوز کند.
آیا میانجیگری قبل از طرح دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه اجباری است؟
طبق مقررات معرفی شده توسط قانون شماره ۷۴۴۵ در مورد اصلاحات قانون اجرا و افلاس و برخی قوانین، شروع روند میانجیگری قبل از دعاوی تخلیه به دلیل دو اخطار موجه که از تاریخ ۰۱.۰۹.۲۰۲۳ به بعد طرح می‌شوند، اجباری شده است.
عدم رعایت این تعهد منجر به رد دعوا به دلایل شکلی خواهد شد.
مهلت طرح دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه چیست؟
در ترکیه، دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه باید ظرف یک ماه از پایان مدت اجاره، یا در اجاره‌های بیش از یک سال، از پایان سال اجاره‌ای که در آن اخطارها داده شده است، طرح شود. این مدت یک ماهه، مدت سقوط است. با این حال، طبق ماده ۳۵۳ قانون تعهدات ترکیه، اگر موجر کتباً به مستأجر اطلاع دهد که حداکثر در مهلت مقرر برای طرح دعوا، دعوا طرح خواهد کرد، مهلت طرح دعوا برای یک سال اجاره تمدید می‌شود.
آیا پرداخت بدهی اجاره پس از ابلاغ اخطار مانع تشکیل اخطار موجه می‌شود؟
پرداخت‌های بدهی اجاره که پس از ابلاغ اخطار انجام می‌شود، مانع تشکیل دو اخطار موجه نمی‌شود. با این حال، اگر بدهی اجاره قبل از ابلاغ اخطاریه پرداخت شود، اخطار موجه تلقی نخواهد شد و دعوای تخلیه نمی‌تواند طرح شود. در یک تصمیم دادگاه تمیز، صراحتاً بیان شده است که “پرداخت‌های انجام شده پس از ابلاغ اخطار مانع تشکیل دو اخطار موجه نمی‌شود.”
آیا دو اخطار موجه باید در همان سال اجاره داده شود؟
بله، دو اخطار موجه باید در همان سال اجاره داده شود. اخطارهایی که در سال‌های اجاره مختلف داده می‌شوند برای طرح دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه کافی نیست.
همچنین مهم است که اخطارها مربوط به ماه‌های مختلف باشند. دو اخطار برای همان ماه برای اعمال این مقرره کافی نیست.
آیا در صورت پرداخت سالانه اجاره‌بها، دو اخطار موجه می‌تواند تشکیل شود؟
در صورت توافق برای پرداخت سالانه اجاره‌بها، تشکیل دو اخطار موجه غیرممکن است. زیرا در پرداخت سالانه، کل اجاره‌بهای سال پیشاپیش پرداخت می‌شود، در طول سال بدهی اجاره پرداخت نشده‌ای وجود نخواهد داشت و در نتیجه نیازی به صدور اخطار نخواهد بود.
آیا در قراردادهای اجاره نامحدود می‌توان دو اخطار موجه تشکیل داد؟
دو اخطار موجه در قراردادهای اجاره نامحدود تشکیل نمی‌شود. همانطور که در تصمیمات دادگاه تمیز بیان شده است، دعاوی تخلیه به دلیل دو اخطار موجه تنها در قراردادهای اجاره مدت‌دار قابل اجرا است.
آیا امکان تقسیم پرداخت‌های اجاره سررسید شده و موضوع اخطارهای جداگانه قرار دادن آنها وجود دارد؟
امکان تقسیم پرداخت‌های اجاره سررسید شده و موضوع اخطارهای جداگانه قرار دادن آنها وجود ندارد. طبق نظر دادگاه تمیز، اجاره‌های ماهانه که در تاریخ اولین اخطار سررسید شده‌اند را نمی‌توان تقسیم کرد و موضوع اخطار جداگانه قرار داد تا دو اخطار موجه ایجاد شود. این وضعیت سوء استفاده از حق تلقی می‌شود.
آیا دستور پرداخت ارسال شده از طریق عملیات اجرایی اخطار موجه محسوب می‌شود؟
بله، دستور پرداخت ارسال شده از طریق عملیات اجرایی اخطار موجه محسوب می‌شود. در تصمیمات دادگاه تمیز، دستورهای پرداخت ارسال شده از طریق عملیات اجرایی به عنوان اخطار موجه پذیرفته شده‌اند. از آنجا که دستور پرداخت با اخطار تخلیه به عنوان اخطار کتبی و موجه پذیرفته می‌شود، برای طرح دعوا بر اساس دو اخطار موجه کافی است.
برای طرح دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه، مستأجر باید چه مدت از پرداخت بدهی خودداری کرده باشد؟
برای طرح دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه، مستأجر باید در قراردادهای اجاره کمتر از یک سال در مدت اجاره، یا در قراردادهای اجاره یک ساله یا بیشتر در طول یک سال اجاره یا مدتی بیش از یک سال اجاره از پرداخت اجاره‌بها خودداری کرده باشد.
آیا برای طرح دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه نیاز به اخطار قبلی است؟
برای طرح دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه نیاز به اخطار قبلی اضافی نیست. وجود دو اخطار موجه برای طرح دعوا کافی است. با این حال، اگر تمدید مهلت طرح دعوا مورد نظر باشد، موجر باید طبق ماده ۳۵۳ قانون تعهدات ترکیه کتباً به مستأجر اطلاع دهد که دعوا طرح خواهد کرد.
اگر مستأجر در روز ابلاغ اخطار پرداخت کند چه می‌شود؟
اگر زمان ابلاغ در اخطار یا دستور پرداخت ابلاغ شده مشخص نشده باشد و پرداخت در همان روز ابلاغ انجام شود، اخطار موجه تشکیل نخواهد شد. در این حالت، فرض می‌شود که مستأجر قبل از ابلاغ اخطار پرداخت را انجام داده است و اخطار موجه تلقی نمی‌شود.
بار اثبات در دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه بر عهده کیست؟
در دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه، بار اثبات بر عهده موجر است. موجر موظف است وجود دو اخطار موجه و ابلاغ صحیح آنها را ثابت کند. علاوه بر این، موجر باید ثابت کند که بدهی اجاره پرداخت نشده است.
اگر مستأجر ادعا کند که تعهد تخلیه نامعتبر است چه می‌شود؟
اگر مستأجر ادعا کند که تعهد تخلیه نامعتبر است، موظف است این ادعا را ثابت کند. در یک تصمیم دادگاه تمیز صراحتاً بیان شده است که “مستأجر خوانده که ادعا می‌کند تعهد تخلیه قبل از قرارداد اجاره امضا شده است، موظف است این ادعا را ثابت کند.”
دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه در کدام دادگاه طرح می‌شود؟
دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه بسته به نوع قرارداد اجاره در دادگاه صلح مدنی طرح می‌شود. دادگاه صالح برای رسیدگی به اختلافات مربوط به اجاره مسکونی و محل کار مسقف، دادگاه صلح مدنی است.
آیا در دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه می‌توان قبل از قطعی شدن حکم دادگاه تخلیه را انجام داد؟
در دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه نمی‌توان قبل از قطعی شدن حکم دادگاه تخلیه را انجام داد. برای قطعی شدن حکم، یا طرفین باید در مهلت تجدیدنظرخواهی تجدیدنظر نخواهند یا در صورت تجدیدنظر، دادگاه تمیز باید حکم را تأیید کند.
آیا اگر مستأجر در جریان دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه بدهی اجاره را پرداخت کند، دعوا رد می‌شود؟
در دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه، پرداخت بدهی اجاره توسط مستأجر در جریان دعوا موجب رد دعوا نمی‌شود. زیرا پرداخت‌هایی که پس از تشکیل دو اخطار موجه انجام می‌شود، اخطارهای موجه قبلی تشکیل شده را از بین نمی‌برد.
اگر پس از طرح دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه مستأجر تغییر کند چه می‌شود؟
اگر پس از طرح دعوای تخلیه به دلیل دو اخطار موجه مستأجر تغییر کند، دعوا علیه مستأجر جدید ادامه می‌یابد. با این حال، مستأجر جدید را نمی‌توان مسئول بدهی‌های مستأجر قبلی دانست. مستأجر جدید مسئول بدهی‌های دوره خود است.
برای کمک یا مشاوره بیشتر در این زمینه، می‌توانید با ما تماس بگیرید.
فرآیند تخلیه به دلیل دو اخطار موجه در ترکیه
