قضیه تعیین اجاره در ترکیه – وکیل اوزان سویلو

قضیه تعیین اجاره و شرایط آن در ترکیه

قضیه تعیین اجاره نوعی دعوی است که هدف آن افزایش یا کاهش قیمت اجاره است. همانطور که در بالا ذکر کردیم، بر اساس اصل آزادی اراده، طرفین می‌توانند در مورد قیمت اجاره توافق کنند. به عنوان یک قاعده، این توافق در زمان انعقاد قرارداد اولیه معتبر است. زیرا تمدید قرارداد اجاره، یعنی قیمت جدید اجاره که در صورت تمدید قرارداد معتبر خواهد بود، کاملاً به اراده طرفین وابسته نیست. قانون‌گذار خواسته است تا با انجام برخی مقررات خاص و تحت پوشش قرار دادن این موضوع، هم از مستاجر حمایت کند و هم از اختلال در توازن بازار جلوگیری کند. بنابراین، با قضیه تعیین قیمت اجاره، همانطور که در عمل شناخته شده است، روابط اجاره‌ای تمدید شده یک حوزه تنظیم پیدا کرده‌اند.

شرایط باز کردن یک قضیه تعیین اجاره

در عمل، دعوی تعیین قیمت اجاره تحت همه شرایط قابل طرح نیست. برای باز کردن این قضیه معیارهایی وجود دارد.

شیء اجاره‌ای باید یک محل اقامت یا محل کار مسقف باشد. اگر موضوع اجاره اموال منقول باشد، این موضوع دعوی نخواهد بود. قضیه تعیین اجاره تحت محدودیت‌های خاصی از نظر موضوع قرار دارد. باید توجه داشت که صرف نظر از اموال منقول یا غیر منقول، می‌توانید هر چیزی را تحت قرارداد اجاره قرار دهید، اما تحت همه شرایط قضیه تعیین اجاره پذیرفته نخواهد شد.

باید یک قرارداد اجاره‌ای به صورت نقدی پرداخت شود. باید یک قرارداد اجاره معتبر در قضیه کنکرت وجود داشته باشد. اگر هیچ قرارداد اجاره‌ای وجود نداشته باشد، امکان طرح دعوی تعیین اجاره وجود ندارد. به عنوان یک قاعده، قرارداد شما نیازی به کتبی بودن ندارد، اما بهتر است قرارداد اجاره را به صورت کتبی انجام دهید تا از نظر قانون اثبات راحت‌تر باشد. اما عملکردی که با قرارداد اجاره توافق کرده‌اید باید به صورت “نقدی” باشد. اگر بر روی عمل دیگری توافق کرده‌اید، از نظر قانونی امکان طرح این قضیه وجود ندارد.

طرفین نباید در مورد افزایش قیمت اجاره در قرارداد اجاره تجدید شده توافق کرده باشند یا باید یک قرارداد اجاره برای بیش از 5 سال یا تمدید شده پس از 5 سال وجود داشته باشد. به عنوان یک قاعده، طرفین می‌توانند خودشان قیمت اجاره‌ای را که در سال اجاره جدید معتبر خواهد بود تعیین کنند. افزایش اجاره جدید تعیین شده بین طرفین معتبر است به شرطی که از نرخ افزایش در شاخص قیمت تولیدکننده در سال اجاره قبلی تجاوز نکند. اگر این محدودیت رعایت شود، مشکلی وجود ندارد و نیازی به طرح دعوی تعیین قیمت اجاره نیست. اما در مواردی که یک قرارداد اجاره برای بیش از 5 سال یا تمدید شده پس از 5 سال وجود دارد، به عنوان یک قاعده، قیمت جدید توسط قاضی تعیین خواهد شد، بنابراین باید دعوی تعیین اجاره مطرح شود.

خواهان باید دارای منفعت قانونی در طرح این دعوی باشد. قاضی قضاوت خواهد کرد که آیا خواهان دارای منفعت قانونی در طرح این دعوی است یا خیر. این شرط در مواردی که قرارداد اجاره بیش از 5 سال باشد جستجو نمی‌شود.

چگونه مبلغ اجاره در قضیه تعیین اجاره تعیین می‌شود؟

قیمت اجاره برای دوره‌های تمدید شده بر اساس ماهیت وضعیت تعیین می‌شود. در این باره امکان‌های مختلفی وجود دارد.
اگر توافقی بین طرفین وجود داشته باشد؛
قانون‌گذار مقرر کرده است که توافقات طرفین در مورد قیمت اجاره‌ای که در دوره‌های اجاره تجدید شده اعمال می‌شود معتبر است به شرطی که از نرخ افزایش در شاخص قیمت تولیدکننده در سال اجاره قبلی تجاوز نکند. طرفین در تعیین نرخ افزایش اجاره برای سال‌هایی که قرارداد اجاره تمدید می‌شود کاملاً نامحدود نیستند. این محدودیت نرخ افزایش در شاخص قیمت تولیدکننده است. اگر نرخ تعیین شده از شاخص قیمت تولیدکننده تجاوز کند، به این نرخ کشیده خواهد شد. شاخص قیمت تولیدکننده توسط موسسه آمار ترکیه اعلام می‌شود.

اگر توافقی بین طرفین وجود نداشته باشد؛
اگر طرفین توافقی در مورد قیمت جدید اجاره در صورت تمدید سال اجاره نکرده باشند، قیمت اجاره توسط قاضی به صورت عادلانه تعیین می‌شود، با توجه به وضعیت اجاره‌ای، به شرطی که از نرخ افزایش در شاخص قیمت تولیدکننده در سال اجاره قبلی تجاوز نکند. حد بالای قیمت جدید اجاره که توسط قاضی تعیین می‌شود، مجدداً شاخص قیمت تولیدکننده خواهد بود. اگر نیاز به عدالت باشد، می‌تواند دستوری برای افزایش کمتر از شاخص قیمت تولیدکننده غالب صادر کند. در این زمینه، در صورت کاهش شاخص قیمت تولیدکننده، قاضی ممکن است قیمت اجاره را کاهش دهد.

اگر قرارداد اجاره برای بیش از پنج سال یا تمدید شده پس از پنج سال وجود داشته باشد؛
صرف نظر از اینکه توافقی در مورد قرارداد اجاره تجدید شده وجود داشته باشد یا خیر، قاضی قیمت معتبری را که در سال اجاره جدید معتبر خواهد بود، برای قراردادهای اجاره‌ای که بیش از پنج سال یا تمدید شده پس از پنج سال هستند، و در پایان هر رابطه اجاره‌ای پنج ساله بعدی تعیین می‌کند. قیمت جدید اجاره به صورت عادلانه تعیین می‌شود، با توجه به وضعیت اجاره‌ای و نرخ افزایش در شاخص قیمت تولیدکننده.

اگر اجاره به صورت ارز خارجی انجام شود؛
اگر قیمت اجاره به صورت ارز خارجی تعیین شود، به عنوان یک قاعده، هیچ تغییری در این قیمت نمی‌توان انجام داد مگر اینکه پنج سال گذشته باشد. طرفین نمی‌توانند به طور دیگری توافق کنند. این حکم همچنین برای قیمت‌های اجاره‌ای که به ارز خارجی یا فلزات گرانبها متصل هستند، اعمال می‌شود. با این حال، در صورت دشواری بیش از حد در عملکرد در طول زمان در قضیه کنکرت، طرفی که این درخواست را دارد می‌تواند تطبیق قرارداد با شرایط جدید را از قاضی درخواست کند.

چه زمانی قضیه تعیین اجاره باز می‌شود؟

به عنوان یک قاعده، دعاوی مربوط به تعیین قیمت اجاره همیشه می‌توانند مطرح شوند. اگرچه دوره نقض یا مهلت قانونی برای این نوع قضیه تجویز نشده است، عنصر زمان تأثیری بر تاریخی که تصمیم معتبر خواهد بود دارد. اگر دعوی تعیین اجاره حداقل 30 روز قبل از شروع دوره اجاره جدید مطرح شود یا درخواست افزایش اجاره به صورت کتبی (هشدار) به طرف دیگر در این دوره اعلام شود، نتیجه دعوی تعیین قیمت اجاره اثر گذشته خواهد داشت. بنابراین، قیمت جدید اجاره‌ای که توسط دادگاه تعیین می‌شود، از ابتدای این دوره اجاره جدید اعمال خواهد شد. به عبارت دیگر، قیمت تعیین شده اجاره بدون انتظار معتبر خواهد بود. در غیر این صورت، قیمت اجاره‌ای که به نتیجه دعوی تعیین شده است، در سال اجاره بعدی اعمال خواهد شد. به عبارت دیگر، اثر دعوی یا هشدار مطرح نشده در دوره فوق الذکر، در نظر زمان برای سال اجاره بعدی خواهد بود.

هشدار در قضیه تعیین ارزش اجاره

به عنوان یک قاعده، انجام هشدار یکی از شرایط دعوی تعیین قیمت اجاره نیست. با این حال، اگر موجر حداقل 30 روز قبل از پایان دوره اجاره هشدار کتبی بدهد، قیمت جدید اجاره‌ای که توسط دادگاه تعیین می‌شود از ابتدای دوره اجاره تجدید شده معتبر خواهد بود. به عبارت دیگر، اثر هشدار برای تاریخی است که قیمت جدید اجاره معتبر خواهد بود.

چه کسی می‌تواند قضیه تعیین اجاره را باز کند؟
دعوی تعیین قیمت اجاره می‌تواند توسط موجر یا مستاجر مطرح شود. در صورت تغییر دست یا انتقال شیء اجاره‌ای، مالک جدید و مستاجر می‌توانند این دعوی را مطرح کنند.

قضیه تعیین اجاره کجا باز می‌شود؟
دادگاه صالح در قضیه تعیین قیمت اجاره دادگاه صلح مدنی در محل قرار گرفتن غیر منقول است.

تفاوت‌های بین قضیه تعیین ارزش اجاره و قضیه تطبیق ارزش اجاره

برخی وقایع فوق العاده که توسط طرفین در زمان انعقاد قرارداد اجاره پیش‌بینی نشده و ممکن است بعداً رخ دهد، ممکن است مطرح شود. در این صورت، ممکن است عادلانه نباشد که یک طرف به اجرای این قرارداد ادامه دهد. در چنین مواردی که دشواری

بیش از حد در عملکرد وجود دارد، طرفی که چنین دشواری‌هایی دارد می‌تواند از دادگاه درخواست تطبیق قرارداد اجاره با شرایط جدید را کند. مهم‌ترین عاملی که این قضیه را از قضیه تعیین قیمت اجاره متمایز می‌کند این است که قاضی در تعیین قیمت جدید اجاره به عواملی مانند شاخص قیمت مصرف‌کننده متعهد نخواهد بود. در عمل، مشاهده می‌شود که در مواردی که ارزش املاک و مستغلات بیش از حد افزایش یا کاهش می‌یابد، طرفین به دادگاه برای تطبیق قیمت اجاره مراجعه می‌کنند. دادگاه صلح مدنی در محل قرار گرفتن غیر منقول یا در محل اقامت متهم برای این قضیه مسئول و صالح است. به عنوان یک قاعده، این دعوی می‌تواند بدون هیچ مهلت زمانی مطرح شود و نیازی به هشدار ندارد. موضوع دیگری که آن را از دعوی تعیین قیمت اجاره متمایز می‌کند این است که دعوی تطبیق قیمت اجاره برای همه اموال منقول و غیر منقول معتبر است.

در این زمینه، شرایط طرح دعوی تطبیق قیمت اجاره عبارتند از؛
باید یک وضعیت فوق العاده وجود داشته باشد که در زمان انعقاد قرارداد اجاره وجود نداشته، پیش‌بینی نشده و نمی‌توانست پیش‌بینی شود.
این وضعیت اضطراری نباید توسط بدهکار ایجاد شده باشد.
به دلیل وضعیت اضطراری، شرایط باید به گونه‌ای تغییر کرده باشد که انتظار عملکرد از طرفین برخلاف اصل حسن نیت باشد.
بدهکار باید یا هیچ‌گاه بدهی خود را انجام نداده باشد یا با حفظ حقوق خود آن را انجام داده باشد.

برای کمک یا مشاوره بیشتر در این موضوع، لطفاً با ما تماس بگیرید.