مسئولیت موجر در قبال عیوب در حقوق ترکیه
یکی از مهمترین تعهدات موجر در قرارداد اجاره، مسئولیت عیوب است. به دلیل اینکه قرارداد اجاره یک قرارداد با اجرای مستمر است، موجر هم در قبال عیوب قبل از تحویل و هم عیوب بعد از تحویل مسئول است. در قانون ترکیه، مسئولیت موجر در قبال عیوب در قانون تعهدات ترکیه، مواد 304-308 تنظیم شده است.
چه شرایطی باید برای مسئول دانستن موجر در قبال عیوب برآورده شود؟
برای اینکه موجر در قبال عیوب مسئول شناخته شود، شرایط زیر باید برآورده شود: ملک مورد اجاره باید معیوب باشد، مستأجر نباید از عیوب ملک مورد اجاره آگاه باشد، توافقنامه عدم مسئولیت وجود نداشته باشد و عیوب نباید ناشی از مستأجر باشد.
اعلام عیوب در قرارداد اجاره چگونه تنظیم شده است؟
در قرارداد اجاره، برخلاف قراردادهای فروش و کار، بازرسی و اعلام به عنوان یک تعهد تنظیم شده است، نه به عنوان یک بار. در نتیجه این مقررات، عدم اعلام منجر به مسئولیت خسارت مستأجر می‌شود.
آیا برای مسئولیت عیوب لازم است موجر مقصر باشد؟
برای مسئول دانستن موجر در قبال عیوب، نیازی به تقصیر موجر نیست. در ترکیه، مسئولیت موجر در قبال عیوب به عنوان مسئولیت محض تنظیم شده است. این مقررات از متضرر شدن مستأجر به دلیل مجبور بودن به ادامه قرارداد علیرغم وجود عیب، حتی اگر موجر عدم تقصیر خود را اثبات کند، جلوگیری می‌کند.
مفهوم عیب چگونه تعریف می‌شود؟
عیب را می‌توان به عنوان فقدان کیفیت‌هایی که بر استفاده از ملک مورد اجاره تأثیر می‌گذارند، کیفیت‌هایی که باید موجود باشند، یا کیفیت‌هایی که موجر وعده حضور آنها را داده است، تعریف کرد. در قانون ترکیه، مفهوم عیب تنها در قرارداد فروش تعریف شده است و ترجیح داده می‌شود که از این تعریف در سایر قراردادها نیز استفاده شود.
انواع عیوب چگونه طبقه‌بندی می‌شوند؟
انواع عیوب را می‌توان به شرح زیر طبقه‌بندی کرد:
- بر اساس ماهیت: عیوب مادی، معنوی، حقوقی و اقتصادی
- بر اساس زمان وجود: عیوب اولیه و بعدی
- بر اساس درجه اهمیت: عیوب مهم و غیر مهم
- بر اساس قابل مشاهده بودن فوری عیب: عیوب آشکار و پنهان
عیب مهم چیست؟
عیب مهم، عیب اساسی است که استفاده مورد نظر از ملک مورد اجاره را طبق قرارداد به طور قابل توجهی کاهش می‌دهد یا از بین می‌برد و از نظر عینی نمی‌توان انتظار داشت مستأجر ملک مورد اجاره را بپذیرد. به عنوان مثال، مناسب نبودن یک خانه برای گرمایش کافی در اقلیم سرد، مرطوب بودن بیش از حد یک مسکن به حدی که برای سلامتی غیر قابل سکونت باشد، نداشتن مجوز سکونت ملک مورد اجاره، یا مقاوم نبودن ملک مورد اجاره در برابر زلزله می‌تواند به عنوان عیوب مهم در نظر گرفته شود.
عیب معنوی چیست و در چه مواردی به وجود می‌آید؟
عیب معنوی وضعیت آزاردهنده‌ای است که اگرچه به طور فیزیکی بر استفاده از ملک مورد اجاره تأثیر نمی‌گذارد، اما از نظر معنوی استفاده مورد نظر طبق قرارداد را مانع می‌شود. منبع عیب معنوی می‌تواند موجر، سایر مستأجران یا اشخاص ثالث باشد. به عنوان مثال، ایجاد سر و صدا، پخش بوی دود، مورد توهین و تهدید قرار گرفتن مستأجر، یا رها کردن حیوان ترسناک در ورودی می‌تواند نمونه‌هایی از عیوب معنوی باشد.
عیب حقوقی چیست؟
عیب حقوقی وجود محدودیت‌های حقوق عمومی است که امکان استفاده از ملک مورد اجاره برای هدف مشخص شده در قرارداد را کاهش می‌دهد یا از بین می‌برد. به عنوان مثال، عدم امکان دریافت مجوز کسب به دلیل نقص در ملک، یا نداشتن مجوز سکونت می‌تواند نمونه‌هایی از عیوب حقوقی باشد.
مستأجر چه زمانی و چگونه باید عیوب را اعلام کند؟
مستأجر موظف است عیوبی را که مسئول رفع آنها نیست، بدون تأخیر به موجر اطلاع دهد. در غیر این صورت، مسئول خسارت ناشی از آن است. اعلام عیب می‌تواند به صورت شفاهی، از طریق ایمیل یا به صورت کتبی انجام شود. با این حال، برای سهولت اثبات، مفید است که به صورت کتبی انجام شود. در یک تصمیم دادگاه عالی ترکیه حکم شد که “(…) اگر مستأجر مورد اجاره را همانطور که هست قبول کند (تأیید کند) یا از حقوق خود صرف نظر کند، مسئولیت موجر از بین می‌رود. همچنین در صورتی که مستأجر علیرغم آگاهی از عیب، قرارداد اجاره را بدون قید و شرط تمدید کند، مورد تأیید است. (…)” این حکم بر اهمیت اعلام عیب توسط مستأجر تأکید می‌کند.
در صورت تحویل ملک مورد اجاره با عیوب مهم، مستأجر چه حقوقی دارد؟
در صورت تحویل ملک مورد اجاره با عیوب مهم، دو حق به مستأجر اعطا می‌شود:
- امکان رد تحویل معیوب ملک مورد اجاره و توسل به مقررات نکول بدهکار
- امکان توسل به حقوق اختیاری ناشی از معیوب شدن بعدی ملک مورد اجاره
در صورت تحویل ملک مورد اجاره با عیوب مهم، اگر مستأجر به مقررات نکول بدهکار متوسل شود، چه حقوق اختیاری دارد؟
زمانی که مستأجر به مقررات نکول بدهکار متوسل می‌شود، حقوق اختیاری زیر را دارد:
- درخواست اجرای عین تعهد و جبران خسارت تأخیر
- فسخ قرارداد و مطالبه خسارت منفی
حق صرف نظر از اجرای عین تعهد و مطالبه خسارت مثبت به دلیل ماهیت قرارداد اجاره قابل اعمال نیست.
اگر ملک مورد اجاره بعداً معیوب شود، مستأجر چه حقوق اختیاری دارد؟
اگر ملک مورد اجاره بعداً معیوب شود، مستأجر حقوق اختیاری زیر را دارد:
- حق درخواست رفع عیب
- حق درخواست کاهش اجاره‌بها
- حق درخواست جایگزینی ملک مورد اجاره با معادل بدون عیب
- حق درخواست جبران خسارت
- حق فسخ قرارداد در صورت وجود عیوب مهم
حق درخواست رفع عیب چگونه اعمال می‌شود؟
مستأجر می‌تواند از موجر بخواهد که عیب موجود در ملک مورد اجاره را در مدت زمان معقولی برطرف کند. اگر عیب در این مدت برطرف نشود، مستأجر می‌تواند عیب را به هزینه موجر برطرف کند و مطالبه حاصل را از اجاره‌بها کسر کند، یا درخواست جایگزینی ملک مورد اجاره با معادل بدون عیب را بنماید. حق درخواست رفع عیب ماهیتاً اجرای عین تعهد است و مسیری است که باید قبل از استفاده از سایر حقوق اختیاری طی شود.
حق درخواست جایگزینی ملک مورد اجاره با معادل بدون عیب چگونه اعمال می‌شود؟
برای اعمال حق درخواست جایگزینی ملک مورد اجاره با معادل بدون عیب، عیب نباید در مدت زمان معقول داده شده به موجر برطرف شده باشد. این حق صرف نظر از اینکه ماهیت عیب مهم باشد یا نه، قابل اعمال است. در دکترین دیدگاه غالب این است که برای اعمال این حق توسط مستأجر، ملک مورد اجاره باید کالای مثلی باشد.
حق درخواست کاهش اجاره‌بها چگونه اعمال می‌شود؟
مستأجر می‌تواند برای دوره‌ای که از زمان آگاهی موجر از عیوب مؤثر بر استفاده از ملک مورد اجاره تا زمان رفع عیوب است، درخواست کاهش متناسب اجاره‌بها کند. حق درخواست کاهش اجاره‌بها یک حق اختیاری ثانویه است و نیازی به مهم بودن عیب ندارد.
کاهش اجاره‌بها چگونه محاسبه می‌شود؟
در محاسبه کاهش اجاره‌بها، معمولاً از روش نسبی استفاده می‌شود. این روش در ماده 307 قانون تعهدات ترکیه با عبارت “کاهش متناسب با عیب” از نظر قانونی پذیرفته شده است. در روش نسبی فرمول زیر اعمال می‌شود:
اجاره‌بهای کاهش یافته = (اجاره‌بهای توافق شده × ارزش معیوب) / ارزش بدون عیب
بیایید با استفاده از مقادیر مثال داده شده محاسبه کنیم:
ارزش بدون عیب ملک مورد اجاره: 15000 لیر ترکیه
اجاره‌بهای تعیین شده توسط طرفین: 14000 لیر ترکیه
ارزش معیوب ملک مورد اجاره: 12000 لیر ترکیه
اجاره‌بهای کاهش یافته = (14000 × 12000) / 15000 = 168000000 / 15000 = 11200 لیر ترکیه
میزان کاهش = اجاره‌بهای توافق شده – اجاره‌بهای کاهش یافته = 14000 – 11200 = 2800 لیر ترکیه
طبق این محاسبه:
- اجاره‌بهای کاهش یافته: 11200 لیر ترکیه
- میزان کاهش: 2800 لیر ترکیه
این بدان معناست که مستأجر می‌تواند متناسب با عیب، کاهش 2800 لیر ترکیه را مطالبه کند و اجاره‌بها را به مبلغ 11200 لیر ترکیه پرداخت کند. این روش محاسبه با هدف انعکاس متناسب تأثیر عیب بر ملک مورد اجاره است و تعادل منصفانه‌ای بین طرفین ایجاد می‌کند.
حق فسخ قرارداد در چه مواردی قابل اعمال است؟
حق فسخ قرارداد در صورت تحویل ملک مورد اجاره با عیوب مهم یا در صورتی که عیب مناسب بودن ملک مورد اجاره برای استفاده مورد نظر را از بین ببرد یا به طور قابل توجهی مانع شود و در مدت زمان داده شده قابل رفع نباشد، قابل اعمال است. اعلام فسخ یک اعلام اراده یکجانبه است که وابسته به پذیرش نیست و اصولاً تابع هیچ تشریفاتی نیست.
حق درخواست جبران خسارت چگونه اعمال می‌شود؟
مستأجر می‌تواند جبران خسارات ناشی از معیوب بودن ملک مورد اجاره را درخواست کند. این حق می‌تواند همراه با یا جدا از سایر حقوق اختیاری اعمال شود. برای امکان درخواست جبران خسارت، خسارت باید ناشی از نقض تعهد موجر (تقصیر) باشد. موجر موظف است خسارات ناشی از معیوب بودن ملک مورد اجاره را به مستأجر پرداخت کند مگر اینکه ثابت کند تقصیری نداشته است.
چه حقوق اختیاری به موجر اعطا شده است؟
حقوق اختیاری اعطا شده به موجر عبارتند از:
- حق جایگزینی ملک مورد اجاره معیوب با معادل بدون عیب به جای رفع عیب
- حق ارائه فوری معادل بدون عیب ملک مورد اجاره به مستأجر و جبران خسارت وارده به مستأجر
حق موجر برای جایگزینی ملک مورد اجاره معیوب با معادل بدون عیب به جای رفع عیب چگونه اعمال می‌شود؟
موجر می‌تواند در مدت زمان معقول، ملک مورد اجاره معیوب را با معادل بدون عیب جایگزین کند به جای اینکه عیب را برطرف کند. اعمال این حق توسط موجر در مواردی امکان‌پذیر است که رفع عیب پرهزینه و زمان‌بر باشد و بنابراین، جایگزینی ملک مورد اجاره با معادل بدون عیب مناسب‌تر از رفع عیب باشد.
حق موجر برای ارائه فوری معادل بدون عیب ملک مورد اجاره و جبران خسارت مستأجر چگونه اعمال می‌شود؟
موجر می‌تواند با ارائه فوری معادل بدون عیب همان ملک و جبران کامل خسارت وارده، از اعمال حقوق اختیاری مستأجر جلوگیری کند. برای اعمال این حق، ارائه فوری معادل بدون عیب ملک مورد اجاره و جبران کامل تمام خسارات وارده به مستأجر به دلیل معیوب بودن ملک مورد اجاره ضروری است.
مستأجر چه نوع خسارتی می‌تواند به دلیل عیب از موجر مطالبه کند؟
مستأجر می‌تواند خسارت مثبت را به دلیل عیب از موجر مطالبه کند. خسارت مثبت تفاوت بین ارزش دارایی‌های طلبکار در صورت اجرای تعهد و ارزش فعلی دارایی‌های طلبکار به دلیل عدم اجرای تعهد است. این خسارت شامل مواردی مانند کاهش ارزش ملک مورد اجاره، هزینه‌های تعمیر و از دست دادن درآمد است.
چه شرایطی برای مطالبه خسارت به دلیل عیب لازم است؟
برای مطالبه خسارت به دلیل عیب، شرایط زیر لازم است:
- در ملک مورد اجاره باید عیبی وجود داشته باشد.
- مستأجر باید به دلیل عیب متحمل خسارت شده باشد.
- موجر باید مقصر باشد.
- باید رابطه علیت مناسبی بین عیب و خسارت وجود داشته باشد.
- مستأجر باید تعهد اعلام عیب را مطابق ماده 318 قانون تعهدات ترکیه انجام داده باشد.
موجر می‌تواند با اثبات عدم تقصیر خود در خسارت ناشی از عیب، از مسئولیت رها شود. با این حال، اگر مستأجر نیز در وقوع عیب تقصیر داشته باشد، خسارت مطابق ماده 52 قانون تعهدات ترکیه کاهش خواهد یافت.
ماهیت حقوقی مسئولیت موجر در قبال عیوب چیست؟
دیدگاه غالب در دکترین این است که مسئولیت موجر در قبال عیوب، تجلی خاصی از اجرای نامناسب تعهد، یعنی اجرای ضعیف است. اگرچه این دیدگاه با این واقعیت که در اجرای نامناسب تعهد، تقصیر بدهکار جستجو می‌شود در حالی که مسئولیت موجر در قبال عیوب مسئولیت محض است، کاملاً همخوانی ندارد، اما بیش از سایر دیدگاه‌ها مورد پذیرش قرار گرفته است.
آیا می‌توان در قرارداد اجاره توافقنامه عدم مسئولیت تنظیم کرد؟
در قرارداد اجاره می‌توان توافقنامه عدم مسئولیت تنظیم کرد، اما محدودیت‌هایی وجود دارد:
- در اجاره‌های مسکونی و محل کار مسقف، توافقنامه عدم مسئولیت که بیان می‌کند موجر مسئول عیوب نخواهد بود، نمی‌تواند علیه مستأجر تصمیم‌گیری شود.
- در قراردادهای اجاره معمولی، بند عدم مسئولیت نباید در شرایط عمومی گنجانده شود.
- حد دیگر توافقنامه عدم مسئولیت که می‌تواند در قراردادهای اجاره معمولی تنظیم شود، ماده 115 قانون تعهدات ترکیه است که توافق‌های از پیش تعیین شده مبنی بر عدم مسئولیت بدهکار در قبال سهل‌انگاری شدید مطلقاً باطل است.
در یک تصمیم دادگاه عالی حکم شد که “(…) اگرچه ملک توسط مستأجر از مالک قبلی به عنوان محل کار اجاره شده بود، به دلیل نبود پارکینگ در طرح شهرسازی، امکان دریافت مجوز افتتاح و بهره‌برداری کسب وجود نداشت. به این دلیل، مستأجر عیب را به مالک جدید اطلاع داد و درخواست کرد که عیب در مدت زمان معقول برطرف شود.
اگرچه فسخ قرارداد توسط مستأجر به دلیل عدم رفع عیب موجه است، نمی‌توان از موجر مالک جدید درخواست خسارت کرد.” این حکم حدود توافقنامه عدم مسئولیت را تعریف کرده است.
برای کمک یا مشاوره بیشتر در این زمینه، می‌توانید با ما تماس بگیرید.
مسئولیت موجر در قبال عیوب در حقوق ترکیه
