نحوه انتقال املاک و مستغلات با وکالت‌نامه در ترکیه
امروزه، شهروندان ترک مقیم خارج از کشور یا شهروندان خارجی می‌توانند در ترکیه املاک غیرمنقول داشته باشند. برای انتقال این املاک نیازی به حضور در ترکیه نیست. این مقاله روند انتقال املاک غیرمنقول از خارج از کشور را بررسی می‌کند.
چارچوب حقوقی
الف. انتقال املاک غیرمنقول در قانون مدنی ترکیه
طبق قانون مدنی ترکیه، انتقال املاک غیرمنقول باید به شکل رسمی انجام شود. این معامله مستلزم تنظیم سند رسمی در دفاتر ثبت املاک است.
ب. مبنای قانونی معاملات انتقال از طریق وکالت‌نامه
طبق مقررات قانون تعهدات ترکیه و قانون ثبت املاک، مالک ملک می‌تواند با دادن وکالت‌نامه، معاملات انتقال را انجام دهد.
روش‌های انتقال
برای افراد مقیم خارج از کشور دو روش اساسی برای انتقال املاک خود در ترکیه وجود دارد. این‌ها شامل گرفتن وکالت‌نامه از طریق کنسولگری و از طریق دفترخانه خارجی هستند. انتخاب هر یک از این روش‌ها ممکن است بر اساس امکانات و ترجیحات موجود در کشور محل اقامت فرد متفاوت باشد.
تنظیم وکالت‌نامه در کنسولگری‌های ترکیه
الف. روند اجرایی در کنسولگری‌ها
روند تنظیم وکالت‌نامه در کنسولگری با تعیین وقت آغاز می‌شود. معامله با انتخاب گزینه “معاملات دفترخانه‌ای” در سیستم نوبت‌دهی انجام می‌شود. هنگام مراجعه به کنسولگری، مأمور رسمی تأیید هویت را انجام داده و اسناد مربوط به ملک را بررسی می‌کند. متن وکالت‌نامه توسط مأمور کنسولگری تهیه شده و محتوای آن به طور مفصل برای شخص وکالت‌دهنده توضیح داده می‌شود. تمام معاملات ظرف ۳ روز کاری تکمیل می‌شود.
ب. مدارک مورد نیاز و هزینه‌ها
مدارک اصلی مورد نیاز برای تنظیم وکالت‌نامه عبارتند از: کارت شناسایی یا گذرنامه معتبر، سند مالکیت فعلی ملک، اطلاعات هویتی وکیل، و در صورت وجود، گزارش ارزیابی ملک. هزینه وکالت‌نامه به ارز کشور محل انجام معامله دریافت می‌شود و این هزینه سالانه به‌روزرسانی می‌شود. علاوه بر این، در صورت نیاز به مترجم، باید هزینه ترجمه نیز پرداخت شود.
ج. عناصر الزامی که باید در وکالت‌نامه گنجانده شود
وکالت‌نامه‌ای که برای انتقال ملک استفاده می‌شود باید حاوی عناصر الزامی خاصی باشد. این موارد شامل اطلاعات سند مالکیت ملک (استان، شهرستان، محله، بلوک، شماره قطعه)، اطلاعات هویتی دقیق وکیل منصوب، و حدود اختیارات اعطا شده است. علاوه بر اختیار فروش، ذکر صریح اختیارات ثانویه مانند رفع رهن، انجام تغییرات نوع، و اجرای روند تفکیک در صورت لزوم مهم است. علاوه بر این، حداقل قیمت فروش یا قیمت ثابت می‌تواند در وکالت‌نامه مشخص شود.
تنظیم وکالت‌نامه از طریق دفترخانه خارجی
الف. روند آپوستیل
برای اعتبار وکالت‌نامه تنظیم شده در کشور خارجی در ترکیه، باید گواهی آپوستیل دریافت کند. این گواهی تأیید می‌کند که سند در کدام کشور تنظیم شده و اعتبار رسمی آن را تأیید می‌کند. برای وکالت‌نامه‌های تنظیم شده در کشورهای غیر عضو کنوانسیون آپوستیل، باید تأییدیه کنسولگری ترکیه در آن کشور اخذ شود. روند گواهی آپوستیل توسط مقامات مجاز کشور محل تنظیم سند ظرف ۵ روز کاری تکمیل می‌شود.
ب. روند ترجمه و تصدیق دفترخانه
وکالت‌نامه تنظیم شده به زبان خارجی باید به ترکی ترجمه شود. این ترجمه باید توسط مترجم رسمی انجام شده و ترجمه نیز باید توسط دفترخانه در ترکیه تصدیق شود. در برخی کشورها، ترجمه وکالت‌نامه می‌تواند در کنسولگری نیز انجام شود. در صورت ترجمه کنسولگری، تصدیق دفترخانه جداگانه مورد نیاز نیست. روند ترجمه و تصدیق دفترخانه معمولاً ظرف ۲ روز کاری تکمیل می‌شود.
ج. رویه‌های متفاوت بر حسب کشور
سیستم دفترخانه و روند تنظیم وکالت‌نامه هر کشور متفاوت است. به عنوان مثال، در حالی که وکالت‌نامه‌های تنظیم شده توسط دفترخانه‌های آلمان ممکن است نیاز به تأیید لندگریشت (دادگاه ایالتی) داشته باشند، در انگلستان، وکالت‌نامه‌های تنظیم شده توسط وکیل یا سردفتر رسمی پذیرفته می‌شود. در ایالات متحده، تفاوت‌هایی بین ایالت‌ها وجود دارد و اکثر ایالت‌ها نیاز به تأیید دفتردار شهرستان دارند.
در کشورهای اتحادیه اروپا، رویه آپوستیل اروپایی معتبر است و این سند به طور خودکار در تمام کشورهای عضو به رسمیت شناخته می‌شود. زمان پردازش می‌تواند بسته به کشور محل تنظیم سند بین ۳ تا ۱۰ روز کاری متغیر باشد.
روند تنظیم وکالت‌نامه
اطلاعات ضروری که باید در وکالت‌نامه گنجانده شود
الف. اطلاعات ملک
شناسایی ملک هنگام تنظیم وکالت‌نامه از اهمیت بالایی برخوردار است. اطلاعات سند مالکیت ملک باید به طور کامل نوشته شود. در این زمینه، باید استان، شهرستان، محله یا نام روستا، موقعیت، شماره بخش نقشه، شماره بلوک، شماره قطعه، مساحت و در صورت وجود، شماره بخش مستقل ملک مشخص شود. علاوه بر این، آدرس کامل و ماهیت ملک (آپارتمان، مغازه، زمین و غیره) نیز باید در وکالت‌نامه ذکر شود. اگر رهن، توقیف یا محدودیت دیگری روی ملک وجود دارد، این موارد نیز باید صراحتاً در وکالت‌نامه ذکر شود.
ب. محدوده اختیارات اعطا شده به وکیل
اختیارات اعطا شده به وکیل باید به طور واضح و صریح در سند وکالت‌نامه ذکر شود. علاوه بر اختیار فروش اصلی، به وکیل باید اختیارات فرعی (ثانویه) که ممکن است در طول روند انتقال مورد نیاز باشد نیز اعطا شود. این اختیارات شامل امضا در اداره ثبت املاک، تهیه و دریافت اسناد لازم، پرداخت هزینه‌های سند، تحویل ملک، فسخ قراردادهای اجاره در صورت وجود می‌شود. به وکیل همچنین باید اختیار انجام معاملات در شهرداری، اداره مالیات و سایر نهادهای رسمی مرتبط با ملک اعطا شود.
ج. قیمت فروش و محدودیت‌ها
مقررات مربوط به قیمت فروش جایگاه مهمی در وکالت‌نامه دارد. قیمت فروش می‌تواند به صورت مبلغ ثابت یا حد اقل مشخص شود. اگر قیمت به ارز خارجی تعیین شود، روش پرداخت و تاریخ نرخ ارز نیز باید مشخص شود. علاوه بر این، شرایط خاص مانند محدودیت‌های زمانی برای اختیارات وکیل، محدودیت‌های خریداران احتمالی، یا حساب بانکی که قیمت فروش در آن جمع‌آوری خواهد شد می‌تواند در وکالت‌نامه گنجانده شود. همچنین باید به وضوح ذکر شود که آیا وکالت‌نامه برای یک بار استفاده است یا برای معاملات متعدد معتبر است.
ملاحظات مهم در انتخاب وکیل
مسئولیت‌های وکیل
الف. تعهدات قانونی
وکیل باید هنگام اعمال اختیارات خود از منافع موکل محافظت کند. طبق قانون تعهدات ترکیه، وکیل باید کار و خدمات تقبل شده را در چارچوب تعهدات وفاداری و مراقبت لازم با در نظر گرفتن منافع مشروع موکل انجام دهد. وکیل دارای مسئولیت قانونی برای خساراتی است که ممکن است از اقدامات او ناشی شود و موظف به جبران این خسارات است. وکیل همچنین موظف به ارائه حساب اقدامات خود به موکل است و باید این حساب را ظرف ۳۰ روز ارائه دهد.
ب. مسئولیت‌های مالی
وکیل موظف است عواید حاصل از فروش ملک را به حساب تعیین شده توسط موکل واریز کند. تمام معاملات مالی باید مستند و ثبت شود. حدود اختیار و مسئولیت وکیل در مورد پرداخت هزینه‌های سند، مالیات و سایر هزینه‌ها باید به وضوح تعریف شود. توصیه می‌شود وکیل هزینه‌ها را در مقابل رسید پرداخت کند و تمام پرداخت‌ها را از طریق کانال‌های بانکی انجام دهد.
اقدامات امنیتی
الف. تأیید هویت و صلاحیت وکیل
بررسی قابلیت اعتماد شخصی که به عنوان وکیل انتخاب می‌شود از اهمیت بالایی برخوردار است. سوابق کاری وکیل، سابقه حرفه‌ای در صورت وجود و مراجع باید بررسی شود. به ویژه، انتخاب وکیلی که در معاملات حقوقی تجربه دارد، مزیتی برای اجرای روان روندها فراهم می‌کند. توصیه می‌شود اطلاعات هویتی و آدرس‌های تماس وکیل از طریق سوابق رسمی تأیید شود.
ب. روند ارتباط و مستندسازی
ارتباط منظم با وکیل و نظارت گام به گام بر معاملات ضروری است. ثبت تمام مکاتبات و جلسات برای اثبات در صورت اختلافات احتمالی مهم است.
تعیین حدود اختیارات
الف. محدوده اختیارات
اختیارات وکیل باید به طور واضح و صریح در وکالت‌نامه تعریف شود. باید جزئیات معاملاتی که می‌توانند انجام دهند و معاملاتی که نیاز به اجازه اضافی دارند مشخص شود. به عنوان مثال، می‌توان شرایطی را تعیین کرد که برای تصمیمات مهم مانند کاهش قیمت فروش، تنظیم اقساط یا قرار دادن ملک تحت رهن نیاز به اجازه خاص از موکل باشد.
ب. محدودیت‌های زمانی و معاملاتی
دوره اعتبار وکالت‌نامه باید تعیین شود. به جای صدور وکالت‌نامه نامحدود، توصیه می‌شود مدت زمان معقولی (به عنوان مثال، ۶ ماه یا ۱ سال) برای تکمیل معاملات تعیین شود. علاوه بر این، باید به وضوح ذکر شود که آیا وکالت‌نامه می‌تواند برای یک معامله یا چندین معامله استفاده شود. اینکه آیا وکیل می‌تواند اختیارات خود را به دیگران تفویض کند نیز باید در وکالت‌نامه تنظیم شود.
روند انتقال سند مالکیت
روند کار وکیل در اداره ثبت املاک
الف. مدارک مورد نیاز
برای روند انتقال سند مالکیت، وکیل باید ابتدا تمام مدارک لازم را به طور کامل آماده کند. این مدارک شامل وکالت‌نامه اصلی و رونوشت موثق آن که نشان‌دهنده مطابقت با اصل است، می‌باشد. علاوه بر این، مدرک شناسایی خود وکیل، سابقه سند مالکیت ۳ ماهه ملک، نامه شهرداری که نشان‌دهنده ارزش مالیاتی ملک است و در صورت وجود، مجوز سکونت ملک مورد نیاز است. اگر رهنی روی ملک وجود دارد، نامه بانک در مورد آزادسازی آن نیز باید ارائه شود.
ب. مالیات‌ها و هزینه‌ها
در روند انتقال سند مالکیت، تعهدات مالی اصلی باید پرداخت شود. هزینه سند مالکیت بر اساس ارزش مالیاتی ملک به طور جداگانه برای خریدار و فروشنده ۲٪ محاسبه می‌شود. علاوه بر این، هزینه صندوق گردان و تمبر مالیاتی نیز پرداخت می‌شود. اگر ارزش ملک از حد معینی بیشتر باشد، ممکن است نیاز به مراجعه به کمیسیون ارزیابی ارزش و پرداخت هزینه ارزیابی باشد.
ج. زمان پردازش
در اداره ثبت املاک، روند انتقال معمولاً وقتی تمام مدارک کامل و دقیق باشند، ظرف ۱ روز کاری تکمیل می‌شود. با این حال، بسته به حجم کار، این مدت ممکن است تا ۳ روز کاری طول بکشد. در برخی موارد خاص، مانند املاک نزدیک مناطق نظامی یا برای خریداران خارجی، ممکن است مجوزهای اضافی لازم باشد و در این صورت، روند ممکن است تا ۱۵ روز طول بکشد.
نتیجه‌گیری:
می‌توانیم نکات کلیدی برای تکمیل موفقیت‌آمیز روند انتقال ملک از خارج از کشور به ترکیه را به شرح زیر خلاصه کنیم:
- مشخصات کامل اطلاعات ملک و محدوده اختیارات در تهیه وکالت‌نامه
- ارزیابی گزینه‌های تنظیم وکالت‌نامه از طریق کنسولگری یا دفترخانه خارجی
- تکمیل به موقع و دقیق فرایندهای تأیید و ترجمه آپوستیل
- انتخاب وکیل معتبر و تعریف واضح مسئولیت‌های وکیل
- آماده‌سازی کامل مدارک مورد نیاز در روند انتقال سند مالکیت
- انجام به موقع و کامل تعهدات مالی
- پیگیری روندها و اطلاع‌رسانی‌های پس از انتقال
- حفظ ارتباط و هماهنگی مؤثر در طول روند
پیگیری دقیق و کوشا این مراحل، تکمیل روان روند انتقال ملک از خارج از کشور را تضمین خواهد کرد.
به عنوان دفتر حقوقی سویلو، ما خدمات مشاوره حقوقی حرفه‌ای را به موکلین خود که در خارج از کشور زندگی می‌کنند برای معاملات املاک آنها در ترکیه ارائه می‌دهیم. ما مفتخریم که با تجربه بین‌المللی خود، شریک راه‌حل قابل اعتمادترین شما در حقوق املاک و مستغلات باشیم.
برای کمک یا مشاوره بیشتر در این زمینه، می‌توانید با ما تماس بگیرید.
نحوه انتقال املاک و مستغلات با وکالت‌نامه در ترکیه
