شرایط تنظیم دادخواست تعیین مبلغ اجاره در قانون ترکیه

در نظام حقوقی ترکیه، شرایط خاصی باید برای تنظیم دادخواست تعیین مبلغ اجاره رعایت شود. این شرایط برای قابل قبول بودن دادخواست و برای هدایت صحیح روند قضایی از اهمیت زیادی برخوردار است.

1 – وجود قرارداد اجاره معتبر

برای تنظیم دادخواست تعیین مبلغ اجاره، ابتدا باید یک قرارداد اجاره معتبر بین طرفین وجود داشته باشد:

• قرارداد اجاره می‌تواند کتبی یا شفاهی باشد. قانون تعهدات ترکیه برای قراردادهای اجاره شکل کتبی را الزامی نمی‌کند.
• اعتبار قرارداد باید بر اساس اعلام اراده متقابل و سازگار طرفین باشد.

نکته قابل توجه: بار اثبات وجود قرارداد اجاره بر عهده طرفی است که دادخواست را تنظیم می‌کند. بنابراین، به ویژه در قراردادهای اجاره شفاهی، ارائه مدارکی که وجود و محتوای قرارداد را ثابت می‌کند مهم است.

2 – وجود منفعت قانونی

در نظام حقوقی ترکیه، مانند همه انواع دادخواست‌ها، باید برای خواهان در دادخواست تعیین مبلغ اجاره منفعت قانونی وجود داشته باشد.

منفعت قانونی در موارد زیر موجود تلقی می‌شود:

• طرفین در مورد مبلغ اجاره برای دوره اجاره جدید به توافق نرسیده‌اند
• مبلغ اجاره فعلی با شرایط اقتصادی فعلی مطابقت ندارد
• مقرراتی برای افزایش اجاره در قرارداد اجاره وجود ندارد، یا اجرای مقررات موجود منجر به نتایج ناعادلانه خواهد شد

در یک تصمیم دیوان عالی، حکم شد که “(…) برای تنظیم دادخواست تعیین مبلغ اجاره، خواهان باید منفعت قانونی در تنظیم این دادخواست داشته باشد. در غیر این صورت، دادخواست باید به دلیل فقدان منفعت قانونی رد شود (…)”، که اهمیت منفعت قانونی را تأکید می‌کند.

3 – شرط دوره پنج ساله

ماده 344، بند 3 قانون تعهدات ترکیه یک شرط زمانی مهم برای تنظیم دادخواست تعیین مبلغ اجاره معرفی می‌کند.

تنظیم دادخواست تعیین مبلغ اجاره در ترکیه

دادخواست تعیین مبلغ اجاره نوعی دادخواست است که باید مطابق با قواعد آیین دادرسی خاصی تنظیم شود. در این بخش، جنبه‌های مربوط به تنظیم دادخواست را بررسی خواهیم کرد.

1 – دادگاه صالح و مجاز

در نظام حقوقی ترکیه، دادگاه صالح و مجاز برای دادخواست‌های تعیین مبلغ اجاره به شرح زیر تعیین می‌شود:

• دادگاه صالح: دادخواست‌های تعیین مبلغ اجاره در صلاحیت دادگاه‌های صلح مدنی (به ترکی: Sulh Hukuk Mahkemesi) قرار دارد
• دادگاه مجاز: دادخواست می‌تواند در دادگاه محل وقوع ملک اجاره‌ای یا در دادگاه محل اقامت خوانده تنظیم شود.

نکته قابل توجه: اگر با توافق صلاحیت، دادگاه دیگری به عنوان صالح تعیین شده باشد، دادخواست می‌تواند در این دادگاه نیز تنظیم شود. با این حال، در مواردی که مستأجر وضعیت مصرف‌کننده دارد، قواعد صلاحیت به نفع مصرف‌کننده اعمال می‌شود.

2 – مهلت تنظیم دادخواست

ماده 345 قانون تعهدات ترکیه مقررات مهمی را در مورد زمان تنظیم دادخواست تعیین مبلغ اجاره معرفی می‌کند.

قواعد اساسی در مورد مهلت تنظیم دادخواست به شرح زیر است:

• دادخواست تعیین مبلغ اجاره می‌تواند در هر زمانی تنظیم شود.
• با این حال، برای مبلغ اجاره‌ای که از دوره اجاره جدید معتبر خواهد بود، دادخواست باید حداقل 30 روز قبل از شروع دوره جدید تنظیم شود.
• اگر موجر در این مدت 30 روزه به مستأجر اخطار کتبی داده باشد، می‌تواند تا پایان دوره اجاره جدید بعدی دادخواست تنظیم کند.

در یک تصمیم دیوان عالی، حکم شد که “(…) در دادخواست‌های تعیین مبلغ اجاره، تاریخی که از آن مبلغ اجاره تعیین شده اعمال خواهد شد به تاریخ تنظیم دادخواست و زمان‌بندی اخطار موجر به مستأجر بستگی دارد (…)”، که اهمیت زمان‌بندی تنظیم دادخواست را تأکید می‌کند.

3 – تهیه دادخواست

دادخواست تعیین مبلغ اجاره با یک دادخواست به درستی تهیه شده تنظیم می‌شود.

عناصر اساسی که باید در دادخواست گنجانده شوند عبارتند از:

• نام، نام خانوادگی و نشانی خواهان و خوانده
• موضوع دادخواست و مبلغ اجاره درخواستی
• تاریخ و محتوای قرارداد اجاره موضوع دادخواست
• دلایل مادی و حقوقی که دادخواست بر آن مبتنی است
• دلایل از چه تشکیل شده است
• نتیجه درخواست

نکته قابل توجه: مبلغ اجاره درخواستی در دادخواست باید به وضوح بیان شود. از آنجا که اصلاح و افزایش مبلغ در دادخواست‌های تعیین اجاره امکان‌پذیر نیست، تعیین دقیق مبلغ درخواستی مهم است.

4 – هزینه‌ها و مخارج

هنگام تنظیم دادخواست تعیین مبلغ اجاره در ترکیه، برخی هزینه‌ها و مخارج باید پرداخت شود.

هزینه‌ها و مخارج اساسی عبارتند از:

• هزینه دادخواست
• هزینه نسبی (بر اساس تفاوت بین مبلغ اجاره درخواستی و مبلغ اجاره فعلی محاسبه می‌شود)
• هزینه پیش پرداخت
• هزینه‌های پستی
• هزینه کارشناسی (اگر در طول دادرسی بررسی کارشناسی انجام شود)

نکته قابل توجه: هزینه‌ها و مخارج بر اساس مبالغ در تاریخ تنظیم دادخواست محاسبه می‌شود.

از آنجا که این مبالغ می‌توانند سالانه به‌روزرسانی شوند، آگاهی از مبالغ فعلی قبل از تنظیم دادخواست مهم است.

در حالی که روند قضایی در دادخواست‌های تعیین مبلغ اجاره تابع اصول کلی قضایی نظام حقوقی ترکیه است، دارای برخی ویژگی‌های منحصر به فرد است.

1 – جمع‌آوری دلایل

در دادخواست‌های تعیین مبلغ اجاره، جمع‌آوری دلایل برای پشتیبانی از ادعاهای طرفین از اهمیت زیادی برخوردار است.

عناصر اصلی که در فرآیند جمع‌آوری دلایل در نظر گرفته می‌شوند عبارتند از:

• قرارداد اجاره و پروتکل‌های اضافی
• اسناد پرداخت اجاره
• اسناد نشان‌دهنده ویژگی‌ها و وضعیت ملک اجاره‌ای
• قراردادهای اجاره و مبالغ قابل مقایسه
• ویژگی‌های اقتصادی و اجتماعی منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است

نکته قابل توجه: اگرچه اصل آزادی دلیل در قانون ترکیه اعمال می‌شود، دلایل کتبی در دادخواست‌های تعیین اجاره وزن بیشتری دارند. به ویژه، مستندسازی مبالغ اجاره قابل مقایسه به صورت کتبی عامل مهمی است که می‌تواند بر تصمیم دادگاه تأثیر بگذارد.

2 – بررسی کارشناسی

در دادخواست‌های تعیین مبلغ اجاره، بررسی کارشناسی معمولاً اجباری است. بررسی کارشناسی شامل مراحل زیر است:

• تعیین متخصصان کارشناس توسط دادگاه
• بازرسی محل ملک اجاره‌ای توسط کارشناسان
• تحقیق و ارزیابی مبالغ اجاره قابل مقایسه
• تحلیل ویژگی‌های ملک و عوامل محیطی
• تهیه گزارش مفصل و ارائه به دادگاه

در یک تصمیم دیوان عالی، حکم شد که “(…) در دادخواست‌های تعیین مبلغ اجاره، برای اینکه گزارش کارشناسی به عنوان مبنای حکم در نظر گرفته شود، گزارش باید قابل بررسی، مستدل و دارای ماهیتی باشد که پاسخگوی ادعاهای طرفین باشد (…)”، که کیفیت‌های گزارش کارشناسی را تأکید می‌کند.

3 – تحقیق مبالغ اجاره قابل مقایسه

تحقیق مبالغ اجاره قابل مقایسه مرحله مهمی در دادخواست‌های تعیین مبلغ اجاره است. در حالی که این تحقیق معمولاً توسط کارشناسان انجام می‌شود، طرفین نیز می‌توانند موارد قابل مقایسه خود را ارائه دهند.

جنبه‌های زیر در تحقیق مبالغ اجاره قابل مقایسه در نظر گرفته می‌شوند:

• مبالغ اجاره سایر املاک با ویژگی‌های مشابه ملک اجاره‌ای
• سطح عمومی اجاره در منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است
• هدف استفاده از ملک (مسکونی، محل کار و غیره)
• ویژگی‌های فیزیکی و وضعیت ملک
• ساختار اجتماعی-اقتصادی و سطح توسعه منطقه

نکته قابل توجه: دادگاه‌های ترکیه در تعیین مبالغ اجاره قابل مقایسه یک “تخفیف مستأجر قدیمی” اعمال می‌کنند. این تخفیف معمولاً بین 10-20% است و به دلیل اشغال طولانی مدت همان ملک توسط مستأجر مزیتی ارائه می‌دهد.

عوامل در نظر گرفته شده در تعیین مبلغ اجاره در قانون ترکیه

در دادخواست‌های تعیین مبلغ اجاره، عوامل مختلفی توسط دادگاه‌ها هنگام تعیین مبلغ اجاره منصفانه و فعلی در نظر گرفته می‌شوند. این عوامل از مقررات مربوطه قانون تعهدات ترکیه و رویه قضایی تثبیت شده دیوان عالی نشأت می‌گیرند.

1 – نرخ CPI

یکی از اساسی‌ترین عوامل در تعیین مبلغ اجاره در ترکیه، نرخ شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) است.

تأثیر نرخ CPI بر مبلغ اجاره به شکل زیر نمایان می‌شود:

• در پنج سال اول قرارداد اجاره، افزایش اجاره نمی‌تواند از نرخ CPI سال اجاره قبلی تجاوز کند.
• حتی پس از پنج سال، نرخ CPI همچنان نقطه مرجع مهمی در تعیین مبلغ اجاره است.

نکته قابل توجه: نرخ CPI توسط مؤسسه آمار ترکیه (TUIK) هر ماه اعلام می‌شود. در دادخواست‌های تعیین اجاره، جدیدترین میانگین دوازده ماهه CPI در تاریخ تنظیم دادخواست در نظر گرفته می‌شود.

2 – وضعیت ملک اجاره‌ای

ویژگی‌های فیزیکی و محیطی ملک اجاره‌ای نقش مهمی در تعیین مبلغ اجاره دارند.

عوامل زیر هنگام ارزیابی وضعیت ملک اجاره‌ای در نظر گرفته می‌شوند:

• سن و وضعیت کلی ملک
• هدف استفاده (مسکونی، محل کار و غیره)
• موقعیت و ویژگی‌های محیطی
• بازسازی‌ها و بهبودهای انجام شده
• اندازه و مساحت قابل استفاده ملک

3 – اصل انصاف

در نظام حقوقی ترکیه، اصل انصاف نقش مهمی در تعیین مبلغ اجاره دارد. این اصل اطمینان حاصل می‌کند که منافع طرفین به صورت متعادل در نظر گرفته می‌شوند.

عوامل زیر هنگام اعمال اصل انصاف در نظر گرفته می‌شوند:

• وضعیت اقتصادی مستأجر
• نیازهای موجر
• مدت استفاده از ملک
• ماهیت رابطه بین طرفین
• شرایط بازار و شاخص‌های اقتصادی

در یک تصمیم دیوان عالی، حکم شد که “(…) در تعیین مبلغ اجاره، باید ارزیابی در چارچوب اصل انصاف، با در نظر گرفتن وضعیت‌های اقتصادی و اجتماعی طرفین و ویژگی‌های ملک اجاره‌ای انجام شود (…)”، که اهمیت اصل انصاف را تأکید می‌کند.

تصمیم دادگاه که در نتیجه دادخواست تعیین مبلغ اجاره صادر می‌شود پیامد حقوقی مهمی دارد که مستقیماً بر رابطه اجاره بین طرفین تأثیر می‌گذارد. در این بخش، بر اجرا و پیامدهای تصمیم دادگاه تمرکز خواهیم کرد.

1 – زمان اعمال تصمیم

ماده 345 قانون تعهدات ترکیه زمان اعمال تصمیمی را که در نتیجه دادخواست تعیین اجاره صادر می‌شود تنظیم می‌کند.

قواعد اساسی در مورد زمان اعمال تصمیم به شرح زیر است:

• اگر دادخواست حداقل 30 روز قبل از شروع دوره اجاره جدید تنظیم شود، تصمیم از ابتدای دوره اجاره جدید اعمال می‌شود.
• اگر موجر 30 روز قبل از دوره جدید اخطار کتبی مبنی بر افزایش اجاره داده باشد و دادخواست تا پایان دوره جدید تنظیم شود، تصمیم باز هم از ابتدای دوره جدید اعمال می‌شود.
• اگر این شرایط رعایت نشود، تصمیم از ابتدای دوره اجاره بعدی اعمال می‌شود.

نکته قابل توجه: زمان اعمال تصمیم از نظر جلوگیری از زیان درآمد اجاره احتمالی برای موجر حیاتی است. بنابراین، باید قبل از تنظیم دادخواست به مهلت‌های زمانی توجه شود.

2 – مسئله اعمال عطف به ماسبق

در نظام حقوقی ترکیه، مسئله اعمال عطف به ماسبق تصمیمات دادخواست تعیین اجاره بحث برانگیز است.

نکات زیر در مورد اعمال عطف به ماسبق برجسته است:

• به عنوان یک قاعده کلی، تصمیمات تعیین اجاره به صورت آینده‌نگر اعمال می‌شوند.
• با این حال، اگر موجر قبل از تنظیم دادخواست اخطار مناسبی ارسال کند، ممکن است تصمیم دادگاه از تاریخ اخطار اعمال شود.
• رویه قضایی دیوان عالی در این موضوع ممکن است در طول زمان تغییر کند.

در یک تصمیم دیوان عالی، حکم شد که “(…) در دادخواست‌های تعیین اجاره، اعمال عطف به ماسبق مبلغ اجاره تعیین شده تنها در صورتی امکان‌پذیر است که موجر اخطار مناسبی ارسال کند و ثابت شود که این اخطار ابلاغ شده است (…)”، که شرایط اعمال عطف به ماسبق را مشخص می‌کند.

3 – تجدیدنظر از تصمیم

طرفین می‌توانند نسبت به تصمیمی که در نتیجه دادخواست تعیین مبلغ اجاره صادر می‌شود تجدیدنظرخواهی کنند.

نکات زیر در فرآیند تجدیدنظر مهم هستند:

• نسبت به تصمیم دادگاه بدوی می‌توان تجدیدنظرخواهی کرد.
• تحت شرایط خاصی، تصمیم دادگاه تجدیدنظر می‌تواند به دیوان عالی برده شود.
• بررسی تجدیدنظر توسط دیوان عالی انجام می‌شود.

نکته قابل توجه: از سال 2016 یک نظام قضایی سه مرحله‌ای در ترکیه اجرا شده است. بنابراین، در دادخواست‌های تعیین اجاره، ابتدا باید برای تجدیدنظر درخواست داد، و سپس، اگر شرایط لازم احراز شود، به دیوان عالی رفت.

نکاتی که باید در فرآیند تجدیدنظر در نظر گرفته شوند به شرح زیر است:

• مهلت تجدیدنظر دو هفته از ابلاغ تصمیم است.
• دلایل تجدیدنظر باید در دادخواست تجدیدنظر به وضوح بیان شود.
• بررسی تجدیدنظر معمولاً روی پرونده انجام می‌شود، اما دیوان عالی می‌تواند در صورت لزوم جلسه دادرسی برگزار کند.

در نظام حقوقی ترکیه، تصمیماتی که در نتیجه دادخواست‌های تعیین مبلغ اجاره صادر می‌شود مستقیماً بر رابطه اجاره بین طرفین تأثیر می‌گذارد. زمان اعمال تصمیم، مسئله اعمال عطف به ماسبق و فرآیند تجدیدنظر نکات به ویژه مهمی هستند که باید در این دادخواست‌ها در نظر گرفته شوند. برای طرفین بسیار مهم است که در مورد پیامدهای تصمیم و راه‌های حقوقی آگاه باشند تا بتوانند حقوق خود را به طور مؤثر اعمال کنند.

رابطه دادخواست تعیین اجاره با سایر دادخواست‌ها در قانون ترکیه

دادخواست تعیین مبلغ اجاره رابطه نزدیکی با سایر انواع دادخواست‌های مربوط به روابط اجاره در نظام حقوقی ترکیه دارد. در این بخش، ارتباط و تفاوت‌های بین دادخواست تعیین اجاره و سایر دادخواست‌ها را بررسی خواهیم کرد.

1 – تفاوت‌ها با دادخواست تعدیل اجاره

در حالی که دادخواست تعیین مبلغ اجاره و دادخواست تعدیل اجاره اهداف مشابهی دارند، از نظر مبنای حقوقی و کاربرد متفاوت هستند.

تفاوت‌های اصلی بین دادخواست تعیین اجاره و دادخواست تعدیل اجاره به شرح زیر است:

• مبنای حقوقی: در حالی که دادخواست تعیین اجاره بر اساس مواد 344 و 345 قانون تعهدات ترکیه (TCO) است، دادخواست تعدیل اجاره بر اساس مقررات “مشکل بیش از حد در اجرا” در ماده 138 قانون تعهدات ترکیه است.
• شرایط کاربرد: دادخواست تعیین اجاره نیازمند شرط دوره 5 ساله یا عدم وجود مقررات در قرارداد است، در حالی که دادخواست تعدیل نیازمند وجود شرایط فوق‌العاده پیش‌بینی نشده است.
• پیامدها: دادخواست تعیین معمولاً اثر آینده‌نگر دارد، در حالی که دادخواست تعدیل می‌تواند قرارداد موجود را اصلاح کند.
• اختیار دادگاه: در دادخواست تعدیل، اختیار دادگاه گسترده‌تر است و تابع محدودیت‌های CPI نیست.

نکته قابل توجه: دادگاه‌های ترکیه عموماً وضعیت‌هایی مانند بحران اقتصادی یا تورم بالا را به عنوان دلایل کافی برای دادخواست تعدیل اجاره در نظر نمی‌گیرند. بنابراین، طرفی که می‌خواهد دادخواست تعدیل تنظیم کند باید وجود یک وضعیت واقعاً پیش‌بینی نشده و فوق‌العاده را ثابت کند.

2 – رابطه با دادخواست تخلیه

دادخواست تعیین مبلغ اجاره می‌تواند در برخی موارد رابطه نزدیکی با دادخواست تخلیه داشته باشد.

رابطه بین دادخواست تعیین اجاره و دادخواست تخلیه می‌تواند به شکل‌های زیر نمایان شود:

• عدم پرداخت اجاره: عدم پرداخت مبلغ اجاره تازه تعیین شده می‌تواند دلیلی برای تخلیه باشد.
• تجمیع دادخواست‌ها: گاهی موجر می‌تواند هر دو درخواست تعیین اجاره و تخلیه را در یک دادخواست مطرح کند.
• رد افزایش اجاره: امتناع مستأجر از پذیرش مبلغ اجاره جدید تعیین شده توسط دادگاه می‌تواند طبق ماده 352 قانون تعهدات ترکیه دلیلی برای تخلیه باشد.

در یک تصمیم دیوان عالی، حکم شد که “(…) امتناع مستأجر از پذیرش مبلغ اجاره تعیین شده در نتیجه دادخواست تعیین اجاره به موجر حق تنظیم دادخواست تخلیه می‌دهد. با این حال، برای اعمال این حق، مبلغ اجاره تازه تعیین شده باید به طور مناسب به مستأجر ابلاغ شود و مستأجر باید از پرداخت این مبلغ امتناع کند (…)”، که رابطه بین دادخواست تعیین اجاره و دادخواست تخلیه را تأکید می‌کند.

نکات قابل توجه برای تنظیم دادخواست تخلیه:

• مبلغ اجاره جدید تعیین شده در نتیجه دادخواست تعیین اجاره باید به صورت کتبی به مستأجر ابلاغ شود.
• به مستأجر باید یک ماه مهلت داده شود تا مبلغ اجاره جدید را پرداخت کند یا ملک را تخلیه کند.
• اگر مستأجر از پرداخت امتناع کند یا در این مدت پرداخت نکند، می‌توان دادخواست تخلیه تنظیم کرد.

نتیجه‌گیری و ارزیابی

در نظام حقوقی ترکیه، دادخواست تعیین مبلغ اجاره یک سازوکار حقوقی مهم است که هدف آن حفظ تعادل اقتصادی بین مستأجر و موجر است. این نوع دادخواست برای انطباق با شرایط اقتصادی متغیر و ایجاد تعادل منصفانه بین منافع طرفین طراحی شده است.

ویژگی‌های اصلی دادخواست‌های تعیین اجاره را می‌توان به شرح زیر خلاصه کرد:

• در صورت وجود شرط دوره پنج ساله یا عدم وجود مقررات در قرارداد قابل تنظیم است.
• عواملی مانند نرخ CPI، وضعیت ملک اجاره‌ای، مبالغ اجاره قابل مقایسه و اصل انصاف در نظر گرفته می‌شوند.
• تصمیم دادگاه معمولاً اثر آینده‌نگر دارد.
• زمان اعمال تصمیم به تاریخ تنظیم دادخواست یا زمان اخطار توسط موجر بستگی دارد.

در ترکیه، دادخواست‌های تعیین اجاره به ویژه در دوره‌های تورم بالا اهمیت بیشتری پیدا می‌کنند. این دادخواست‌ها حقوق مالکیت موجران را حفظ می‌کنند و در عین حال اطمینان حاصل می‌کنند که مستأجران در برابر افزایش‌های بیش از حد اجاره محافظت می‌شوند.

با این حال، به دلیل ساختار پیچیده و ظرافت‌های حقوقی دادخواست‌های تعیین اجاره، جستجوی کمک حقوقی حرفه‌ای در این فرآیند از اهمیت زیادی برخوردار است. اگر در ترکیه با اختلاف تعیین اجاره مواجه هستید یا با چنین دادخواستی روبرو هستید، توصیه می‌کنیم از وکلای متخصص در این زمینه کمک بگیرید.

برای کمک یا مشاوره بیشتر در این زمینه، می‌توانید با ما تماس بگیرید.

چگونه در ترکیه دادخواست تعیین مبلغ اجاره تنظیم کنیم؟