چگونه یک قرارداد اجاره در ترکیه آماده کنیم؟ *۲۰۲۵

شرایط عمومی که باید در قرارداد اجاره گنجانده شود

الف. مسئولیت‌های مستأجر

مسئولیت اساسی مستأجر استفاده از ملک با دقت و بهره‌برداری از آن مطابق با هدف مشخص شده در قرارداد است. طبق قانون تعهدات ترکیه، مستأجر موظف است ملک را در همان وضعیتی که دریافت کرده، نگهداری کند. مستأجر همچنین باید در روابط همسایگی احترام نشان دهد و از رفتارهای مزاحم مانند سر و صدا و آلودگی خودداری کند.

مستأجر مسئول انجام تعمیرات جزئی (مانند تعمیر شیر آب، تعویض لامپ) در ملک اجاره‌ای است. آنها باید نقص‌های بزرگتر را فوراً گزارش دهند. اگر این تعهد گزارش‌دهی رعایت نشود، مستأجر ممکن است مسئول خسارات ناشی از آن شناخته شود.

ب. مسئولیت‌های موجر

اساسی‌ترین مسئولیت موجر تحویل ملک اجاره‌ای در وضعیت قابل استفاده و حفظ آن در این وضعیت در طول دوره اجاره است. این موضوع صراحتاً در ماده ۳۰۱ قانون تعهدات ترکیه تنظیم شده است. موجر باید از صحت اطلاعات سند مالکیت ملک و اینکه از حقوق اشخاص ثالث آزاد است، اطمینان حاصل کند.

علاوه بر این، موجر موظف است تعمیراتی را که در ملک اجاره‌ای بروز می‌کند و مستأجر مسئول آن نیست، انجام دهد. به عنوان مثال، رفع مشکلات عمده مانند نشت سقف، ترکیدگی لوله‌های اصلی آب یا خرابی سیستم گرمایش مرکزی از مسئولیت‌های موجر است.

موجر باید استفاده آرام مستأجر از ملک را تضمین کند و نباید در طول دوره قرارداد مستأجر را مزاحمت ایجاد کند.

با این حال، در موارد تعمیرات ضروری یا فروش ملک، آنها حق دارند ملک را برای مدت زمان معقول نشان دهند.

ج. هزینه‌های نگهداری ساختمان و مخارج مشترک

قرارداد اجاره باید به وضوح مشخص کند چه کسی مسئول پرداخت هزینه‌های نگهداری و سایر هزینه‌های مشترک است. به طور کلی، هزینه‌های زیر به مستأجر تعلق دارد:

• هزینه‌های نگهداری ساختمان
• قبوض برق، آب، گاز طبیعی
• هزینه‌های اینترنت و تلفن
• دستمزد سرایدار/کارکنان
• هزینه‌های نگهداری مناطق مشترک مانند آسانسور و پارکینگ

با این حال، مالیات‌های ملک (مانند مالیات املاک) و هزینه‌های بازسازی عمده معمولاً به مالک تعلق دارد. طرفین باید این موارد را به وضوح در توافقنامه تنظیم کنند، به ویژه جزئیات هرگونه شرایط خاص ناشی از طرح مدیریت.

د. بازسازی ملک

مستأجر برای تغییرات و بازسازی‌های ملک اجاره‌ای به اجازه کتبی مالک نیاز دارد. بیان این موضوع به صورت واضح در توافقنامه مهم است. تغییرات غیرمجاز می‌تواند دلیلی برای فسخ قرارداد و ادعای خسارت باشد.

توافقنامه همچنین باید مشخص کند چه کسی هزینه‌های بازسازی ملک را متحمل خواهد شد، چه اتفاقی برای این بازسازی‌ها در پایان دوره اجاره رخ خواهد داد، و چگونه ملک باید بازگردانده شود. به طور کلی:

1. تغییرات تزئینی (رنگ، کاغذ دیواری و غیره)
2. تغییرات مبلمان غیر ثابت و لوازم جانبی
3. تغییرات در تأسیسات برقی و لوله‌کشی
4. تغییرات ساختاری مانند برداشتن یا اضافه کردن دیوار

ه. ممنوعیت اجاره فرعی و انتقال

طبق ماده ۳۲۲ قانون تعهدات ترکیه، بدون رضایت کتبی مالک، مستأجر نمی‌تواند ملک را به صورت فرعی اجاره دهد یا حق استفاده خود را منتقل کند. این موضوع به ویژه در اجاره‌های مسکونی و محل‌های کار سرپوشیده مهم است.

تنظیم واضح و دقیق مفاد ممنوعیت اجاره فرعی و انتقال در توافقنامه برای جلوگیری از اختلافات آینده بسیار مهم است. نقض این ممنوعیت می‌تواند دلیل موجه برای فسخ توافقنامه باشد.

علاوه بر این، شرایط خاص مانند وضعیت وارثان در صورت فوت مستأجر، یا ادغام یا انتقال شرکت اگر مستأجر یک شرکت باشد، باید در توافقنامه تنظیم شود. این مقررات به حفاظت از حقوق طرفین در شرایط غیرمنتظره کمک می‌کند.

ملاحظات مهم هنگام تهیه قرارداد اجاره

الف. الزام فرم کتبی

در سیستم حقوقی ترکیه، الزام سختگیرانه‌ای برای فرم کتبی قراردادهای اجاره وجود ندارد.

قراردادهای اجاره شفاهی نیز معتبر هستند. با این حال، داشتن یک قرارداد کتبی برای سهولت اثبات بسیار مهم است. یک قرارداد کتبی به عنوان مدرکی در اختلافاتی که ممکن است بین طرفین بروز کند، عمل می‌کند.

هر صفحه از قرارداد کتبی باید توسط طرفین امضا شود. باید به یاد داشت که امضا علامتی است که هویت طرفین را تأیید می‌کند و اراده آنها را منعکس می‌کند. اجتناب از پاک‌شدگی و خط‌خوردگی، و پاراف کردن هرگونه تغییر، اقداماتی هستند که اعتبار را افزایش می‌دهند.

امروزه، قراردادهای امضا شده به صورت الکترونیکی رایج‌تر شده‌اند. با این حال، بدون استفاده از امضای الکترونیکی امن، اثبات اصالت ممکن است دشوار باشد.

ب. اهمیت شاهدان قرارداد

داشتن شاهدان در یک قرارداد اجاره، اگرچه الزام قانونی نیست، یک مکانیسم امنیتی مهم است. شاهدان می‌توانند تأیید کنند که قرارداد امضا شده و محتوای آن توسط طرفین پذیرفته شده است. این امر در برابر ادعاهای آینده مانند “امضا متعلق به من نیست” یا “محتوای قرارداد تغییر کرده است” محافظت ایجاد می‌کند.

هنگام انتخاب شاهدان، مهم است که آنها بی‌طرف و دارای سن قانونی باشند. اطلاعات شناسایی شاهدان (نام-نام خانوادگی، شماره شناسایی ترکیه) باید در قرارداد ذکر شود و امضای آنها اخذ شود. ایده‌آل است که شاهدان:

• افرادی بدون رابطه خانوادگی با طرفین باشند
• افراد قابل اعتماد که هم مستأجر و هم مالک را می‌شناسند
• افرادی که در صورت لزوم می‌توانند در دادگاه شهادت دهند
• افرادی که در محل انعقاد قرارداد حضور دارند

ج. تهیه فهرست اموال

تهیه فهرست دقیق اقلام موجود در ملک اجاره‌ای برای جلوگیری از اختلافات آینده بسیار مهم است. فهرست اموال باید شامل ویژگی‌های متمایزکننده مانند مارک، مدل، شماره سریال اقلام و وضعیت فعلی آنها (آسیب‌دیده، خراشیده، جدید و غیره) باشد.

هنگام تهیه فهرست، تمام تجهیزات ثابت (کابینت‌های آشپزخانه، محصولات توکار، کولرها و غیره) و در صورت وجود، مبلمان (مبل، تخت، میز و غیره) باید به تفصیل نوشته شود. گرفتن عکس‌های تاریخ‌دار که نشان‌دهنده وضعیت اقلام است و قرار دادن این عکس‌ها به عنوان ضمیمه قرارداد مفید خواهد بود.

فهرست اموال باید به عنوان ضمیمه قرارداد تهیه شود و هر صفحه توسط طرفین امضا شود. چگونگی بازگرداندن ملک در پایان دوره اجاره نیز باید در این فهرست مشخص شود.

د. تعیین نرخ افزایش اجاره

نرخ افزایش در قراردادهای اجاره مطابق با ماده ۳۴۴ قانون تعهدات ترکیه تنظیم می‌شود. بر این اساس، افزایش اجاره‌بها نمی‌تواند از نرخ شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) اعلام شده توسط موسسه آمار ترکیه (TUIK) تجاوز کند. این محدودیت قانونی حتی اگر طرفین توافق کنند که نرخ بالاتری تعیین کنند، اعمال می‌شود.

قرارداد باید به وضوح بیان کند که افزایش اجاره چه زمانی انجام خواهد شد (معمولاً سالانه) و کدام شاخص برای محاسبه استفاده خواهد شد. عبارت زیر می‌تواند در مورد نحوه محاسبه نرخ افزایش استفاده شود:

“مبلغ اجاره سالانه افزایش می‌یابد، به طوری که از نرخ تغییر سالانه CPI اعلام شده توسط TUIK برای ماه مطابق با تاریخ شروع اجاره تجاوز نکند.”

ه. تعیین صحیح مدت قرارداد

مدت قرارداد اجاره باید بر اساس نیازها و برنامه‌های طرفین تعیین شود. در قراردادهای مدت‌دار، تاریخ شروع و پایان باید به وضوح نوشته شود. طبق قانون تعهدات ترکیه، مگر اینکه یکی از طرفین اطلاعیه فسخ دهد، قرارداد برای یک سال تمدید شده تلقی می‌شود.

نکاتی که هنگام تعیین مدت قرارداد باید در نظر گرفته شوند عبارتند از:

1. مستأجر در آینده قابل پیش‌بینی چه مدت قصد دارد در ملک بماند
2. آیا مالک برنامه‌ای برای فروش یا استفاده شخصی از ملک دارد
3. هزینه‌های مرتبط با تمدید قراردادهای کوتاه‌مدت
4. اهمیت مکانیسم افزایش اجاره در قراردادهای بلندمدت
5. روشن‌سازی مهلت‌های اطلاع در صورت فسخ قرارداد

مدت قرارداد که به درستی تعیین شده است، برای هر دو طرف قابلیت پیش‌بینی فراهم می‌کند و از اختلافات غیرضروری جلوگیری می‌کند.

شرایط فسخ و لغو قرارداد اجاره

الف. فسخ قراردادهای اجاره مدت‌دار

قراردادهای اجاره مدت‌دار با انقضای مدت به طور خودکار پایان نمی‌یابند.

طبق ماده 347 قانون تعهدات ترکیه، اگر موجر یا مستأجر حداقل 15 روز قبل از پایان مدت، اخطار ندهد، قرارداد با همان شرایط برای یک سال تمدید می‌شود. این مکانیسم تمدید خودکار با هدف حمایت از مستأجر است.

در قراردادهای اجاره مسکونی و محل کار مسقف با مدت معین، موجر تنها در صورت وجود دلایل ذکر شده در بند اول ماده 347 قانون تعهدات ترکیه می‌تواند قرارداد را در پایان مدت اجاره فسخ کند. این دلایل شامل نیاز به استفاده توسط موجر یا اعضای نزدیک خانواده، تعمیرات اساسی یا بازسازی می‌باشد.

مستأجر، با این حال، می‌تواند قرارداد مدت‌دار را با اعلام اخطار قبل از پایان مدت بدون ارائه هیچ دلیلی فسخ کند.

ب. فسخ قراردادهای اجاره با مدت نامحدود

قراردادهای اجاره با مدت نامحدود با اخطار فسخ داده شده توسط طرفین پایان می‌یابد.

مستأجر می‌تواند قرارداد اجاره با مدت نامحدود را در هر زمان با رعایت دوره اخطار 3 ماهه بدون نیاز به ارائه هیچ دلیلی فسخ کند. مهم است که اخطار فسخ به صورت کتبی باشد و تحویل آن به طرف دیگر قابل اثبات باشد.

موجر، با این حال، می‌تواند قراردادهای اجاره مسکونی و محل کار مسقف با مدت نامحدود را تنها در صورت وجود دلایل ذکر شده در بند اول ماده 347 قانون تعهدات ترکیه و با اعلام اخطار 3 ماهه به مستأجر فسخ کند.

برای اینکه اخطار فسخ معتبر باشد، باید:

• به صورت کتبی باشد
• با دوره‌های مشخص شده توسط قانون مطابقت داشته باشد
• تاریخ فسخ را به طور واضح در اخطار بیان کند
• برای اجاره مسکونی و محل کار مسقف، دلیل فسخ موجر را به وضوح بیان کند

ج. تعهد تخلیه

تعهد تخلیه سندی کتبی است که در آن مستأجر متعهد می‌شود ملک اجاره‌ای را در تاریخ مشخصی تخلیه کند. طبق ماده 352 قانون تعهدات ترکیه، اگر مستأجر علی‌رغم تعهد کتبی به موجر پس از دریافت ملک، از تخلیه خودداری کند، موجر می‌تواند با درخواست اجرا یا اقامه دعوی در طول یک ماه از این تاریخ، قرارداد اجاره را فسخ کند.

برای اینکه تعهد تخلیه معتبر باشد، شرایط زیر لازم است:

1. باید پس از تحویل ملک اجاره‌ای به مستأجر داده شود
2. باید به صورت کتبی باشد
3. تاریخ تخلیه باید به وضوح بیان شود
4. باید توسط مستأجر امضا شود

یک نکته مهم: تعهدات تخلیه که همزمان با یا قبل از قرارداد اجاره به دست آمده‌اند نامعتبر هستند. تعهد تنها در صورتی اعتبار قانونی پیدا می‌کند که پس از تحویل واقعی ملک اجاره‌ای تهیه شده باشد.

د. فسخ به دلیل نکول مستأجر

نکول مستأجر در پرداخت اجاره، دلیل مهمی برای فسخ قرارداد اجاره است. طبق ماده 315 قانون تعهدات ترکیه، اگر مستأجر پس از دریافت ملک، تعهد خود را برای پرداخت اجاره‌بهای سررسید شده یا هزینه‌های جانبی انجام ندهد، موجر می‌تواند به مستأجر یک دوره اخطار کتبی بدهد و به او اطلاع دهد که اگر پرداخت در این مدت انجام نشود، قرارداد را فسخ خواهد کرد.

برای اجاره مسکونی و محل کار مسقف، موجر باید حداقل 30 روز دوره اخطار بدهد. برای سایر قراردادهای اجاره، این دوره حداقل 10 روز است. اگر مستأجر بدهی خود را در مدت تعیین شده پرداخت کند، قرارداد ادامه می‌یابد.

علاوه بر این، اگر مستأجر چندین بار در طول یک سال در پرداخت اجاره‌بها نکول کند، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. در این صورت:

• باید حداقل دو بار برای اجاره مسکونی و محل کار مسقف، یک بار برای سایر اجاره‌ها نکول کرده باشد
• موجر باید برای هر نکول اخطار کتبی داده باشد
• اخطار فسخ باید در مدت 30 روز از تاریخ آخرین نکول انجام شود

ه. اقدامات لازم هنگام تخلیه ملک

هنگام تخلیه ملک پس از فسخ قرارداد اجاره، نکات زیادی وجود دارد که باید در نظر گرفته شوند. فرآیند تخلیه باید با دقت انجام شود تا از اختلافات جدید بین طرفین جلوگیری شود.

اقدامات لازم هنگام تخلیه عبارتند از:

1. اطمینان از اینکه ملک در وضعیت مشخص شده در قرارداد تحویل داده می‌شود
2. بررسی اقلام فهرست اموال و شناسایی اقلام مفقود/آسیب دیده
3. خواندن کنتورهای آب، برق، گاز طبیعی و انتقال/بستن اشتراک‌ها
4. تأیید اینکه مستأجر وسایل شخصی خود را کاملاً خارج کرده است
5. ارزیابی شرایط بازپرداخت سپرده و تعیین هر گونه کسر

تهیه یک گزارش در هنگام تخلیه برای جلوگیری از اختلافات آینده مفید خواهد بود. این گزارش باید شامل وضعیت فعلی ملک، کمبودها، خسارات و اظهارات متقابل طرفین باشد.

مکانیسم‌های امنیتی در قراردادهای اجاره

الف. شرایط ضمانت

ضمانت در قراردادهای اجاره، مکانیسم حقوقی مهمی است که در صورت عدم انجام تعهدات مستأجر، امنیت را فراهم می‌کند. طبق ماده 583 قانون تعهدات ترکیه، قرارداد ضمانت باید به صورت کتبی باشد، و حداکثر مبلغی که ضامن مسئول آن خواهد بود و تاریخ ضمانت باید با دست خط خود ضامن نوشته شود.

در میان انواع ضمانت، رایج‌ترین نوع ضمانت مشترک است. در این حالت، ضامن به اندازه مستأجر مسئول است، و موجر طلبکار می‌تواند مستقیماً به ضامن مراجعه کند. ضامن باید قصد خود برای “ضامن مشترک” شدن را با دست خط خود بیان کند.

دوره اعتبار ضمانت برای اجاره مسکونی و محل کار مسقف ده سال است. مسئولیت ضامن پس از این دوره پایان می‌یابد. با این حال، دوره ضمانت می‌تواند تجدید و تمدید شود. اگر ضامن متأهل باشد، رضایت همسر او نیز باید اخذ شود. رضایت همسر باید قبل یا حداکثر در زمان ایجاد قرارداد ضمانت داده شود.

ب. بیمه اجاره

بیمه اجاره مکانیسم امنیتی است که حمایت مالی را برای موجر در برابر خطرات عدم پرداخت اجاره توسط مستأجر یا آسیب به ملک فراهم می‌کند.

اگرچه این نوع بیمه هنوز در ترکیه رایج نیست، در کشورهای توسعه یافته به طور مکرر استفاده می‌شود.

بیمه اجاره معمولاً خطرات زیر را پوشش می‌دهد:

• مبالغ اجاره پرداخت نشده
• خسارات مادی ناشی از مستأجر
• هزینه‌های حقوقی در طول فرآیند تخلیه
• از دست دادن درآمد در طول فرآیند اجاره مجدد ملک

مبلغ حق بیمه بیمه‌نامه بر اساس عواملی مانند ارزش ملک اجاره‌ای، امتیار اعتباری مستأجر و مبلغ اجاره تعیین می‌شود. موجر حق بیمه را در فواصل مشخص به شرکت بیمه پرداخت می‌کند و هنگام تحقق ریسک، غرامت دریافت می‌کند.

از آنجا که عمل بیمه اجاره در ترکیه در مرحله توسعه است، هنگام انعقاد قرارداد، دریافت اطلاعات فعلی از شرکت‌های بیمه مهم است. این مکانیسم امنیتی که انتظار می‌رود در آینده گسترش بیشتری یابد، می‌تواند به ویژه برای افرادی که به صورت حرفه‌ای املاک را اجاره می‌دهند، ابزاری ارزشمند باشد.

ج. مزایای قرارداد اجاره محضری

اگرچه محضری کردن قرارداد اجاره الزامی نیست، اما مزایای قابل توجهی را برای طرفین فراهم می‌کند. قراردادهای محضری به عنوان مدرک قطعی در برابر انکار امضا خدمت می‌کنند. این امر از اعتراضاتی مانند “این امضا متعلق به من نیست” جلوگیری می‌کند.

مزایای ارائه شده توسط قراردادهای محضری عبارتند از:

• تأیید رسمی اصالت امضا
• تعیین قطعی تاریخ قرارداد
• جلوگیری از تغییر محتوای قرارداد
• ایجاد سند قابل اجرا برای اقدامات اجرایی
• ارائه سهولت اثبات در موارد تخلیه

تأیید دفتر اسناد رسمی، انطباق قانونی محتوای قرارداد را تضمین نمی‌کند؛ فقط تأیید می‌کند که امضاها متعلق به طرفین است و تاریخ تهیه سند را گواهی می‌کند. بنابراین، تنظیم حقوقی مناسب محتوای قرارداد به طور جداگانه مهم است.

د. ثبت در سند مالکیت

ثبت قرارداد اجاره در دفتر ثبت اراضی امنیت مهمی را برای مستأجر فراهم می‌کند. طبق ماده 1009 قانون مدنی ترکیه و ماده 312 قانون تعهدات ترکیه، قراردادهای اجاره املاک می‌توانند در دفتر ثبت اراضی ثبت شوند. این یادداشت تضمین می‌کند که در صورت تغییر دست ملک اجاره‌ای، مالکان جدید باید از قرارداد اجاره پیروی کنند.

برای انجام ثبت سند مالکیت:

1. رضایت صاحبخانه یا تصمیم دادگاه لازم است
2. باید قرارداد اجاره با مدت مشخص باشد
3. دوره ثبت می‌تواند حداکثر 10 سال باشد
4. درخواست باید به اداره ثبت اراضی ارائه شود

ثبت سند مالکیت به ویژه در قراردادهای اجاره بلندمدت و اجاره‌های تجاری مهم است. از طریق این روش، مستأجر می‌تواند در صورت فروش ملک، حفاظت از سرمایه‌گذاری‌های خود را تضمین کند. این یادداشت حمایت قانونی مشابه اثر واقعی را فراهم می‌کند که به مستأجر اجازه می‌دهد حقوق خود را که از قرارداد اجاره ناشی می‌شود در برابر اشخاص ثالث اعمال کند.

ه. سیستم قرارداد اجاره الکترونیکی

قراردادهای اجاره الکترونیکی با پیشرفت فناوری به طور فزاینده‌ای رایج می‌شوند. این سیستم به طرفین اجازه می‌دهد بدون ملاقات فیزیکی، از طریق پلتفرم‌های دیجیتال امن قرارداد ببندند. طبق قانون امضای الکترونیکی، اسنادی که با امضاهای الکترونیکی امن امضا شده‌اند، همان پیامدهای قانونی امضاهای دست‌نویس را دارند.

مزایای سیستم قرارداد اجاره الکترونیکی:

• تسریع فرآیندهای قرارداد
• راحتی هنگامی که طرفین در مکان‌های مختلف هستند
• ذخیره‌سازی امن قراردادها در محیط دیجیتال
• ثبت تاریخچه تغییرات
• سیستم‌های یادآوری و اطلاع‌رسانی خودکار

برنامه قرارداد اجاره دیجیتال که توسط اداره درآمد در ترکیه توسعه یافته است، تهیه، امضا و ذخیره‌سازی قراردادهای اجاره را در محیط الکترونیکی امکان‌پذیر می‌سازد. این سیستم همچنین پیگیری تعهدات مالیاتی مانند اعلام درآمد اجاره را تسهیل می‌کند.

هنگام انعقاد قرارداد در سیستم الکترونیکی، باید به قابلیت اطمینان پلتفرم مورد استفاده، حفاظت از داده‌های شخصی و اعتبار امضاهای الکترونیکی توجه شود. همچنین سواد دیجیتال تمام طرف‌های قرارداد عامل مهمی است.

 

برای کمک یا مشاوره بیشتر در این زمینه، می‌توانید با ما تماس بگیرید.