چگونه مستاجر در ترکیه تخلیه می شود؟ *2024 – وکیل اوزان سویلو

روابط اجاره در قانون ترکیه، به ویژه اجاره مسکن و محل کار مسقف، از اهمیت اجتماعی و اقتصادی زیادی برخوردار است. با تصویب قانون تعهدات ترکیه (TCO) شماره 6098، تغییرات و نوآوری‌های قابل توجهی در حوزه قانون اجاره معرفی شده است. این مقاله به بررسی مقررات قانون تعهدات ترکیه در مورد اجاره مسکن و محل کار مسقف می‌پردازد، به ویژه با تمرکز بر موارد تخلیه به دلیل نیاز، حقوق و تعهدات بین مستاجران و موجران، و خاتمه قراردادهای اجاره.

چگونه اجاره مسکن و محل کار مسقف در قانون تعهدات ترکیه تنظیم شده است؟

اجاره مسکن و محل کار مسقف در بخش دوم فصل چهارم قسمت دوم قانون تعهدات ترکیه تنظیم شده است. اصطلاح “املاک مسقف” از قانون شماره 6570 درباره اجاره املاک با مفهوم “مسکن و محل کار مسقف” جایگزین شده است. این قانون مقررات ویژه‌ای برای اجاره مسکن و محل کار مسقف معرفی کرده، مقررات حمایتی برای مستاجران وضع کرده، اما همچنین حقوق خاصی به موجران اعطا کرده است.

چگونه دامنه کاربرد برای اجاره مسکن و محل کار مسقف گسترش یافته است؟

دامنه کاربرد برای اجاره مسکن و محل کار مسقف با ماده 339 قانون تعهدات ترکیه گسترش یافته است. بر این اساس:

• مقررات مربوط به اجاره مسکن و محل کار مسقف همچنین در مورد اموالی که همراه با این‌ها برای استفاده مستاجر گذاشته شده است نیز اعمال می‌شود.
• این مقررات همچنین در مورد قراردادهای اجاره منعقد شده توسط نهادها و سازمان‌های دولتی نیز اعمال می‌شود.
• محدودیت “املاک در مکان‌های دارای سازمان شهرداری، اسکله‌ها، بنادر و ایستگاه‌ها” در قانون شماره 6570 حذف شده است.
• این مقررات در مورد تمام قراردادهای اجاره مسکن و محل کار مسقف، چه در داخل محدوده شهرداری و چه خارج از آن، اعمال می‌شود.

چگونه قانون تعهدات ترکیه گروه افرادی را که می‌توانند دادخواست تخلیه به دلیل نیاز ثبت کنند گسترش داده است؟

دامنه افرادی که می‌توانند دادخواست تخلیه به دلیل نیاز ثبت کنند در مواد 350-351 قانون تعهدات ترکیه گسترش یافته است. در حالی که در قانون شماره 6570، دادخواست تخلیه تنها برای موجر، همسر و فرزندان آنها قابل ثبت بود، قانون تعهدات ترکیه اکنون می‌پذیرد که دادخواست تخلیه می‌تواند به دلیل نیاز اجباری موجر و شخصی که بعداً ملک اجاره‌ای را به دست آورده، همسر آنها، فرزندان، والدین یا اشخاصی که قانوناً موظف به مراقبت از آنها هستند، ثبت شود.

حق فسخ قرارداد توسط موجر با اعلام در قراردادهای اجاره مسکن و محل کار مسقف چه زمانی ایجاد می‌شود؟

طبق ماده 347 قانون تعهدات ترکیه، در قراردادهای مدت‌دار، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را پس از یک دوره تمدید ده ساله با اعلام و بدون ارائه دلیل فسخ کند، و در قراردادهای نامحدود، پس از گذشت ده سال از شروع قرارداد.

نیاز واقعی و صادقانه در دادخواست تخلیه به دلیل نیاز به چه معناست؟

در دادخواست تخلیه به دلیل نیاز، نیاز موجر یا بستگان آنها که در قانون ذکر شده باید واقعی و صادقانه باشد. واقعی و صادقانه بودن نیاز به این معناست که ضروری است، خودسرانه نیست و با سوء نیت مطرح نشده است. واقعی و صادقانه بودن نیاز باید در هر مورد مشخص جداگانه ارزیابی شود.

آیا موجری که خود در ملک اجاره‌ای زندگی می‌کند می‌تواند دادخواست تخلیه به دلیل نیاز ثبت کند؟

اگر موجر خود در ملک اجاره‌ای زندگی می‌کند، نیاز او واقعی و صادقانه تلقی می‌شود و می‌تواند دادخواست تخلیه ثبت کند. دیوان عالی کشور، زندگی موجر در ملک اجاره‌ای را به عنوان فرض وجود نیاز در نظر می‌گیرد. لازم نیست موجر در معرض خطر تهدید به تخلیه باشد.

آیا موجری که با شخص دیگری زندگی می‌کند می‌تواند دادخواست تخلیه به دلیل نیاز ثبت کند؟

موجر همچنین می‌تواند در صورتی که با شخص دیگری زندگی می‌کند دادخواست تخلیه به دلیل نیاز ثبت کند. نیاز افرادی که در خارج از کشور کار می‌کنند و دوره‌های مشخصی از سال را در ترکیه با بستگان خود می‌گذرانند نیز واقعی و صادقانه تلقی می‌شود. حتی اگر ازدواج مطرح نباشد، اقامت موجر یا فرزندان آنها با والدین‌شان نیز در این چارچوب ارزیابی می‌شود.

ادعای نیاز به دلیل وضعیت سلامت موجر چگونه ارزیابی می‌شود؟

اگر وضعیت سلامت موجر ایجاب کند، نیاز به مسکن پذیرفته می‌شود. ملک اجاره‌ای باید برای وضعیت سلامت موجر مناسب‌تر باشد. اگر وضعیت سلامت نقل مکان به ملک اجاره‌ای را ایجاب کند و با گزارش پزشکی تأیید شود، نیاز واقعی و صادقانه تلقی می‌شود. با این حال، ناراحتی‌های عمومی (مانند سر و صدا، آلودگی هوا، ترافیک) کافی تلقی نمی‌شود.

ادعای نیاز به دلیل شرایط فیزیکی مطلوب‌تر ملک اجاره‌ای چگونه ارزیابی می‌شود؟

اگر محل سکونت فعلی موجر برای رفع نیازهای او ناکافی باشد و ملک اجاره‌ای از نظر فیزیکی مناسب‌تر باشد، ادعای نیاز می‌تواند پذیرفته شود.

به عنوان مثال، اگر محل سکونت فعلی به دلیل تولد یا رشد فرزندان جدید برای خانواده بسیار کوچک شود و ملک اجاره‌ای در وضعیتی باشد که این نیازها را برآورده کند، برای وجود نیاز کافی است. با این حال، صرفاً خواستن زندگی در شرایط راحت‌تر کافی نیست؛ نیاز باید اجباری باشد.

ادعای نیاز به دلیل مقرون به صرفه‌تر بودن ملک اجاره‌ای از نظر اقتصادی چگونه ارزیابی می‌شود؟

اگر موجر در تأمین هزینه‌های سوخت و عمومی محل سکونت فعلی خود مشکل داشته باشد و ملک اجاره‌ای کم هزینه‌تر باشد، ادعای نیاز می‌تواند پذیرفته شود. در یک تصمیم، دیوان عالی کشور حکم داد، “اگر ادعاهای خواهان درست باشد، این باید به طور کلی به عنوان نیاز پذیرفته شود. زیرا به دلیل شرایط اقتصادی که آن را ضروری می‌کند، زندگی در یک آپارتمان لوکس برای خواهان غیرقابل تحمل شده است.” با این حال، اقدام صرفاً با هدف کسب درآمد بیشتر کافی نیست.

ادعای نیاز به دلیل موقعیت ملک اجاره‌ای چگونه ارزیابی می‌شود؟

دیوان عالی کشور معمولاً دلایل موقعیتی، مانند نزدیک بودن ملک اجاره‌ای به محل کار یا مدرسه فرزندان را به تنهایی کافی نمی‌داند. با این حال، استدلال می‌شود که این وضعیت باید در کلان‌شهرهایی که رفت و آمد ساعت‌ها طول می‌کشد، تسهیل شود. در یک تصمیم هیئت عمومی شعب مدنی دیوان عالی کشور، نیاز برای یک دانش‌آموز مقطع متوسطه به دلیل نزدیکی به مدرسه پذیرفته شد.

آیا امکان ثبت دادخواست تخلیه توسط موجر به دلیل نیازهای جدید وجود دارد؟

دادخواست تخلیه می‌تواند به دلیل نیازهای تازه به وجود آمده مانند ازدواج موجر، بازگشت دائمی از خارج از کشور، انتقال یا قبولی پسرش در دانشگاه ثبت شود. با این حال، این نیازها باید واقعی و صادقانه باشند و هنوز رخ نداده باشند.

نیاز به خانه ییلاقی نیز تا زمانی که واقعی و صادقانه باشد پذیرفته می‌شود.

آیا ادعای نیاز برای نگهداری اموال پذیرفته می‌شود؟

در برخی تصمیمات، دیوان عالی کشور نیاز موجر به نگهداری اموال در ملک اجاره‌ای را به عنوان نیاز واقعی و صادقانه می‌پذیرد. با این حال، مشخص است که این وضعیت می‌تواند مورد سوء استفاده قرار گیرد. بنابراین، باید جستجو شود که نیاز به نگهداری اموال از موجر نشأت نگرفته و اجباری است.

آیا امکان ثبت دادخواست تخلیه توسط اشخاص حقوقی به دلیل نیاز مسکن وجود دارد؟

به طور کلی، امکان ثبت دادخواست تخلیه توسط اشخاص حقوقی به دلیل نیاز مسکن وجود ندارد. یک شخص حقوقی نمی‌تواند چنین درخواستی را برای مدیر یا پرسنل خود مطرح کند. با این حال، دادخواست‌های تخلیه ثبت شده توسط شرکت‌ها و اشخاص حقوقی عمومی برای تأمین نیازهای مسکن کارکنان خود بحث‌برانگیز است. نیاز مسکن اشخاص حقوقی تنها در صورتی پذیرفته می‌شود که در محدوده هدف و فعالیت‌های شخص حقوقی قرار گیرد و مقرراتی در این خصوص وجود داشته باشد.

آیا می‌توان به دلیل نیاز مسکن همسر موجر دادخواست تخلیه ثبت کرد؟

دادخواست تخلیه می‌تواند به دلیل نیاز مسکن همسر موجر ثبت شود. با این حال، باید پیوند زناشویی بین همسری که نیاز او ادعا می‌شود و موجر هنگام ثبت دادخواست تخلیه و در حین ادامه دعوا وجود داشته باشد. در صورت طلاق، نمی‌توان به دلیل نیاز همسر سابق دادخواست ثبت کرد. با این حال، اگر تصمیم جدایی گرفته شده باشد، می‌توان دادخواست ثبت کرد.

آیا می‌توان به دلیل نیاز مسکن فرزندان، والدین یا اشخاصی که موجر موظف به مراقبت از آنهاست دادخواست تخلیه ثبت کرد؟

طبق ماده 350 قانون تعهدات ترکیه، دادخواست تخلیه می‌تواند به دلیل نیاز مسکن فرزندان، والدین و اشخاصی که موجر قانوناً موظف به مراقبت از آنهاست ثبت شود. مفهوم فرزندان شامل فرزندان، نوه‌ها و غیره می‌شود. مفهوم والدین شامل والدین، پدربزرگ و مادربزرگ و غیره می‌شود. فرزندان خوانده نیز در مفهوم فرزندان گنجانده می‌شوند. اشخاصی که قانوناً باید مورد مراقبت قرار گیرند طبق ماده 364 قانون مدنی ترکیه تعیین خواهند شد.

آیا می‌توان به دلیل نیاز محل کار دادخواست تخلیه ثبت کرد؟

طبق ماده 350/1 قانون تعهدات ترکیه، موجر همچنین می‌تواند به دلیل نیاز محل کار خود، همسر، فرزندان، والدین یا اشخاصی که قانوناً موظف به مراقبت از آنهاست دادخواست تخلیه ثبت کند. برای پذیرش نیاز محل کار، نیاز باید واقعی، صادقانه و اجباری باشد. پذیرش نیاز محل کار در مقایسه با نیاز مسکن سختگیرانه‌تر است.

آیا موجری که شغل دیگری ندارد می‌تواند به دلیل نیاز محل کار دادخواست تخلیه ثبت کند؟

بیکار بودن موجر یا در شرف ترک شغل فعلی بودن، فرض قوی برای وجود نیاز محل کار ایجاد می‌کند. در یک تصمیم، دیوان عالی کشور حکم داد، “بیکار بودن شخص نیازمند، فرض نیاز را تشکیل می‌دهد. با این حال، ملک اجاره‌ای نیز باید برای کاری که قرار است انجام شود مناسب و راحت باشد.” لازم نیست شغل فعلی را ترک کرده باشد، اما باید تلاش‌های جدی در مورد شغل جدید انجام شده باشد.

آیا موجری که در محل کار دیگری مستاجر است می‌تواند به دلیل نیاز محل کار دادخواست تخلیه ثبت کند؟

نیاز محل کار همچنین می‌تواند در صورتی که موجر در محل کار دیگری مستاجر باشد پذیرفته شود. با این حال، صرفاً مستاجر بودن کافی نیست؛ باید ثابت شود که نیاز واقعی و صادقانه است. دیوان عالی کشور تحقق یکی از شرایط را الزامی می‌داند: موجر تحت تهدید تخلیه باشد یا ملک اجاره‌ای حداقل به اندازه محل کار فعلی مناسب باشد.

آیا ادعای نیاز محل کار با هدف گسترش کسب و کار موجر پذیرفته می‌شود؟

نیاز محل کار می‌تواند در صورتی که کسب و کار موجر در حال رشد است و محل کار فعلی ناکافی می‌شود پذیرفته شود. در حالی که دیوان عالی کشور در تصمیمات قدیمی‌تر خود هدف گسترش کسب و کار را نمی‌پذیرفت، در تصمیمات جدیدتر آن را می‌پذیرد. به عنوان مثال، در یک تصمیم، دیوان عالی کشور حکم داد، “طبق شواهد موجود، اگرچه ثابت شده است که نیاز خواهان واقعی و صادقانه است، هیچ تحقیق و تعیینی در مورد اینکه آیا ملک موضوع دعوا برای نیاز مناسب است انجام نشده است.” این تصمیم نشان می‌دهد که برای پذیرش نیاز محل کار، بررسی مناسب بودن ملک اجاره‌ای برای نیاز ضروری است.

برای کمک یا مشاوره بیشتر در این زمینه، می‌توانید با ما تماس بگیرید.