Cas de Détermination du Loyer en Turquie – Avocat Ozan Soylu

CAS DE DÉTERMINATION DU LOYER ET LES CONDITIONS EN TURQUIE

Le cas de détermination du loyer est un type de procès visant à augmenter ou diminuer le prix de location. Comme mentionné ci-dessus, conformément au principe de la liberté de volonté, les parties peuvent convenir du prix de location entre elles. En règle générale, cela est valable lors de la conclusion du contrat pour la première fois. Car le renouvellement du contrat de location, c’est-à-dire le nouveau prix de location, qui sera valable en cas de prolongation du contrat, n’est pas complètement dépendant de la volonté des parties. Le législateur a voulu à la fois protéger le locataire et prévenir la détérioration de l’équilibre du marché en adoptant certaines réglementations spéciales et en soumettant cette question à des dispositions légales. Ainsi, avec le cas de détermination du prix de location, tel qu’il est connu dans la pratique, les relations de location prolongées ont trouvé un domaine de réglementation.

CONDITIONS D’OUVERTURE D’UN CAS DE DÉTERMINATION DU LOYER

En pratique, un procès pour détermination du prix de location ne peut être intenté en toutes circonstances. Il existe des critères pour ouvrir ce cas.

Le bien loué doit être une résidence ou un lieu de travail couvert. Si l’objet de la location est un bien mobilier, cette question ne sera pas l’objet du procès. Le cas de détermination du loyer est soumis à certaines limitations en termes d’objet. Il convient de noter que, qu’il s’agisse de biens mobiliers ou immobiliers, vous pouvez soumettre tout objet à un contrat de location, mais le dépôt d’un cas de détermination du loyer ne sera pas accepté en toutes circonstances.

Il doit y avoir un contrat de location payable en espèces. Il doit y avoir un contrat de location valide dans le cas concret. S’il n’y a pas de contrat de location, il n’est pas possible de déposer un procès de détermination du loyer. En règle générale, votre contrat n’a pas besoin d’être écrit, mais il serait plus avantageux de conclure un contrat de location écrit en termes de commodité en matière de droit de la preuve. Cependant, la prestation convenue avec le contrat de location doit être en “argent”. Si vous avez convenu d’un autre acte, il ne sera pas légalement permis d’ouvrir ce cas.

Les parties ne doivent pas avoir conclu d’accord concernant l’augmentation du prix de location dans le contrat de location renouvelé, ou il doit y avoir un contrat de location de plus de 5 ans ou renouvelé après 5 ans. En règle générale, les parties peuvent déterminer entre elles le prix de location qui sera valable dans la nouvelle année de location. La nouvelle augmentation de loyer déterminée entre les parties est valable à condition qu’elle ne dépasse pas le taux d’augmentation de l’indice des prix à la production de l’année de location précédente. Si cette limitation est respectée, il n’y a pas de problème et il n’est pas nécessaire de déposer un procès de détermination du prix de location. Cependant, dans les cas où il existe un contrat de location de plus de 5 ans ou renouvelé après 5 ans, en règle générale, le nouveau prix sera déterminé par le juge, il convient donc de déposer un procès de détermination du loyer.

Le demandeur doit avoir un intérêt juridique à déposer ce procès. Le juge jugera si le demandeur a un intérêt juridique à déposer ce procès. Cette condition n’est pas recherchée dans les cas où le contrat de location dépasse 5 ans.

COMMENT LE MONTANT DU LOYER EST-IL DÉTERMINÉ DANS LE CAS DE DÉTERMINATION DU LOYER ?

Le prix de location pour les périodes prolongées est déterminé en fonction de la nature de la situation. Il existe différentes possibilités à cet égard.

S’il y a un accord entre les parties;
Le législateur a stipulé que les accords des parties concernant le prix de location à appliquer dans les périodes de location renouvelées sont valables à condition qu’ils ne dépassent pas le taux d’augmentation de l’indice des prix à la production de l’année de location précédente. Les parties ne sont pas complètement illimitées dans la détermination du taux d’augmentation du loyer pour les années pour lesquelles le contrat de location est prolongé. Cette limite est le taux d’augmentation de l’indice des prix à la production. Si le taux déterminé dépasse l’indice des prix à la production, il sera ramené à ce taux. L’indice des prix à la production est annoncé par l’Institut statistique turc.

S’il n’y a pas d’accord entre les parties;
Si les parties n’ont pas conclu d’accord sur le nouveau prix de location en cas de prolongation de l’année de location, le prix de location est déterminé par le juge sur une base équitable, en tenant compte de la situation du bien loué, à condition qu’il ne dépasse pas le taux d’augmentation de l’indice des prix à la production de l’année de location précédente. La limite supérieure du nouveau prix de location à déterminer par le juge sera de nouveau l’indice des prix à la production. Si cela nécessite l’équité, il peut également ordonner une augmentation inférieure à l’indice des prix à la production dominant. Dans ce contexte, en cas de baisse de l’indice des prix à la production, le juge peut réduire le prix de location.

S’il y a un contrat de location de plus de cinq ans ou renouvelé après cinq ans;
Indépendamment du fait qu’il y ait un accord concernant le contrat de location renouvelé, le juge détermine le prix qui sera valable dans la nouvelle année de location, pour les contrats de location qui durent plus de cinq ans ou renouvelés après cinq ans, et à la fin de chaque relation de location de cinq ans par la suite. Le nouveau prix de location est déterminé de manière équitable, en tenant compte de l’état de l’objet loué et du taux d’augmentation de l’indice des prix à la production.

Si la location est effectuée en devise étrangère;
Si le prix de location est déterminé en devise étrangère, en règle générale, aucun changement ne peut être apporté à ce prix tant que cinq ans ne se sont pas écoulés. Les parties ne peuvent pas décider autrement entre elles. Cette disposition est également applicable aux prix de location indexés sur une devise étrangère ou indexés sur des métaux précieux. Cependant, en cas de difficulté excessive d’exécution au fil du temps dans le cas concret, la partie invoquant cette situation peut demander l’adaptation du contrat aux nouvelles conditions au juge.

QUAND LE CAS DE DÉTERMINATION DU LOYER EST-IL OUVERT ?

En règle générale, les procès concernant la détermination du prix de location peuvent toujours être intentés. Bien qu’il n’y ait pas de période prescrite d’infraction ou de prescription pour ce type de cas, l’élément temps a un effet sur la date à laquelle la décision sera valable. Si le procès de détermination du loyer est intenté au moins 30 jours avant le début de la nouvelle période de location ou si la demande d’augmentation du loyer est notifiée par écrit (avertissement) à l’autre partie dans ce délai, le résultat du procès pour la détermination du prix de location aura un effet rétroactif. Ainsi, le nouveau prix de location déterminé par le tribunal sera appliqué dès le début de cette nouvelle période de location. En d’autres termes, le prix de location déterminé sera valable sans attendre. Sinon, le prix de location déterminé à la suite du cas de détermination sera appliqué dans l’année de location suivante. En d’autres termes, l’effet du procès ou de l’avis non déposé dans le délai ci-dessus sera d’attendre l’année de location suivante en termes de temps.

AVIS DANS LE CAS DE DÉTERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE

En règle générale, faire un avertissement n’est pas l’une des conditions du procès pour la détermination du prix de location. Cependant, si le bailleur donne un avis écrit au moins 30 jours avant la fin de la période de location, le nouveau prix de location déterminé par le tribunal sera valable dès le début de la période de location renouvelée. C’est-à-dire que l’effet de l’avis concerne la date à laquelle le nouveau prix de location sera valable.

QUI PEUT OUVRIR UN CAS DE DÉTERMINATION DU LOYER ?
Le procès pour détermination du prix de location peut être intenté par le bailleur ou par le locataire. Dans le cas où le bien loué change de mains ou est transféré, le nouveau propriétaire et le locataire peuvent intenter ce procès.

OÙ LE CAS DE DÉTERMINATION DU LOYER EST-IL OUVERT ?
Le tribunal compétent dans le cas de détermination du prix de location est le Tribunal Civil de Paix du lieu où se trouve l’immeuble.

DIFFÉRENCES ENTRE LE CAS DE DÉTERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE ET LE CAS D’ADAPTATION DE LA VALEUR LOCATIVE

Certains événements extraordinaires que les parties ne pouvaient pas prévoir au moment du contrat de location et qui peuvent survenir plus tard peuvent surgir. Dans ce cas, il peut ne pas être juste pour une partie de continuer à exécuter ce contrat. Dans de tels cas où il y a une difficulté excessive d’exécution, la partie qui éprouve de telles difficultés peut demander au tribunal d’adapter le contrat de location aux nouvelles conditions. Le facteur le plus important qui distingue ce cas du cas de détermination du prix de location est que le juge ne sera pas lié par des facteurs tels que l’IPC lors de la détermination du nouveau prix de location. En pratique, on observe que dans les cas où la valeur de l’immobilier augmente ou diminue de manière excessive, les parties s’adressent au tribunal pour l’ajustement du prix de location. Le Tribunal Civil de Paix du lieu où se trouve l’immeuble ou du lieu de résidence du défendeur est compétent et autorisé pour ce cas. En règle générale, ce procès peut être intenté sans limitation de temps et ne nécessite pas d’avertissement. Une autre question qui le distingue du procès de détermination du prix de location est que le procès pour l’adaptation du prix de location est valable pour tous les biens mobiliers et immobiliers.

Dans ce contexte, les conditions pour intenter un procès pour l’adaptation du prix de location;
Il doit y avoir une situation extraordinaire qui n’existait pas au moment du contrat de location, était imprévisible et ne peut être prévue.
Cette situation d’urgence ne doit pas être causée par le débiteur.
En raison de la situation d’urgence, les circonstances doivent avoir changé contre le débiteur de telle manière que l’attente de performance des parties serait contraire à la règle de bonne foi.
Le débiteur doit soit n’avoir jamais exécuté sa dette, soit l’avoir exécutée en réservant ses droits.

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