Comment expulser un locataire en Turquie ? *2025
Comprendre la loi sur l’expulsion des locataires en Turquie est crucial tant pour les propriétaires que pour les locataires. Le processus est régi par le Code turc des obligations et nécessite un strict respect des procédures légales. Ce guide complet explore les motifs légaux d’expulsion, les exigences de notification appropriées et les droits des deux parties impliquées dans les litiges locatifs.
En Turquie, la relation locataire-propriétaire est régie par le Code turc des obligations (Loi n° 6098), qui établit un cadre équilibrant les droits des propriétaires et la protection des locataires. Comprendre les motifs légaux d’expulsion et les procédures appropriées est essentiel tant pour les propriétaires cherchant à récupérer leur bien que pour les locataires souhaitant protéger leurs droits. Ce guide complet explore le processus d’expulsion en Turquie, décrivant les voies légales disponibles et les exigences qui doivent être satisfaites pour une expulsion légale.
Motifs légaux d’expulsion des locataires en Turquie
La loi turque prévoit plusieurs circonstances spécifiques dans lesquelles un propriétaire peut légalement expulser un locataire. Ces motifs sont strictement définis et réglementés pour empêcher les expulsions arbitraires.
| Motif d’expulsion | Exigences légales |
|---|---|
| Non-paiement du loyer |
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| Besoin du propriétaire |
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| Engagement écrit |
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| Deux avis valides |
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| Location de 10 ans |
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Non-paiement ou paiement tardif du loyer
L’un des motifs d’expulsion les plus courants est lorsque le locataire ne paie pas le loyer ou paie systématiquement en retard. Selon l’article 315 du Code turc des obligations, si un locataire ne paie pas le loyer à la date convenue, le propriétaire doit :
- Signifier au locataire un avis écrit accordant un délai de grâce
- Accorder au moins 30 jours pour le paiement dans les baux résidentiels
- Indiquer clairement que le contrat sera résilié si le paiement n’est pas effectué
Si le locataire ne paie pas dans le délai spécifié après avoir reçu l’avis, le propriétaire peut entamer une procédure d’expulsion. Ce processus commence généralement par une tentative de médiation obligatoire avant de passer au tribunal.
Besoin du propriétaire pour le bien
Un propriétaire peut résilier un bail s’il a, ou si les membres de sa famille immédiate ont, un besoin réel d’utiliser le bien. L’article 350 du Code turc des obligations précise que cela s’applique lorsque :
- Le bien est nécessaire pour la résidence personnelle du propriétaire
- Les besoins du conjoint, des descendants, des ascendants ou des frères et sœurs du propriétaire
- Le besoin doit être réel, sincère et nécessaire
Pour les contrats à durée déterminée, le procès d’expulsion doit être intenté à la fin de la période contractuelle. Pour les contrats à durée indéterminée, un préavis doit être donné au moins trois mois avant la fin d’une période locative de six mois, avec un procès intenté dans le mois suivant la date de départ spécifiée.
Expulsion basée sur un engagement écrit (Tahliye Taahhütnamesi)
Un tahliye taahhütnamesi (engagement d’expulsion) est un document écrit dans lequel le locataire accepte de quitter le bien à une date précise. Ce document est juridiquement contraignant si :
- Il est sous forme écrite
- Il est signé par le locataire ou son représentant autorisé
- Il est rédigé après que le locataire a pris possession du bien
- Il spécifie une date d’évacuation claire
Si le locataire ne quitte pas les lieux comme promis, le propriétaire peut demander l’expulsion dans le mois suivant la date convenue ou entamer une procédure d’exécution par l’intermédiaire du bureau d’exécution.
Deux avis valides pour paiement tardif
Si un locataire reçoit deux avis valides pour paiement tardif au cours de la même année locative, le propriétaire peut demander l’expulsion. Les exigences pour ce motif comprennent :
- Les avis doivent être écrits et juridiquement valides
- Ils doivent être envoyés pour des mois distincts au cours de la même année locative
- Le procès d’expulsion doit être intenté dans le mois suivant la fin de l’année locative au cours de laquelle les avis ont été émis
Il est important de noter que si le locataire paie après avoir reçu un avis, cet avis compte toujours pour l’exigence des deux avis.
Expulsion après 10 ans de location
La loi turque permet aux propriétaires d’expulser les locataires après 10 ans d’occupation sans avoir besoin de démontrer une raison spécifique. La procédure varie selon que le bail est à durée déterminée ou indéterminée :
- Pour les contrats à durée déterminée, la période de 10 ans commence après le terme initial
- Pour les contrats à durée indéterminée, elle commence dès le début de la location
- Le propriétaire doit donner un préavis au moins trois mois avant la fin de la période de prolongation
Cette disposition donne aux propriétaires la possibilité de récupérer leur bien après une période substantielle de location.
Besoin du nouveau propriétaire pour le bien
Lorsqu’un bien change de propriétaire, le nouveau propriétaire peut expulser les locataires sous certaines conditions s’il a besoin du bien pour un usage personnel ou familial :
- Le nouveau propriétaire doit notifier le locataire par écrit dans le mois suivant l’acquisition du bien
- Le procès d’expulsion peut être intenté six mois après cette notification
- Alternativement, le nouveau propriétaire peut attendre jusqu’à la fin du bail et intenter un procès dans le mois suivant
- Le besoin doit être réel et nécessaire, tout comme pour le propriétaire d’origine
Cette disposition équilibre les droits des nouveaux propriétaires avec les protections des locataires.
Besoins de rénovation et de reconstruction
Les propriétaires peuvent expulser les locataires si le bien nécessite une rénovation substantielle ou une reconstruction qui rendrait l’occupation impossible pendant les travaux. Pour être qualifiés :
- La rénovation doit être essentielle, pas simplement cosmétique
- Le bien doit être inhabitable pendant la rénovation
- Le propriétaire doit intenter le procès d’expulsion dans le mois suivant la fin du contrat
Après la rénovation, le bien ne peut pas être loué à quelqu’un d’autre pendant trois ans sans raison légitime, et l’ancien locataire a un droit de priorité pour louer le bien rénové au nouveau tarif.
Locataire causant des troubles aux voisins
Les locataires qui dérangent constamment les voisins peuvent être expulsés. Le propriétaire doit :
- Envoyer un avis écrit au locataire
- Accorder au moins 30 jours au locataire pour remédier à la situation
- Intenter un procès d’expulsion si les troubles persistent
Les preuves de troubles, comme les plaintes d’autres locataires ou les rapports de police, renforcent le dossier du propriétaire.
Causer des dommages au bien
Si un locataire cause des dommages importants au bien, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion en :
- Signifiant au locataire un avis écrit
- Accordant au moins 30 jours pour réparer les dommages
- Intentant un procès d’expulsion si le locataire ne fait pas les réparations
Le propriétaire peut également demander une indemnisation pour les dommages en plus de l’expulsion.
Le processus d’expulsion en Turquie
Le processus d’expulsion d’un locataire en Turquie suit une voie légale spécifique qui doit être respectée pour que l’expulsion soit légale.
| Étape du processus | Délai estimé |
|---|---|
| Signification de l’avis formel au locataire | 1-7 jours |
| Période d’attente pour que le locataire remédie à la situation | 30 jours (résidentiel), varie selon les motifs |
| Processus de médiation obligatoire | 1-2 mois |
| Dépôt de la demande d’expulsion | 1 jour (doit être dans le mois suivant la date pertinente) |
| Procédure judiciaire | 6-18 mois selon la complexité du cas |
| Obtention de l’ordonnance d’expulsion | 1-3 mois après l’audience finale |
| Traitement par le bureau d’exécution | 15-30 jours |
| Expulsion physique réelle | 1 jour (programmé par le bureau d’exécution) |
| Processus total typique | 8-24 mois de l’avis initial à l’achèvement |
Signification de l’avis au locataire
La première étape dans la plupart des cas d’expulsion est la signification d’un avis formel au locataire :
- Les avis doivent être signifiés par un notaire pour garantir la validité juridique
- L’avis doit clairement indiquer le motif d’expulsion
- Il doit préciser une date limite pour que le locataire remédie à la situation ou quitte les lieux
- La bonne signification de l’avis est une preuve cruciale dans les procédures judiciaires ultérieures
L’utilisation d’un notaire garantit qu’il existe un enregistrement de la date à laquelle le locataire a reçu l’avis, ce qui peut être important devant le tribunal.
| Type d’expulsion | Période de préavis requise |
|---|---|
| Non-paiement de bail résidentiel | Minimum 30 jours à partir de l’avis |
| Non-paiement de bail commercial | Minimum 30 jours à partir de l’avis |
| Besoin personnel du propriétaire | 3 mois avant la fin de la période locative |
| Besoin du nouveau propriétaire | Préavis d’1 mois, procès d’expulsion après 6 mois |
| Rénovation/Reconstruction | Avis à la fin du terme du contrat |
| Perturbation des voisins | 30 jours pour remédier à la situation |
| Dommages à la propriété | 30 jours pour réparer les dommages |
| Résiliation après 10 ans | 3 mois avant la fin de la période locative |
Procédure de médiation obligatoire
Depuis le 1er septembre 2023, les parties dans les litiges locatifs doivent tenter une médiation avant de déposer une plainte :
- La médiation est désormais une condition préalable obligatoire pour les procès d’expulsion
- Le processus vise à atteindre une solution à l’amiable sans intervention du tribunal
- Si la médiation échoue, les parties reçoivent un certificat de non-accord qui leur permet de passer au tribunal
- La partie qui refuse de participer à la médiation ou qui n’y assiste pas peut être responsable des frais de médiation
Ce changement récent vise à réduire la charge des tribunaux et à faciliter des résolutions plus rapides.
Dépôt d’une demande d’expulsion
Si la médiation échoue, le propriétaire peut déposer une demande d’expulsion :
- La demande doit être déposée auprès du Tribunal civil de paix (Sulh Hukuk Mahkemesi) du district où se trouve le bien
- Le propriétaire doit soumettre toute la documentation pertinente, y compris le contrat de bail, les avis envoyés et le certificat de médiation
- Il y a des délais stricts pour le dépôt, généralement un mois à partir de la date pertinente selon les motifs d’expulsion
- La demande doit clairement indiquer les motifs juridiques spécifiques de l’expulsion
Le tribunal programmera ensuite des audiences pour évaluer les preuves et les arguments présentés par les deux parties.
| Document requis | Description/Objectif |
|---|---|
| Contrat de bail | Établit les conditions de location et les obligations des deux parties |
| Avis écrits | Prouve la notification appropriée des violations ou l’intention de résilier |
| Preuve de propriété | Démontre le droit légal du propriétaire sur le bien |
| Registres de paiement | Documente l’historique des paiements de loyer et tout défaut |
| Avis certifiés par notaire | Fournit des preuves juridiquement valables des notifications formelles |
| Certificat de médiation | Requis depuis sept. 2023 pour prouver que la médiation a été tentée |
| Rapport d’inspection du bien | Documente l’état et tout dommage au bien |
| Déclarations de témoins | Soutient les allégations de troubles ou d’autres violations |
| Formulaires de demande judiciaire | Documents officiels requis pour initier des procédures légales |
Exécution des ordonnances d’expulsion
Une fois que le tribunal émet une ordonnance d’expulsion :
- L’ordonnance peut être exécutée par le bureau d’exécution (İcra Dairesi)
- L’agent d’exécution donnera au locataire une date précise pour quitter les lieux
- Si le locataire refuse de partir, une expulsion forcée peut être effectuée
- La police peut accompagner les agents d’exécution pour assurer l’ordre public pendant les expulsions forcées
Il est important de noter que les propriétaires ne peuvent pas personnellement expulser les locataires ou leurs biens sans une ordonnance du tribunal.
Droits et protections des locataires
Bien que la loi turque prévoie des mécanismes d’expulsion, elle comprend également plusieurs protections pour les locataires.
| Droits des locataires | Droits des propriétaires |
|---|---|
| Droit de recevoir un avis écrit approprié | Droit de percevoir le loyer à temps |
| Droit de remédier aux violations dans le délai légal | Droit d’expulser pour des motifs légaux légitimes |
| Droit à la médiation obligatoire avant procès | Droit d’inspecter le bien avec un préavis raisonnable |
| Droit de contester les demandes d’expulsion non fondées | Droit de recevoir une indemnisation pour les dommages au bien |
| Protection contre les augmentations arbitraires de loyer | Droit de résilier après 10 ans de location |
| Droits prioritaires après rénovation | Droit d’expulser pour besoin personnel/familial |
| Droit à indemnisation pour expulsion abusive | Droit d’appliquer les engagements écrits d’évacuation |
| Droit à la jouissance paisible du bien | Droit d’attendre que le bien soit correctement entretenu |
Défenses juridiques contre l’expulsion
Les locataires peuvent contester les procédures d’expulsion en :
- Contestant la validité des motifs d’expulsion
- Identifiant des erreurs de procédure dans l’avis ou la demande
- Démontrant que les allégations du propriétaire ne sont pas sincères ou nécessaires
- Cherchant des prolongations de délai pour des circonstances spéciales
Un avocat compétent peut aider les locataires à identifier les défenses potentielles en fonction de leur situation spécifique.
Droits d’indemnisation des locataires
Dans certaines situations, les locataires peuvent avoir droit à une indemnisation :
- Si expulsés en raison de fausses allégations de besoin par le propriétaire
- Lorsque le propriétaire loue le bien à quelqu’un d’autre dans les trois ans suivant l’expulsion pour besoin personnel
- Pour résiliation anticipée du bail sans motifs légaux
Ces dispositions découragent les propriétaires d’utiliser de faux prétextes pour expulser les locataires.
Protections spéciales pour les locataires résidentiels
Les locataires résidentiels bénéficient de protections supplémentaires par rapport aux locataires commerciaux :
- Périodes de préavis plus longues pour la résiliation
- Restrictions sur les augmentations de loyer
- Considération spéciale pour les groupes vulnérables
- Continuation du bail malgré le changement de propriétaire
Ces protections supplémentaires reflètent l’importance de la stabilité du logement pour les individus et les familles.
Défis courants et solutions
Gestion des locataires problématiques
Les propriétaires confrontés à des situations difficiles avec les locataires devraient :
- Documenter tous les problèmes méticuleusement
- Communiquer les préoccupations par écrit
- Suivre les procédures légales strictement
- Envisager une résolution alternative des litiges avant le contentieux
- Consulter un avocat immobilier spécialisé dans les litiges locatifs
Prendre des raccourcis ou recourir au harcèlement peut entraîner des conséquences juridiques pour les propriétaires.
Méthodes légales les plus rapides pour l’expulsion
Lorsque le temps presse, les propriétaires peuvent accélérer le processus en :
- Utilisant une procédure d’exécution via les bureaux d’exécution pour les cas de non-paiement
- S’assurant que toute la documentation est complète et précise
- Engageant un avocat expérimenté familier avec les procédures d’expulsion
- Envisageant des offres de règlement qui pourraient entraîner un départ volontaire
Bien qu’aucune méthode ne soit immédiate, une préparation adéquate peut considérablement réduire les délais.
La police peut-elle expulser les locataires en Turquie ?
Contrairement à la croyance commune :
- La police ne peut pas expulser indépendamment les locataires
- Une ordonnance du tribunal ou une décision du bureau d’exécution est requise
- La police peut seulement assister les agents d’exécution lors d’une expulsion légale
- Leur rôle se limite à maintenir l’ordre pendant le processus d’expulsion
Les propriétaires qui tentent d’utiliser la police pour intimider les locataires sans ordonnance du tribunal peuvent faire face à des conséquences juridiques.
Considérations pratiques pour les propriétaires
Rédaction de contrats de bail efficaces
Un contrat de bail bien rédigé peut prévenir de nombreux problèmes d’expulsion :
- Inclure des conditions claires concernant les dates de paiement du loyer et les méthodes
- Préciser les conditions de renouvellement et les procédures de résiliation
- Aborder les restrictions de sous-location explicitement
- Envisager d’inclure un tahliye taahhütnamesi (engagement d’évacuation)
- Détailler les responsabilités du locataire concernant l’entretien du bien
Avoir ces éléments clairement définis peut simplifier le processus d’expulsion si des problèmes surviennent.
Documentation et collecte de preuves
Les cas d’expulsion réussis dépendent de preuves solides :
- Tenir des registres détaillés de tous les paiements de loyer et communications
- Documenter tout dommage à la propriété avec des photographies et des estimations de réparation
- Enregistrer les cas de perturbation avec dates, heures et déclarations de témoins
- Conserver des copies de tous les avis formels envoyés au locataire
- Maintenir un dossier chronologique de tous les problèmes liés au locataire
Cette documentation sera inestimable si une action en justice devient nécessaire.
Attentes en matière de coûts et de délais
Les propriétaires doivent être préparés aux engagements financiers et temporels de l’expulsion :
- Les frais juridiques s’élèvent généralement à au moins 55 000 TL (1 446,58 USD et 1 271,88 Euro) selon la complexité, cependant en pratique, les avocats demandent généralement 1500 – 3000 USD ou Euro
- Les affaires judiciaires peuvent prendre 6 à 18 mois pour être résolues
- La médiation obligatoire peut ajouter 1 à 2 mois supplémentaires au processus
- L’exécution des ordonnances d’expulsion prend généralement 15 à 30 jours après la décision du tribunal
- Une préparation avancée peut réduire considérablement ces délais
Comprendre ces réalités aide les propriétaires à prendre des décisions éclairées concernant la poursuite d’une expulsion.
Conclusion
Naviguer dans l’expulsion de locataires en Turquie nécessite une attention particulière aux détails et procédures juridiques. Les propriétaires doivent s’assurer qu’ils ont des motifs valables et suivre les protocoles de notification appropriés, tandis que les locataires doivent comprendre leurs protections légales. Avec l’introduction de la médiation obligatoire, les deux parties ont désormais des opportunités supplémentaires de résoudre les litiges avant que l’intervention du tribunal ne devienne nécessaire.
Le processus d’expulsion d’un locataire en Turquie suit une voie légale spécifique qui doit être respectée pour que l’expulsion soit légale. Bien que la loi prévoie plusieurs motifs d’expulsion légitime, elle incorpore également d’importantes protections pour les locataires. Les propriétaires et les locataires bénéficient tous deux de connaître leurs droits et obligations en vertu de la loi turque.
Pour les propriétaires, suivre les procédures légales appropriées est essentiel pour réussir une expulsion. Pour les locataires, comprendre leurs droits peut aider à prévenir les expulsions illégales. Dans tous les cas, les conseils juridiques professionnels d’avocats spécialisés en droit immobilier sont fortement recommandés pour naviguer dans ce domaine complexe du droit turc.
Le Cabinet d’Avocats Soylu et l’Expulsion de Locataires en Turquie
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