Comment préparer un contrat de location en Turquie? *2025

Conditions Générales Qui Doivent Être Incluses dans un Contrat de Bail

a. Responsabilités du Locataire

La responsabilité fondamentale du locataire est d’utiliser le bien avec soin et de l’utiliser conformément à l’objectif spécifié dans le contrat. Selon le Code des Obligations Turc, le locataire est obligé de maintenir le bien dans l’état où il a été reçu. Le locataire doit également faire preuve de respect dans les relations de voisinage et éviter les comportements perturbateurs tels que le bruit et la pollution.

Le locataire est responsable d’effectuer des réparations mineures (comme la réparation de robinets, le remplacement d’ampoules) dans le bien loué. Ils doivent signaler immédiatement les dysfonctionnements plus importants. Si cette obligation de signalement n’est pas respectée, le locataire peut être tenu responsable des dommages qui en résultent.

b. Responsabilités du Propriétaire

La responsabilité la plus fondamentale du propriétaire est de livrer le bien loué dans un état utilisable et de le maintenir dans cet état tout au long de la période de location. Cela est explicitement réglementé dans l’article 301 du Code des Obligations Turc. Le propriétaire doit garantir l’exactitude des informations du titre de propriété du bien et qu’il est libre de droits de tiers.

De plus, le propriétaire est obligé d’effectuer les réparations qui surviennent dans le bien loué dont le locataire n’est pas responsable. Par exemple, la réparation de problèmes majeurs tels que les fuites de toit, les ruptures de conduites d’eau principales ou les pannes du système de chauffage central est de la responsabilité du propriétaire.

Le propriétaire doit assurer l’utilisation paisible du bien par le locataire et ne doit pas déranger le locataire pendant la durée du contrat.

Cependant, en cas de réparations nécessaires ou de vente de propriété, ils ont le droit de montrer la propriété pendant des durées raisonnables.

c. Frais d’entretien du bâtiment et dépenses communes

Le contrat de location doit clairement préciser qui est responsable des paiements des frais d’entretien et autres dépenses communes. Généralement, les dépenses suivantes incombent au locataire :

• Frais d’entretien du bâtiment
• Factures d’électricité, d’eau, de gaz naturel
• Dépenses d’Internet et de téléphone
• Salaires du concierge/personnel
• Coûts d’entretien des espaces communs comme l’ascenseur et le parking

Cependant, les taxes foncières (comme la taxe immobilière) et les dépenses de rénovation majeures appartiennent généralement au propriétaire. Les parties doivent clairement réglementer ces questions dans l’accord, en détaillant notamment les conditions particulières découlant du plan de gestion.

d. Rénovations de la propriété

Le locataire a besoin de l’autorisation écrite du propriétaire pour les changements et rénovations à apporter à la propriété louée. Il est important de l’indiquer clairement dans l’accord. Les modifications non autorisées peuvent constituer un motif de résiliation du contrat et de demandes d’indemnisation.

L’accord doit également préciser qui supportera les coûts des rénovations de la propriété, ce qui arrivera à ces rénovations à la fin de la période de location, et comment la propriété doit être restituée. Généralement :

1. Changements décoratifs (peinture, papier peint, etc.)
2. Changements de meubles non fixés et d’accessoires
3. Modifications des installations électriques et de plomberie
4. Modifications structurelles telles que la suppression ou l’ajout de murs

e. Interdiction de sous-location et de transfert

Selon l’article 322 du Code des obligations turc, sans le consentement écrit du propriétaire, le locataire ne peut pas sous-louer la propriété ou transférer son droit d’usage. Cette question est particulièrement importante dans les locations résidentielles et les lieux de travail couverts.

Une réglementation claire et précise des dispositions d’interdiction de sous-location et de transfert dans l’accord est essentielle pour prévenir les litiges futurs. La violation de l’interdiction peut constituer une juste cause de résiliation de l’accord.

De plus, des circonstances particulières telles que le statut des héritiers en cas de décès du locataire, ou la fusion ou le transfert d’entreprise si le locataire est une société, doivent également être réglementées dans l’accord. Ces réglementations aident à protéger les droits des parties dans des situations inattendues.

Considérations importantes lors de la préparation d’un contrat de location

a. Exigence de forme écrite

Dans le système juridique turc, il n’y a pas d’exigence stricte de forme écrite pour les contrats de location.

Les contrats de location verbaux sont également valables. Cependant, avoir un contrat écrit est extrêmement important pour faciliter la preuve. Un contrat écrit sert de preuve dans les litiges qui peuvent survenir entre les parties.

Chaque page du contrat écrit doit être signée par les parties. Il faut se rappeler qu’une signature est une marque qui vérifie l’identité des parties et reflète leur volonté. Éviter les ratures et les rayures, et parapher toute modification sont des mesures qui augmenteront la fiabilité.

De nos jours, les contrats signés électroniquement deviennent plus courants. Cependant, sans utiliser une signature électronique sécurisée, prouver l’authenticité peut être difficile.

b. Importance des témoins du contrat

Avoir des témoins dans un contrat de location, bien que ce ne soit pas une exigence légale, est un mécanisme de sécurité important. Les témoins peuvent vérifier que le contrat a été signé et que son contenu a été accepté par les parties. Cela offre une protection contre les réclamations futures telles que « la signature n’est pas la mienne » ou « le contenu du contrat a été modifié. »

Lors de la sélection des témoins, il est important qu’ils soient impartiaux et majeurs. Les informations d’identification des témoins (nom-prénom, numéro d’identité turc) doivent être indiquées dans le contrat et leurs signatures obtenues. Idéalement, les témoins devraient être :

• Des personnes sans lien familial avec les parties
• Des personnes de confiance qui connaissent à la fois le locataire et le propriétaire
• Des personnes qui peuvent témoigner au tribunal si nécessaire
• Des personnes présentes à l’endroit où le contrat est établi

c. Préparation de la liste d’inventaire

Préparer une liste détaillée des objets dans la propriété louée est d’une importance cruciale pour prévenir les litiges futurs. La liste d’inventaire doit inclure les caractéristiques distinctives telles que la marque, le modèle, le numéro de série des objets et leur état actuel (endommagé, rayé, neuf, etc.).

Lors de la préparation de la liste, tous les équipements fixes (armoires de cuisine, produits intégrés, climatiseurs, etc.) et, si présents, les meubles (canapé, lit, table, etc.) doivent être décrits en détail. Prendre des photographies datées montrant l’état des objets et inclure ces photographies en pièce jointe au contrat sera bénéfique.

La liste d’inventaire doit être préparée comme une annexe au contrat et chaque page doit être signée par les parties. Comment la propriété doit être restituée à la fin de la période de location doit également être précisé dans cette liste.

d. Détermination du taux d’augmentation du loyer

Le taux d’augmentation dans les contrats de location est réglementé selon l’article 344 du Code des obligations turc. En conséquence, les augmentations de loyer ne peuvent pas dépasser le taux de l’Indice des prix à la consommation (IPC) annoncé par l’Institut statistique turc (TUIK). Cette limitation légale s’applique même si les parties conviennent de fixer un taux plus élevé.

Le contrat doit clairement indiquer quand l’augmentation du loyer sera effectuée (généralement annuellement) et quel indice sera utilisé pour le calcul. La déclaration suivante peut être utilisée concernant la façon dont le taux d’augmentation sera calculé :

« Le montant du loyer sera augmenté annuellement, ne dépassant pas le taux de variation annuel de l’IPC annoncé par TUIK pour le mois correspondant à la date de début du bail. »

e. Détermination correcte de la durée du contrat

La durée du contrat de location doit être déterminée en fonction des besoins et des plans des parties. Dans les contrats à durée déterminée, les dates de début et de fin doivent être clairement écrites. Selon le Code des obligations turc, à moins qu’une partie ne donne un avis de résiliation, le contrat est réputé prolongé d’un an.

Les points à considérer lors de la détermination de la durée du contrat sont :

1. Combien de temps le locataire prévoit de rester dans la propriété dans un avenir prévisible
2. Si le propriétaire a des projets de vendre ou d’utiliser lui-même la propriété
3. Coûts associés au renouvellement des contrats à court terme
4. Importance du mécanisme d’augmentation du loyer dans les contrats à long terme
5. Clarification des périodes de préavis en cas de résiliation du contrat

Une durée de contrat correctement déterminée offre une prévisibilité pour les deux parties et évite les litiges inutiles.

Conditions de résiliation et d’annulation du contrat de location

a. Résiliation des contrats de location à durée déterminée

Les contrats de location à durée déterminée ne se terminent pas automatiquement avec l’expiration du terme.

Selon l’article 347 du Code des obligations turc, si le bailleur ou le locataire ne donne pas de préavis au moins 15 jours avant la fin du terme, le contrat est réputé prolongé d’un an dans les mêmes conditions. Ce mécanisme de prolongation automatique vise à protéger le locataire.

Dans les contrats de location à durée déterminée pour les habitations résidentielles et les lieux de travail couverts, le bailleur ne peut résilier le contrat qu’à la fin de la période de location s’il existe des raisons précisées dans le premier paragraphe de l’article 347 du Code des obligations turc. Ces raisons comprennent le besoin d’utilisation par le bailleur ou des membres proches de sa famille, des réparations substantielles ou une reconstruction.

Le locataire, cependant, peut résilier le contrat à durée déterminée en donnant un préavis avant la fin du terme sans avoir à justifier de raison.

b. Résiliation des contrats de location à durée indéterminée

Les contrats de location à durée indéterminée prennent fin avec le préavis de résiliation donné par les parties.

Le locataire peut résilier un contrat de location à durée indéterminée à tout moment en respectant le délai de préavis de 3 mois sans avoir à justifier de raison. Il est important que le préavis de résiliation soit fait sous forme écrite et que sa remise à l’autre partie puisse être prouvée.

Le bailleur, cependant, ne peut résilier les contrats de location à durée indéterminée pour les habitations résidentielles et les lieux de travail couverts que si les raisons énumérées dans le premier paragraphe de l’article 347 du Code des obligations turc existent et en donnant un préavis de 3 mois au locataire.

Pour qu’un préavis de résiliation soit valide, il doit :

• Être fait par écrit
• Respecter les délais spécifiés par la loi
• Indiquer clairement la date de résiliation dans le préavis
• Pour les locations résidentielles et les lieux de travail couverts, indiquer clairement la raison de résiliation du bailleur

c. Engagement d’évacuation

Un engagement d’évacuation est un document écrit où le locataire s’engage à libérer le bien loué à une date précise. Selon l’article 352 du Code des obligations turc, si le locataire ne libère pas les lieux malgré un engagement écrit fait au bailleur après avoir reçu le bien, le bailleur peut résilier le contrat de location en demandant l’exécution forcée ou en intentant une action en justice dans un délai d’un mois à partir de cette date.

Pour qu’un engagement d’évacuation soit valide, les conditions suivantes sont requises :

1. Il doit être donné après que le bien loué a été remis au locataire
2. Il doit être sous forme écrite
3. La date d’évacuation doit être clairement indiquée
4. Il doit être signé par le locataire

Un point important : Les engagements d’évacuation obtenus simultanément ou avant le contrat de location sont invalides. L’engagement n’acquiert une validité juridique que s’il est préparé après la remise effective du bien loué.

d. Résiliation pour défaut du locataire

Le défaut du locataire dans le paiement du loyer est une raison importante de résiliation du contrat de location. Selon l’article 315 du Code des obligations turc, si le locataire ne remplit pas son obligation de payer le loyer dû ou les frais accessoires après avoir reçu le bien, le bailleur peut donner au locataire un délai de préavis écrit et l’informer qu’il résiliera le contrat si le paiement n’est pas effectué dans ce délai.

Pour les locations résidentielles et les lieux de travail couverts, le bailleur doit donner un délai de préavis d’au moins 30 jours. Pour les autres contrats de location, ce délai est d’au moins 10 jours. Si le locataire paie sa dette dans le délai imparti, le contrat continue.

De plus, si le locataire est en défaut de paiement du loyer plusieurs fois au cours d’une année, le bailleur peut résilier le contrat. Dans ce cas :

• Il doit y avoir eu défaut au moins deux fois pour les locations résidentielles et les lieux de travail couverts, une fois pour les autres locations
• Le bailleur doit avoir donné un avis écrit pour chaque défaut
• L’avis de résiliation doit être fait dans les 30 jours suivant la date du dernier défaut

e. Actions requises lors de l’évacuation du bien

Il y a de nombreux points à considérer lors de l’évacuation du bien à la résiliation du contrat de location. Le processus d’évacuation doit être mené avec précaution pour éviter de nouveaux litiges entre les parties.

Les actions requises lors de l’évacuation sont :

1. S’assurer que le bien est livré dans l’état spécifié dans le contrat
2. Vérifier les articles de la liste d’inventaire et identifier les articles manquants/endommagés
3. Relever les compteurs d’eau, d’électricité, de gaz naturel et transférer/clôturer les abonnements
4. Vérifier que le locataire a complètement retiré ses effets personnels
5. Évaluer les conditions de restitution du dépôt de garantie et déterminer les éventuelles déductions

La préparation d’un rapport lors de l’évacuation sera utile pour prévenir les litiges futurs. Ce rapport doit inclure l’état actuel du bien, les défauts, les dommages et les déclarations mutuelles des parties.

Mécanismes de sécurité dans les contrats de location

a. Conditions de cautionnement

Le cautionnement dans les contrats de location est un mécanisme juridique important qui fournit une sécurité au cas où le locataire ne remplirait pas ses obligations. Selon l’article 583 du Code des obligations turc, un contrat de cautionnement doit être fait par écrit, et le montant maximum pour lequel la caution sera responsable et la date du cautionnement doivent être écrits de la main même de la caution.

Parmi les types de cautionnement, le plus courant est le cautionnement solidaire. Dans ce cas, la caution est également responsable avec le locataire, et le bailleur créancier peut directement s’adresser à la caution. La caution doit indiquer de sa propre main son intention d’être une « caution solidaire ».

La durée de validité du cautionnement est de dix ans pour les locations résidentielles et les lieux de travail couverts. La responsabilité de la caution prend fin après cette période. Cependant, la période de cautionnement peut être renouvelée et prolongée. Si la caution est mariée, le consentement de son conjoint doit également être obtenu. Le consentement du conjoint doit être donné avant ou au plus tard au moment de l’établissement du contrat de cautionnement.

b. Assurance loyer

L’assurance loyer est un mécanisme de sécurité qui fournit une protection financière au bailleur contre les risques de non-paiement du loyer par le locataire ou de dommages au bien.

Bien que ce type d’assurance ne soit pas encore courant en Turquie, il est fréquemment utilisé dans les pays développés.

L’assurance loyer couvre généralement les risques suivants :

• Montants de loyer impayés
• Dommages matériels causés par le locataire
• Frais juridiques pendant le processus d’expulsion
• Perte de revenus pendant le processus de relocation du bien

Le montant de la prime de la police d’assurance est déterminé en fonction de facteurs tels que la valeur du bien loué, la cote de crédit du locataire et le montant du loyer. Le bailleur paie des primes à la compagnie d’assurance à des intervalles spécifiques et reçoit une indemnisation lorsque le risque se matérialise.

Étant donné que la pratique de l’assurance loyer en est au stade de développement en Turquie, il est important d’obtenir des informations actualisées auprès des compagnies d’assurance lors de la conclusion d’un contrat. Ce mécanisme de sécurité, qui devrait se généraliser à l’avenir, peut constituer un outil précieux, notamment pour les personnes qui louent professionnellement des biens immobiliers.

c. Avantages du contrat de bail notarié

Bien que faire notarier le contrat de bail ne soit pas obligatoire, cela confère des avantages significatifs aux parties. Les contrats notariés servent de preuve définitive contre le déni de signature. Cela empêche les objections du type « cette signature n’est pas la mienne. »

Les avantages fournis par les contrats notariés sont :

• Vérification officielle de l’authenticité de la signature
• Détermination définitive de la date du contrat
• Prévention de la modification du contenu du contrat
• Création d’un document exécutoire pour les procédures d’exécution
• Facilitation de la preuve dans les cas d’expulsion

L’approbation notariale ne garantit pas la conformité juridique du contenu du contrat ; elle confirme seulement que les signatures appartiennent aux parties et certifie la date de préparation du document. Par conséquent, l’organisation juridique appropriée du contenu du contrat est séparément importante.

d. Annotation au titre de propriété

Faire annoter le contrat de bail au registre foncier offre une sécurité importante pour le locataire. Selon l’article 1009 du Code civil turc et l’article 312 du Code des obligations turc, les contrats de location immobilière peuvent être annotés au registre foncier. Cette annotation garantit que les nouveaux propriétaires doivent se conformer au contrat de bail si le bien loué change de mains.

Pour que l’annotation au titre de propriété soit effectuée :

1. Le consentement du propriétaire ou une décision de justice est requis
2. Doit être un contrat de bail à durée déterminée
3. La période d’annotation peut être de 10 ans maximum
4. La demande doit être faite auprès du Bureau du registre foncier

L’annotation au titre de propriété est particulièrement importante dans les contrats de bail à long terme et les baux commerciaux. Grâce à cette méthode, le locataire peut garantir la protection de ses investissements en cas de vente du bien. L’annotation fournit une protection juridique similaire à un effet réel qui permet au locataire de faire valoir ses droits découlant du contrat de bail contre des tiers.

e. Système de contrat de bail électronique

Les contrats de bail électroniques deviennent de plus en plus courants avec l’avancement technologique. Ce système permet aux parties de conclure des contrats via des plateformes numériques sécurisées sans se rencontrer physiquement. En vertu de la loi sur la signature électronique, les documents signés avec des signatures électroniques sécurisées ont les mêmes conséquences juridiques que les signatures manuscrites.

Avantages du système de contrat de bail électronique :

• Accélération des processus contractuels
• Commodité lorsque les parties se trouvent dans des lieux différents
• Stockage sécurisé des contrats dans un environnement numérique
• Enregistrement de l’historique des modifications
• Systèmes automatiques de rappel et de notification

L’application Contrat de Bail Numérique développée par l’Administration des Revenus en Turquie permet la préparation, la signature et le stockage des contrats de bail dans un environnement électronique. Ce système facilite également le suivi des obligations fiscales telles que la déclaration des revenus locatifs.

Lors de la conclusion de contrats dans le système électronique, il convient de prêter attention à la fiabilité de la plateforme utilisée, à la protection des données personnelles et à la validité des signatures électroniques. C’est également un facteur important que toutes les parties au contrat possèdent une littératie numérique.

 

 

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