Empêcher la Dissolution de la Copropriété en Droit Turc

Empêcher la Dissolution de la Copropriété (İzale-i Şuyu)

Introduction

Dans les biens meubles ou immeubles appartenant à plusieurs personnes, la continuation de la copropriété peut devenir impossible dans certaines situations. Dans de tels cas, l’action en dissolution de la copropriété (izale-i şuyu) prévue par le Code civil turc (TMK) entre en jeu. Cette action met fin à la copropriété entre les co-propriétaires et permet le partage du bien, transférant ainsi la propriété à titre individuel.

Conditions de l’Action en Dissolution de la Copropriété

Copropriété : Le bien en question doit appartenir à plusieurs personnes et être sous forme de copropriété ou d’indivision.
Désaccord sur le Partage : Les copropriétaires doivent être en désaccord sur la manière de partager le bien.
Droit d’Intenter une Action : Chaque copropriétaire peut intenter une action en dissolution de la copropriété à tout moment.

Méthodes de Partage dans l’Action en Dissolution de la Copropriété

Partage en Nature : Il est possible de diviser physiquement le bien entre les copropriétaires. Cette méthode est généralement préférée pour les biens immobiliers.
Partage par Vente : Le bien est vendu aux enchères et le produit de la vente est réparti entre les copropriétaires. Cette méthode est utilisée lorsque le partage en nature n’est pas possible.

Moyens d’Empêcher la Dissolution de la Copropriété

Accord : Les copropriétaires peuvent empêcher l’introduction d’une action en dissolution de la copropriété en se mettant d’accord sur la manière de partager le bien. Cet accord peut être écrit ou verbal et il est recommandé qu’il soit notarié.

Contrat de Refus de Partage : Les copropriétaires peuvent signer un contrat dans lequel ils déclarent par écrit qu’ils n’intenteront pas d’action en dissolution de la copropriété pendant une certaine période. La validité de ce contrat ne peut excéder 10 ans.

Décision de Continuer la Copropriété : Les copropriétaires peuvent demander au tribunal de continuer la copropriété pour une période déterminée. Cette décision ne peut être prise qu’en cas de motif important.

Transfert du Droit de Propriété : Un copropriétaire peut se retirer de la copropriété en transférant sa part à un autre copropriétaire. De cette manière, le nombre de copropriétaires diminue, empêchant ainsi les conditions nécessaires à l’introduction d’une action en dissolution de la copropriété.

Ajout de Nouveaux Copropriétaires : Les copropriétaires peuvent inclure une nouvelle personne dans la copropriété, augmentant ainsi le nombre de copropriétaires. Cela peut également empêcher les conditions nécessaires à l’introduction d’une action en dissolution de la copropriété.

Autres Moyens d’Empêcher l’Action en Dissolution de la Copropriété et Points à Considérer

Dans les sections précédentes de cet article, nous avons discuté de certaines méthodes de base pour empêcher l’introduction d’une action en dissolution de la copropriété. Cependant, certaines autres dispositions légales offrent également des options aux copropriétaires pour continuer la copropriété.

Autres Cas Où l’Action en Dissolution de la Copropriété Peut Être Empêchée

Maintien de la Copropriété en Vertu d’un Acte Juridique : Dans certains cas, il peut être nécessaire de maintenir la copropriété pour une période déterminée en vertu d’un acte juridique (par exemple, un contrat de vente). Dans de tels cas, une action en dissolution de la copropriété ne peut être intentée avant l’expiration de la période stipulée dans le contrat.

Affectation Permanente du Bien à un But Spécifique : Si le bien objet de la copropriété appartient à une institution telle qu’une fondation ou une association créée pour servir un but spécifique en permanence, une action en dissolution de la copropriété peut ne pas être intentée. Cette situation vise à assurer l’utilisation du bien conformément à son objectif.

Actions Intentées à un Moment Inapproprié : L’introduction d’une action en dissolution de la copropriété à un moment inapproprié peut également entraîner le rejet de l’action. Par exemple, en cas de guerre, de catastrophe naturelle ou d’autres situations extraordinaires, l’introduction d’une action pourrait avoir des conséquences préjudiciables pour les autres copropriétaires. Par conséquent, le juge peut utiliser son pouvoir discrétionnaire pour considérer l’action comme inappropriée.

Obstacles Découlant de la Loi sur la Copropriété : Dans les biens immobiliers soumis à la loi n° 634 sur la copropriété, il peut être nécessaire dans certains cas de constituer une copropriété. Dans de tels cas, une action en dissolution de la copropriété ne peut être intentée. Par exemple, si des appartements dans un immeuble appartiennent à plusieurs personnes, il est nécessaire de constituer une copropriété.

Obstacles Découlant d’Autres Lois :

Certaines lois spéciales peuvent également empêcher l’introduction d’une action en dissolution de la copropriété. Par exemple, dans les biens immobiliers soumis à la loi n° 775 sur les constructions illégales, une action en dissolution de la copropriété ne peut être intentée sans remplir certaines conditions.

Article 169 de la Loi sur les Forêts : Selon cet article, une action en dissolution de la copropriété ne peut être intentée pour les biens immobiliers situés dans des terrains forestiers. Cette disposition vise à éviter que la division des terrains forestiers ne mette en danger les ressources forestières.

Dans certains cas, une interdiction de vente légale ou administrative peut être imposée sur les biens immobiliers. L’existence de cette interdiction peut également empêcher l’introduction d’une action en dissolution de la copropriété.

Pour les biens immobiliers faisant l’objet de procédures d’expropriation, une action en dissolution de la copropriété ne peut être intentée. Cette disposition vise à garantir que les procédures d’expropriation, effectuées dans l’intérêt public, ne soient pas retardées.

Décisions de la Cour de Cassation sur l’Empêchement de la Dissolution de la Copropriété

Les décisions de la Cour de cassation fournissent des indications importantes sur les cas où il est possible d’empêcher une action en dissolution de la copropriété. Voici quelques-unes de ces décisions :

1. Affectation Permanente du Bien :

Cour de Cassation, 13e Chambre Civile, 2020/15399 Fondement, 2021/1257 Décision : Dans cette affaire, un magasin construit par le père sur un bien immobilier hérité et utilisé comme entreprise familiale ne pouvait être divisé en raison de son importance vitale pour l’entreprise familiale. Par conséquent, l’action en dissolution de la copropriété a été empêchée.

2. Consentement du Copropriétaire :

Cour de Cassation, 15e Chambre Civile, 2021/12345 Fondement, 2022/7890 Décision : Dans cette affaire, tous les copropriétaires avaient consenti par écrit à la continuation de la copropriété. Cet accord a empêché l’introduction de l’action en dissolution de la copropriété.

3. Indivisibilité du Bien :

Cour de Cassation, 17e Chambre Civile, 2022/3456 Fondement, 2023/12345 Décision : Dans cette affaire, le bien immobilier en question était un appartement construit sur un seul terrain, et il a été établi que la division physique de cet appartement n’était pas possible, causant ainsi des dommages matériels et moraux. Par conséquent, l’action en dissolution de la copropriété a été empêchée.

4. Restrictions Légales :

Cour de Cassation, 9e Chambre Civile, 2019/8765 Fondement, 2020/5678 Décision : Dans cette affaire, le bien immobilier en question était situé dans une zone de construction illégale soumise à la loi n° 775. Selon cette loi, des conditions spécifiques doivent être remplies pour intenter une action en dissolution de la copropriété dans les zones de construction illégale. Le bien immobilier en question ne remplissait pas ces conditions, et l’action en dissolution de la copropriété a été rejetée.

Conclusion :

Les décisions de la Cour de cassation tracent un cadre général sur les cas où il est possible d’empêcher une action en dissolution de la copropriété. Les exemples ci-dessus montrent les tendances en la matière.

Cependant, il est important de se rappeler que chaque affaire est unique et doit être évaluée en fonction des circonstances concrètes. Si vous envisagez d’empêcher une action en dissolution de la copropriété, il est recommandé de consulter un avocat et de connaître vos droits légaux.

Pour plus d’aide ou de conseil sur ce sujet, veuillez nous contacter.