Guide des Procès de Détermination de Loyer en Turquie | 2025
Le procès pour la détermination du montant du loyer est un type de procès en droit turc qui peut être intenté par le locataire ou le bailleur, demandant une augmentation ou une diminution du montant du loyer actuel. Ce procès a pour objectif d’établir un montant de loyer équitable et actuel via le tribunal lorsque les parties ne peuvent pas parvenir à un accord sur le montant du loyer.
Le procès pour la détermination du montant du loyer peut être intenté dans les cas suivants :
- Lorsqu’il n’y a aucune disposition pour l’augmentation du loyer dans le contrat de bail pour les périodes renouvelées
- Lorsque le contrat de bail est pour une période supérieure à cinq ans ou est renouvelé après cinq ans
Point important : Le procès de détermination du loyer ne peut être intenté que pour la location résidentielle et d’atelier couvert. Ce type de procès ne s’applique pas aux champs, véhicules ou autres biens mobiliers.
Base Juridique
En droit turc, le procès pour la détermination du montant du loyer est principalement basé sur les Articles 344 et 345 du Code turc des Obligations (CTO) N° 6098.
L’Article 344 du CTO établit les principes de base pour la détermination du montant du loyer comme suit :
- Les accords des parties sur le montant du loyer qui s’applique dans les périodes de bail renouvelées sont valides à condition qu’ils ne dépassent pas le pourcentage de changement dans les moyennes de douze mois de l’Indice des prix à la consommation (IPC) de l’année de bail précédente.
- S’il n’y a pas d’accord entre les parties, le montant du loyer est déterminé par le juge, ne dépassant pas le pourcentage de l’IPC.
- Dans les contrats de bail qui durent plus de cinq ans ou sont renouvelés après cinq ans, le montant du loyer est déterminé équitablement par le juge, en tenant compte du pourcentage de l’IPC, de l’état de la propriété louée et des montants de loyer comparables.
L’Article 345 du CTO, d’autre part, introduit une réglementation concernant le moment d’intenter le procès pour la détermination du montant du loyer et la période d’application de la décision. Cet article stipule que le procès peut être intenté à tout moment mais contient des règles qui déterminent à partir de quelle date la décision sera appliquée.
Conditions pour Intenter un Procès de Détermination du Montant du Loyer en Droit Turc
Dans le système juridique turc, certaines conditions doivent être remplies pour intenter un procès de détermination du montant du loyer. Ces conditions sont d’une grande importance pour l’acceptabilité du procès et pour la bonne exécution du processus judiciaire.
1 – Existence d’un Contrat de Bail Valide
Pour intenter un procès de détermination du montant du loyer, il doit d’abord exister un contrat de bail valide entre les parties :
- Le contrat de bail peut être écrit ou oral. Le Code turc des Obligations n’exige pas de forme écrite pour les contrats de bail.
- La validité du contrat doit être basée sur les déclarations de volonté mutuelles et compatibles des parties.
Point important : La charge de la preuve de l’existence du contrat de bail incombe à la partie qui intente le procès. Par conséquent, il est important, surtout pour les contrats de bail oraux, de présenter des preuves qui prouvent l’existence et le contenu du contrat.
2 – Existence d’un Intérêt Légitime
Dans le système juridique turc, comme pour tous les types de procès, il doit exister un intérêt légitime pour le demandeur dans le procès de détermination du montant du loyer.
L’intérêt légitime est considéré comme existant dans les situations suivantes :
- Les parties n’ont pas atteint d’accord sur le montant du loyer pour la nouvelle période de bail
- Le montant du loyer actuel n’est pas en conformité avec les conditions économiques actuelles
- Il n’y a pas de disposition pour l’augmentation du loyer dans le contrat de bail, ou l’application de la disposition existante conduirait à des résultats injustes
Dans une décision de la Cour de Cassation, il a été jugé que « (…) pour intenter un procès de détermination du montant du loyer, le demandeur doit avoir un intérêt légitime à intenter ce procès. Sinon, le procès doit être rejeté pour manque d’intérêt légitime (…) », soulignant l’importance de l’intérêt légitime.
3 – Condition de la Période de Cinq Ans
L’Article 344, paragraphe 3 du Code turc des Obligations introduit une condition temporelle importante pour intenter un procès de détermination du montant du loyer.
La condition de la période de cinq ans s’applique comme suit :
- Si le contrat de bail est pour une période supérieure à cinq ans ou est renouvelé après cinq ans, un procès de détermination du loyer peut être intenté indépendamment de l’existence d’un accord entre les parties.
- Avant l’expiration de cette période, un procès de détermination du montant du loyer ne peut être intenté que s’il n’y a pas de disposition pour l’augmentation du loyer dans le contrat.
Point important : La condition de la période de cinq ans est une réglementation qui a été introduite pour protéger le locataire. Avant l’expiration de cette période, s’il y a une disposition pour l’augmentation du loyer dans le contrat, un procès de détermination du loyer ne peut pas être intenté, et la disposition dans le contrat s’applique.
En Turquie, ces trois conditions de base doivent exister ensemble dans les procès de détermination du montant du loyer. L’absence d’une de ces conditions peut conduire au rejet du procès. Par conséquent, il est important d’examiner soigneusement l’existence de ces conditions avant d’intenter un procès.
Intenter un Procès de Détermination du Montant du Loyer en Turquie
Le procès de détermination du montant du loyer est un type de procès qui doit être intenté en conformité avec certaines règles procédurales. Dans cette section, nous discutons des aspects liés à l’intention du procès.
1 – Tribunal Compétent et Autorisé
Dans le système juridique turc, le tribunal compétent et autorisé pour les litiges concernant la fixation du montant du loyer est déterminé comme suit :
- Tribunal Compétent : Les litiges pour la fixation du montant du loyer relèvent de la juridiction des Tribunaux de Paix Civils (En turc : Sulh Hukuk Mahkemesi)
- Tribunal Autorisé : Le procès peut être intenté devant le tribunal du lieu où se trouve le bien immobilier loué ou devant le tribunal du lieu de résidence du défendeur.
Point d’attention : Si un autre tribunal est désigné comme compétent par un accord de juridiction, le procès peut également être intenté devant ce tribunal. Dans les cas où le locataire a le statut de consommateur, cependant, les règles de juridiction sont appliquées en faveur du consommateur.
2 – Délai pour Intenter un Procès
L’article 345 du Code turc des Obligations introduit des dispositions importantes concernant le moment d’intenter un procès pour la fixation du montant du loyer.
Les règles de base concernant le délai pour intenter un procès sont les suivantes :
- Un procès pour la fixation du montant du loyer peut être intenté à tout moment.
- Pour le montant du loyer qui sera valide à partir de la nouvelle période de location, le procès doit cependant être intenté au moins 30 jours avant le début de la nouvelle période.
- Si le bailleur a donné une notification écrite au locataire dans cette période de 30 jours, ils peuvent intenter un procès jusqu’à la fin de la prochaine nouvelle période de location.
Dans une décision de la Cour de Cassation, il a été jugé que « (…) dans les procès pour la fixation du montant du loyer, la date à partir de laquelle le montant du loyer fixé sera appliqué dépend de la date à laquelle le procès a été intenté et du timing de la notification du bailleur au locataire (…) », soulignant l’importance du timing de l’intention du procès.
3 – Préparation de la Demande d’Assignation
Le procès pour la fixation du montant du loyer est intenté avec une demande d’assignation correctement préparée.
Les éléments de base qui doivent être inclus dans la demande d’assignation sont :
- Nom, prénom et adresses du demandeur et du défendeur
- Objet du procès et montant du loyer demandé
- Date et contenu du contrat de location qui fait l’objet du procès
- Raisons matérielles et juridiques sur lesquelles le procès est basé
- En quoi consiste la preuve
- Conclusion de la demande
Point d’attention : Le montant du loyer demandé dans la demande d’assignation doit être mentionné clairement. Étant donné que la correction et l’augmentation du montant ne sont pas possibles dans les procès de fixation de loyer, il est important de déterminer soigneusement le montant demandé.
4 – Coûts et Dépenses
Lors de l’intention d’un procès pour la fixation du montant du loyer en Turquie, certains coûts et dépenses doivent être payés.
Les coûts et dépenses de base sont :
- Frais de demande
- Frais proportionnels (calculés sur la base de la différence entre le montant du loyer demandé et le montant du loyer actuel)
- Avance
- Frais de port
- Frais d’expertise (si une enquête d’expertise est menée pendant le processus)
Point d’attention : Les coûts et dépenses sont calculés sur la base des montants à la date où le procès est intenté. Étant donné que ces montants peuvent être mis à jour annuellement, il est important de connaître les montants actuels avant d’intenter le procès.
Procédure Judiciaire dans les Procès pour la Fixation du Montant du Loyer en Turquie
Bien que la procédure judiciaire dans les procès pour la fixation du montant du loyer soit soumise aux principes judiciaires généraux du système juridique turc, elle présente quelques caractéristiques uniques.
1 – Collecte de Preuves
Dans les procès pour la fixation du montant du loyer, la collecte de preuves pour soutenir les allégations des parties est de grande importance.
Les éléments principaux qui sont considérés dans le processus de collecte de preuves sont :
- Contrat de location et protocoles supplémentaires
- Documents pour les paiements de loyer
- Documents montrant les caractéristiques et l’état du bien immobilier loué
- Contrats de location et montants comparables
- Caractéristiques économiques et sociales de la zone où se trouve le bien immobilier
Point d’attention : Bien que le principe de liberté de preuve s’applique dans le droit turc, les preuves écrites ont plus de poids dans les procès de fixation de loyer. En particulier, la documentation écrite des montants de loyers comparables est un facteur important qui peut influencer la décision du tribunal.
2 – Enquête d’Expertise
Dans les procès pour la fixation du montant du loyer, une enquête d’expertise est généralement obligatoire. L’enquête d’expertise comprend les phases suivantes :
- Nomination de spécialistes experts par le tribunal
- Inspection sur place du bien immobilier loué par les experts
- Recherche et évaluation des montants de loyers comparables
- Analyse des caractéristiques du bien immobilier et des facteurs environnementaux
- Préparation d’un rapport détaillé et soumission au tribunal
Dans une décision de la Cour de Cassation, il a été jugé que « (…) dans les procès pour la fixation du montant du loyer, pour prendre le rapport d’expertise comme base du jugement, le rapport doit être adapté à l’enquête, argumenté et d’une nature qui satisfait aux allégations des parties (…) », soulignant les qualités du rapport d’expertise.
3 – Recherche sur les Montants de Loyers Comparables
La recherche sur les montants de loyers comparables est une phase critique dans les procès pour la fixation du montant du loyer. Bien que cette recherche soit généralement effectuée par des experts, les parties peuvent également présenter leurs propres comparaisons.
Les aspects suivants sont pris en considération lors de l’examen des montants de loyer comparables :
- Montants de loyer d’autres biens immobiliers ayant des caractéristiques comparables au bien immobilier loué
- Niveau général des loyers dans la zone où se trouve le bien immobilier
- Usage du bien immobilier (résidentiel, lieu de travail, etc.)
- Caractéristiques physiques et état du bien immobilier
- Structure socio-économique et niveau de développement de la zone
Point à noter : Les tribunaux turcs appliquent une « remise ancien locataire » lors de la détermination des prix de loyer comparables. Cette remise est généralement entre 10-20% et offre un avantage en raison de l’occupation prolongée du même bien immobilier par le locataire.
Facteurs pris en considération lors de la détermination du prix de location dans le droit turc
Dans les procès pour la détermination du prix de location, divers facteurs sont pris en considération par les tribunaux lors de la détermination d’un prix de location juste et actuel. Ces facteurs proviennent des dispositions pertinentes du Code turc des Obligations et de la jurisprudence établie de la Cour de Cassation.
1 – Taux IPC
L’un des facteurs les plus fondamentaux lors de la détermination du prix de location en Turquie est le taux de l’Indice des Prix à la Consommation (IPC).
L’effet du taux IPC sur le prix de location se manifeste comme suit :
- Dans les cinq premières années du contrat de location, l’augmentation de loyer ne peut pas dépasser le taux IPC de l’année de location précédente.
- Même après cinq ans, le taux IPC reste un point de référence important lors de la détermination du prix de location.
Point à noter : Le taux IPC est annoncé par l’Institut statistique turc (TUIK) chaque mois. Dans les procès pour la détermination du prix de location, la moyenne IPC de douze mois la plus actuelle à la date de dépôt du procès est prise en considération.
2 – État du bien immobilier loué
Les caractéristiques physiques et environnementales du bien immobilier loué jouent un rôle important dans la détermination du prix de location.
Les facteurs suivants sont pris en considération lors de l’évaluation de l’état du bien immobilier loué :
- Âge et état général du bien immobilier
- Usage (résidentiel, lieu de travail, etc.)
- Localisation et caractéristiques environnementales
- Rénovations et améliorations effectuées
- Taille et surface utilisable du bien immobilier
3 – Principe d’équité
Dans le système juridique turc, le principe d’équité joue un rôle important dans la détermination du prix de location. Ce principe assure que les intérêts des parties sont considérés de manière équilibrée.
Les facteurs suivants sont pris en considération lors de l’application du principe d’équité :
- Situation économique du locataire
- Besoins du propriétaire
- Durée d’utilisation du bien immobilier
- Nature de la relation entre les parties
- Conditions du marché et indicateurs économiques
Dans une décision de la Cour de Cassation, il a été réglé que « (…) lors de la détermination du prix de location, une évaluation doit être faite dans le cadre du principe d’équité, en tenant compte des situations économiques et sociales des parties et des caractéristiques du bien immobilier loué (…) », soulignant l’importance du principe d’équité.
Décision du tribunal et conséquences dans les procès pour la détermination du prix de location dans le droit turc
La décision du tribunal qui est donnée suite à un procès pour la détermination du prix de location a une conséquence juridique importante qui influence directement la relation locative entre les parties. Dans cette section, nous nous concentrons sur la mise en œuvre et les conséquences de la décision du tribunal.
1 – Moment d’application de la décision
L’article 345 du Code turc des Obligations régit le moment d’application de la décision qui est donnée suite à un procès pour la détermination du prix de location.
Les règles de base concernant le moment d’application de la décision sont les suivantes :
- Si le procès est déposé au moins 30 jours avant le début de la nouvelle période de location, la décision est appliquée dès le début de la nouvelle période de location.
- Si le propriétaire a donné un avis écrit qu’il y aura une augmentation de loyer 30 jours avant la nouvelle période et que le procès est déposé avant la fin de la nouvelle période, la décision est à nouveau appliquée dès le début de la nouvelle période.
- Si ces conditions ne sont pas remplies, la décision est appliquée dès le début de la période de location suivante.
Point à noter : Le moment d’application de la décision est critique en termes de prévention de la perte potentielle de revenus locatifs pour le propriétaire.
C’est pourquoi il faut prêter attention aux délais de prescription avant d’engager une action en justice.
2 – Question de l’effet rétroactif
Dans le système juridique turc, la question de l’effet rétroactif des décisions dans les procès de fixation du loyer est controversée.
Les points suivants se distinguent concernant l’effet rétroactif :
- En règle générale, les décisions de fixation du loyer sont appliquées de manière prospective.
- Cependant, si le bailleur envoie une notification appropriée avant d’engager l’action en justice, il peut être possible que la décision du tribunal soit appliquée à partir de la date de la notification.
- La jurisprudence de la Cour de cassation sur cette question peut changer au fil du temps.
Dans une décision de la Cour de cassation, il a été réglé que « (…) dans les procès de fixation du loyer, l’application rétroactive du montant du loyer déterminé n’est possible que si le bailleur envoie une notification appropriée et qu’il est prouvé que cette notification a été signifiée (…) », spécifiant les conditions d’application rétroactive.
3 – Recours contre la Décision
Les parties peuvent faire appel de la décision rendue à la suite d’un procès pour la fixation du montant du loyer.
Les points suivants sont importants dans le processus d’appel :
- Un appel peut être interjeté contre la décision du tribunal de première instance.
- Sous certaines conditions, la décision de la cour d’appel peut être portée devant la Cour de cassation.
- L’examen de l’appel est effectué par la Cour de cassation.
Point à noter : Un système judiciaire à trois degrés a été mis en place en Turquie depuis 2016. Par conséquent, dans les procès de fixation de loyer, il est nécessaire de faire d’abord appel, puis, si les conditions nécessaires sont remplies, de se tourner vers la Cour de cassation.
Les points à prendre en considération dans le processus d’appel sont les suivants :
- Le délai d’appel est de deux semaines à partir de la notification de la décision.
- Les motifs d’appel doivent être clairement mentionnés dans l’acte d’appel.
- L’examen de l’appel se fait généralement sur dossier, mais la Cour de cassation peut tenir une audience si elle le juge nécessaire.
Dans le système juridique turc, les décisions rendues à la suite de procès pour la fixation du montant du loyer influencent directement la relation locative entre les parties. Le moment d’application de la décision, la question de l’effet rétroactif, et le processus d’appel sont des points particulièrement importants à considérer dans ces procès. Il est de la plus haute importance pour les parties d’être informées des conséquences de la décision et des recours juridiques pour exercer efficacement leurs droits.
Relation du Procès de Fixation de Loyer avec d’Autres Procès dans le Droit Turc
Le procès pour la fixation du montant du loyer est étroitement lié à d’autres types de procès concernant les relations locatives dans le système juridique turc. Dans cette partie, nous examinerons la connexion et les différences entre le procès de fixation de loyer et d’autres procès.
1 – Différences avec le Procès d’Ajustement de Loyer
Bien que le procès pour la fixation du montant du loyer et le procès d’ajustement de loyer servent des objectifs similaires, ils diffèrent en termes de base juridique et d’application.
Les principales différences entre le procès de fixation de loyer et le procès d’ajustement de loyer sont les suivantes :
- Base Juridique : Alors que le procès de fixation de loyer est basé sur les Articles 344 et 345 du Code turc des Obligations (CTO), le procès d’ajustement de loyer est basé sur la disposition de « difficulté extraordinaire d’exécution » de l’Article 138 du CTO.
- Conditions d’Application : Le procès de fixation de loyer nécessite une condition de période de 5 ans ou l’absence d’une disposition dans le contrat, tandis que le procès d’ajustement nécessite l’existence de circonstances extraordinaires imprévisibles.
- Conséquences : Le procès de fixation a généralement un effet futur, tandis que le procès d’ajustement peut modifier le contrat existant.
- Discrétion du Tribunal : Dans le procès d’ajustement, la discrétion du tribunal est plus large et n’est pas soumise aux limitations de l’IPC.
Point à noter : Les tribunaux turcs ne considèrent généralement pas des situations comme la crise économique ou la forte inflation comme des raisons suffisantes pour un procès d’ajustement de loyer. Par conséquent, la partie qui souhaite engager un procès d’ajustement doit prouver l’existence d’une situation vraiment imprévisible et extraordinaire.
2 – Relation avec le Procès d’Expulsion
Le procès pour la fixation du montant du loyer peut dans certains cas être étroitement lié au procès d’expulsion.
La relation entre le procès de fixation de loyer et le procès d’expulsion peut se manifester comme suit :
- Non-paiement du Loyer : L’échec à payer le nouveau montant de loyer fixé peut constituer des motifs d’expulsion.
- Consolidation des Procès : Parfois, le bailleur peut présenter à la fois des demandes de fixation de loyer et d’expulsion dans le même procès.
- Refus d’Augmentation de Loyer : Le refus du locataire d’accepter le nouveau montant de loyer fixé par le tribunal peut être des motifs d’expulsion sous l’Article 352 du CTO.
Dans une décision de la Cour de cassation, il a été jugé que « (…) le refus du locataire d’accepter le montant du loyer fixé à la suite du procès de fixation de loyer donne au bailleur le droit d’engager un procès d’expulsion. Cependant, pour exercer ce droit, le nouveau montant de loyer fixé doit être correctement communiqué au locataire, et le locataire doit refuser de payer ce montant (…) », soulignant la relation entre le procès de fixation de loyer et le procès d’expulsion.
Points à considérer pour engager un procès d’expulsion :
- Le nouveau montant de loyer fixé à la suite du procès de fixation de loyer doit être communiqué par écrit au locataire.
- Le locataire doit avoir un mois pour payer le nouveau montant de loyer ou évacuer la propriété.
- Un procès d’expulsion peut être engagé si le locataire refuse de payer ou ne fait aucun paiement dans cette période.
Conclusion et Évaluation
Dans le système juridique turc, le procès pour la détermination du montant du loyer est un mécanisme juridique important visant à maintenir l’équilibre économique entre le locataire et le bailleur. Ce type de procès est conçu pour s’adapter aux conditions économiques changeantes et équilibrer équitablement les intérêts des parties.
Les principales caractéristiques des procès de détermination de loyer peuvent être résumées comme suit :
- Il peut être intenté en cas de condition de période de cinq ans ou d’absence de disposition dans le contrat.
- Des facteurs tels que le taux d’IPC, l’état du bien loué, les montants de loyer comparables, et le principe d’équité sont pris en considération.
- La décision du tribunal a habituellement un effet futur.
- Le moment d’application de la décision dépend de la date de dépôt du procès ou du moment de notification par le bailleur.
En Turquie, les procès pour la détermination de loyer deviennent encore plus importants, surtout pendant les périodes de forte inflation. Ces procès protègent les droits de propriété des bailleurs tout en s’assurant que les locataires sont protégés contre les augmentations de loyer excessives.
Cependant, en raison de la structure complexe et des subtilités juridiques des procès de détermination de loyer, il est de grande importance de rechercher une assistance juridique professionnelle dans ce processus. Si vous vivez un différend sur la détermination de loyer en Turquie ou êtes confronté à un tel procès, nous vous recommandons de chercher le soutien d’avocats experts dans ce domaine.
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