Les contrats de construction en échange d’appartements et leurs litiges dans le droit turc

CONTRAT DE CONSTRUCTION EN ÉCHANGE D’APPARTEMENTS

Avec l’augmentation rapide de la population et le besoin accru de logements, le contrat de construction en échange d’appartements, également connu sous le nom de contrat de construction en échange de parts de terrain, a commencé à prendre place dans notre droit. Les contrats de construction en échange d’appartements sont spécifiquement mentionnés parmi les contrats pouvant être annotés dans le registre foncier. Bien que ce type de contrat ne soit pas réglementé par nos lois, il a vu le jour conformément au principe de la liberté contractuelle. Nous rencontrons souvent ce type de contrat dans la vie quotidienne. Ce contrat est également connu parmi le public sous le nom de contrat de construction en échange de parts de terrain et de contrat de construction en échange de promesse de vente immobilière. Dans un contrat de construction en échange d’appartements, l’entrepreneur s’engage à construire des unités résidentielles indépendantes sur le terrain du propriétaire en échange d’une certaine proportion de la propriété du terrain. Il se réalise généralement entre le propriétaire du terrain et l’entrepreneur. Le propriétaire conserve certaines parties du terrain et transfère les autres parties à l’entrepreneur ou à des tiers, permettant ainsi la construction d’unités indépendantes sur ce terrain. Grâce à la propriété qu’il s’est réservée, il fait transférer les unités indépendantes correspondant à cette part de terrain.

Conformément à ce contrat, le propriétaire transfère une partie de son terrain à l’entrepreneur. En échange, l’entrepreneur s’engage à construire un bâtiment sur ce terrain et à en céder une partie au propriétaire. En concluant ce contrat, le propriétaire s’engage à transférer une certaine proportion de son terrain à l’entrepreneur, tandis que l’entrepreneur s’engage à réaliser la construction. Par conséquent, lorsque ce contrat est conclu, les deux parties sont obligées.

ÉLÉMENTS DU CONTRAT DE CONSTRUCTION EN ÉCHANGE D’APPARTEMENTS

  • Accord entre le propriétaire du terrain et l’entrepreneur
  • Obligation du propriétaire de transférer une certaine part du terrain
  • Obligation de l’entrepreneur de réaliser la construction

CONDITIONS DE VALIDITÉ DU CONTRAT DE CONSTRUCTION EN ÉCHANGE D’APPARTEMENTS

Il y a des points à considérer lors de la conclusion de ce contrat. Si ces points ne sont pas respectés, le contrat ne sera pas valide.

  1. Le terrain objet du contrat doit être aménagé
  2. Le terrain doit être adapté à la construction des unités indépendantes convenues
  3. Le propriétaire du terrain et l’entrepreneur doivent être capables et compétents pour conclure le contrat

COMMENT CONCLURE DES CONTRATS DE CONSTRUCTION EN ÉCHANGE D’APPARTEMENTS?

Il n’existe pas de forme légale spécifique pour les contrats de construction en échange d’appartements. Cependant, selon les dispositions du Code du notariat et du Code foncier, les promesses de vente immobilière doivent être établies sous forme officielle. Pour cette raison, si vous souhaitez conclure un contrat de construction en échange d’appartements, vous devez le préparer conformément à la forme officielle. Les contrats de construction en échange d’appartements qui ne sont pas établis sous forme officielle seront invalides. Les parties ne peuvent pas exiger de prestation l’une de l’autre sur la base d’un contrat invalide. Cependant, si les parties ont exécuté volontairement les éléments du contrat, elles ne peuvent pas par la suite invoquer la nullité de ce contrat. En pratique, une partie empêche souvent la conclusion valide de ce contrat en agissant de manière frauduleuse et en tire profit. Cette situation constitue un abus de droit et ne sera pas protégée juridiquement, produisant des effets comme si le contrat était valide.

OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN

  • Le propriétaire du terrain doit livrer le terrain sans défaut

Pour que l’entrepreneur puisse commencer la construction, le propriétaire du terrain doit livrer ce dernier sans défaut. Il ne doit y avoir aucun obstacle à l’aménagement du terrain et aucun droit de propriété appartenant à des tiers. La présence de locataires dans le bâtiment peut être considérée comme un défaut. En cas de défaut du terrain, l’entrepreneur peut informer le propriétaire et ainsi se dégager de cette responsabilité.

  • Il doit transférer la part de terrain à l’entrepreneur

Dans un contrat de construction en échange d’appartements, le propriétaire du terrain ne paie aucun frais. Sa responsabilité envers l’entrepreneur est de transférer la part de terrain convenue.

OBLIGATIONS DE L’ENTREPRENEUR

  • L’entrepreneur doit terminer la construction

Sauf disposition contraire, les matériaux pour cette construction sont fournis par l’entrepreneur. Il doit faire preuve de diligence dans le choix de ces matériaux et ne doit pas réaliser une œuvre de qualité inférieure à la moyenne.

  • L’entrepreneur doit réaliser la construction avec soin

L’entrepreneur doit agir conformément aux intérêts du propriétaire du terrain. Il doit exécuter ses obligations avec loyauté et diligence en tenant compte de ces intérêts.

  • L’entrepreneur doit préparer le projet conformément aux règles d’aménagement et obtenir un permis
  • L’entrepreneur doit livrer la construction

La non-exécution partielle est un autre problème souvent rencontré dans les contrats de construction en échange d’appartements. Il s’agit du cas où certaines parties de la construction qui devraient être réalisées ne le sont pas. La non-exécution partielle ne relève pas de la responsabilité pour défaut. En règle générale, le propriétaire du terrain n’est pas obligé d’accepter une œuvre incomplète. Cependant, dans certains cas, la Cour de cassation a estimé que l’œuvre devait être acceptée en fonction de la nature du défaut. Si ce défaut est tolérable, il doit être pris en compte. Nous vous recommandons de consulter un conseiller juridique pour plus d’informations détaillées.

  • L’entrepreneur est tenu de garantir contre les défauts

Si la construction réalisée ne répond pas aux attentes du propriétaire du terrain ou ne présente pas les caractéristiques convenues dans le contrat, l’entrepreneur est tenu de garantir contre les défauts. L’utilisation de matériaux différents de ceux convenus peut également entraîner cette obligation. À cet égard, le propriétaire du terrain doit remplir ses obligations de contrôle et de notification. Le défaut doit être signalé à l’entrepreneur.

CLAUSE PÉNALE DANS LES CONTRATS DE CONSTRUCTION EN ÉCHANGE D’APPARTEMENTS

La clause pénale a pour fonction de garantir l’exécution de l’obligation. Lorsque cette clause est incluse dans un contrat de construction en échange d’appartements et qu’elle se réalise, la partie lésée a le droit de recevoir le montant prévu. La faute de l’autre partie n’a pas d’importance. En pratique, la clause pénale est souvent prévue entre les parties en cas de retard dans l’achèvement de la construction. Dans ce cas, il est nécessaire de payer la clause pénale convenue sans avoir à prouver quoi que ce soit. Il convient de noter que la validité de la clause pénale dépend de la validité du contrat principal. Si le contrat de construction en échange d’appartements est invalide, le droit de recevoir la clause pénale convenue ne naît pas.

INDEMNISATION FORFAITAIRE DANS LES CONTRATS DE CONSTRUCTION EN ÉCHANGE D’APPARTEMENTS

En cas de non-achèvement de la construction ou de non-construction conforme au contrat, l’entrepreneur peut être tenu de compenser le dommage subi par le propriétaire du terrain. Une indemnité forfaitaire est fixée pour compenser ce dommage. L’indemnisation forfaitaire est indépendante de la clause pénale. Par cette indemnité, les parties conviennent à l’avance d’un certain montant pour les dommages susceptibles d’être subis. En règle générale, l’accord d’indemnisation forfaitaire est conclu avant la survenance du dommage et n’est soumis à aucune forme particulière. L’indemnisation forfaitaire est souvent envisagée en cas de livraison tardive.

TRANSFERT DU CONTRAT DE CONSTRUCTION EN ÉCHANGE D’APPARTEMENTS

Le transfert du contrat de construction en échange d’appartements à d’autres est juridiquement possible en pratique. L’entrepreneur transfère ce contrat à un nouvel entrepreneur, transférant ainsi tous ses droits et obligations envers le propriétaire du terrain au nouvel entrepreneur. Cependant, l’approbation du propriétaire du terrain est requise pour cette opération. L’approbation du propriétaire doit être donnée avant ou après cette opération. De plus, l’opération de transfert doit être effectuée sous forme officielle.

RÉSILIATION DU CONTRAT DE CONSTRUCTION EN ÉCHANGE D’APPARTEMENTS

La résiliation du contrat de construction en échange d’appartements est également juridiquement possible. La résiliation met fin à la relation d’obligation entre les parties avec effet prospectif. Cependant, les droits et obligations existants avant la résiliation subsisteront. Pour exercer le droit de résiliation, il est nécessaire de notifier la résiliation. Le niveau d’achèvement de la construction est d’une grande importance à cet égard. Le propriétaire du terrain peut résilier le contrat en payant tous les dommages et frais engagés par l’entrepreneur. Cette résiliation n’a pas besoin de reposer sur une raison légitime. Ce concept est également appelé résiliation moyennant indemnité dans la doctrine. En outre, il existe également la résiliation pour juste cause. À cet égard, si les parties ne remplissent pas leurs obligations respectives, le contrat peut être résilié. Cette résiliation peut également être convenue entre les parties. Les parties peuvent conclure une quittance et annuler la dette. Sinon, une décision de justice est nécessaire.

ADAPTATION DU CONTRAT DE CONSTRUCTION EN ÉCHANGE D’APPARTEMENTS

Après la conclusion du contrat de construction en échange d’appartements, des situations imprévues peuvent survenir dans le cours normal de la vie, rendant l’exécution des obligations des parties plus difficile. En pratique, les conditions économiques changeantes illustrent clairement ce point. Si des changements imprévus surviennent après la conclusion du contrat, rendant ce contrat intolérable, la partie lésée peut demander l’adaptation du contrat. Si une situation extraordinaire, qui n’existait pas au moment de la conclusion du contrat, survient pour des raisons indépendantes de la volonté du débiteur et modifie cette situation à tel point qu’il serait contraire aux principes d’équité d’exiger l’exécution de l’obligation, l’adaptation du contrat aux nouvelles conditions peut être demandée. Cependant, pour cela, la partie lésée doit soit n’avoir pas exécuté son obligation, soit avoir exécuté son obligation en se réservant ses droits en cas de difficultés d’exécution excessives. En pratique, les entrepreneurs demandent généralement une adaptation en raison de problèmes économiques ou de catastrophes naturelles survenues dans la région.

CONTRATS DE CONSTRUCTION EN ÉCHANGE D’APPARTEMENTS ET ACTION EN INSCRIPTION FORCÉE

Si les parties ne remplissent pas leurs obligations respectives en temps voulu et de manière appropriée, elles engageront leur responsabilité juridique. En cas de défaut du débiteur, que ce soit l’entrepreneur ou le propriétaire du terrain, certaines options s’offrent à la partie adverse. L’une de ces options est l’action en inscription forcée. Avec cette action, l’entrepreneur peut contraindre le propriétaire à transférer la propriété, tout comme le propriétaire peut demander par une action en inscription forcée que l’entrepreneur lui transfère les unités indépendantes qui lui sont attribuées sur la construction achevée.

Pour plus d’aide ou de conseils sur ce sujet, vous pouvez nous contacter.

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