Procès pour augmentation de loyer en Turquie *2025

Pour les étrangers vivant en Turquie, comprendre le système juridique local concernant les biens locatifs est essentiel. Un aspect particulièrement important est le procès d’augmentation de loyer (kira artış davası), qui permet aux propriétaires ou aux locataires de demander un ajustement du montant du loyer déterminé par le tribunal. Ce guide complet aidera les résidents étrangers à comprendre comment fonctionnent ces procès en Turquie et quels droits ils ont en vertu de la loi turque.

Comprendre les procès d’augmentation de loyer

Un procès d’augmentation de loyer est un processus juridique où soit le propriétaire, soit le locataire demande au tribunal de déterminer un prix de location équitable basé sur les conditions actuelles du marché. Bien qu’en pratique, ces procès soient le plus souvent intentés par des propriétaires cherchant des loyers plus élevés, les locataires peuvent également déposer une demande de réduction de loyer si les circonstances le justifient.

Ces procès sont régis par le Code des obligations turc (Türk Borçlar Kanunu) et sont conçus pour garantir que les montants de loyer restent justes et équitables pour les deux parties à mesure que les conditions du marché changent.

La décision du tribunal est contraignante une fois finalisée, et les deux parties doivent se conformer au nouveau montant de loyer déterminé par le juge.

Quand les procès d’augmentation de loyer peuvent-ils être intentés?

Il n’y a pas de délai légal pour intenter un procès d’augmentation de loyer en Turquie. Cependant, les considérations de timing sont cruciales pour déterminer quand le nouveau montant du loyer prendra effet.

Pour que le loyer déterminé par le tribunal s’applique à la période de location en cours, le procès doit être intenté au moins 30 jours avant la date de renouvellement du bail, ou le propriétaire doit envoyer un avis écrit concernant l’intention d’augmenter le loyer dans ce délai.

Le facteur le plus important dans ces procès est la règle des cinq ans. Si une relation locative a duré moins de cinq ans, toute augmentation ne peut dépasser le taux de variation moyen sur 12 mois de l’Indice des prix à la consommation (TÜFE) de l’année précédente.

La règle des cinq ans pour les augmentations de loyer

Le seuil de cinq ans est particulièrement important à comprendre pour les étrangers:

• Pour les contrats de location de moins de 5 ans: Le tribunal ne peut pas fixer un loyer supérieur au taux TÜFE
• Pour les contrats de location de 5 ans ou plus: Le tribunal peut fixer le loyer en fonction des taux du marché, des propriétés comparables et des principes d’équité
• Après chaque période de 5 ans: Le processus peut être répété

Exigences légales pour intenter un procès d’augmentation de loyer

Pour intenter un procès valide d’augmentation de loyer en Turquie, certaines conditions doivent être remplies:

1. Il doit y avoir un contrat de location valide entre les parties (écrit ou verbal)
2. Le demandeur doit avoir un intérêt juridique à intenter le procès
3. Pour les litiges concernant des contrats de 5 ans, les taux du marché deviennent pertinents
4. Pour que le nouveau taux s’applique à la période en cours, un avis écrit doit être donné 30 jours avant le renouvellement

Si le propriétaire souhaite que le nouveau montant du loyer s’applique à la période de location en cours, il doit soit intenter le procès, soit envoyer un avis écrit au moins 30 jours avant la date de renouvellement. Sinon, le nouveau montant ne s’appliquera qu’à la période de location suivante.

Comment les tribunaux déterminent les montants de loyer équitables

Lorsqu’ils décident d’un montant de loyer approprié, les tribunaux turcs prennent en compte plusieurs facteurs clés:

Indice des prix à la consommation (TÜFE)

La variation moyenne sur 12 mois de l’Indice des prix à la consommation sert de référence de base pour les augmentations de loyer. Pour les baux de moins de cinq ans, ce taux sert de plafond strict aux augmentations. Pour les baux plus anciens, c’est l’un des nombreux facteurs pris en compte.

État de la propriété

Le tribunal évalue l’état physique de la propriété, son emplacement, son but d’utilisation, ses caractéristiques et ses besoins d’entretien. Les propriétés en bon état avec des commodités modernes commandent généralement des loyers plus élevés.

Les facteurs environnementaux comme les développements du quartier et les changements dans les environs sont également pris en compte par le juge.

Taux du marché comparables

Le tribunal examine les prix de location de propriétés similaires dans la même zone pour établir la juste valeur marchande. Cette comparaison aide à garantir que le loyer déterminé s’aligne sur les conditions actuelles du marché.

Principes d’équité

La loi turque exige que les juges prennent en compte les principes « hakkaniyete uygun » (équité) lors de la détermination du loyer. Cela résulte souvent en ce qu’on appelle une « remise pour ancien locataire » de 15-20% inférieure à ce qui serait facturé pour une propriété vacante.

Cette remise reconnaît l’avantage pour les propriétaires d’avoir un locataire fiable et continu plutôt que d’en trouver un nouveau.

Aspects procéduraux des procès d’augmentation de loyer

À partir du 1er septembre 2023, la médiation obligatoire s’applique à tous les procès de détermination de loyer. Cela signifie que les parties doivent tenter de résoudre le litige par l’intermédiaire d’un médiateur avant d’intenter un procès.

• Le procès doit être intenté devant le Tribunal civil de paix (Sulh Hukuk Mahkemesi)
• Les frais de justice sont calculés sur la base de la différence entre le loyer actuel et le loyer demandé
• Des témoins experts examinent généralement la propriété et préparent des rapports sur la juste valeur marchande
• Les procès prennent généralement 1-1,5 ans pour être résolus, selon la charge de travail du tribunal

Une fois que la décision du tribunal est finalisée, elle ne peut pas être appliquée rétroactivement. Le nouveau montant de loyer s’applique uniquement à partir de la date spécifiée.

Questions courantes sur les procès d’augmentation de loyer

À partir de quel mois le nouveau loyer prend-il effet?

Si un avis approprié a été donné 30 jours avant la date de renouvellement ou si le bail contient une clause d’augmentation, le nouveau loyer s’applique dès le début de la nouvelle période de location. Sinon, il s’applique à partir de la période de location suivante.

Un procès d’augmentation de loyer peut-il être intenté pour des périodes passées?

Non, les procès de détermination de loyer n’affectent que les paiements de loyer futurs. Ils ne peuvent pas être appliqués rétroactivement aux périodes de location passées.

Les procès d’expulsion et d’augmentation de loyer peuvent-ils être intentés simultanément?

Oui, il n’y a pas d’obstacle juridique à intenter les deux types de procès simultanément si les conditions pour chacun sont remplies. Cependant, ils doivent être déposés en tant qu’actions juridiques distinctes.

Les contrats de location en devises étrangères peuvent-ils faire l’objet d’augmentations?

Pour les contrats en devises étrangères, aucune augmentation ne peut être effectuée pendant 5 ans en vertu de la Loi sur la protection de la valeur de la monnaie turque. Après 5 ans, les changements dans la valeur de la devise étrangère peuvent être pris en compte.

Considérations importantes pour les étrangers

Les étrangers louant une propriété en Turquie doivent être conscients de plusieurs aspects importants du processus d’augmentation de loyer:

• Les contrats de location devraient idéalement être écrits, même si les accords verbaux sont légalement valides
• Conservez des registres de tous les paiements de loyer et des communications avec votre propriétaire
• Une traduction officielle peut être requise pour les procédures judiciaires si vous ne parlez pas turc
• Envisagez d’engager un avocat familier avec les problèmes de location des étrangers en Turquie
• La médiation obligatoire doit être tentée avant d’intenter un procès

À propos du Cabinet d’avocats Soylu

Le Cabinet d’avocats Soylu fournit des services juridiques complets pour les étrangers naviguant dans les lois de location turques. Basée à Istanbul, notre équipe multilingue se spécialise dans la représentation de clients internationaux dans les litiges locatifs et les questions immobilières. Nous offrons des consultations sur les contrats de bail, des services de médiation et une représentation en justice pour les étrangers traitant de problèmes locatifs en Turquie.

 

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