Le march\u00e9 locatif turc fonctionne sous un cadre juridique complet qui \u00e9quilibre les droits des propri\u00e9taires immobiliers avec les protections accord\u00e9es aux locataires. Parmi les divers motifs de r\u00e9siliation d’un contrat de bail, l’expulsion fond\u00e9e sur la n\u00e9cessit\u00e9 du propri\u00e9taire se pr\u00e9sente comme l’un des m\u00e9canismes les plus fr\u00e9quemment utilis\u00e9s mais soigneusement r\u00e9glement\u00e9s. Cette disposition permet aux propri\u00e9taires de r\u00e9cup\u00e9rer leurs biens lorsque des besoins r\u00e9els de logement ou d’affaires surviennent, mais la loi impose des exigences strictes pour pr\u00e9venir les abus et prot\u00e9ger les locataires contre les expulsions arbitraires.<\/p>\n
Comprendre les nuances de l’expulsion fond\u00e9e sur la n\u00e9cessit\u00e9 est essentiel tant pour les propri\u00e9taires cherchant \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer leurs biens que pour les locataires qui souhaitent comprendre leurs droits. Le cadre juridique r\u00e9gissant ces cas a consid\u00e9rablement \u00e9volu\u00e9, particuli\u00e8rement avec la promulgation du Code turc des Obligations en 2011, qui a remplac\u00e9 les dispositions obsol\u00e8tes de l’ancienne loi sur les baux. Le syst\u00e8me actuel exige que les propri\u00e9taires d\u00e9montrent que leur besoin est r\u00e9el, sinc\u00e8re et imp\u00e9rieux\u2014une norme que les tribunaux turcs examinent attentivement.<\/p>\n
La base juridique de l’expulsion en raison de la n\u00e9cessit\u00e9 du propri\u00e9taire se trouve principalement dans les Articles 350 et 351 du Code turc des Obligations (Loi n\u00b0 6098)<\/em>. Ces dispositions \u00e9tablissent le cadre dans lequel les propri\u00e9taires peuvent r\u00e9silier les contrats de bail lorsqu’eux-m\u00eames ou certains membres de leur famille ont besoin de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 des fins r\u00e9sidentielles ou commerciales.<\/p>\n L’Article 350 du Code turc des Obligations stipule : \u00ab Le propri\u00e9taire peut r\u00e9silier le contrat de bail en intentant une action en justice dans un d\u00e9lai d’un mois \u00e0 compter de la fin du terme dans les contrats \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, ou dans un d\u00e9lai d’un mois \u00e0 compter de la date d\u00e9termin\u00e9e conform\u00e9ment \u00e0 la p\u00e9riode de r\u00e9siliation et au d\u00e9lai de pr\u00e9avis prescrits pour la r\u00e9siliation dans les contrats \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e, s’il existe une n\u00e9cessit\u00e9 d’utiliser le bien lou\u00e9 comme r\u00e9sidence ou lieu de travail pour lui-m\u00eame, son conjoint, ses descendants, ses ascendants, ou d’autres personnes qu’il est l\u00e9galement oblig\u00e9 de soutenir. \u00bb<\/em><\/p>\n Cette disposition s’applique au propri\u00e9taire initial qui a conclu le contrat de bail avec le locataire. Cependant, le droit turc reconna\u00eet \u00e9galement que la propri\u00e9t\u00e9 change de mains, et que le nouveau propri\u00e9taire peut avoir des besoins l\u00e9gitimes concernant la propri\u00e9t\u00e9. L’Article 351 aborde cette situation, stipulant : \u00ab Si la personne qui acquiert ult\u00e9rieurement le bien lou\u00e9 a une n\u00e9cessit\u00e9 de l’utiliser comme r\u00e9sidence ou lieu de travail pour elle-m\u00eame, son conjoint, ses descendants, ses ascendants, ou d’autres personnes qu’elle est l\u00e9galement oblig\u00e9e de soutenir, elle peut r\u00e9silier le contrat de bail en intentant une action en justice six mois apr\u00e8s avoir notifi\u00e9 le locataire par \u00e9crit dans un d\u00e9lai d’un mois \u00e0 compter de la date d’acquisition. La personne qui acquiert ult\u00e9rieurement le bien lou\u00e9 peut, si elle le souhaite, exercer son droit de r\u00e9silier le contrat en raison de la n\u00e9cessit\u00e9 en intentant une action en justice dans un d\u00e9lai d’un mois \u00e0 compter de la fin du terme du contrat. \u00bb<\/em><\/p>\n Ces dispositions \u00e9tablissent une voie juridique claire mais imposent des exigences proc\u00e9durales et substantielles importantes qui doivent \u00eatre satisfaites pour une action d’expulsion r\u00e9ussie.<\/p>\n Le droit turc d\u00e9limite soigneusement qui peut pr\u00e9tendre \u00eatre b\u00e9n\u00e9ficiaire d’une expulsion fond\u00e9e sur la n\u00e9cessit\u00e9. Le propri\u00e9taire ne peut pas revendiquer la n\u00e9cessit\u00e9 pour n’importe qui ; la loi limite ce motif \u00e0 des relations sp\u00e9cifiques qui refl\u00e8tent de v\u00e9ritables obligations familiales ou l\u00e9gales.<\/p>\n Le propri\u00e9taire peut intenter une action d’expulsion fond\u00e9e sur les besoins de logement ou d’affaires de :<\/p>\n Cette limitation sert un objectif important : emp\u00eacher les propri\u00e9taires de fabriquer des revendications de n\u00e9cessit\u00e9 pour des parents \u00e9loign\u00e9s ou des parties non apparent\u00e9es. L’accent mis sur les relations lignag\u00e8res directes et les obligations de soutien l\u00e9gales garantit que seuls les besoins familiaux authentiques peuvent justifier le d\u00e9placement d’un locataire de son domicile ou de son lieu d’affaires.<\/p>\n Il est important de noter que m\u00eame lorsque la n\u00e9cessit\u00e9 appartient \u00e0 l’un de ces individus qualifi\u00e9s, l’action en justice doit \u00eatre intent\u00e9e par le propri\u00e9taire personnellement. Par exemple, si l’enfant adulte d’un propri\u00e9taire a besoin de logement, le propri\u00e9taire\u2014et non l’enfant\u2014doit engager la proc\u00e9dure d’expulsion. Cette exigence emp\u00eache le contournement des dispositions protectrices de la loi et garantit que le propri\u00e9taire prend la responsabilit\u00e9 directe de l’action d’expulsion.<\/p>\n Dans les cas impliquant plusieurs propri\u00e9taires, les tribunaux turcs ont \u00e9tabli des r\u00e8gles sp\u00e9cifiques. Pour les propri\u00e9t\u00e9s en copropri\u00e9t\u00e9 (payl\u0131 m\u00fclkiyet<\/em>), l’action d’expulsion doit \u00eatre intent\u00e9e par la majorit\u00e9 des copropri\u00e9taires. Pour les propri\u00e9t\u00e9s en propri\u00e9t\u00e9 communale (i\u015ftirak halinde m\u00fclkiyet<\/em>), un consentement unanime est requis, bien que cette unanimit\u00e9 puisse \u00eatre obtenue en obtenant une autorisation apr\u00e8s que l’action en justice ait \u00e9t\u00e9 intent\u00e9e. Si l’unanimit\u00e9 ne peut \u00eatre atteinte, un tuteur peut \u00eatre nomm\u00e9 pour repr\u00e9senter la succession et poursuivre l’expulsion au nom de tous les propri\u00e9taires.<\/p>\n La pierre angulaire de toute affaire d’expulsion fond\u00e9e sur la n\u00e9cessit\u00e9 en droit turc est de prouver que le besoin revendiqu\u00e9 est r\u00e9el (ger\u00e7ek<\/em>), sinc\u00e8re (samimi<\/em>) et imp\u00e9rieux (zorunlu<\/em>). Les tribunaux turcs appliquent ce test en trois parties rigoureusement, reconnaissant que l’expulsion repr\u00e9sente une difficult\u00e9 importante pour les locataires et ne devrait pas \u00eatre accord\u00e9e sur la base de revendications pratiques ou fabriqu\u00e9es.<\/p>\n N\u00e9cessit\u00e9 r\u00e9elle<\/strong> signifie que le besoin doit r\u00e9ellement exister au moment o\u00f9 l’action en justice est intent\u00e9e. Les besoins sp\u00e9culatifs ou futurs qui ne se sont pas encore mat\u00e9rialis\u00e9s ne suffiront pas. Par exemple, un propri\u00e9taire ne peut pas revendiquer la n\u00e9cessit\u00e9 sur la base d’un enfant qui pourrait fr\u00e9quenter l’universit\u00e9 dans la ville dans trois ans. Le besoin doit \u00eatre pr\u00e9sent et d\u00e9montrable lorsque le tribunal \u00e9value le cas.<\/p>\n N\u00e9cessit\u00e9 sinc\u00e8re<\/strong> exige que la v\u00e9ritable motivation du propri\u00e9taire soit le besoin revendiqu\u00e9, et non un autre objectif tel que l’obtention d’un loyer plus \u00e9lev\u00e9 d’un nouveau locataire, le harc\u00e8lement du locataire actuel, ou l’\u00e9vitement d’obligations l\u00e9gales. Les tribunaux examinent les circonstances attentivement pour d\u00e9tecter les revendications pr\u00e9textes. Si les preuves sugg\u00e8rent que le propri\u00e9taire a des motifs ult\u00e9rieurs, l’action en justice sera rejet\u00e9e ind\u00e9pendamment de l’existence d’un besoin th\u00e9orique quelconque.<\/p>\n N\u00e9cessit\u00e9 imp\u00e9rieuse<\/strong> signifie que le propri\u00e9taire n’a pas d’alternative raisonnable \u00e0 l’expulsion du locataire. Si le propri\u00e9taire poss\u00e8de d’autres biens appropri\u00e9s qui pourraient r\u00e9pondre au besoin revendiqu\u00e9, ou si des alternatives raisonnables existent (comme louer ailleurs), les tribunaux peuvent juger la n\u00e9cessit\u00e9 insuffisamment imp\u00e9rieuse pour justifier l’expulsion. La loi reconna\u00eet les droits de propri\u00e9t\u00e9 mais exige que les propri\u00e9taires \u00e9puisent d’autres options avant de d\u00e9placer les locataires.<\/p>\n Les tribunaux turcs ont reconnu de nombreuses situations qui peuvent constituer une n\u00e9cessit\u00e9 valable :<\/p>\n Cependant, les tribunaux ont \u00e9galement identifi\u00e9 des circonstances qui ne constituent g\u00e9n\u00e9ralement pas une n\u00e9cessit\u00e9 imp\u00e9rieuse :<\/p>\n Le droit turc \u00e9tablit des exigences proc\u00e9durales strictes et des d\u00e9lais pour les actions d’expulsion fond\u00e9es sur la n\u00e9cessit\u00e9. Ces r\u00e8gles de d\u00e9lai sont consid\u00e9r\u00e9es comme des questions d’ordre public (kamu d\u00fczeni<\/em>), ce qui signifie que les tribunaux doivent les faire respecter m\u00eame si le locataire ne soul\u00e8ve pas la question. Une action intent\u00e9e en dehors du d\u00e9lai autoris\u00e9 sera rejet\u00e9e ind\u00e9pendamment de la sinc\u00e9rit\u00e9 de la n\u00e9cessit\u00e9 du propri\u00e9taire.<\/p>\n Pour les contrats de bail \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, qui sont le type le plus courant dans la pratique locative turque, le propri\u00e9taire doit intenter l’action d’expulsion dans un d\u00e9lai d’un mois apr\u00e8s l’expiration du terme du bail. Par exemple, si un bail d’un an s’\u00e9tend du 1er janvier au 31 d\u00e9cembre, le propri\u00e9taire doit intenter l’action en justice entre le 1er janvier et le 31 janvier de l’ann\u00e9e suivante. Cette fen\u00eatre d’un mois est strictement appliqu\u00e9e.<\/p>\n Le droit turc pr\u00e9voit cependant un m\u00e9canisme pour prolonger ce d\u00e9lai. En vertu de l’Article 353 du Code turc des Obligations : \u00ab Si le propri\u00e9taire notifie le locataire par \u00e9crit qu’il intentera une action en justice dans le d\u00e9lai prescrit pour intenter l’action, le d\u00e9lai pour intenter l’action est prolong\u00e9 d’une ann\u00e9e de bail. \u00bb<\/em> Cela signifie que si le propri\u00e9taire envoie un avis \u00e9crit au locataire avant l’expiration du d\u00e9lai d’un mois, d\u00e9clarant son intention d’intenter une action d’expulsion fond\u00e9e sur la n\u00e9cessit\u00e9, il gagne une ann\u00e9e compl\u00e8te suppl\u00e9mentaire pour effectivement intenter l’action. Cette prolongation peut \u00eatre pr\u00e9cieuse lorsque la n\u00e9cessit\u00e9 du propri\u00e9taire se d\u00e9veloppe mais n’est pas encore compl\u00e8tement cristallis\u00e9e, ou lorsque le propri\u00e9taire souhaite donner au locataire un pr\u00e9avis maximal.<\/p>\n Pour les contrats de bail \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e, les r\u00e8gles de d\u00e9lai sont plus complexes. Le propri\u00e9taire doit suivre les dispositions g\u00e9n\u00e9rales de r\u00e9siliation trouv\u00e9es dans l’Article 328 du Code turc des Obligations<\/em>, qui exige un pr\u00e9avis de trois mois avant la fin de chaque p\u00e9riode de location de six mois. Apr\u00e8s avoir fourni un pr\u00e9avis appropri\u00e9, le propri\u00e9taire doit intenter l’action d’expulsion dans un d\u00e9lai d’un mois \u00e0 compter de la fin de cette p\u00e9riode de six mois.<\/p>\n Par exemple, si un bail \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e a commenc\u00e9 le 1er mai, la premi\u00e8re p\u00e9riode de six mois s’\u00e9tend du 1er mai au 31 octobre. Pour intenter une action d’expulsion pour la fin de cette p\u00e9riode, le propri\u00e9taire doit fournir un avis \u00e9crit avant le 31 juillet (trois mois avant le 31 octobre) puis intenter l’action en justice entre le 1er novembre et le 30 novembre. Si ces d\u00e9lais sont manqu\u00e9s, le propri\u00e9taire doit attendre la prochaine p\u00e9riode de six mois et r\u00e9p\u00e9ter le processus.<\/p>\n Lorsqu’une propri\u00e9t\u00e9 change de propri\u00e9taire pendant un bail actif, le droit turc reconna\u00eet que le nouveau propri\u00e9taire peut avoir des revendications de n\u00e9cessit\u00e9 l\u00e9gitimes mais cherche \u00e9galement \u00e0 prot\u00e9ger les locataires contre un d\u00e9placement imm\u00e9diat par des transferts de propri\u00e9t\u00e9. L’Article 351 \u00e9tablit un syst\u00e8me \u00e0 double voie pour les nouveaux propri\u00e9taires.<\/em><\/p>\n Le nouveau propri\u00e9taire a deux options pour poursuivre l’expulsion fond\u00e9e sur la n\u00e9cessit\u00e9 :<\/p>\n Option 1 : La Voie de Six Mois<\/strong><\/p>\n Le nouveau propri\u00e9taire peut envoyer un avis \u00e9crit au locataire dans un d\u00e9lai d’un mois apr\u00e8s l’acquisition de la propri\u00e9t\u00e9, l’informant du changement de propri\u00e9t\u00e9 et de la n\u00e9cessit\u00e9 du nouveau propri\u00e9taire. Si cette exigence de notification est respect\u00e9e, le nouveau propri\u00e9taire peut intenter une action d’expulsion six mois apr\u00e8s la date d’acquisition. La propri\u00e9t\u00e9 peut continuer \u00e0 \u00eatre occup\u00e9e par le locataire pendant cette p\u00e9riode de six mois, mais le nouveau propri\u00e9taire construit vers l’action d’expulsion.<\/p>\n Cette p\u00e9riode d’attente de six mois sert plusieurs objectifs. Elle donne au locataire le temps de se pr\u00e9parer \u00e0 un d\u00e9placement potentiel, permet au nouveau propri\u00e9taire de confirmer que sa n\u00e9cessit\u00e9 est r\u00e9elle et durable, et emp\u00eache les sp\u00e9culateurs immobiliers de d\u00e9placer imm\u00e9diatement les locataires. Cependant, cette option n\u00e9cessite une conformit\u00e9 stricte avec les d\u00e9lais : l’avis \u00e9crit doit \u00eatre envoy\u00e9 dans un d\u00e9lai d’un mois apr\u00e8s l’acquisition, et le non-respect de ce d\u00e9lai \u00e9limine enti\u00e8rement la voie de six mois.<\/p>\n Option 2 : La Voie d’Expiration du Contrat<\/strong><\/p>\n Alternativement, le nouveau propri\u00e9taire peut choisir de respecter le terme du bail existant et intenter une action d’expulsion dans un d\u00e9lai d’un mois apr\u00e8s l’expiration du bail, tout comme le propri\u00e9taire initial aurait pu le faire. Cette option ne n\u00e9cessite pas la notification d’un mois au locataire et peut \u00eatre pr\u00e9f\u00e9rable lorsque le bail approche d\u00e9j\u00e0 de sa fin ou lorsque la n\u00e9cessit\u00e9 du nouveau propri\u00e9taire se d\u00e9veloppe apr\u00e8s l’acquisition.<\/p>\n Le nouveau propri\u00e9taire ne peut pas utiliser les deux voies simultan\u00e9ment. Une fois qu’il choisit une approche et prend des mesures (comme l’envoi de la notification pour la voie de six mois), il est li\u00e9 par ce choix.<\/p>\n Une limitation importante existe lorsque le bail a \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9 (\u015ferh<\/em>) dans le registre foncier. En vertu de l’Article 312 du Code turc des Obligations, les contrats de bail peuvent \u00eatre enregistr\u00e9s dans le registre foncier, cr\u00e9ant un avis l\u00e9gal \u00e0 tous les acheteurs ult\u00e9rieurs.<\/em> Si un bail est correctement enregistr\u00e9, le nouveau propri\u00e9taire ne peut pas utiliser la voie de six mois du tout et doit attendre jusqu’\u00e0 l’expiration du terme du bail. Cette protection peut durer jusqu’\u00e0 dix ans ou jusqu’\u00e0 la fin du terme du bail, selon la premi\u00e8re \u00e9ventualit\u00e9. L’enregistrement fournit aux locataires une protection puissante contre l’expulsion par les nouveaux propri\u00e9taires mais n\u00e9cessite une action juridique proactive au moment de la signature du bail.<\/p>\n La charge de la preuve dans les affaires d’expulsion fond\u00e9es sur la n\u00e9cessit\u00e9 incombe enti\u00e8rement au propri\u00e9taire. Les tribunaux turcs n’accepteront pas simplement les affirmations de n\u00e9cessit\u00e9 \u00e0 leur valeur nominale ; les propri\u00e9taires doivent pr\u00e9senter des preuves concr\u00e8tes d\u00e9montrant que leur besoin revendiqu\u00e9 est r\u00e9el, sinc\u00e8re et imp\u00e9rieux.<\/p>\n Les propri\u00e9taires peuvent prouver la n\u00e9cessit\u00e9 par toute preuve l\u00e9galement admissible, notamment :<\/p>\n Pour les revendications de n\u00e9cessit\u00e9 r\u00e9sidentielle, les tribunaux turcs trouvent g\u00e9n\u00e9ralement qu’un propri\u00e9taire qui vit actuellement dans un logement lou\u00e9 a d\u00e9montr\u00e9 une n\u00e9cessit\u00e9 suffisante, car les droits de propri\u00e9t\u00e9 devraient permettre d’occuper sa propre propri\u00e9t\u00e9. Cependant, cette pr\u00e9somption peut \u00eatre surmont\u00e9e si les preuves montrent que le propri\u00e9taire a d’autres propri\u00e9t\u00e9s disponibles ou si la n\u00e9cessit\u00e9 revendiqu\u00e9e semble pr\u00e9texte.<\/p>\n Pour les revendications de n\u00e9cessit\u00e9 commerciale ou de lieu de travail, les exigences probatoires sont plus exigeantes. Le propri\u00e9taire doit montrer non seulement qu’il a besoin de locaux commerciaux mais que la propri\u00e9t\u00e9 sp\u00e9cifique en question est adapt\u00e9e \u00e0 ses op\u00e9rations commerciales. Les tribunaux peuvent nommer des t\u00e9moins experts pour comparer la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e avec l’emplacement commercial actuel du propri\u00e9taire, en \u00e9valuant des facteurs tels que :<\/p>\n Si le propri\u00e9taire exploite une entreprise par l’interm\u00e9diaire d’une entit\u00e9 corporative, les tribunaux turcs ont \u00e9tabli que l’activit\u00e9 commerciale doit relever des statuts de la soci\u00e9t\u00e9. Une soci\u00e9t\u00e9 ne peut pas revendiquer la n\u00e9cessit\u00e9 d’utiliser une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 des fins commerciales non r\u00e9pertori\u00e9es dans ses documents de formation.<\/p>\n Pour les nouveaux propri\u00e9taires revendiquant la n\u00e9cessit\u00e9, les tribunaux examinent si l’achat lui-m\u00eame sugg\u00e8re un besoin r\u00e9el ou une sp\u00e9culation opportuniste. Des preuves qu’un nouveau propri\u00e9taire a acquis plusieurs propri\u00e9t\u00e9s simultan\u00e9ment, pay\u00e9 un prix inhabituellement bas ou rapidement revendu la propri\u00e9t\u00e9 apr\u00e8s avoir expuls\u00e9 le locataire peuvent sugg\u00e9rer que la revendication de n\u00e9cessit\u00e9 n’\u00e9tait pas sinc\u00e8re.<\/p>\n Les locataires confront\u00e9s \u00e0 des actions d’expulsion fond\u00e9es sur la n\u00e9cessit\u00e9 disposent de plusieurs d\u00e9fenses potentielles et de droits proc\u00e9duraux qui peuvent contester l’expulsion ou retarder sa mise en \u0153uvre.<\/p>\n Contester le Caract\u00e8re Authentique de la N\u00e9cessit\u00e9<\/strong><\/p>\n La d\u00e9fense principale du locataire est de contester si la n\u00e9cessit\u00e9 revendiqu\u00e9e par le propri\u00e9taire est r\u00e9elle, sinc\u00e8re et imp\u00e9rieuse. Les locataires peuvent pr\u00e9senter des preuves montrant :<\/p>\n Les tribunaux turcs donnent aux locataires une latitude consid\u00e9rable pour d\u00e9velopper ces d\u00e9fenses, y compris par le biais de t\u00e9moignages et de demandes de documents.<\/p>\n D\u00e9fauts Proc\u00e9duraux<\/strong><\/p>\n Parce que les exigences de d\u00e9lai sont strictement appliqu\u00e9es, les locataires devraient examiner attentivement si le propri\u00e9taire s’est conform\u00e9 \u00e0 tous les d\u00e9lais et exigences de notification. Les d\u00e9fenses proc\u00e9durales courantes comprennent :<\/p>\n Si un d\u00e9faut proc\u00e9dural existe, le tribunal doit rejeter l’affaire, bien que le propri\u00e9taire puisse potentiellement intenter une nouvelle action si les proc\u00e9dures appropri\u00e9es sont suivies.<\/p>\n L’Interdiction de Re-Location de Trois Ans<\/strong><\/p>\n M\u00eame apr\u00e8s avoir perdu une affaire d’expulsion, les locataires conservent une protection importante en vertu du droit turc. L’Article 355 du Code turc des Obligations pr\u00e9voit : \u00ab Si le propri\u00e9taire obtient l’expulsion du bien lou\u00e9 \u00e0 des fins de n\u00e9cessit\u00e9, il ne peut pas louer la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 quelqu’un d’autre que l’ancien locataire pendant trois ans \u00e0 moins qu’il n’y ait une raison justifi\u00e9e. \u00bb<\/em><\/p>\n Cette interdiction sert de puissant dissuasif contre les revendications de n\u00e9cessit\u00e9 fabriqu\u00e9es. Si le propri\u00e9taire loue la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 un nouveau locataire dans les trois ans apr\u00e8s avoir expuls\u00e9 le locataire initial sur la base de la n\u00e9cessit\u00e9, le locataire expuls\u00e9 peut intenter une action en dommages-int\u00e9r\u00eats. La compensation minimale est un an de loyer au taux en vigueur pendant la derni\u00e8re ann\u00e9e de la location, bien que les dommages r\u00e9els puissent \u00eatre plus \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n L’interdiction de trois ans ne s’applique pas s’il existe une \u00ab raison justifi\u00e9e \u00bb pour la re-location. Les tribunaux turcs ont interpr\u00e9t\u00e9 cette exception de mani\u00e8re restrictive, exigeant g\u00e9n\u00e9ralement des circonstances survenues apr\u00e8s l’expulsion et qui n’\u00e9taient pas pr\u00e9visibles. Les exemples incluent :<\/p>\n Il est important de noter que les circonstances qui existaient au moment de l’expulsion\u2014m\u00eame si elles emp\u00eachaient le propri\u00e9taire d’utiliser r\u00e9ellement la propri\u00e9t\u00e9\u2014ne constituent g\u00e9n\u00e9ralement pas des raisons justifi\u00e9es. Les tribunaux turcs ont statu\u00e9 que si un propri\u00e9taire expulse un locataire sur la base de la n\u00e9cessit\u00e9 mais ne peut ensuite pas retirer un mur de s\u00e9paration entre les unit\u00e9s comme pr\u00e9vu, cela ne justifie pas la re-location car le probl\u00e8me \u00e9tait pr\u00e9visible au moment de l’expulsion.<\/p>\n Cependant, une limitation importante existe sur cette protection : les tribunaux turcs ont jug\u00e9 que l’interdiction et les dommages-int\u00e9r\u00eats r\u00e9sultants ne s’appliquent que lorsque le locataire a \u00e9t\u00e9 effectivement expuls\u00e9 par le biais de proc\u00e9dures judiciaires et d’ex\u00e9cution. Si un locataire quitte volontairement apr\u00e8s avoir re\u00e7u un avis de n\u00e9cessit\u00e9 sans qu’un jugement du tribunal soit rendu et ex\u00e9cut\u00e9, l’interdiction de trois ans ne s’applique pas. Cette interpr\u00e9tation a \u00e9t\u00e9 controvers\u00e9e, car elle encourage sans doute les propri\u00e9taires \u00e0 faire pression sur les locataires pour qu’ils partent volontairement tout en \u00e9vitant les cons\u00e9quences juridiques des revendications de n\u00e9cessit\u00e9 fabriqu\u00e9es.<\/p>\n Les actions d’expulsion fond\u00e9es sur la n\u00e9cessit\u00e9 doivent \u00eatre intent\u00e9es devant le Tribunal Civil de Premi\u00e8re Instance (Sulh Hukuk Mahkemesi<\/em>) situ\u00e9 dans la juridiction o\u00f9 se trouve la propri\u00e9t\u00e9. Les frais de d\u00e9p\u00f4t au tribunal sont calcul\u00e9s en fonction de la valeur locative annuelle de la propri\u00e9t\u00e9, rendant ces proc\u00e9dures relativement abordables pour la plupart des propri\u00e9taires.<\/p>\n Avant de d\u00e9poser une action en justice, les propri\u00e9taires et les locataires doivent maintenant participer \u00e0 une m\u00e9diation obligatoire. Depuis le 1er septembre 2023, des amendements \u00e0 la Loi sur la M\u00e9diation dans les Litiges Juridiques (n\u00b0 6325)<\/em> ont fait de la m\u00e9diation une condition pr\u00e9alable \u00e0 tous les litiges locatifs, y compris les expulsions fond\u00e9es sur la n\u00e9cessit\u00e9. Cette exigence signifie que les parties doivent tenter de r\u00e9soudre leur diff\u00e9rend par l’interm\u00e9diaire d’un m\u00e9diateur avant que le tribunal n’accepte l’action en justice. Le processus de m\u00e9diation prend g\u00e9n\u00e9ralement de un \u00e0 trois mois et suspend les d\u00e9lais applicables pour intenter l’action d’expulsion. Une fois la m\u00e9diation conclue\u2014avec succ\u00e8s ou non\u2014les d\u00e9lais reprennent l\u00e0 o\u00f9 ils s’\u00e9taient arr\u00eat\u00e9s.<\/p>\n L’exigence de m\u00e9diation sert plusieurs objectifs : elle peut permettre des solutions n\u00e9goci\u00e9es telles que des p\u00e9riodes de d\u00e9m\u00e9nagement prolong\u00e9es, elle r\u00e9duit l’encombrement des tribunaux, et elle force les parties \u00e0 confronter les forces et les faiblesses de leurs positions avant un litige co\u00fbteux. Cependant, elle retarde \u00e9galement le processus et ajoute un obstacle proc\u00e9dural suppl\u00e9mentaire.<\/p>\n Si la m\u00e9diation ne parvient pas \u00e0 r\u00e9soudre le diff\u00e9rend, le propri\u00e9taire d\u00e9pose la plainte formelle devant le tribunal. La proc\u00e9dure civile turque suit un mod\u00e8le inquisitorial o\u00f9 le juge joue un r\u00f4le actif dans le d\u00e9veloppement de l’affaire. Apr\u00e8s les plaidoiries initiales, le tribunal ordonne g\u00e9n\u00e9ralement une audience pr\u00e9liminaire o\u00f9 les questions proc\u00e9durales sont abord\u00e9es. Si l’affaire survit aux objections pr\u00e9liminaires, le tribunal proc\u00e8de \u00e0 la collecte de preuves, qui peut inclure :<\/p>\n La proc\u00e9dure civile turque permet plusieurs sessions d’audience au fur et \u00e0 mesure que les preuves sont d\u00e9velopp\u00e9es. Le processus prend g\u00e9n\u00e9ralement de 12 \u00e0 24 mois du d\u00e9p\u00f4t au jugement, bien que des affaires complexes ou des calendriers de tribunaux encombr\u00e9s puissent prolonger consid\u00e9rablement ce d\u00e9lai.<\/p>\n Une fois que le tribunal rend un jugement, la partie perdante peut faire appel aupr\u00e8s de la Cour d’Appel R\u00e9gionale (B\u00f6lge Adliye Mahkemesi<\/em>) dans un d\u00e9lai de deux semaines si la valeur du diff\u00e9rend d\u00e9passe le seuil de finalit\u00e9. En 2025, ce seuil est de 40 660 livres turques pour les Tribunaux Civils de Premi\u00e8re Instance. Si la valeur locative annuelle de la propri\u00e9t\u00e9 est inf\u00e9rieure \u00e0 ce montant, le jugement de premi\u00e8re instance est d\u00e9finitif et ne peut pas faire l’objet d’un appel.<\/p>\n Pour les affaires qui d\u00e9passent le seuil de finalit\u00e9, le processus d’appel ajoute un temps significatif\u2014g\u00e9n\u00e9ralement de 8 \u00e0 18 mois. Si la Cour d’Appel R\u00e9gionale confirme l’ordonnance d’expulsion, le locataire peut demander un examen suppl\u00e9mentaire par la Cour de Cassation (Yarg\u0131tay<\/em>) si l’affaire implique une question juridique nouvelle ou si la d\u00e9cision de la cour d’appel entre en conflit avec un pr\u00e9c\u00e9dent \u00e9tabli.<\/p>\n Il est important de noter que les jugements d’expulsion en droit turc sont imm\u00e9diatement ex\u00e9cutoires m\u00eame avant que les appels ne soient \u00e9puis\u00e9s. Cela signifie qu’un propri\u00e9taire qui gagne au tribunal de premi\u00e8re instance peut imm\u00e9diatement initier des proc\u00e9dures d’ex\u00e9cution par l’interm\u00e9diaire du Bureau d’Ex\u00e9cution local (\u0130cra M\u00fcd\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fc<\/em>) sans attendre la conclusion des appels.<\/p>\n Cependant, les locataires disposent d’un outil important pour retarder l’ex\u00e9cution : ils peuvent demander un sursis \u00e0 ex\u00e9cution (icran\u0131n geri b\u0131rak\u0131lmas\u0131<\/em>) en d\u00e9posant trois mois de loyer sur le compte du tribunal et en d\u00e9montrant que l’ex\u00e9cution imm\u00e9diate causerait un pr\u00e9judice irr\u00e9parable. Si le tribunal accorde le sursis, l’ex\u00e9cution est suspendue jusqu’\u00e0 la conclusion du processus d’appel. Cette protection emp\u00eache les propri\u00e9taires d’expulser les locataires seulement pour que l’expulsion soit annul\u00e9e en appel, mais elle n\u00e9cessite que le locataire dispose de ressources financi\u00e8res suffisantes pour effectuer le d\u00e9p\u00f4t.<\/p>\n Une fois qu’un jugement d’expulsion devient ex\u00e9cutoire et qu’aucun sursis n’est en vigueur, le processus d’ex\u00e9cution progresse rapidement :<\/p>\n Le locataire ne peut pas emp\u00eacher l’ex\u00e9cution en d\u00e9posant des objections, car le jugement du tribunal a d\u00e9j\u00e0 d\u00e9termin\u00e9 le fond. Le seul recours est de demander le sursis \u00e0 ex\u00e9cution d\u00e9crit ci-dessus.<\/p>\n Lorsque le propri\u00e9taire est une entit\u00e9 corporative plut\u00f4t qu’une personne physique, les tribunaux turcs appliquent un examen suppl\u00e9mentaire aux revendications de n\u00e9cessit\u00e9. Le principe sous-jacent est qu’une soci\u00e9t\u00e9 ne peut l\u00e9gitimement avoir besoin d’une propri\u00e9t\u00e9 que pour des fins commerciales qui rel\u00e8vent de sa charte et de sa port\u00e9e op\u00e9rationnelle.<\/p>\n Pour qu’un propri\u00e9taire corporatif poursuive avec succ\u00e8s une expulsion fond\u00e9e sur la n\u00e9cessit\u00e9, il doit d\u00e9montrer :<\/p>\n Les tribunaux turcs ont rejet\u00e9 les revendications de n\u00e9cessit\u00e9 o\u00f9 une soci\u00e9t\u00e9 cherchait \u00e0 utiliser une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 des fins non r\u00e9pertori\u00e9es dans ses documents de formation, raisonnant que la soci\u00e9t\u00e9 ne peut l\u00e9galement avoir une \u00ab n\u00e9cessit\u00e9 \u00bb pour des activit\u00e9s qu’elle n’est pas autoris\u00e9e \u00e0 mener.<\/p>\n Cependant, les tribunaux turcs ont \u00e9galement reconnu que des besoins commerciaux l\u00e9gitimes peuvent justifier l’expulsion. Ceux-ci incluent :<\/p>\n La distinction cl\u00e9 est entre la n\u00e9cessit\u00e9 commerciale l\u00e9gitime et le simple opportunisme \u00e9conomique. Une soci\u00e9t\u00e9 ne peut pas revendiquer la n\u00e9cessit\u00e9 simplement parce que l’expulsion du locataire actuel lui permettrait de re-louer \u00e0 un taux plus \u00e9lev\u00e9 ou \u00e0 un locataire plus d\u00e9sirable. Les tribunaux examinent si les op\u00e9rations commerciales de la soci\u00e9t\u00e9 n\u00e9cessitent r\u00e9ellement la propri\u00e9t\u00e9 sp\u00e9cifique ou si des motivations \u00e9conomiques motivent la revendication d’expulsion.<\/p>\n Pour les revendications de n\u00e9cessit\u00e9 commerciale\u2014qu’elles soient par des propri\u00e9taires individuels ou corporatifs\u2014les tribunaux turcs ordonnent fr\u00e9quemment des inspections d’experts comparant l’emplacement commercial actuel du propri\u00e9taire avec la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e. L’expert examine :<\/p>\n Si le rapport d’expert montre que les propri\u00e9t\u00e9s sont \u00e0 peu pr\u00e8s \u00e9quivalentes, les tribunaux appliquent g\u00e9n\u00e9ralement un principe de \u00ab pr\u00e9f\u00e9rence de propri\u00e9t\u00e9 \u00bb\u2014le droit de propri\u00e9t\u00e9 du propri\u00e9taire fait pencher la balance en faveur de l’expulsion m\u00eame si l’emplacement actuel pourrait \u00eatre marginalement meilleur \u00e0 certains \u00e9gards. Cependant, si la propri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9e est substantiellement inf\u00e9rieure pour les besoins commerciaux du propri\u00e9taire, les tribunaux peuvent rejeter la revendication de n\u00e9cessit\u00e9 comme insuffisamment imp\u00e9rieuse.<\/p>\n Les propri\u00e9taires et les locataires b\u00e9n\u00e9ficient tous deux de la compr\u00e9hension des r\u00e9alit\u00e9s pratiques des affaires d’expulsion fond\u00e9es sur la n\u00e9cessit\u00e9 et de la planification en cons\u00e9quence.<\/p>\n Pour les Propri\u00e9taires :<\/strong><\/p>\n Documenter la n\u00e9cessit\u00e9 est crucial d\u00e8s le d\u00e9but. Les propri\u00e9taires devraient rassembler et pr\u00e9server les preuves soutenant leurs revendications bien avant d’intenter une action. Cela inclut :<\/p>\n Le timing est tout aussi critique. Les propri\u00e9taires devraient calendrier tous les d\u00e9lais pertinents et consid\u00e9rer si l’utilisation de la p\u00e9riode de d\u00e9p\u00f4t prolong\u00e9e en vertu de l’Article 353<\/em> a du sens pour leurs circonstances. Manquer le d\u00e9lai d’un mois apr\u00e8s l’expiration du bail signifie attendre une ann\u00e9e compl\u00e8te suppl\u00e9mentaire pour la prochaine opportunit\u00e9.<\/p>\n Pour les nouveaux propri\u00e9taires, le choix entre la voie de six mois et la voie d’expiration du contrat devrait \u00eatre fait soigneusement au moment de l’acquisition, en consid\u00e9rant combien de temps jusqu’\u00e0 l’expiration du bail et \u00e0 quel point la n\u00e9cessit\u00e9 est urgente.<\/p>\n Les propri\u00e9taires devraient \u00e9galement \u00e9valuer de mani\u00e8re r\u00e9aliste la force de leur revendication de n\u00e9cessit\u00e9 avant d’intenter une action. Les revendications faibles ou douteuses risquent non seulement le rejet mais peuvent exposer le propri\u00e9taire \u00e0 la responsabilit\u00e9 pour les frais juridiques du locataire. Consulter un conseiller juridique avant d’engager des proc\u00e9dures peut pr\u00e9venir des erreurs co\u00fbteuses.<\/p>\n Enfin, les propri\u00e9taires doivent comprendre que gagner l’action en justice n’est que la premi\u00e8re \u00e9tape. S’ils re-louent la propri\u00e9t\u00e9 dans les trois ans sans raison justifi\u00e9e, ils font face \u00e0 des dommages-int\u00e9r\u00eats potentiels. Les propri\u00e9taires devraient soigneusement planifier leur utilisation \u00e0 long terme de la propri\u00e9t\u00e9 avant de d\u00e9placer un locataire.<\/p>\n Pour les Locataires :<\/strong><\/p>\n Les locataires qui re\u00e7oivent des avis d’expulsion fond\u00e9s sur la n\u00e9cessit\u00e9 devraient d’abord v\u00e9rifier que les exigences proc\u00e9durales ont \u00e9t\u00e9 respect\u00e9es. V\u00e9rifier les dates soigneusement peut r\u00e9v\u00e9ler des d\u00e9fauts de timing qui n\u00e9cessitent le rejet de l’affaire.<\/p>\n Si les proc\u00e9dures ont \u00e9t\u00e9 correctement suivies, les locataires devraient enqu\u00eater sur les circonstances r\u00e9elles du propri\u00e9taire. Le propri\u00e9taire a-t-il vraiment le besoin revendiqu\u00e9, ou les circonstances sugg\u00e8rent-elles une autre motivation ? Rassembler des informations par une enqu\u00eate informelle, des recherches de dossiers publics ou une d\u00e9couverte dans l’action en justice peut r\u00e9v\u00e9ler des faiblesses dans l’affaire du propri\u00e9taire.<\/p>\n Les locataires devraient \u00e9galement \u00e9valuer si d\u00e9fendre l’affaire a un sens pratique. Si la n\u00e9cessit\u00e9 du propri\u00e9taire semble authentique et bien document\u00e9e, combattre l’expulsion peut simplement retarder l’in\u00e9vitable tout en encourant des frais juridiques. Dans de tels cas, n\u00e9gocier une p\u00e9riode de d\u00e9m\u00e9nagement prolong\u00e9e ou un r\u00e8glement financier peut \u00eatre plus pratique que le litige.<\/p>\n Cependant, si la revendication de n\u00e9cessit\u00e9 semble douteuse, les locataires devraient d\u00e9fendre vigoureusement leurs droits. Gagner l’affaire permet une occupation continue selon les termes du bail existant. M\u00eame si l’expulsion se produit finalement, l’interdiction de re-location de trois ans fournit une protection pr\u00e9cieuse, et toute re-location ult\u00e9rieure d\u00e9clenche le droit aux dommages-int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n Les locataires devraient \u00e9galement pr\u00e9server les preuves de l’utilisation ult\u00e9rieure de la propri\u00e9t\u00e9 par le propri\u00e9taire apr\u00e8s l’expulsion. Si une re-location se produit dans les trois ans, la documentation telle que des photographies d’annonces immobili\u00e8res, des conversations avec de nouveaux locataires ou des communications de gestion immobili\u00e8re peuvent soutenir une revendication de dommages-int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n L’introduction de la m\u00e9diation obligatoire en septembre 2023 repr\u00e9sente un changement significatif dans la mani\u00e8re dont les diff\u00e9rends locatifs, y compris les expulsions fond\u00e9es sur la n\u00e9cessit\u00e9, sont trait\u00e9s en Turquie. En vertu de la Loi amend\u00e9e sur la M\u00e9diation dans les Litiges Juridiques<\/em>, les parties doivent tenter une r\u00e9solution par m\u00e9diation avant que les tribunaux n’acceptent une action d’expulsion.<\/p>\n Le processus de m\u00e9diation fonctionne comme suit :<\/p>\n L’exigence de m\u00e9diation suspend les d\u00e9lais applicables pour intenter des actions d’expulsion. Lorsque le propri\u00e9taire initie la m\u00e9diation, l’horloge s’arr\u00eate sur le d\u00e9lai d’un mois pour intenter une action. Une fois la m\u00e9diation conclue\u2014par r\u00e8glement ou rapport final\u2014le d\u00e9lai reprend avec le temps qui restait lorsque la m\u00e9diation a commenc\u00e9.<\/p>\n Par exemple, si un bail expire le 31 janvier et que le propri\u00e9taire a jusqu’au 28 f\u00e9vrier pour intenter une action, initier la m\u00e9diation le 15 f\u00e9vrier avec 13 jours restants arr\u00eate l’horloge. Si la m\u00e9diation se conclut le 30 mars avec un rapport final montrant aucun accord, le propri\u00e9taire a alors 13 jours (jusqu’\u00e0 environ le 12 avril) pour intenter l’action en justice.<\/p>\n La m\u00e9diation offre plusieurs avantages potentiels :<\/p>\n Cependant, la m\u00e9diation a \u00e9galement des limitations dans les affaires d’expulsion fond\u00e9es sur la n\u00e9cessit\u00e9 :<\/p>\n Que la m\u00e9diation produise des r\u00e9sultats positifs d\u00e9pend consid\u00e9rablement de la bonne foi des parties et de la comp\u00e9tence du m\u00e9diateur. Les locataires devraient aborder la m\u00e9diation comme une opportunit\u00e9 s\u00e9rieuse d’explorer le r\u00e8glement mais ne devraient pas se sentir oblig\u00e9s d’accepter des conditions qui sacrifient leurs droits l\u00e9gitimes. De m\u00eame, les propri\u00e9taires ayant une n\u00e9cessit\u00e9 r\u00e9elle devraient consid\u00e9rer la m\u00e9diation comme une chance de n\u00e9gocier des p\u00e9riodes et des conditions de transition plut\u00f4t que comme un obstacle \u00e0 surmonter.<\/p>\n Le march\u00e9 locatif turc comprend une participation importante de ressortissants \u00e9trangers, tant en tant que propri\u00e9taires qu’en tant que locataires. Les affaires d’expulsion fond\u00e9es sur la n\u00e9cessit\u00e9 impliquant des \u00e9l\u00e9ments internationaux pr\u00e9sentent des consid\u00e9rations suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n Les propri\u00e9taires \u00e9trangers peuvent poursuivre une expulsion fond\u00e9e sur la n\u00e9cessit\u00e9 dans le m\u00eame cadre juridique que les citoyens turcs, avec une qualification importante : la n\u00e9cessit\u00e9 doit se rapporter \u00e0 l’utilisation de la propri\u00e9t\u00e9 en Turquie. Un propri\u00e9taire \u00e9tranger ne peut pas pr\u00e9tendre avoir besoin de la propri\u00e9t\u00e9 pour un membre de la famille vivant \u00e0 l’\u00e9tranger \u00e0 moins que cette personne ne se relocalise r\u00e9ellement en Turquie pour occuper les lieux. Les tribunaux examinent si la n\u00e9cessit\u00e9 revendiqu\u00e9e est r\u00e9elle dans ce contexte, n\u00e9cessitant potentiellement des preuves de demandes de visa, de permis de travail ou d’autres documents soutenant l’occupation pr\u00e9vue.<\/p>\n Les locataires \u00e9trangers confront\u00e9s \u00e0 l’expulsion b\u00e9n\u00e9ficient des m\u00eames protections que les locataires turcs. Les tribunaux appliquent les m\u00eames normes pour \u00e9valuer si la n\u00e9cessit\u00e9 du propri\u00e9taire est r\u00e9elle, sinc\u00e8re et imp\u00e9rieuse, quelle que soit la nationalit\u00e9 du locataire. Cependant, des consid\u00e9rations pratiques peuvent affecter diff\u00e9remment les locataires \u00e9trangers :<\/p>\n Pour les locataires \u00e9trangers, obtenir une repr\u00e9sentation juridique est particuli\u00e8rement important, car naviguer dans la proc\u00e9dure civile turque et pr\u00e9senter des preuves efficaces n\u00e9cessite une familiarit\u00e9 avec la pratique locale et les attentes du tribunal.<\/p>\nQui Peut Intenter une Action d’Expulsion Fond\u00e9e sur la N\u00e9cessit\u00e9<\/h2>\n
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Exigences Essentielles : N\u00e9cessit\u00e9 R\u00e9elle, Sinc\u00e8re et Imp\u00e9rieuse<\/h2>\n
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Exigences Proc\u00e9durales et D\u00e9lais de D\u00e9p\u00f4t<\/h2>\n
R\u00e8gles Sp\u00e9ciales pour les Nouveaux Propri\u00e9taires<\/h2>\n
Prouver la N\u00e9cessit\u00e9 devant le Tribunal<\/h2>\n
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D\u00e9fenses et Droits des Locataires<\/h2>\n
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Proc\u00e9dures Judiciaires et Ex\u00e9cution<\/h2>\n
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Propri\u00e9taires Corporatifs et N\u00e9cessit\u00e9 Commerciale<\/h2>\n
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Consid\u00e9rations Pratiques et Planification Strat\u00e9gique<\/h2>\n
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M\u00e9diation Obligatoire et R\u00e9solution Alternative des Diff\u00e9rends<\/h2>\n
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L’Intersection avec les Ressortissants \u00c9trangers et les \u00c9l\u00e9ments Internationaux<\/h2>\n
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