{"id":14870,"date":"2026-04-08T20:00:12","date_gmt":"2026-04-08T17:00:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ozansoylu.av.tr\/quels-sont-les-droits-du-bailleur-en-turquie\/"},"modified":"2026-04-03T16:44:48","modified_gmt":"2026-04-03T13:44:48","slug":"quels-sont-les-droits-du-bailleur-en-turquie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ozansoylu.av.tr\/fr\/quels-sont-les-droits-du-bailleur-en-turquie\/","title":{"rendered":"Quels Sont les Droits du Bailleur en Turquie"},"content":{"rendered":"

Les relations locatives en Turquie sont principalement r\u00e9gies par le Code des Obligations Turc (T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu, Loi n\u00b0 6098), qui \u00e9tablit un cadre normatif complet de droits et d’obligations pour les deux parties \u00e0 un contrat de bail. Bien que le droit locatif turc soit largement reconnu pour sa forte protection des locataires, il garantit aux bailleurs un ensemble solide de droits juridiquement opposables, con\u00e7us pour prot\u00e9ger leur patrimoine et leurs int\u00e9r\u00eats financiers. La connaissance de ces droits est essentielle pour tout propri\u00e9taire souhaitant conclure un contrat de location en Turquie.<\/p>\n

Le Droit de Percevoir le Loyer en Temps Voulu<\/h2>\n

Le droit le plus fondamental du bailleur en droit locatif turc est celui de recevoir le loyer int\u00e9gralement et dans les d\u00e9lais convenus. Lorsqu’un locataire est en d\u00e9faut de paiement, le bailleur n’est pas d\u00e9muni de recours. Le droit turc pr\u00e9voit une proc\u00e9dure formelle de mise en demeure au titre de l’article 315 du Code des Obligations Turc, en vertu duquel le bailleur peut adresser une mise en demeure \u00e9crite exigeant le paiement dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9. Si le locataire ne s’ex\u00e9cute pas, le bailleur peut engager une proc\u00e9dure d’ex\u00e9cution forc\u00e9e devant le tribunal ou l’office d’ex\u00e9cution, en r\u00e9clamant simultan\u00e9ment le recouvrement des loyers impay\u00e9s et l’expulsion du locataire.<\/p>\n

Au-del\u00e0 d’un manquement isol\u00e9, le droit turc reconna\u00eet \u00e9galement au bailleur le droit de demander l’expulsion par le biais du m\u00e9canisme dit des \u00ab deux mises en demeure justifi\u00e9es \u00bb. Si un locataire am\u00e8ne le bailleur \u00e0 lui adresser deux mises en demeure \u00e9crites valables pour d\u00e9faut de paiement au cours d’une m\u00eame ann\u00e9e contractuelle, le bailleur acquiert le droit d’introduire une action en expulsion \u00e0 l’expiration de cette p\u00e9riode contractuelle. Ce m\u00e9canisme offre aux bailleurs une voie structur\u00e9e et juridiquement reconnue pour traiter les locataires chroniquement en retard de paiement.<\/p>\n

Le Droit \u00e0 l’Augmentation Annuelle du Loyer<\/h2>\n

Les bailleurs turcs ont le droit d’augmenter le loyer \u00e0 chaque renouvellement du contrat de bail. Depuis le 1er juillet 2024, le plafond l\u00e9gal temporaire qui s’appliquait auparavant aux loyers r\u00e9sidentiels a \u00e9t\u00e9 supprim\u00e9, et les augmentations de loyer sont \u00e0 nouveau r\u00e9gies par la r\u00e8gle ordinaire pr\u00e9vue \u00e0 l’article 344 du Code des Obligations Turc. En vertu de cette disposition, toute augmentation convenue du loyer ne peut exc\u00e9der la variation moyenne sur douze mois de l’Indice des Prix \u00e0 la Consommation (T\u00dcFE), publi\u00e9 par l’Institut Statistique Turc (T\u00dc\u0130K). Ce plafond s’applique aux locations \u00e0 usage d’habitation ; les augmentations pour les locaux commerciaux peuvent \u00eatre librement n\u00e9goci\u00e9es entre les parties, \u00e9tant entendu que le T\u00dcFE constitue n\u00e9anmoins le maximum l\u00e9gal applicable.<\/p>\n

Pour les contrats de bail en vigueur depuis plus de cinq ans, le bailleur acquiert un droit suppl\u00e9mentaire et significatif : celui d’introduire une action en fixation du loyer (kira tespit davas\u0131) devant le juge de paix civil. Dans le cadre de ces proc\u00e9dures, le juge n’est pas li\u00e9 par le plafond du T\u00dcFE et peut au contraire d\u00e9terminer le loyer de march\u00e9 \u00e9quitable par r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 des biens comparables dans la zone, \u00e9valu\u00e9s par un expert. Ce droit refl\u00e8te la reconnaissance par le l\u00e9gislateur turc que les relations locatives prolong\u00e9es peuvent conduire \u00e0 des loyers sensiblement inf\u00e9rieurs aux valeurs de march\u00e9 en vigueur.<\/p>\n

Le Droit d’Expulser le Locataire<\/h2>\n

Le droit locatif turc limite les motifs pour lesquels un bailleur peut demander l’expulsion, mais il pr\u00e9voit des droits d’expulsion clairement d\u00e9finis et opposables dans des circonstances sp\u00e9cifiques.<\/p>\n

L’un des plus fr\u00e9quemment exerc\u00e9s est l’expulsion pour besoin personnel (ihtiya\u00e7 nedeniyle tahliye), r\u00e9gie par l’article 350 du Code des Obligations Turc. Lorsque le bailleur, son conjoint, ses ascendants ou descendants en ligne directe, ou d’autres personnes envers lesquelles le bailleur a une obligation l\u00e9gale d’entretien, ont effectivement besoin du bien pour un usage d’habitation ou commercial, le bailleur peut introduire une action en expulsion. Le besoin doit \u00eatre r\u00e9el et sinc\u00e8re ; les tribunaux turcs examinent de telles demandes avec attention, et la Yarg\u0131tay (Cour de cassation turque) a jug\u00e9 que la n\u00e9cessit\u00e9 doit \u00eatre d\u00e9montr\u00e9e par des preuves concr\u00e8tes et ne peut pas \u00eatre simplement affirm\u00e9e en termes g\u00e9n\u00e9raux.<\/p>\n

Le bailleur peut \u00e9galement demander l’expulsion lorsque le bien n\u00e9cessite une reconstruction importante ou des travaux de r\u00e9novation essentiels qui ne peuvent \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s pendant que le locataire occupe les lieux. Ce droit, \u00e9galement pr\u00e9vu \u00e0 l’article 350, permet au bailleur de reprendre possession du bien pour la dur\u00e9e des travaux, sous r\u00e9serve de conditions proc\u00e9durales strictes.<\/p>\n

Le droit locatif turc conf\u00e8re en outre au bailleur le droit de r\u00e9silier le contrat de bail apr\u00e8s dix ans sans avoir \u00e0 invoquer de motif, \u00e0 condition qu’un pr\u00e9avis \u00e9crit soit notifi\u00e9 au moins trois mois avant l’expiration de la p\u00e9riode contractuelle concern\u00e9e. Ce droit, consacr\u00e9 par l’article 347, offre aux bailleurs un m\u00e9canisme de dernier recours pour reprendre possession de leur bien apr\u00e8s une location prolong\u00e9e, sans avoir \u00e0 d\u00e9montrer une cause sp\u00e9cifique de r\u00e9siliation.<\/p>\n

Le Droit d’Effectuer des Travaux de R\u00e9novation et des Modifications<\/h2>\n

En vertu de l’article 320 du Code des Obligations Turc, le bailleur conserve le droit d’effectuer des am\u00e9liorations, des r\u00e9novations et d’autres modifications au bien lou\u00e9 pendant la dur\u00e9e du bail, \u00e0 condition que ces travaux ne n\u00e9cessitent pas la r\u00e9siliation du contrat de bail et soient d’une nature que l’on peut raisonnablement attendre du locataire qu’il tol\u00e8re. Dans l’exercice de ce droit, le bailleur est tenu de prendre d\u00fbment en consid\u00e9ration les int\u00e9r\u00eats du locataire, et les droits de ce dernier \u00e0 une r\u00e9duction du loyer et \u00e0 l’indemnisation de tout pr\u00e9judice subi restent pleinement applicables. Cette disposition conf\u00e8re aux bailleurs un degr\u00e9 significatif de ma\u00eetrise op\u00e9rationnelle sur leur bien, m\u00eame pendant la p\u00e9riode de location.<\/p>\n

Le Droit de R\u00e9tention sur les Biens Mobiliers du Locataire<\/h2>\n

L’une des caract\u00e9ristiques les plus distinctives du droit locatif turc est le droit l\u00e9gal de r\u00e9tention (hapis hakk\u0131) du bailleur sur les biens mobiliers se trouvant dans le bien lou\u00e9. L’article 336 du Code des Obligations Turc dispose ce qui suit :<\/p>\n

\u00ab Dans les baux d’immeubles, le bailleur dispose d’un droit de r\u00e9tention sur les biens mobiliers se trouvant dans le bien lou\u00e9 et servant \u00e0 le meubler ou \u00e0 l’utiliser, en garantie d’une ann\u00e9e de loyer \u00e9chu et de six mois de loyer en cours. \u00bb<\/em><\/p>\n

Ce droit fonctionne comme un gage l\u00e9gal, permettant au bailleur de retenir le mobilier, les appareils \u00e9lectrom\u00e9nagers et autres biens mobiliers \u00e9ligibles du locataire en garantie du loyer impay\u00e9. Le droit de r\u00e9tention ne s’\u00e9tend pas aux biens exempts de saisie en vertu du droit turc. Lorsque le locataire tente de d\u00e9m\u00e9nager ou de retirer ses biens, l’article 338 de la m\u00eame loi habilite le bailleur \u00e0 demander au juge de paix ou \u00e0 l’office d’ex\u00e9cution une ordonnance de r\u00e9tention d’un nombre suffisant de biens mobiliers du locataire pour couvrir la dette impay\u00e9e. Si les biens en question sont retir\u00e9s clandestinement ou par la force, ils peuvent \u00eatre reconduits dans le bien lou\u00e9 avec l’assistance des forces de l’ordre dans un d\u00e9lai de dix jours.<\/p>\n

Le Droit \u00e0 l’Indemnisation pour les Dommages Caus\u00e9s au Bien<\/h2>\n

Lorsqu’un locataire quitte le bien lou\u00e9, le bailleur a le droit d’inspecter les lieux et de r\u00e9clamer une indemnisation pour tout dommage allant au-del\u00e0 de l’usure normale. Le locataire est tenu de restituer le bien lou\u00e9 dans l’\u00e9tat dans lequel il l’a re\u00e7u, compte tenu uniquement de la d\u00e9t\u00e9rioration imputable \u00e0 un usage ordinaire. Si le locataire a caus\u00e9 des dommages \u00e0 la structure, aux \u00e9quipements fixes ou aux installations du bien par n\u00e9gligence ou usage abusif, le bailleur peut introduire une action en dommages-int\u00e9r\u00eats. Ce droit peut \u00eatre exerc\u00e9 ind\u00e9pendamment de tout d\u00e9p\u00f4t de garantie vers\u00e9 au d\u00e9but de la relation locative.<\/p>\n

Le Droit de R\u00e9siliation pour Inex\u00e9cution Contractuelle<\/h2>\n

Lorsqu’un locataire viole de mani\u00e8re substantielle les termes du contrat de bail \u2014 en utilisant le bien \u00e0 des fins autres que celles convenues, en causant des troubles au voisinage, en effectuant des modifications structurelles non autoris\u00e9es ou en sous-louant sans le consentement \u00e9crit du bailleur \u2014 ce dernier acquiert le droit de demander la r\u00e9siliation du contrat de bail pour inex\u00e9cution contractuelle. Les tribunaux turcs appr\u00e9cient de tels manquements au cas par cas, et les bailleurs sont g\u00e9n\u00e9ralement tenus d’adresser une mise en demeure \u00e9crite formelle avant d’engager une proc\u00e9dure judiciaire. L’exigence du consentement \u00e9crit pour la sous-location est express\u00e9ment consacr\u00e9e par le droit locatif turc, et toute sous-location conclue sans ce consentement constitue pour le bailleur un motif pour demander la r\u00e9siliation du contrat.<\/p>\n

Juridiction Comp\u00e9tente et R\u00e9solution des Litiges<\/h2>\n

En Turquie, les litiges d\u00e9coulant de contrats de bail rel\u00e8vent de la comp\u00e9tence du juge de paix civil (Sulh Hukuk Mahkemesi). Depuis l’introduction de l’obligation de m\u00e9diation dans les affaires civiles, les bailleurs sont dans de nombreux cas tenus de tenter une m\u00e9diation avant de saisir le tribunal. Le tribunal comp\u00e9tent est g\u00e9n\u00e9ralement celui du lieu de r\u00e9sidence du locataire ou du lieu d’ex\u00e9cution du contrat de bail.<\/p>\n

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Pour plus d’aide ou de consultation sur ce sujet, vous pouvez nous contacter<\/a>.<\/span><\/p>\n

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Quels Sont les Droits du Bailleur en Turquie<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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