{"id":14910,"date":"2024-07-01T16:58:45","date_gmt":"2024-07-01T16:58:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ozansoylu.av.tr\/etablissement-et-conditions-de-la-propriete-par-etage-dans-le-droit-turc\/"},"modified":"2024-07-07T19:34:13","modified_gmt":"2024-07-07T19:34:13","slug":"etablissement-et-conditions-de-la-propriete-par-etage-dans-le-droit-turc","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ozansoylu.av.tr\/fr\/etablissement-et-conditions-de-la-propriete-par-etage-dans-le-droit-turc\/","title":{"rendered":"\u00c9tablissement et Conditions de la Propri\u00e9t\u00e9 par \u00c9tage dans le Droit Turc"},"content":{"rendered":"

\u00c9TABLISSEMENT DE LA PROPRI\u00c9T\u00c9 PAR \u00c9TAGES<\/strong><\/h1>\n

L’\u00e9tablissement de la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages trouve tr\u00e8s souvent son application dans la vie pratique. La loi n\u00b0 634 sur la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages a \u00e9t\u00e9 sp\u00e9cialement \u00e9labor\u00e9e pour r\u00e9pondre aux besoins en logements engendr\u00e9s par une croissance d\u00e9mographique rapide. Cette loi examine en d\u00e9tail la fondation, la nature, la gestion, les droits et les obligations des copropri\u00e9taires, ainsi que la cessation de la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages. Bien que le droit de la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages soit une branche juridique distincte, il occupe \u00e9galement une place importante dans le cadre du droit des biens.<\/p>\n

La propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages est une forme particuli\u00e8re de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re. Elle est d\u00e9finie comme une propri\u00e9t\u00e9 sp\u00e9ciale li\u00e9e aux parts de terrain et aux parties communes dans l’immeuble. La propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages peut \u00eatre \u00e9tablie sur une construction achev\u00e9e, \u00e0 condition que les parties soient ind\u00e9pendantes et utilisables de mani\u00e8re autonome. Il est \u00e0 noter que la construction achev\u00e9e doit obligatoirement \u00eatre en pierre ou en brique, c\u2019est-\u00e0-dire ma\u00e7onn\u00e9e, conform\u00e9ment \u00e0 la loi. Sinon, il n’est pas possible d’\u00e9tablir la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages sur ladite construction.<\/p>\n

Lorsqu’une propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages est \u00e9tablie, un r\u00e9gime de copropri\u00e9t\u00e9 li\u00e9 aux biens communs et au terrain est \u00e9galement mis en place. Ainsi, la personne d\u00e9tenant le droit de propri\u00e9t\u00e9 sur la partie ind\u00e9pendante poss\u00e8de \u00e9galement une part du terrain et des parties communes. Les fondations et les murs principaux, les cours, les ascenseurs, les escaliers, les chaufferies, les installations d’\u00e9gout, les r\u00e9seaux et les antennes, les toits, les chemin\u00e9es et les goutti\u00e8res sont consid\u00e9r\u00e9s comme des parties communes selon la loi.<\/p>\n

Sur quels types de b\u00e2timents peut-on \u00e9tablir la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages ?<\/strong><\/p>\n

Appartement<\/p>\n

Bureau<\/p>\n

Boutique<\/p>\n

D\u00e9p\u00f4t<\/p>\n

Magasin<\/p>\n

CONDITIONS D’\u00c9TABLISSEMENT DE LA PROPRI\u00c9T\u00c9 PAR \u00c9TAGES<\/strong><\/h2>\n

1. La construction doit se trouver sur un terrain<\/u>.<\/strong><\/p>\n

Cette condition a soulev\u00e9 le probl\u00e8me des constructions group\u00e9es dans la vie quotidienne. C’est pourquoi le l\u00e9gislateur a permis l’\u00e9tablissement de la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages sur plusieurs constructions sur un m\u00eame terrain.<\/p>\n

2. La construction doit \u00eatre enti\u00e8rement ma\u00e7onn\u00e9e<\/u> (en pierre ou en brique).<\/strong><\/p>\n

La propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages ne peut \u00eatre \u00e9tablie sur des constructions enti\u00e8rement ou partiellement en bois. Cependant, les annexes en bois attenantes \u00e0 une construction principale ma\u00e7onn\u00e9e ne sont pas prises en compte.<\/p>\n

3. La construction doit \u00eatre achev\u00e9e<\/u>.<\/strong><\/p>\n

La propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages ne peut \u00eatre \u00e9tablie sur une construction inachev\u00e9e. M\u00eame si une partie de la construction est achev\u00e9e et utilisable, la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages ne peut \u00eatre \u00e9tablie. La construction doit \u00eatre enti\u00e8rement achev\u00e9e. Cependant, si la construction est un ensemble de b\u00e2timents, cela peut varier. Dans ce cas, les sections ind\u00e9pendantes achev\u00e9es et utilisables de l’ensemble de b\u00e2timents peuvent \u00eatre converties en propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages.<\/p>\n

4. Les sections ind\u00e9pendantes de la construction doivent \u00eatre utilisables de mani\u00e8re autonome<\/u>.<\/strong><\/p>\n

Les sections ind\u00e9pendantes des constructions sur lesquelles la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages sera \u00e9tablie doivent \u00eatre utilisables de mani\u00e8re autonome. Par exemple, un logement doit avoir des toilettes pour \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme utilisable en tant que logement. Cependant, l’absence de toilettes dans un d\u00e9p\u00f4t n’affecte pas son utilisabilit\u00e9.<\/p>\n

COMMENT \u00c9TABLIR LA PROPRI\u00c9T\u00c9 PAR \u00c9TAGES ?<\/strong><\/h2>\n

En principe, la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages na\u00eet par l’enregistrement. \u00c0 cette fin, un acte officiel doit \u00eatre r\u00e9dig\u00e9 au bureau des titres fonciers et inscrit au registre foncier. La propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages ne peut \u00eatre \u00e9tablie sans la demande du propri\u00e9taire ou de tous les copropri\u00e9taires. Les diff\u00e9rends entre les copropri\u00e9taires peuvent \u00eatre r\u00e9solus par l’intervention du juge. Si l’un des copropri\u00e9taires n’est pas d’accord, les autres copropri\u00e9taires peuvent saisir le tribunal et demander l’intervention du juge. Il convient de noter que l’ensemble de la propri\u00e9t\u00e9 principale doit \u00eatre converti en propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages. Il n’est pas possible d’\u00e9tablir la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages sur une ou plusieurs sections seulement en laissant les autres parties en copropri\u00e9t\u00e9. Par exemple, il est impossible d’\u00e9tablir la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages sur certains \u00e9tages d’un immeuble de 8 \u00e9tages en laissant les autres \u00e9tages de c\u00f4t\u00e9 ; les 8 \u00e9tages doivent \u00eatre convertis en propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages. Sinon, la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages ne peut \u00eatre \u00e9tablie.<\/p>\n

M\u00c9THODES D’\u00c9TABLISSEMENT DE LA PROPRI\u00c9T\u00c9 PAR \u00c9TAGES<\/strong><\/h3>\n

Le l\u00e9gislateur a pr\u00e9vu trois m\u00e9thodes diff\u00e9rentes pour \u00e9tablir la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages. Ces m\u00e9thodes sont :<\/p>\n

1. \u00c9tablissement par acte officiel<\/strong><\/h4>\n

Le fonctionnaire comp\u00e9tent du bureau des titres fonciers r\u00e9dige un acte officiel \u00e0 la demande des int\u00e9ress\u00e9s. En principe, si l’immeuble appartient \u00e0 une seule personne, la demande du propri\u00e9taire suffit. S’il s’agit d’une copropri\u00e9t\u00e9, la demande de tous les copropri\u00e9taires est n\u00e9cessaire.<\/p>\n

Les documents \u00e0 pr\u00e9senter au bureau des titres fonciers :<\/p>\n

Parts de terrain<\/p>\n

Projet architectural approuv\u00e9<\/p>\n

Permis d’utilisation de la construction<\/p>\n

Plan de gestion<\/p>\n

Ces documents peuvent \u00eatre soumis en personne au bureau des titres fonciers. Ensuite, la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages est inscrite au registre des titres fonciers. L’acte officiel constitue \u00e9galement une demande d’enregistrement. Une page distincte est ouverte pour chaque section ind\u00e9pendante dans le registre.<\/p>\n

2. \u00c9tablissement par d\u00e9cision judiciaire<\/strong><\/h4>\n

En cas de partage, il est possible pour les h\u00e9ritiers ou les copropri\u00e9taires de demander au juge d’\u00e9tablir la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages. Cette demande est fr\u00e9quemment rencontr\u00e9e dans les affaires de dissolution de copropri\u00e9t\u00e9. Dans ce cas, les copropri\u00e9taires peuvent r\u00e9aliser le partage en \u00e9tablissant la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages et en attribuant les sections ind\u00e9pendantes.<\/p>\n

Il convient de noter que le juge doit autoriser l’\u00e9tablissement de la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages. La condition la plus importante pour cette autorisation est qu’une section ind\u00e9pendante soit attribu\u00e9e \u00e0 chaque h\u00e9ritier ou copropri\u00e9taire<\/u>. Si l’un d’entre eux ou plusieurs ne peuvent obtenir une section ind\u00e9pendante en cons\u00e9quence de la conversion en propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages, le juge n’acceptera pas cette demande. De plus, il est souvent difficile de maintenir l’\u00e9quivalence entre les valeurs des sections ind\u00e9pendantes attribu\u00e9es aux diff\u00e9rentes personnes. Cependant, l’\u00e9quivalence peut \u00eatre obtenue en ajoutant une compensation et l’op\u00e9ration peut \u00eatre compl\u00e9t\u00e9e. Pour plus d’informations, nous vous recommandons de demander une assistance juridique \u00e0 un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 en immobilier \u00e0 Istanbul.<\/p>\n

3. \u00c9tablissement par conversion de la copropri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages en propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages<\/strong><\/h4>\n

En principe, la copropri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages peut \u00eatre convertie en propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages de plein droit. En obtenant le permis d’utilisation de la construction, la copropri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages peut \u00eatre convertie de plein droit en propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages. Cette disposition est \u00e9galement pr\u00e9vue dans la loi sur la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages. D’abord, la demande conjointe du propri\u00e9taire ou des copropri\u00e9taires est n\u00e9cessaire. Le permis d’utilisation de la construction est suffisant pour cette op\u00e9ration. Le plan de gestion et le projet architectural, qui sont des documents requis lors de l’\u00e9tablissement de la copropri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages, ne sont pas redemand\u00e9s.<\/p>\n

CESSATION DE LA PROPRI\u00c9T\u00c9 PAR \u00c9TAGES<\/strong><\/h2>\n

Conform\u00e9ment \u00e0 la loi sur la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages, cette derni\u00e8re peut cesser de diff\u00e9rentes mani\u00e8res.<\/p>\n

1. Radiation de l’inscription au registre<\/strong><\/h3>\n

Nous avons mentionn\u00e9 l’obligation d’enregistrer la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages. Celle-ci prend fin par la radiation de l’inscription au registre. Pour cela, une demande \u00e9crite de tous les copropri\u00e9taires est n\u00e9cessaire. Cependant, si une mention a \u00e9t\u00e9 inscrite au registre, sa radiation est \u00e9galement n\u00e9cessaire en principe.<\/p>\n

2. Destruction totale de la propri\u00e9t\u00e9 principale<\/strong><\/h3>\n

Si la propri\u00e9t\u00e9 principale est totalement d\u00e9truite, y compris le terrain, la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages prend fin de plein droit. Les pages du registre sont alors ferm\u00e9es automatiquement.<\/p>\n

3. Expropriation de la propri\u00e9t\u00e9 principale<\/strong><\/h3>\n

En cas d’expropriation totale de la propri\u00e9t\u00e9 principale, l’indemnit\u00e9 d’expropriation pour chaque section ind\u00e9pendante est \u00e9valu\u00e9e s\u00e9par\u00e9ment et pay\u00e9e au propri\u00e9taire. \u00c0 la fin de cette op\u00e9ration, la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages prend fin.<\/p>\n

4. D\u00e9gradation de la construction principale<\/strong><\/h3>\n

Si la construction principale est d\u00e9grad\u00e9e, la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages prend fin de plein droit. Cependant, si une section ind\u00e9pendante de la construction principale est enti\u00e8rement d\u00e9grad\u00e9e, le propri\u00e9taire de cette section doit en principe la reconstruire dans un d\u00e9lai de 2 ans. Sinon, les autres propri\u00e9taires peuvent demander, dans l’ann\u00e9e suivant l’expiration de ce d\u00e9lai, le transfert de la part de terrain de la section d\u00e9grad\u00e9e en proportion de leurs parts et \u00e0 sa valeur. Cette demande peut \u00eatre faite en saisissant le tribunal pour obtenir une d\u00e9cision judiciaire. Si plusieurs sections sont d\u00e9grad\u00e9es et que leur reconstruction est li\u00e9e, les propri\u00e9taires doivent notifier par \u00e9crit dans les 6 mois s’ils ont l’intention de les r\u00e9parer ou non. Sinon, il sera consid\u00e9r\u00e9 qu’ils ne souhaitent pas les reconstruire, et leurs parts de terrain peuvent \u00eatre transf\u00e9r\u00e9es aux autres propri\u00e9taires \u00e0 leur valeur. Ces d\u00e9lais sont de nature p\u00e9remptoire, et pour \u00e9viter toute perte de droits, nous vous recommandons de consulter un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 en immobilier<\/a>.<\/p>\n

EXTRAITS D’EXEMPLES DE D\u00c9CISIONS RELATIVES \u00c0 L’\u00c9TABLISSEMENT DE LA PROPRI\u00c9T\u00c9 PAR \u00c9TAGES<\/strong><\/h2>\n

\u00ab\u00a0Selon les articles 10 et 12 de la loi n\u00b0 634 sur la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages, la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages et la copropri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages peuvent \u00eatre \u00e9tablies par le bureau des titres fonciers \u00e0 la demande du ou des propri\u00e9taires ; selon cette loi, le tribunal ne peut \u00e9tablir la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages que par une d\u00e9cision de partage sur un bien immobilier apte \u00e0 l’\u00e9tablissement de la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages ; dans le pr\u00e9sent cas, il a \u00e9t\u00e9 signal\u00e9 que le bureau des titres fonciers ne pouvait pas \u00e9tablir la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages en raison de l’ill\u00e9galit\u00e9 de l’\u00e9tage en attique de l’immeuble ; il en r\u00e9sulte que la question \u00e0 r\u00e9soudre concerne l’\u00e9tage en attique, et que cette question rel\u00e8ve de la comp\u00e9tence administrative et doit \u00eatre r\u00e9solue par la juridiction administrative…\u00a0\u00bb (6e TRIBUNAL DE PAIX ; 17.2.2003, E: 2002\/851, K: 2003\/116)<\/p>\n

Le testateur a l\u00e9gu\u00e9 aux demandeurs un appartement sp\u00e9cifique d’un bien immobilier sur lequel la copropri\u00e9t\u00e9 ou la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages n’avait pas encore \u00e9t\u00e9 \u00e9tablie. Le fait que la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages ou la copropri\u00e9t\u00e9 n’ait pas encore \u00e9t\u00e9 \u00e9tablie sur ce bien immobilier ne constitue pas une impossibilit\u00e9 objective entra\u00eenant l’extinction de la dette au sens de l’article 117\/1 du Code des obligations. La loi sur la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages ne contient pas de disposition emp\u00eachant de demander en justice l’\u00e9tablissement de la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages sur une construction apte \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages. Il convient donc d’obtenir aupr\u00e8s de la municipalit\u00e9 le projet de construction approuv\u00e9 du bien immobilier en question, de v\u00e9rifier par un expert si la construction est conforme au projet ; si la construction est conforme au projet, de d\u00e9terminer par un expert si elle est apte \u00e0 l’\u00e9tablissement de la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages et de prendre en compte les parts de terrain des sections ind\u00e9pendantes ; si la construction n’est pas conforme au projet, de rechercher si une rectification du projet ou de la construction est possible ; de donner au demandeur l’autorisation et le d\u00e9lai n\u00e9cessaires pour pr\u00e9parer et pr\u00e9senter les documents requis pour l’\u00e9tablissement de la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages ; si les d\u00e9fendeurs ont des objections aux documents pr\u00e9sent\u00e9s, de les examiner et de les corriger conform\u00e9ment aux r\u00e8gles objectives, puis d’\u00e9tablir la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages sur le bien immobilier en question et de le transf\u00e9rer au demandeur, ou, s’il existe une impossibilit\u00e9 objective, de rejeter la demande…\u00a0\u00bb (2e CHAMBRE CIVILE 2001\/3611 E., 2001\/7844 K.)<\/p>\n

Pour plus d’aide ou de conseils sur ce sujet, vous pouvez nous contacter<\/a><\/span>.<\/p>\n

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\u00c9tablissement et Conditions de la Propri\u00e9t\u00e9 par \u00c9tage dans le Droit Turc<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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