Le but de la r\u00e9glementation juridique du droit de pr\u00e9emption est d’emp\u00eacher que la part ne passe entre les mains d’\u00e9trangers \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9 et de pr\u00e9venir la fragmentation excessive de la propri\u00e9t\u00e9. Ce droit vise \u00e0 emp\u00eacher les \u00e9trangers de devenir copropri\u00e9taires et \u00e0 \u00e9viter la division du bien en parcelles plus petites.<\/p>\n
Le droit de pr\u00e9emption peut survenir de diff\u00e9rentes mani\u00e8res.<\/p>\n
1. CONTRAT DE PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h2>\nLe droit de pr\u00e9emption peut d\u00e9couler d’un contrat. Dans ce cas, un contrat doit avoir \u00e9t\u00e9 conclu entre le copropri\u00e9taire et le b\u00e9n\u00e9ficiaire du droit de pr\u00e9emption. Le b\u00e9n\u00e9ficiaire peut \u00e9tablir ce droit en sa faveur ou en faveur d’un tiers. Le contrat doit \u00eatre r\u00e9dig\u00e9 sous seing priv\u00e9. Si le prix n’est pas fix\u00e9 dans le contrat, il s’agit d’un droit de pr\u00e9emption simple, o\u00f9 le b\u00e9n\u00e9ficiaire peut acqu\u00e9rir la part en payant le prix pay\u00e9 par l’acheteur. Si le prix est fix\u00e9, il s’agit d’un droit de pr\u00e9emption qualifi\u00e9, et le b\u00e9n\u00e9ficiaire doit payer le prix convenu, ind\u00e9pendamment du prix pay\u00e9 par l’acheteur. Le contrat peut stipuler une dur\u00e9e, au terme de laquelle le droit de pr\u00e9emption expire. Si aucune dur\u00e9e n’est fix\u00e9e, celle-ci ne peut exc\u00e9der 10 ans. Le droit de pr\u00e9emption d\u00e9coulant du contrat n’est pas transf\u00e9rable sauf disposition contraire, mais il peut \u00eatre transmis par h\u00e9ritage.<\/p>\n
INSCRIPTION DU DROIT DE PR\u00c9EMPTION CONTRACTUEL<\/u><\/strong><\/p>\nLe droit de pr\u00e9emption d\u00e9coulant du contrat n’engage que les parties au contrat. En l’absence d’inscription, le droit reste personnel et peut donner lieu \u00e0 une action en dommages-int\u00e9r\u00eats contre le vendeur ou ses ayants cause universels. Avec l’inscription, le droit de pr\u00e9emption a un effet juridique \u00e9largi, permettant de le faire valoir contre des tiers.<\/p>\n
2. DROIT DE PR\u00c9EMPTION L\u00c9GAL<\/strong><\/h2>\nLe droit de pr\u00e9emption l\u00e9gal intervient lorsque la part d’un bien en copropri\u00e9t\u00e9 est vendue en totalit\u00e9 ou en partie \u00e0 un tiers. Dans ce cas, les autres copropri\u00e9taires peuvent exercer leur droit de pr\u00e9emption prioritaire et acqu\u00e9rir la part. Le droit de pr\u00e9emption est un privil\u00e8ge accord\u00e9 aux copropri\u00e9taires lorsque la part d’un bien en copropri\u00e9t\u00e9 est vendue \u00e0 des tiers. La copropri\u00e9t\u00e9 implique que plusieurs personnes d\u00e9tiennent des droits sur un m\u00eame bien, sans qu’il appartienne \u00e0 une seule personne. Le b\u00e9n\u00e9ficiaire du droit de pr\u00e9emption peut acheter la part vendue par un autre copropri\u00e9taire en payant le prix. Ce droit, aussi connu sous le nom de droit de pr\u00e9f\u00e9rence, ne peut \u00eatre exerc\u00e9 que lors de la vente de la part. Si la part n’est pas vendue, le droit de pr\u00e9emption ne peut pas \u00eatre exerc\u00e9 \u00e0 tout moment. Il convient de noter que le droit de pr\u00e9emption s’applique \u00e0 tous les biens en copropri\u00e9t\u00e9, et il est n\u00e9cessaire de donner la priorit\u00e9 aux autres copropri\u00e9taires lors de la vente de ces parts.<\/p>\n
CONDITIONS D’EXERCICE DU DROIT DE PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h3>\n\n- Vente de la part d’un bien en copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 un tiers.<\/li>\n<\/ul>\n
La part doit \u00eatre transf\u00e9r\u00e9e \u00e0 un tiers par un contrat de vente valide. Le droit de pr\u00e9emption ne s’applique pas en cas de donation, d’apport en soci\u00e9t\u00e9 ou de promesse de vente. La conclusion du contrat de vente est n\u00e9cessaire pour que le droit prenne naissance.<\/p>\n
\n- Ventes aux ench\u00e8res publiques.<\/li>\n
- Ventes de parts indivises.<\/li>\n
- Ventes \u00e0 des proches, amis ou associations caritatives \u00e0 un prix inf\u00e9rieur \u00e0 la valeur du bien, le droit de pr\u00e9emption peut \u00e9galement \u00eatre exerc\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n
CAS D’INAPPLICABILIT\u00c9 DU DROIT DE PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h3>\nDans certains cas, le droit de pr\u00e9emption ne s’applique pas. Ces cas incluent :<\/p>\n
Ventes entre copropri\u00e9taires<\/strong><\/p>\nLe droit de pr\u00e9emption s’applique \u00e0 la vente de parts \u00e0 des tiers, donc la vente d’une part par un copropri\u00e9taire \u00e0 un autre copropri\u00e9taire ne donne pas lieu au droit de pr\u00e9emption.<\/p>\n
Donation<\/strong><\/p>\nPour que le droit de pr\u00e9emption s’applique, le bien doit \u00eatre vendu contre paiement. La donation, \u00e9tant un transfert gratuit de propri\u00e9t\u00e9, n’ouvre pas droit \u00e0 la pr\u00e9emption.<\/p>\n
\u00c9change<\/strong><\/p>\nL’\u00e9change n’\u00e9tant pas une vente, il ne donne pas lieu au droit de pr\u00e9emption. Toutefois, si les copropri\u00e9taires simulent un \u00e9change pour \u00e9chapper au droit de pr\u00e9emption, ce stratag\u00e8me n’est pas prot\u00e9g\u00e9 juridiquement et le droit de pr\u00e9emption s’applique.<\/p>\n
Apport en soci\u00e9t\u00e9 de la part d’un bien immobilier<\/strong><\/p>\nExpropriation<\/strong><\/p>\nBiens immobiliers sans titre de propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/p>\nEXERCICE DU DROIT DE PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h3>\nLe droit de pr\u00e9emption s’exerce en principe par une action en justice contre l’acheteur. Les droits de pr\u00e9emption contractuels inscrits peuvent \u00eatre exerc\u00e9s selon les conditions et d\u00e9lais stipul\u00e9s dans l’inscription.<\/p>\n
Pour exercer le droit de pr\u00e9emption, qu’il soit l\u00e9gal ou contractuel, il doit y avoir vente ou une op\u00e9ration \u00e9conomiquement \u00e9quivalente \u00e0 une vente \u00e0 un tiers. C’est ce que l’on appelle dans la pratique le \u00ab\u00a0fait g\u00e9n\u00e9rateur du droit de pr\u00e9emption\u00a0\u00bb. Les op\u00e9rations \u00e9quivalentes \u00e0 une vente incluent, par exemple, les cessions en lieu de paiement ou la constitution d’un droit de superficie. Cependant, cette vente ou op\u00e9ration similaire doit \u00eatre valide. Dans le cadre contractuel, la conclusion du contrat suffit pour exercer le droit de pr\u00e9emption.<\/p>\n
NOTIFICATION DU DROIT DE PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h3>\nLe l\u00e9gislateur a instaur\u00e9 l’obligation de notification du droit de pr\u00e9emption pour \u00e9carter tout pr\u00e9texte d’ignorance de la vente. Les titulaires du droit de pr\u00e9emption doivent \u00eatre inform\u00e9s de la vente par un notaire. Cependant, la notification n’est pas une condition n\u00e9cessaire pour exercer le droit de pr\u00e9emption. Le titulaire peut exercer son droit s’il a pris connaissance de la vente par un autre moyen. La date de notification est cruciale pour le d\u00e9but du d\u00e9lai de forclusion.<\/p>\n
D\u00c9LAI D’EXERCICE DU DROIT DE PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h3>\nEn principe, le droit de pr\u00e9emption doit \u00eatre exerc\u00e9 dans un d\u00e9lai de trois mois \u00e0 compter de la notification de la vente au titulaire, et en tout \u00e9tat de cause dans un d\u00e9lai de deux ans apr\u00e8s la vente. Le d\u00e9lai de trois mois commence \u00e0 courir \u00e0 partir de la date de notification, qui doit \u00eatre effectu\u00e9e par un notaire. L’action en justice doit \u00eatre intent\u00e9e dans ces d\u00e9lais, qui sont des d\u00e9lais de forclusion. Pour le droit de pr\u00e9emption l\u00e9gal, si plusieurs copropri\u00e9taires sont concern\u00e9s, ces d\u00e9lais courent s\u00e9par\u00e9ment pour chacun d’eux. En cas de copropri\u00e9t\u00e9 indivise, le d\u00e9lai commence \u00e0 courir \u00e0 compter de la notification au dernier copropri\u00e9taire.<\/p>\n
ACTION EN PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h2>\nLe droit de pr\u00e9emption ne peut \u00eatre exerc\u00e9 que par une action en justice. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, ces droits cr\u00e9ateurs peuvent \u00eatre exerc\u00e9s par des d\u00e9clarations unilat\u00e9rales de volont\u00e9, mais le l\u00e9gislateur a soumis l’exercice de certains droits cr\u00e9ateurs, comme le droit de pr\u00e9emption, \u00e0 une action en justice. Alors que l’ancienne loi ne pr\u00e9voyait pas cette voie, la nouvelle loi la rend obligatoire. Par cons\u00e9quent, le titulaire du droit de pr\u00e9emption doit saisir le tribunal dans un d\u00e9lai de trois mois \u00e0 compter de la notification par un notaire et d\u00e9poser une requ\u00eate en justice.<\/p>\n
REQU\u00c9RANT<\/strong><\/h3>\nEn ce qui concerne les biens en copropri\u00e9t\u00e9, lorsqu’un copropri\u00e9taire vend sa part \u00e0 un tiers, les autres copropri\u00e9taires ont un droit de pr\u00e9emption. Les requ\u00e9rants sont les autres copropri\u00e9taires. Si l’un des copropri\u00e9taires est d\u00e9c\u00e9d\u00e9, ses h\u00e9ritiers peuvent \u00eatre les requ\u00e9rants en tant que copropri\u00e9taires indivis. Si plusieurs copropri\u00e9taires souhaitent exercer leur droit de pr\u00e9emption, ils peuvent intenter des actions s\u00e9par\u00e9es ou conjointes, car le d\u00e9lai de forclusion peut varier pour chacun d’eux. Ils peuvent \u00e9galement choisir d’agir en tant que co-demandeurs.<\/p>\n
Dans le cas du droit de pr\u00e9emption contractuel, le requ\u00e9rant est le titulaire du droit tel que stipul\u00e9 dans le contrat. En cas de d\u00e9c\u00e8s de ce titulaire, ses h\u00e9ritiers deviennent les requ\u00e9rants.<\/p>\n
D\u00c9FENDEUR<\/strong><\/h3>\nLe d\u00e9fendeur est le nouveau copropri\u00e9taire qui a achet\u00e9 la part, et non l’ancien copropri\u00e9taire qui l’a vendue. En principe, l’action en pr\u00e9emption est intent\u00e9e contre le propri\u00e9taire inscrit au registre foncier. Si le transfert au nouveau propri\u00e9taire a \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9, ce dernier est le d\u00e9fendeur. Sinon, l’action est intent\u00e9e contre le vendeur. Le droit de pr\u00e9emption non inscrit ne peut \u00eatre oppos\u00e9 qu’au d\u00e9biteur de pr\u00e9emption et \u00e0 ses ayants cause universels.<\/p>\n
TRIBUNAL COMP\u00c9TENT POUR L’ACTION EN PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h3>\nLes actions d\u00e9coulant du droit de pr\u00e9emption doivent \u00eatre intent\u00e9es devant le tribunal de grande instance du lieu o\u00f9 se situe le bien immobilier.<\/p>\n
Le droit de pr\u00e9emption d\u00e9coulant du contrat n’engage que les parties au contrat. En l’absence d’inscription, le droit reste personnel et peut donner lieu \u00e0 une action en dommages-int\u00e9r\u00eats contre le vendeur ou ses ayants cause universels. Avec l’inscription, le droit de pr\u00e9emption a un effet juridique \u00e9largi, permettant de le faire valoir contre des tiers.<\/p>\n
2. DROIT DE PR\u00c9EMPTION L\u00c9GAL<\/strong><\/h2>\nLe droit de pr\u00e9emption l\u00e9gal intervient lorsque la part d’un bien en copropri\u00e9t\u00e9 est vendue en totalit\u00e9 ou en partie \u00e0 un tiers. Dans ce cas, les autres copropri\u00e9taires peuvent exercer leur droit de pr\u00e9emption prioritaire et acqu\u00e9rir la part. Le droit de pr\u00e9emption est un privil\u00e8ge accord\u00e9 aux copropri\u00e9taires lorsque la part d’un bien en copropri\u00e9t\u00e9 est vendue \u00e0 des tiers. La copropri\u00e9t\u00e9 implique que plusieurs personnes d\u00e9tiennent des droits sur un m\u00eame bien, sans qu’il appartienne \u00e0 une seule personne. Le b\u00e9n\u00e9ficiaire du droit de pr\u00e9emption peut acheter la part vendue par un autre copropri\u00e9taire en payant le prix. Ce droit, aussi connu sous le nom de droit de pr\u00e9f\u00e9rence, ne peut \u00eatre exerc\u00e9 que lors de la vente de la part. Si la part n’est pas vendue, le droit de pr\u00e9emption ne peut pas \u00eatre exerc\u00e9 \u00e0 tout moment. Il convient de noter que le droit de pr\u00e9emption s’applique \u00e0 tous les biens en copropri\u00e9t\u00e9, et il est n\u00e9cessaire de donner la priorit\u00e9 aux autres copropri\u00e9taires lors de la vente de ces parts.<\/p>\n
CONDITIONS D’EXERCICE DU DROIT DE PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h3>\n\n- Vente de la part d’un bien en copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 un tiers.<\/li>\n<\/ul>\n
La part doit \u00eatre transf\u00e9r\u00e9e \u00e0 un tiers par un contrat de vente valide. Le droit de pr\u00e9emption ne s’applique pas en cas de donation, d’apport en soci\u00e9t\u00e9 ou de promesse de vente. La conclusion du contrat de vente est n\u00e9cessaire pour que le droit prenne naissance.<\/p>\n
\n- Ventes aux ench\u00e8res publiques.<\/li>\n
- Ventes de parts indivises.<\/li>\n
- Ventes \u00e0 des proches, amis ou associations caritatives \u00e0 un prix inf\u00e9rieur \u00e0 la valeur du bien, le droit de pr\u00e9emption peut \u00e9galement \u00eatre exerc\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n
CAS D’INAPPLICABILIT\u00c9 DU DROIT DE PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h3>\nDans certains cas, le droit de pr\u00e9emption ne s’applique pas. Ces cas incluent :<\/p>\n
Ventes entre copropri\u00e9taires<\/strong><\/p>\nLe droit de pr\u00e9emption s’applique \u00e0 la vente de parts \u00e0 des tiers, donc la vente d’une part par un copropri\u00e9taire \u00e0 un autre copropri\u00e9taire ne donne pas lieu au droit de pr\u00e9emption.<\/p>\n
Donation<\/strong><\/p>\nPour que le droit de pr\u00e9emption s’applique, le bien doit \u00eatre vendu contre paiement. La donation, \u00e9tant un transfert gratuit de propri\u00e9t\u00e9, n’ouvre pas droit \u00e0 la pr\u00e9emption.<\/p>\n
\u00c9change<\/strong><\/p>\nL’\u00e9change n’\u00e9tant pas une vente, il ne donne pas lieu au droit de pr\u00e9emption. Toutefois, si les copropri\u00e9taires simulent un \u00e9change pour \u00e9chapper au droit de pr\u00e9emption, ce stratag\u00e8me n’est pas prot\u00e9g\u00e9 juridiquement et le droit de pr\u00e9emption s’applique.<\/p>\n
Apport en soci\u00e9t\u00e9 de la part d’un bien immobilier<\/strong><\/p>\nExpropriation<\/strong><\/p>\nBiens immobiliers sans titre de propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/p>\nEXERCICE DU DROIT DE PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h3>\nLe droit de pr\u00e9emption s’exerce en principe par une action en justice contre l’acheteur. Les droits de pr\u00e9emption contractuels inscrits peuvent \u00eatre exerc\u00e9s selon les conditions et d\u00e9lais stipul\u00e9s dans l’inscription.<\/p>\n
Pour exercer le droit de pr\u00e9emption, qu’il soit l\u00e9gal ou contractuel, il doit y avoir vente ou une op\u00e9ration \u00e9conomiquement \u00e9quivalente \u00e0 une vente \u00e0 un tiers. C’est ce que l’on appelle dans la pratique le \u00ab\u00a0fait g\u00e9n\u00e9rateur du droit de pr\u00e9emption\u00a0\u00bb. Les op\u00e9rations \u00e9quivalentes \u00e0 une vente incluent, par exemple, les cessions en lieu de paiement ou la constitution d’un droit de superficie. Cependant, cette vente ou op\u00e9ration similaire doit \u00eatre valide. Dans le cadre contractuel, la conclusion du contrat suffit pour exercer le droit de pr\u00e9emption.<\/p>\n
NOTIFICATION DU DROIT DE PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h3>\nLe l\u00e9gislateur a instaur\u00e9 l’obligation de notification du droit de pr\u00e9emption pour \u00e9carter tout pr\u00e9texte d’ignorance de la vente. Les titulaires du droit de pr\u00e9emption doivent \u00eatre inform\u00e9s de la vente par un notaire. Cependant, la notification n’est pas une condition n\u00e9cessaire pour exercer le droit de pr\u00e9emption. Le titulaire peut exercer son droit s’il a pris connaissance de la vente par un autre moyen. La date de notification est cruciale pour le d\u00e9but du d\u00e9lai de forclusion.<\/p>\n
D\u00c9LAI D’EXERCICE DU DROIT DE PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h3>\nEn principe, le droit de pr\u00e9emption doit \u00eatre exerc\u00e9 dans un d\u00e9lai de trois mois \u00e0 compter de la notification de la vente au titulaire, et en tout \u00e9tat de cause dans un d\u00e9lai de deux ans apr\u00e8s la vente. Le d\u00e9lai de trois mois commence \u00e0 courir \u00e0 partir de la date de notification, qui doit \u00eatre effectu\u00e9e par un notaire. L’action en justice doit \u00eatre intent\u00e9e dans ces d\u00e9lais, qui sont des d\u00e9lais de forclusion. Pour le droit de pr\u00e9emption l\u00e9gal, si plusieurs copropri\u00e9taires sont concern\u00e9s, ces d\u00e9lais courent s\u00e9par\u00e9ment pour chacun d’eux. En cas de copropri\u00e9t\u00e9 indivise, le d\u00e9lai commence \u00e0 courir \u00e0 compter de la notification au dernier copropri\u00e9taire.<\/p>\n
ACTION EN PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h2>\nLe droit de pr\u00e9emption ne peut \u00eatre exerc\u00e9 que par une action en justice. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, ces droits cr\u00e9ateurs peuvent \u00eatre exerc\u00e9s par des d\u00e9clarations unilat\u00e9rales de volont\u00e9, mais le l\u00e9gislateur a soumis l’exercice de certains droits cr\u00e9ateurs, comme le droit de pr\u00e9emption, \u00e0 une action en justice. Alors que l’ancienne loi ne pr\u00e9voyait pas cette voie, la nouvelle loi la rend obligatoire. Par cons\u00e9quent, le titulaire du droit de pr\u00e9emption doit saisir le tribunal dans un d\u00e9lai de trois mois \u00e0 compter de la notification par un notaire et d\u00e9poser une requ\u00eate en justice.<\/p>\n
REQU\u00c9RANT<\/strong><\/h3>\nEn ce qui concerne les biens en copropri\u00e9t\u00e9, lorsqu’un copropri\u00e9taire vend sa part \u00e0 un tiers, les autres copropri\u00e9taires ont un droit de pr\u00e9emption. Les requ\u00e9rants sont les autres copropri\u00e9taires. Si l’un des copropri\u00e9taires est d\u00e9c\u00e9d\u00e9, ses h\u00e9ritiers peuvent \u00eatre les requ\u00e9rants en tant que copropri\u00e9taires indivis. Si plusieurs copropri\u00e9taires souhaitent exercer leur droit de pr\u00e9emption, ils peuvent intenter des actions s\u00e9par\u00e9es ou conjointes, car le d\u00e9lai de forclusion peut varier pour chacun d’eux. Ils peuvent \u00e9galement choisir d’agir en tant que co-demandeurs.<\/p>\n
Dans le cas du droit de pr\u00e9emption contractuel, le requ\u00e9rant est le titulaire du droit tel que stipul\u00e9 dans le contrat. En cas de d\u00e9c\u00e8s de ce titulaire, ses h\u00e9ritiers deviennent les requ\u00e9rants.<\/p>\n
D\u00c9FENDEUR<\/strong><\/h3>\nLe d\u00e9fendeur est le nouveau copropri\u00e9taire qui a achet\u00e9 la part, et non l’ancien copropri\u00e9taire qui l’a vendue. En principe, l’action en pr\u00e9emption est intent\u00e9e contre le propri\u00e9taire inscrit au registre foncier. Si le transfert au nouveau propri\u00e9taire a \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9, ce dernier est le d\u00e9fendeur. Sinon, l’action est intent\u00e9e contre le vendeur. Le droit de pr\u00e9emption non inscrit ne peut \u00eatre oppos\u00e9 qu’au d\u00e9biteur de pr\u00e9emption et \u00e0 ses ayants cause universels.<\/p>\n
TRIBUNAL COMP\u00c9TENT POUR L’ACTION EN PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h3>\nLes actions d\u00e9coulant du droit de pr\u00e9emption doivent \u00eatre intent\u00e9es devant le tribunal de grande instance du lieu o\u00f9 se situe le bien immobilier.<\/p>\n
- \n
- Vente de la part d’un bien en copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 un tiers.<\/li>\n<\/ul>\n
La part doit \u00eatre transf\u00e9r\u00e9e \u00e0 un tiers par un contrat de vente valide. Le droit de pr\u00e9emption ne s’applique pas en cas de donation, d’apport en soci\u00e9t\u00e9 ou de promesse de vente. La conclusion du contrat de vente est n\u00e9cessaire pour que le droit prenne naissance.<\/p>\n
- \n
- Ventes aux ench\u00e8res publiques.<\/li>\n
- Ventes de parts indivises.<\/li>\n
- Ventes \u00e0 des proches, amis ou associations caritatives \u00e0 un prix inf\u00e9rieur \u00e0 la valeur du bien, le droit de pr\u00e9emption peut \u00e9galement \u00eatre exerc\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n
CAS D’INAPPLICABILIT\u00c9 DU DROIT DE PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h3>\n
Dans certains cas, le droit de pr\u00e9emption ne s’applique pas. Ces cas incluent :<\/p>\n
Ventes entre copropri\u00e9taires<\/strong><\/p>\n
Le droit de pr\u00e9emption s’applique \u00e0 la vente de parts \u00e0 des tiers, donc la vente d’une part par un copropri\u00e9taire \u00e0 un autre copropri\u00e9taire ne donne pas lieu au droit de pr\u00e9emption.<\/p>\n
Donation<\/strong><\/p>\n
Pour que le droit de pr\u00e9emption s’applique, le bien doit \u00eatre vendu contre paiement. La donation, \u00e9tant un transfert gratuit de propri\u00e9t\u00e9, n’ouvre pas droit \u00e0 la pr\u00e9emption.<\/p>\n
\u00c9change<\/strong><\/p>\n
L’\u00e9change n’\u00e9tant pas une vente, il ne donne pas lieu au droit de pr\u00e9emption. Toutefois, si les copropri\u00e9taires simulent un \u00e9change pour \u00e9chapper au droit de pr\u00e9emption, ce stratag\u00e8me n’est pas prot\u00e9g\u00e9 juridiquement et le droit de pr\u00e9emption s’applique.<\/p>\n
Apport en soci\u00e9t\u00e9 de la part d’un bien immobilier<\/strong><\/p>\n
Expropriation<\/strong><\/p>\n
Biens immobiliers sans titre de propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/p>\n
EXERCICE DU DROIT DE PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h3>\n
Le droit de pr\u00e9emption s’exerce en principe par une action en justice contre l’acheteur. Les droits de pr\u00e9emption contractuels inscrits peuvent \u00eatre exerc\u00e9s selon les conditions et d\u00e9lais stipul\u00e9s dans l’inscription.<\/p>\n
Pour exercer le droit de pr\u00e9emption, qu’il soit l\u00e9gal ou contractuel, il doit y avoir vente ou une op\u00e9ration \u00e9conomiquement \u00e9quivalente \u00e0 une vente \u00e0 un tiers. C’est ce que l’on appelle dans la pratique le \u00ab\u00a0fait g\u00e9n\u00e9rateur du droit de pr\u00e9emption\u00a0\u00bb. Les op\u00e9rations \u00e9quivalentes \u00e0 une vente incluent, par exemple, les cessions en lieu de paiement ou la constitution d’un droit de superficie. Cependant, cette vente ou op\u00e9ration similaire doit \u00eatre valide. Dans le cadre contractuel, la conclusion du contrat suffit pour exercer le droit de pr\u00e9emption.<\/p>\n
NOTIFICATION DU DROIT DE PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h3>\n
Le l\u00e9gislateur a instaur\u00e9 l’obligation de notification du droit de pr\u00e9emption pour \u00e9carter tout pr\u00e9texte d’ignorance de la vente. Les titulaires du droit de pr\u00e9emption doivent \u00eatre inform\u00e9s de la vente par un notaire. Cependant, la notification n’est pas une condition n\u00e9cessaire pour exercer le droit de pr\u00e9emption. Le titulaire peut exercer son droit s’il a pris connaissance de la vente par un autre moyen. La date de notification est cruciale pour le d\u00e9but du d\u00e9lai de forclusion.<\/p>\n
D\u00c9LAI D’EXERCICE DU DROIT DE PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h3>\n
En principe, le droit de pr\u00e9emption doit \u00eatre exerc\u00e9 dans un d\u00e9lai de trois mois \u00e0 compter de la notification de la vente au titulaire, et en tout \u00e9tat de cause dans un d\u00e9lai de deux ans apr\u00e8s la vente. Le d\u00e9lai de trois mois commence \u00e0 courir \u00e0 partir de la date de notification, qui doit \u00eatre effectu\u00e9e par un notaire. L’action en justice doit \u00eatre intent\u00e9e dans ces d\u00e9lais, qui sont des d\u00e9lais de forclusion. Pour le droit de pr\u00e9emption l\u00e9gal, si plusieurs copropri\u00e9taires sont concern\u00e9s, ces d\u00e9lais courent s\u00e9par\u00e9ment pour chacun d’eux. En cas de copropri\u00e9t\u00e9 indivise, le d\u00e9lai commence \u00e0 courir \u00e0 compter de la notification au dernier copropri\u00e9taire.<\/p>\n
ACTION EN PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h2>\n
Le droit de pr\u00e9emption ne peut \u00eatre exerc\u00e9 que par une action en justice. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, ces droits cr\u00e9ateurs peuvent \u00eatre exerc\u00e9s par des d\u00e9clarations unilat\u00e9rales de volont\u00e9, mais le l\u00e9gislateur a soumis l’exercice de certains droits cr\u00e9ateurs, comme le droit de pr\u00e9emption, \u00e0 une action en justice. Alors que l’ancienne loi ne pr\u00e9voyait pas cette voie, la nouvelle loi la rend obligatoire. Par cons\u00e9quent, le titulaire du droit de pr\u00e9emption doit saisir le tribunal dans un d\u00e9lai de trois mois \u00e0 compter de la notification par un notaire et d\u00e9poser une requ\u00eate en justice.<\/p>\n
REQU\u00c9RANT<\/strong><\/h3>\n
En ce qui concerne les biens en copropri\u00e9t\u00e9, lorsqu’un copropri\u00e9taire vend sa part \u00e0 un tiers, les autres copropri\u00e9taires ont un droit de pr\u00e9emption. Les requ\u00e9rants sont les autres copropri\u00e9taires. Si l’un des copropri\u00e9taires est d\u00e9c\u00e9d\u00e9, ses h\u00e9ritiers peuvent \u00eatre les requ\u00e9rants en tant que copropri\u00e9taires indivis. Si plusieurs copropri\u00e9taires souhaitent exercer leur droit de pr\u00e9emption, ils peuvent intenter des actions s\u00e9par\u00e9es ou conjointes, car le d\u00e9lai de forclusion peut varier pour chacun d’eux. Ils peuvent \u00e9galement choisir d’agir en tant que co-demandeurs.<\/p>\n
Dans le cas du droit de pr\u00e9emption contractuel, le requ\u00e9rant est le titulaire du droit tel que stipul\u00e9 dans le contrat. En cas de d\u00e9c\u00e8s de ce titulaire, ses h\u00e9ritiers deviennent les requ\u00e9rants.<\/p>\n
D\u00c9FENDEUR<\/strong><\/h3>\n
Le d\u00e9fendeur est le nouveau copropri\u00e9taire qui a achet\u00e9 la part, et non l’ancien copropri\u00e9taire qui l’a vendue. En principe, l’action en pr\u00e9emption est intent\u00e9e contre le propri\u00e9taire inscrit au registre foncier. Si le transfert au nouveau propri\u00e9taire a \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9, ce dernier est le d\u00e9fendeur. Sinon, l’action est intent\u00e9e contre le vendeur. Le droit de pr\u00e9emption non inscrit ne peut \u00eatre oppos\u00e9 qu’au d\u00e9biteur de pr\u00e9emption et \u00e0 ses ayants cause universels.<\/p>\n
TRIBUNAL COMP\u00c9TENT POUR L’ACTION EN PR\u00c9EMPTION<\/strong><\/h3>\n
Les actions d\u00e9coulant du droit de pr\u00e9emption doivent \u00eatre intent\u00e9es devant le tribunal de grande instance du lieu o\u00f9 se situe le bien immobilier.<\/p>\n
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