L’expropriation est la proc\u00e9dure juridique par laquelle l’\u00c9tat turc ou les entit\u00e9s publiques prennent possession de biens immobiliers priv\u00e9s dans l’int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral, en contrepartie du paiement de leur juste valeur. Bien que le droit de propri\u00e9t\u00e9 soit constitutionnellement prot\u00e9g\u00e9 en Turquie, il n’est pas absolu. L’article 35 de la Constitution turque garantit le droit de propri\u00e9t\u00e9, tandis que l’article 46 \u00e9tablit le cadre dans lequel ce droit peut \u00eatre restreint par voie d’expropriation. Ces deux dispositions refl\u00e8tent un \u00e9quilibre soigneusement maintenu entre les droits individuels de propri\u00e9t\u00e9 et les besoins collectifs d’int\u00e9r\u00eat public.<\/p>\n
Pour les ressortissants \u00e9trangers qui poss\u00e8dent des biens en Turquie, comprendre le fonctionnement de l’expropriation est essentiel. La Turquie autorise les \u00e9trangers \u00e0 acqu\u00e9rir des biens immobiliers en vertu de la loi n\u00b0 2644 (loi sur le titre foncier), et ceux qui le font sont soumis aux m\u00eames r\u00e8gles d’expropriation que les citoyens turcs. La l\u00e9gislation applicable est la loi n\u00b0 2942 sur l’expropriation, qui d\u00e9finit les conditions, les proc\u00e9dures, les m\u00e9canismes d’indemnisation et les voies de recours judiciaires disponibles pour tous les propri\u00e9taires, quelle que soit leur nationalit\u00e9.<\/p>\n
Toute d\u00e9cision gouvernementale de saisir un bien ne constitue pas une expropriation l\u00e9gale. Le droit turc impose des conditions strictes qui doivent toutes \u00eatre remplies avant que la proc\u00e9dure puisse \u00eatre engag\u00e9e. Premi\u00e8rement, l’autorit\u00e9 expropriante doit \u00eatre l\u00e9galement habilit\u00e9e \u00e0 agir \u2014 seuls l’\u00c9tat et les entit\u00e9s publiques disposent de cette comp\u00e9tence, qui doit \u00eatre express\u00e9ment conf\u00e9r\u00e9e par la l\u00e9gislation pertinente. Deuxi\u00e8mement, une d\u00e9cision d’utilit\u00e9 publique doit \u00eatre \u00e9mise par l’autorit\u00e9 comp\u00e9tente et approuv\u00e9e par l’organe de contr\u00f4le d\u00e9sign\u00e9. Ce syst\u00e8me d’approbation en deux \u00e9tapes vise \u00e0 pr\u00e9venir tout abus de la notion d’int\u00e9r\u00eat public. Les d\u00e9cisions rendues directement par le Pr\u00e9sident ou par les minist\u00e8res ne n\u00e9cessitent pas d’approbation s\u00e9par\u00e9e. Troisi\u00e8mement, le bien soumis \u00e0 expropriation doit \u00eatre en propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e \u2014 les biens publics ne peuvent pas \u00eatre expropri\u00e9s mais sont transf\u00e9r\u00e9s entre institutions publiques par voie administrative. Quatri\u00e8mement, une dotation budg\u00e9taire suffisante doit exister avant l’ouverture de la proc\u00e9dure d’expropriation, garantissant ainsi que les propri\u00e9taires ne se retrouvent pas sans indemnisation en raison de contraintes financi\u00e8res.<\/p>\n
La Constitution turque impose que l’\u00ab \u00e9quivalent r\u00e9el \u00bb du bien expropri\u00e9 soit vers\u00e9 \u00e0 l’avance. Cette exigence n’est pas seulement d’ordre proc\u00e9dural \u2014 c’est une garantie fondamentale du droit de propri\u00e9t\u00e9. L’\u00e9quivalent r\u00e9el d\u00e9signe la valeur marchande du bien, et non une valeur fix\u00e9e administrativement telle que les estimations fiscales municipales, qui sont souvent bien inf\u00e9rieures aux prix r\u00e9els du march\u00e9.<\/p>\n
L’\u00e9valuation est r\u00e9alis\u00e9e par des experts qui tiennent compte d’une s\u00e9rie de crit\u00e8res objectifs. Pour les terres agricoles, des calculs de revenu net sont utilis\u00e9s. Pour les terrains urbains, les donn\u00e9es de ventes comparables dans le voisinage constituent le principal point de r\u00e9f\u00e9rence. Pour les b\u00e2timents et constructions, les co\u00fbts unitaires officiels de construction ajust\u00e9s en fonction de la d\u00e9pr\u00e9ciation sont appliqu\u00e9s. Il est crucial que toute plus-value r\u00e9sultant du projet public n\u00e9cessitant l’expropriation soit exclue du calcul de l’indemnisation \u2014 les propri\u00e9taires sont indemnis\u00e9s pour la valeur que leur bien avait ind\u00e9pendamment de l’intervention de l’\u00c9tat.<\/p>\n
La Constitution pr\u00e9voit le paiement pr\u00e9alable comme r\u00e8gle de principe, mais autorise \u00e9galement le paiement \u00e9chelonn\u00e9 dans certaines cat\u00e9gories de projets publics. L’article 46 de la Constitution dispose que dans les cas de r\u00e9forme agraire, de grands projets d’\u00e9nergie et d’irrigation, de programmes d’installation, de nouveaux reboisements, de protection des littoraux et d’expropriation \u00e0 des fins touristiques, l’indemnisation peut \u00eatre vers\u00e9e en tranches annuelles \u00e9gales ne d\u00e9passant pas cinq ans, avec application du taux d’int\u00e9r\u00eat le plus \u00e9lev\u00e9 applicable aux obligations d’\u00c9tat.<\/em> Les petits agriculteurs qui exploitent personnellement leurs terres doivent toujours recevoir un paiement int\u00e9gral et pr\u00e9alable, quel que soit le type de projet.<\/p>\n La proc\u00e9dure d’expropriation en Turquie se d\u00e9roule en deux phases principales. La phase administrative d\u00e9bute par l’affectation des cr\u00e9dits budg\u00e9taires n\u00e9cessaires et l’adoption de la d\u00e9cision d’utilit\u00e9 publique. Une fois ces conditions remplies, le bien et son propri\u00e9taire sont identifi\u00e9s, une d\u00e9cision formelle d’expropriation est prise et une mention est inscrite au registre foncier afin d’emp\u00eacher tout transfert du bien dans l’intervalle.<\/p>\n Avant d’engager une proc\u00e9dure judiciaire, l’administration est l\u00e9galement tenue de tenter un achat amiable. Une commission d’\u00e9valuation d\u00e9termine la valeur marchande estim\u00e9e du bien, et une commission de n\u00e9gociation distincte m\u00e8ne ensuite des discussions avec le propri\u00e9taire en vue d’un r\u00e8glement. Si les deux parties parviennent \u00e0 un accord, l’affaire est r\u00e9solue sans contentieux et le propri\u00e9taire perd le droit de contester ult\u00e9rieurement le montant de l’indemnisation. Cette phase de n\u00e9gociation n’est pas facultative \u2014 c’est une \u00e9tape obligatoire qui offre aux deux parties une r\u00e9solution plus rapide et moins conflictuelle.<\/p>\n Si aucun accord n’est trouv\u00e9, la phase judiciaire s’ouvre. L’administration saisit le tribunal civil de premi\u00e8re instance (Asliye Hukuk Mahkemesi) du lieu o\u00f9 se situe le bien, aux fins de fixation judiciaire de l’indemnit\u00e9 et d’inscription du bien au nom de l’\u00c9tat. Le tribunal invite d’abord les deux parties \u00e0 tenter une conciliation. En cas d’\u00e9chec, il ordonne une inspection sur place et d\u00e9signe des experts ind\u00e9pendants pour \u00e9valuer le bien selon les crit\u00e8res l\u00e9galement prescrits. Le tribunal rend ensuite un jugement fixant le montant de l’indemnisation.<\/p>\n Une fois l’indemnisation fix\u00e9e par le tribunal d\u00e9pos\u00e9e sur un compte bancaire au nom du propri\u00e9taire, le tribunal ordonne le transfert du titre de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l’\u00c9tat. Le jugement portant transfert de propri\u00e9t\u00e9 est d\u00e9finitif et ne peut faire l’objet d’aucun recours. En revanche, le propri\u00e9taire peut contester le montant de l’indemnisation devant la cour d’appel r\u00e9gionale (\u0130stinaf) et devant la Cour de cassation (Yarg\u0131tay), permettant ainsi \u00e0 ce litige de se poursuivre sans retarder l’utilisation du bien par l’\u00c9tat.<\/p>\n Les propri\u00e9taires qui re\u00e7oivent notification d’une proc\u00e9dure d’expropriation disposent de trente jours \u00e0 compter de la date de notification pour saisir les tribunaux administratifs d’un recours en annulation de la d\u00e9cision d’expropriation. Si le tribunal administratif accorde un sursis \u00e0 ex\u00e9cution, la proc\u00e9dure civile est suspendue. Si le recours en annulation est accueilli, la proc\u00e9dure civile est int\u00e9gralement abandonn\u00e9e. Cette double protection juridictionnelle \u2014 contr\u00f4le administratif de la l\u00e9galit\u00e9 et contr\u00f4le civil de l’\u00e9valuation \u2014 assure une surveillance effective de la proc\u00e9dure d’expropriation.<\/p>\n Le droit turc reconna\u00eet aux anciens propri\u00e9taires un droit de r\u00e9cup\u00e9ration dans des circonstances particuli\u00e8res. Si, dans les cinq ans suivant la fixation d\u00e9finitive de l’indemnisation, l’\u00c9tat n’a engag\u00e9 aucune action conforme \u00e0 l’objectif d’utilit\u00e9 publique d\u00e9clar\u00e9 ou a laiss\u00e9 le bien inutilis\u00e9, l’ancien propri\u00e9taire peut le r\u00e9cup\u00e9rer en remboursant l’indemnisation re\u00e7ue augment\u00e9e des int\u00e9r\u00eats courus. Ce droit doit \u00eatre exerc\u00e9 dans un d\u00e9lai d’un an \u00e0 compter de l’expiration de la p\u00e9riode de cinq ans. Ce m\u00e9canisme de r\u00e9cup\u00e9ration dissuade toute utilisation de l’expropriation \u00e0 des fins autres que l’int\u00e9r\u00eat public genuine.<\/p>\n Une question distincte mais importante se pose lorsque l’\u00c9tat prend possession de facto ou l\u00e9galement d’un bien priv\u00e9 sans suivre la proc\u00e9dure formelle d’expropriation. Dans de tels cas, le propri\u00e9taire n’est pas sans recours. Les tribunaux turcs reconnaissent les actions en paiement de la valeur int\u00e9grale du bien, les actions en cessation d’ing\u00e9rence ill\u00e9gale et les actions en indemnisation \u00e9quivalente aux revenus perdus durant la p\u00e9riode d’occupation non autoris\u00e9e. Il n’existe aucune prescription applicable \u00e0 l’action principale en indemnisation \u2014 la Cour constitutionnelle a invalid\u00e9 toute disposition instituant un d\u00e9lai de forclusion \u00e0 cet \u00e9gard \u2014 bien que les demandes de revenus perdus soient g\u00e9n\u00e9ralement limit\u00e9es \u00e0 cinq ans en vertu de la jurisprudence \u00e9tablie.<\/p>\n La Cour constitutionnelle turque a jug\u00e9 que le transfert de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l’\u00c9tat avant que l’indemnisation n’ait \u00e9t\u00e9 d\u00e9finitivement fix\u00e9e et int\u00e9gralement vers\u00e9e constitue une violation du droit de propri\u00e9t\u00e9. Cette d\u00e9cision renforce le principe du paiement pr\u00e9alable et oblige les tribunaux \u00e0 s’assurer que l’indemnisation n’est pas seulement promise mais effectivement re\u00e7ue avant le transfert de propri\u00e9t\u00e9. Les d\u00e9cisions d’expropriation d’urgence prises par le Pr\u00e9sident (Acele Kamula\u015ft\u0131rma) sont soumises au contr\u00f4le du Conseil d’\u00c9tat (Dan\u0131\u015ftay), qui examine si une v\u00e9ritable urgence existe et si l’int\u00e9r\u00eat public a \u00e9t\u00e9 concr\u00e8tement d\u00e9montr\u00e9. Les d\u00e9clarations d’urgence formul\u00e9es en termes g\u00e9n\u00e9raux ou abstraits sont r\u00e9guli\u00e8rement annul\u00e9es par le Conseil d’\u00c9tat.<\/p>\nLa proc\u00e9dure d’expropriation : phases administrative et judiciaire<\/h2>\n
Droit de r\u00e9cup\u00e9ration du bien expropri\u00e9<\/h2>\n
Saisie ill\u00e9gale sans proc\u00e9dure d’expropriation<\/h2>\n
Contr\u00f4le judiciaire et garanties constitutionnelles<\/h2>\n
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