तुर्की में किराया राशि निर्धारण का मुकदमा दायर करना

किराया राशि निर्धारण का मुकदमा एक प्रकार का मुकदमा है जिसे कुछ प्रक्रियात्मक नियमों के अनुसार दायर किया जाना चाहिए। इस खंड में, हम मुकदमा दायर करने से संबंधित पहलुओं पर चर्चा करेंगे।

1 – सक्षम और अधिकृत न्यायालय

तुर्की कानूनी व्यवस्था में, किराया राशि निर्धारण के लिए मुकदमों के लिए सक्षम और अधिकृत न्यायालय निम्नानुसार निर्धारित किया जाता है:

• सक्षम न्यायालय: किराया राशि निर्धारण के मुकदमे नागरिक शांति न्यायालयों (तुर्की में: Sulh Hukuk Mahkemesi) के क्षेत्राधिकार में आते हैं
• अधिकृत न्यायालय: मुकदमा किराए की संपत्ति के स्थान के न्यायालय में या प्रतिवादी के निवास स्थान के न्यायालय में दायर किया जा सकता है।

ध्यान देने योग्य बात: यदि क्षेत्राधिकार समझौते द्वारा एक अलग न्यायालय को सक्षम के रूप में नामित किया गया है, तो मुकदमा इस न्यायालय में भी दायर किया जा सकता है। हालांकि, जिन मामलों में किरायेदार को उपभोक्ता का दर्जा प्राप्त है, उपभोक्ता के पक्ष में क्षेत्राधिकार नियम लागू होते हैं।

2 – मुकदमा दायर करने की समय सीमा

तुर्की दायित्व संहिता की धारा 345 किराया राशि निर्धारण के लिए मुकदमा दायर करने के समय के संबंध में महत्वपूर्ण नियम पेश करती है।

मुकदमा दायर करने की समय सीमा के संबंध में मूल नियम निम्नलिखित हैं:

• किराया राशि निर्धारण का मुकदमा किसी भी समय दायर किया जा सकता है।
• हालांकि, नई किराया अवधि से वैध होने वाली किराया राशि के लिए, मुकदमा नई अवधि की शुरुआत से कम से कम 30 दिन पहले दायर किया जाना चाहिए।
• यदि मकान मालिक ने इस 30-दिन की अवधि के भीतर किरायेदार को लिखित सूचना दी है, तो वे अगली नई किराया अवधि के अंत तक मुकदमा दायर कर सकते हैं।

उच्चतम न्यायालय के एक फैसले में यह निर्णय दिया गया कि “(… ) किराया राशि निर्धारण के मुकदमों में, निर्धारित किराया राशि जिस तारीख से लागू की जाएगी, वह मुकदमा दायर करने की तारीख और मकान मालिक द्वारा किरायेदार को दी गई सूचना के समय पर निर्भर करती है (… )”, मुकदमा दायर करने के समय के महत्व पर जोर देते हुए।

3 – मुकदमा याचिका की तैयारी

किराया राशि निर्धारण का मुकदमा उचित रूप से तैयार की गई मुकदमा याचिका के साथ दायर किया जाता है।

मुकदमा याचिका में शामिल किए जाने वाले मूल तत्व हैं:

• वादी और प्रतिवादी का नाम, उपनाम और पते
• मुकदमे का विषय और मांगी गई किराया राशि
• मुकदमे के विषय किराया समझौते की तारीख और सामग्री
• वे भौतिक और कानूनी कारण जिन पर मुकदमा आधारित है
• साक्ष्य किससे मिलकर बना है
• अनुरोध का निष्कर्ष

ध्यान देने योग्य बात: मुकदमा याचिका में मांगी गई किराया राशि स्पष्ट रूप से बताई जानी चाहिए। चूंकि किराया निर्धारण मुकदमों में सुधार और राशि वृद्धि संभव नहीं है, मांगी गई राशि को सावधानीपूर्वक निर्धारित करना महत्वपूर्ण है।

4 – शुल्क और व्यय

तुर्की में किराया राशि निर्धारण का मुकदमा दायर करते समय, कुछ शुल्क और व्यय का भुगतान करना होता है।

मूल शुल्क और व्यय हैं:

• आवेदन शुल्क
• आनुपातिक शुल्क (मांगी गई किराया राशि और वर्तमान किराया राशि के बीच के अंतर के आधार पर गणना की जाती है)
• अग्रिम शुल्क
• डाक व्यय
• विशेषज्ञ शुल्क (यदि परीक्षण के दौरान विशेषज्ञ जांच की जाती है)

ध्यान देने योग्य बात: शुल्क और व्यय की गणना मुकदमा दायर करने की तारीख की राशियों के आधार पर की जाती है। चूंकि ये राशियां सालाना अपडेट की जा सकती हैं, मुकदमा दायर करने से पहले वर्तमान राशियों को जानना महत्वपूर्ण है।

जबकि किराया राशि निर्धारण के मुकदमों में न्यायिक प्रक्रिया तुर्की कानूनी व्यवस्था के सामान्य न्यायिक सिद्धांतों के अधीन है, इसकी कुछ अनूठी विशेषताएं हैं।

1 – साक्ष्य संग्रह

किराया राशि निर्धारण के मुकदमों में, पक्षकारों के दावों का समर्थन करने के लिए साक्ष्य संग्रह का बहुत महत्व है।

साक्ष्य संग्रह की प्रक्रिया में विचार किए जाने वाले मुख्य तत्व हैं:

• किराया समझौता और अतिरिक्त प्रोटोकॉल
• किराया भुगतान दस्तावेज
• किराए की संपत्ति की विशेषताओं और स्थिति को दिखाने वाले दस्तावेज
• तुलनीय किराया समझौते और राशियां
• संपत्ति के स्थान के क्षेत्र की आर्थिक और सामाजिक विशेषताएं

ध्यान देने योग्य बात: यद्यपि तुर्की कानून में साक्ष्य की स्वतंत्रता का सिद्धांत लागू होता है, किराया निर्धारण मुकदमों में लिखित साक्ष्य अधिक महत्व रखते हैं। विशेष रूप से, तुलनीय किराया राशियों को लिखित रूप में प्रलेखित करना एक महत्वपूर्ण कारक है जो न्यायालय के निर्णय को प्रभावित कर सकता है।

2 – विशेषज्ञ परीक्षा

किराया राशि निर्धारण के मुकदमों में, विशेषज्ञ परीक्षा आमतौर पर अनिवार्य होती है। विशेषज्ञ परीक्षा में निम्नलिखित चरण शामिल हैं:

• न्यायालय द्वारा विशेषज्ञ विशेषज्ञों की नियुक्ति
• विशेषज्ञों द्वारा किराए की संपत्ति का स्थल निरीक्षण
• तुलनीय किराया राशियों की खोज और मूल्यांकन
• संपत्ति की विशेषताओं और पर्यावरणीय कारकों का विश्लेषण
• विस्तृत रिपोर्ट तैयार करना और न्यायालय को प्रस्तुत करना

उच्चतम न्यायालय के एक फैसले में यह निर्णय दिया गया कि “(… ) किराया राशि निर्धारण के मुकदमों में, विशेषज्ञ रिपोर्ट को निर्णय के आधार के रूप में लेने के लिए, रिपोर्ट जांच के लिए उपयुक्त, तर्कसंगत और पक्षकारों के दावों को पूरा करने वाली प्रकृति की होनी चाहिए (… )”, विशेषज्ञ रिपोर्ट की गुणवत्ता पर जोर देते हुए।

3 – तुलनीय किराया राशियों की खोज

तुलनीय किराया राशियों की खोज किराया राशि निर्धारण के मुकदमों में एक महत्वपूर्ण चरण है। जबकि यह खोज आमतौर पर विशेषज्ञों द्वारा की जाती है, पक्षकार अपने स्वयं के तुलनीय भी प्रस्तुत कर सकते हैं।

तुलनीय किराया राशियों की खोज में निम्नलिखित पहलुओं पर विचार किया जाता है:

• किराए की संपत्ति के समान विशेषताओं वाली अन्य संपत्तियों की किराया राशियां
• संपत्ति के स्थान के क्षेत्र में सामान्य किराया स्तर
• संपत्ति का उपयोग का उद्देश्य (आवासीय, कार्यक्षेत्र, आदि)
• संपत्ति की भौतिक विशेषताएं और स्थिति
• क्षेत्र की सामाजिक-आर्थिक संरचना और विकास स्तर

ध्यान देने योग्य बात: तुर्की न्यायालय तुलनीय किराया राशियों को निर्धारित करने में “पुराना किरायेदार छूट” लागू करते हैं। यह छूट आमतौर पर 10-20% के बीच होती है और किरायेदार के समान संपत्ति पर दीर्घकालिक कब्जे के कारण लाभ प्रदान करती है।

तुर्की कानून में किराया राशि निर्धारण में विचार किए जाने वाले कारक

किराया राशि निर्धारण के मुकदमों में, न्यायालयों द्वारा निष्पक्ष और वर्तमान किराया राशि निर्धारित करते समय विभिन्न कारकों को ध्यान में रखा जाता है। ये कारक तुर्की दायित्व संहिता के संबंधित प्रावधानों और स्थापित उच्चतम न्यायालय न्यायशास्त्र से उत्पन्न होते हैं।

1 – CPI दर

तुर्की में किराया राशि निर्धारण में सबसे मौलिक कारकों में से एक उपभोक्ता मूल्य सूचकांक (CPI) दर है।

किराया राशि पर CPI दर का प्रभाव निम्नलिखित रूप में प्रकट होता है:

• पट्टा समझौते के पहले पांच वर्षों के भीतर, किराया वृद्धि पिछले किराया वर्ष की CPI दर से अधिक नहीं हो सकती।
• पांच साल बाद भी, CPI दर किराया राशि निर्धारण में एक महत्वपूर्ण संदर्भ बिंदु बनी रहती है।

ध्यान देने योग्य बात: CPI दर तुर्की सांख्यिकी संस्थान (TUIK) द्वारा हर महीने घोषित की जाती है। किराया निर्धारण मुकदमों में, मुकदमा दायर करने की तारीख पर सबसे वर्तमान बारह महीने का CPI औसत को ध्यान में रखा जाता है।

2 – किराए की संपत्ति की स्थिति

किराए की संपत्ति की भौतिक और पर्यावरणीय विशेषताएं किराया राशि निर्धारण में महत्वपूर्ण भूमिका निभाती हैं।

किराए की संपत्ति की स्थिति का मूल्यांकन करते समय निम्नलिखित कारकों को ध्यान में रखा जाता है:

• संपत्ति की आयु और सामान्य स्थिति
• उपयोग का उद्देश्य (आवासीय, कार्यस्थल, आदि)
• स्थान और पर्यावरणीय विशेषताएं
• किए गए नवीनीकरण और सुधार
• संपत्ति का आकार और उपयोग योग्य क्षेत्र

3 – न्यायसंगतता का सिद्धांत

तुर्की कानूनी प्रणाली में, न्यायसंगतता का सिद्धांत किराया राशि निर्धारण में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। यह सिद्धांत सुनिश्चित करता है कि पक्षों के हितों को संतुलित तरीके से माना जाए।

न्यायसंगतता के सिद्धांत को लागू करते समय निम्नलिखित कारकों को ध्यान में रखा जाता है:

• किरायेदार की आर्थिक स्थिति
• मकान मालिक की आवश्यकताएं
• संपत्ति के उपयोग की अवधि
• पक्षों के बीच संबंध की प्रकृति
• बाजार की स्थिति और आर्थिक संकेतक

उच्चतम न्यायालय के एक निर्णय में, यह फैसला दिया गया था कि “(…) किराया राशि निर्धारण में, न्यायसंगतता के सिद्धांत के ढांचे के भीतर, पक्षों की आर्थिक और सामाजिक स्थितियों और किराए की संपत्ति की विशेषताओं को ध्यान में रखते हुए मूल्यांकन किया जाना चाहिए (…)”, जो न्यायसंगतता के सिद्धांत के महत्व पर जोर देता है।

किराया राशि निर्धारण के मुकदमे के परिणामस्वरूप दिया गया न्यायालय का निर्णय एक महत्वपूर्ण कानूनी परिणाम है जो पक्षों के बीच किराया संबंध को सीधे प्रभावित करता है। इस अनुभाग में, हम न्यायालय के निर्णय के कार्यान्वयन और परिणामों पर ध्यान केंद्रित करेंगे।

1 – निर्णय के लागू होने का समय

तुर्की दायित्व संहिता का अनुच्छेद 345 किराया निर्धारण मुकदमे के परिणामस्वरूप दिए गए निर्णय के लागू होने के समय को नियंत्रित करता है।

निर्णय के लागू होने के समय के संबंध में बुनियादी नियम निम्नलिखित हैं:

• यदि मुकदमा नई किराया अवधि की शुरुआत से कम से कम 30 दिन पहले दायर किया जाता है, तो निर्णय नई किराया अवधि की शुरुआत से लागू होता है।
• यदि मकान मालिक ने नई अवधि से 30 दिन पहले लिखित सूचना दी है कि किराया वृद्धि होगी और नई अवधि के अंत तक मुकदमा दायर किया जाता है, तो निर्णय फिर से नई अवधि की शुरुआत से लागू होता है।
• यदि ये शर्तें पूरी नहीं होती हैं, तो निर्णय अगली किराया अवधि की शुरुआत से लागू होता है।

ध्यान देने योग्य बात: निर्णय के लागू होने का समय मकान मालिक के लिए संभावित किराया आय हानि को रोकने के संदर्भ में महत्वपूर्ण है। इसलिए, मुकदमा दायर करने से पहले समय सीमा पर ध्यान दिया जाना चाहिए।

2 – पूर्वव्यापी लागू होने का मुद्दा

तुर्की कानूनी प्रणाली में, किराया निर्धारण मुकदमे के निर्णयों के पूर्वव्यापी लागू होने का मुद्दा विवादास्पद है।

पूर्वव्यापी लागू होने के संबंध में निम्नलिखित बिंदु उजागर होते हैं:

• एक सामान्य नियम के रूप में, किराया निर्धारण निर्णय भविष्य में लागू होते हैं।
• हालांकि, यदि मकान मालिक मुकदमा दायर करने से पहले उचित सूचना भेजता है, तो न्यायालय के निर्णय का सूचना की तारीख से लागू होना संभव हो सकता है।
• इस मुद्दे पर उच्चतम न्यायालय का न्यायशास्त्र समय के साथ बदल सकता है।

उच्चतम न्यायालय के एक निर्णय में, यह फैसला दिया गया था कि “(…) किराया निर्धारण मुकदमों में, निर्धारित किराया राशि का पूर्वव्यापी लागू होना केवल तभी संभव है जब मकान मालिक उचित सूचना भेजे और यह सिद्ध हो जाए कि यह सूचना परोसी गई है (…)”, जो पूर्वव्यापी लागू होने की शर्तों को निर्दिष्ट करता है।

3 – निर्णय की अपील

किराया राशि निर्धारण के लिए मुकदमे के परिणामस्वरूप दिए गए निर्णय के विरुद्ध पक्षकार अपील कर सकते हैं।

अपील प्रक्रिया में निम्नलिखित बिंदु महत्वपूर्ण हैं:

• प्रथम न्यायालय के निर्णय के विरुद्ध अपील की जा सकती है।
• निश्चित शर्तों के तहत, अपीलीय न्यायालय के निर्णय को उच्चतम न्यायालय (कोर्ट ऑफ कैसेशन) में ले जाया जा सकता है।
• अपील की समीक्षा उच्चतम न्यायालय (कोर्ट ऑफ कैसेशन) द्वारा की जाती है।

ध्यान देने योग्य बात: तुर्की में 2016 से तीन-स्तरीय न्यायिक प्रणाली लागू की गई है। इसलिए, किराया निर्धारण मुकदमों में, पहले अपील के लिए आवेदन करना आवश्यक है, और फिर, यदि आवश्यक शर्तें पूरी होती हैं, तो उच्चतम न्यायालय जाना होगा।

अपील प्रक्रिया में विचार किए जाने वाले बिंदु निम्नलिखित हैं:

• अपील की अवधि निर्णय की अधिसूचना से दो सप्ताह है।
• अपील याचिका में अपील के कारणों को स्पष्ट रूप से बताया जाना चाहिए।
• अपील की समीक्षा आमतौर पर फाइल पर की जाती है, लेकिन उच्चतम न्यायालय आवश्यक समझने पर सुनवाई कर सकता है।

तुर्की न्यायिक प्रणाली में, किराया राशि निर्धारण के लिए मुकदमे के परिणामस्वरूप दिए गए निर्णय पक्षकारों के बीच किराया संबंध को सीधे प्रभावित करते हैं। निर्णय के लागू होने का समय, पूर्वव्यापी लागू करने का मुद्दा, और अपील प्रक्रिया इन मुकदमों में विचार किए जाने वाले विशेष रूप से महत्वपूर्ण बिंदु हैं। पक्षकारों के लिए निर्णय के परिणामों और कानूनी उपायों के बारे में जानकारी रखना उनके अधिकारों का प्रभावी रूप से प्रयोग करने के लिए अत्यधिक महत्वपूर्ण है।

तुर्की कानून में किराया निर्धारण मुकदमे का अन्य मुकदमों के साथ संबंध

किराया राशि निर्धारण के लिए मुकदमा तुर्की न्यायिक प्रणाली में किराया संबंधों से संबंधित अन्य प्रकार के मुकदमों के साथ घनिष्ठ रूप से संबंधित है। इस खंड में, हम किराया निर्धारण मुकदमे और अन्य मुकदमों के बीच संबंध और अंतर की जांच करेंगे।

1 – किराया अनुकूलन मुकदमे से अंतर

जबकि किराया राशि निर्धारण के लिए मुकदमा और किराया अनुकूलन मुकदमा समान उद्देश्यों की पूर्ति करते हैं, वे कानूनी आधार और लागू करने की दृष्टि से भिन्न हैं।

किराया निर्धारण मुकदमे और किराया अनुकूलन मुकदमे के बीच मुख्य अंतर निम्नलिखित हैं:

• कानूनी आधार: जबकि किराया निर्धारण मुकदमा तुर्की दायित्व संहिता (TCO) की धारा 344 और 345 पर आधारित है, किराया अनुकूलन मुकदमा TCO की धारा 138 में “प्रदर्शन में अत्यधिक कठिनाई” के प्रावधान पर आधारित है।
• आवेदन की शर्तें: किराया निर्धारण मुकदमे के लिए 5-वर्ष की अवधि की शर्त या अनुबंध में प्रावधान की अनुपस्थिति आवश्यक है, जबकि अनुकूलन मुकदमे के लिए अप्रत्याशित असाधारण परिस्थितियों का अस्तित्व आवश्यक है।
• परिणाम: निर्धारण मुकदमे का आमतौर पर भविष्यप्रद प्रभाव होता है, जबकि अनुकूलन मुकदमा मौजूदा अनुबंध को संशोधित कर सकता है।
• न्यायालय का विवेक: अनुकूलन मुकदमे में, न्यायालय का विवेक व्यापक होता है और CPI सीमाओं के अधीन नहीं होता।

ध्यान देने योग्य बात: तुर्की न्यायालय आमतौर पर आर्थिक संकट या उच्च मुद्रास्फीति जैसी स्थितियों को किराया अनुकूलन मुकदमे के लिए पर्याप्त कारण नहीं मानते। इसलिए, अनुकूलन मुकदमा दायर करने की इच्छा रखने वाले पक्ष को वास्तव में अप्रत्याशित और असाधारण स्थिति के अस्तित्व को सिद्ध करना होगा।

2 – बेदखली मुकदमे के साथ संबंध

किराया राशि निर्धारण के लिए मुकदमा कुछ मामलों में बेदखली मुकदमे के साथ घनिष्ठ रूप से संबंधित हो सकता है।

किराया निर्धारण मुकदमे और बेदखली मुकदमे के बीच संबंध निम्नलिखित रूप में प्रकट हो सकता है:

• किराया का भुगतान न करना: नई निर्धारित किराया राशि का भुगतान न करना बेदखली के आधार का गठन कर सकता है।
• मुकदमों का एकीकरण: कभी-कभी मकान मालिक एक ही मुकदमे में किराया निर्धारण और बेदखली दोनों दावे कर सकता है।
• किराया वृद्धि की अस्वीकृति: न्यायालय द्वारा निर्धारित नई किराया राशि को स्वीकार करने से किरायेदार का इनकार TCO की धारा 352 के तहत बेदखली का आधार हो सकता है।

उच्चतम न्यायालय के एक निर्णय में, यह फैसला दिया गया कि “(… ) किराया निर्धारण मुकदमे के परिणामस्वरूप निर्धारित किराया राशि को स्वीकार करने से किरायेदार का इनकार मकान मालिक को बेदखली मुकदमा दायर करने का अधिकार देता है। हालांकि, इस अधिकार के प्रयोग के लिए, नई निर्धारित किराया राशि को किरायेदार को उचित रूप से अधिसूचित किया जाना चाहिए, और किरायेदार को इस राशि का भुगतान करने से इनकार करना चाहिए (… )”, जो किराया निर्धारण मुकदमे और बेदखली मुकदमे के बीच संबंध पर जोर देता है।

बेदखली मुकदमा दायर करने के लिए विचार किए जाने वाले बिंदु:

• किराया निर्धारण मुकदमे के परिणामस्वरूप निर्धारित नई किराया राशि को किरायेदार को लिखित रूप में अधिसूचित किया जाना चाहिए।
• किरायेदार को नई किराया राशि का भुगतान करने या संपत्ति खाली करने के लिए एक महीने का समय दिया जाना चाहिए।
• यदि किरायेदार भुगतान करने से इनकार करता है या इस अवधि के भीतर भुगतान नहीं करता है तो बेदखली मुकदमा दायर किया जा सकता है।

निष्कर्ष और मूल्यांकन

तुर्की न्यायिक प्रणाली में, किराया राशि निर्धारण के लिए मुकदमा किरायेदार और मकान मालिक के बीच आर्थिक संतुलन बनाए रखने के उद्देश्य से एक महत्वपूर्ण कानूनी तंत्र है। इस प्रकार का मुकदमा बदलती आर्थिक परिस्थितियों के अनुकूल बनाने और पक्षकारों के हितों को निष्पक्ष रूप से संतुलित करने के लिए डिज़ाइन किया गया है।

किराया निर्धारण मुकदमों की मुख्य विशेषताओं को निम्नलिखित रूप में संक्षेपित किया जा सकता है:

• यह पांच-वर्ष की अवधि की शर्त या अनुबंध में प्रावधान की अनुपस्थिति के मामले में दायर किया जा सकता है।
• CPI दर, किराए की संपत्ति की स्थिति, तुलनीय किराया राशि, और न्याय के सिद्धांत जैसे कारकों को ध्यान में रखा जाता है।
• न्यायालय का निर्णय आमतौर पर भविष्यप्रद प्रभाव रखता है।
• निर्णय के लागू होने का समय मुकदमा दायर करने की तारीख या मकान मालिक द्वारा अधिसूचना के समय पर निर्भर करता है।

तुर्की में, किराया निर्धारण मुकदमे विशेष रूप से उच्च मुद्रास्फीति की अवधि के दौरान और भी महत्वपूर्ण हो जाते हैं। ये मुकदमे मकान मालिकों के संपत्ति अधिकारों की रक्षा करते हैं जबकि यह सुनिश्चित करते हैं कि किरायेदार अत्यधिक किराया वृद्धि से सुरक्षित रहें।

हालांकि, किराया निर्धारण मुकदमों की जटिल संरचना और कानूनी बारीकियों के कारण, इस प्रक्रिया में पेशेवर कानूनी सहायता लेना अत्यधिक महत्वपूर्ण है। यदि आप तुर्की में किराया निर्धारण विवाद का सामना कर रहे हैं या ऐसे मुकदमे का सामना कर रहे हैं, तो हम सुझाव देते हैं कि आप इस क्षेत्र के विशेषज्ञ वकीलों से सहायता लें।

हमारी लॉ फर्म को किराया कानून के क्षेत्र में व्यापक अनुभव है और किराया निर्धारण मुकदमों में हमारे ग्राहकों को व्यापक कानूनी सहायता प्रदान करती है।

इस मामले में अधिक सहायता या परामर्श के लिए आप हमसे संपर्क कर सकते हैं।

तुर्की में किराया निर्धारण मामले