तुर्की में किराया वृद्धि मुकदमा | अधिवक्ता ओज़ान सोयलू
तुर्की में रहने वाले विदेशियों के लिए, किराये की संपत्तियों के संबंध में स्थानीय कानूनी व्यवस्था को समझना आवश्यक है। एक विशेष रूप से महत्वपूर्ण पहलू किराया वृद्धि मुकदमा (kira artış davası) है, जो मकान मालिकों या किरायेदारों को किराये की राशि के न्यायालय-निर्धारित समायोजन का अनुरोध करने की अनुमति देता है।
इस गाइड में बताया गया है कि हमारे भारतीय मुवक्किलों के लिए तुर्की में किराया वृद्धि के मुकदमे कैसे काम करते हैं।
किराया वृद्धि मुकदमों को समझना
किराया वृद्धि मुकदमा एक कानूनी प्रक्रिया है जहाँ मकान मालिक या किरायेदार दोनों में से कोई भी न्यायालय से वर्तमान बाजार स्थितियों के आधार पर उचित किराया मूल्य निर्धारित करने के लिए कहता है। जबकि व्यवहार में ये मुकदमे सबसे आम तौर पर अधिक किराया चाहने वाले मकान मालिकों द्वारा दायर किए जाते हैं, किरायेदार भी परिस्थितियों के अनुसार किराया कम करने का अनुरोध कर सकते हैं।
ये मुकदमे तुर्की दायित्व संहिता (Türk Borçlar Kanunu) द्वारा नियंत्रित होते हैं और यह सुनिश्चित करने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं कि बाजार की स्थितियों के बदलने के साथ किराया राशि दोनों पक्षों के लिए निष्पक्ष और न्यायसंगत रहे।
न्यायालय का निर्णय अंतिम होने पर बाध्यकारी होता है, और दोनों पक्षों को न्यायाधीश द्वारा निर्धारित नई किराया राशि का पालन करना होगा।
किराया वृद्धि मुकदमे कब दायर किए जा सकते हैं?
तुर्की में किराया वृद्धि मुकदमा दायर करने के लिए कोई वैधानिक समय सीमा नहीं है। हालांकि, नई किराया राशि कब प्रभावी होगी इसके लिए समय संबंधी विचार महत्वपूर्ण हैं।
न्यायालय-निर्धारित किराया वर्तमान किराया अवधि में लागू होने के लिए, मुकदमा पट्टे की नवीनीकरण तारीख से कम से कम 30 दिन पहले दायर किया जाना चाहिए, या मकान मालिक को इस समयसीमा के भीतर किराया बढ़ाने के इरादे के बारे में लिखित सूचना भेजनी होगी।
इन मुकदमों में सबसे महत्वपूर्ण कारक पांच साल का नियम है। यदि किराया संबंध पांच साल से कम समय तक जारी रहा है, तो कोई भी वृद्धि पिछले साल के उपभोक्ता मूल्य सूचकांक (TÜFE) 12-महीने की औसत परिवर्तन दर से अधिक नहीं हो सकती।
किराया वृद्धि के लिए पांच साल का नियम
पांच साल की सीमा विदेशियों के लिए समझना विशेष रूप से महत्वपूर्ण है:
- 5 साल से कम पुराने किराया समझौतों के लिए: न्यायालय TÜFE दर से अधिक किराया निर्धारित नहीं कर सकता
- 5 साल या उससे पुराने किराया समझौतों के लिए: न्यायालय बाजार दरों, तुलनीय संपत्तियों, और निष्पक्षता सिद्धांतों के आधार पर किराया निर्धारित कर सकता है
- प्रत्येक 5-साल की अवधि के बाद: प्रक्रिया दोहराई जा सकती है
किराया वृद्धि मुकदमा दायर करने के लिए कानूनी आवश्यकताएं
तुर्की में वैध किराया वृद्धि मुकदमा दायर करने के लिए, कुछ शर्तों को पूरा करना होगा:
- पक्षों के बीच एक वैध किराया समझौता होना चाहिए (लिखित या मौखिक)
- वादी का मुकदमा दायर करने में कानूनी हित होना चाहिए
- 5 साल पुराने अनुबंधों पर विवादों के लिए, बाजार दरें प्रासंगिक हो जाती हैं
- नई दर वर्तमान अवधि में लागू होने के लिए, नवीनीकरण से 30 दिन पहले लिखित सूचना दी जानी चाहिए
यदि मकान मालिक चाहता है कि नई किराया राशि वर्तमान किराया अवधि में लागू हो, तो उसे नवीनीकरण की तारीख से कम से कम 30 दिन पहले मुकदमा दायर करना होगा या लिखित सूचना भेजनी होगी। अन्यथा, नई राशि केवल अगली किराया अवधि में लागू होगी।
न्यायालय कैसे उचित किराया राशि निर्धारित करते हैं
उपयुक्त किराया राशि पर निर्णय लेते समय, तुर्की न्यायालय कई मुख्य कारकों पर विचार करते हैं:
उपभोक्ता मूल्य सूचकांक (TÜFE)
उपभोक्ता मूल्य सूचकांक में 12-महीने का औसत परिवर्तन किराया वृद्धि के लिए एक आधारभूत संदर्भ के रूप में कार्य करता है। पांच साल से कम पुराने पट्टों के लिए, यह दर वृद्धि पर एक कठोर सीमा का काम करती है। पुराने पट्टों के लिए, यह विचार किए जाने वाले कई कारकों में से एक है।
संपत्ति की स्थिति
न्यायालय संपत्ति की भौतिक स्थिति, इसका स्थान, उपयोग का उद्देश्य, सुविधाएं, और रखरखाव की जरूरतों का मूल्यांकन करता है। आधुनिक सुविधाओं के साथ अच्छी स्थिति में संपत्तियां आम तौर पर अधिक किराया कमाती हैं।
पर्यावरणीय कारक जैसे पड़ोस का विकास और आसपास के क्षेत्र में परिवर्तन भी न्यायाधीश द्वारा विचार किए जाते हैं।
तुलनीय बाजार दरें
न्यायालय उचित बाजार मूल्य स्थापित करने के लिए उसी क्षेत्र में समान संपत्तियों के किराया मूल्यों की जांच करता है। यह तुलना यह सुनिश्चित करने में मदद करती है कि निर्धारित किराया वर्तमान बाजार स्थितियों के साथ संरेखित हो।
निष्पक्षता सिद्धांत
तुर्की कानून किराया निर्धारित करते समय न्यायाधीशों से “hakkaniyete uygun” (निष्पक्षता) सिद्धांतों पर विचार करने की अपेक्षा करता है। इसका परिणाम अक्सर “पुराना किरायेदार छूट” में होता है जो खाली संपत्ति के लिए लगाए जाने वाले शुल्क से 15-20% कम होता है।
यह छूट मकान मालिकों को नया किरायेदार खोजने के बजाय विश्वसनीय, निरंतर किरायेदार रखने के लाभ को स्वीकार करती है।
किराया वृद्धि मुकदमों के प्रक्रियात्मक पहलू
1 सितंबर, 2023 से शुरू होकर, सभी किराया निर्धारण मुकदमों में अनिवार्य मध्यस्थता लागू होती है। इसका मतलब है कि पक्षों को मुकदमा दायर करने से पहले एक मध्यस्थ के माध्यम से विवाद हल करने का प्रयास करना होगा।
- मुकदमा नागरिक शांति न्यायालय (Sulh Hukuk Mahkemesi) में दायर किया जाना चाहिए
- न्यायालय शुल्क वर्तमान किराया और अनुरोधित किराया के बीच के अंतर के आधार पर गणना किए जाते हैं
- विशेषज्ञ गवाह आम तौर पर संपत्ति की जांच करते हैं और उचित बाजार मूल्य पर रिपोर्ट तैयार करते हैं
- मुकदमे आम तौर पर न्यायालय के कार्यभार के आधार पर हल होने में 1-1.5 साल लगते हैं
एक बार न्यायालय का निर्णय अंतिम हो जाने पर, इसे पूर्वव्यापी रूप से लागू नहीं किया जा सकता। नई किराया राशि केवल निर्दिष्ट तारीख से आगे लागू होती है।
किराया वृद्धि मुकदमों के बारे में सामान्य प्रश्न
नया किराया किस महीने से प्रभावी होता है?
यदि नवीनीकरण की तारीख से 30 दिन पहले उचित सूचना दी गई थी या यदि पट्टे में वृद्धि खंड है, तो नया किराया नई किराया अवधि की शुरुआत से लागू होता है। अन्यथा, यह अगली किराया अवधि से लागू होता है।
क्या पिछली अवधियों के लिए किराया वृद्धि मुकदमा दायर किया जा सकता है?
नहीं, किराया निर्धारण मुकदमे केवल भविष्य के किराया भुगतानों को प्रभावित करते हैं। वे पिछली किराया अवधियों पर पूर्वव्यापी रूप से लागू नहीं किए जा सकते।
क्या बेदखली और किराया वृद्धि मुकदमे एक साथ दायर किए जा सकते हैं?
हां, यदि प्रत्येक के लिए शर्तें पूरी होती हैं तो दोनों प्रकार के मुकदमे एक साथ दायर करने में कोई कानूनी बाधा नहीं है। हालांकि, उन्हें अलग कानूनी कार्रवाइयों के रूप में दायर किया जाना चाहिए।
क्या विदेशी मुद्रा किराया समझौते वृद्धि के अधीन हो सकते हैं?
विदेशी मुद्रा में समझौतों के लिए, तुर्की मुद्रा के मूल्य की सुरक्षा कानून के तहत 5 साल तक कोई वृद्धि नहीं की जा सकती। 5 साल बाद, विदेशी मुद्रा के मूल्य में परिवर्तनों पर विचार किया जा सकता है।
विदेशियों के लिए महत्वपूर्ण विचार
तुर्की में संपत्ति किराए पर लेने वाले विदेशियों को किराया वृद्धि प्रक्रिया के कई महत्वपूर्ण पहलुओं के बारे में जानना चाहिए:
- किराया समझौते आदर्श रूप से लिखित में होने चाहिए, भले ही मौखिक समझौते कानूनी रूप से वैध हों
- सभी किराया भुगतानों और अपने मकान मालिक के साथ संचार का रिकॉर्ड रखें
- यदि आप तुर्की नहीं बोलते तो न्यायालयी कार्यवाही के लिए आधिकारिक अनुवाद की आवश्यकता हो सकती है
- तुर्की में विदेशी किराया मुद्दों से परिचित वकील को नियुक्त करने पर विचार करें
- मुकदमा दायर करने से पहले अनिवार्य मध्यस्थता का प्रयास किया जाना चाहिए
सोयलू कानून कार्यालय के बारे में
सोयलू कानून कार्यालय तुर्की के किराया कानूनों में नेविगेट करने वाले विदेशियों के लिए व्यापक कानूनी सेवाएं प्रदान करता है। इस्तांबुल में स्थित, हम किराया विवादों और संपत्ति मामलों में अंतरराष्ट्रीय ग्राहकों का प्रतिनिधित्व करने में विशेषज्ञ हैं।
हम तुर्की में किराया समस्याओं का सामना करने वाले विदेशियों के लिए किराया अनुबंधों पर सलाह और अदालत में प्रतिनिधित्व सेवाएं प्रदान करते हैं।
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तुर्की में किराया वृद्धि मुकदमा
