तुर्की में किराया समझौता कैसे तैयार करें?

तुर्की में एक पट्टा समझौता सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेज़ है जो मकान मालिक और किरायेदार के बीच कानूनी संबंध को नियंत्रित करता है। एक सही और पूर्ण रूप से तैयार पट्टा समझौता पक्षों के बीच उत्पन्न हो सकने वाले विवादों को रोकने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है।

इस लेख में, हम अपने भारतीय मुवक्किलों के लिए तुर्की में किराया अनुबंधों की तैयारी के सभी पहलुओं पर व्यापक रूप से चर्चा करते हैं।

 

पट्टा समझौता क्या है और इसका कानूनी ढांचा

a. तुर्की दायित्व संहिता में पट्टा समझौते की परिभाषा

तुर्की दायित्व संहिता के अनुच्छेद 299 में, एक पट्टा समझौता को “एक अनुबंध के रूप में परिभाषित किया गया है जहां पट्टेदार किसी चीज़ का उपयोग या उसके उपयोग और आनंद दोनों को पट्टेदार को प्रदान करने का वचन देता है, और पट्टेदार बदले में सहमत किराया देने का वचन देता है।”

यह परिभाषा एक कानूनी लेनदेन को संदर्भित करती है जो पक्षों के बीच एक पारस्परिक ऋण संबंध बनाती है और पट्टे पर दी गई संपत्ति के उपयोग अधिकारों के अस्थायी स्थानांतरण को शामिल करती है।

b. पट्टा समझौते की कानूनी प्रकृति

पट्टा समझौता एक सहमतिपूर्ण अनुबंध है जो दोनों पक्षों पर दायित्व लगाता है। किरायेदार और मकान मालिक के बीच स्थापित इस संबंध में, मकान मालिक की प्राथमिक दायित्व पट्टे पर दी गई संपत्ति का उपयोग सुनिश्चित करना है, जबकि किरायेदार की मुख्य दायित्व किराया देना है।

समझौता एक निरंतर ऋण संबंध बनाता है और व्यक्तिगत अधिकार प्रदान करता है। एक पट्टा समझौता स्वामित्व अधिकारों को स्थानांतरित किए बिना केवल उपयोग के अधिकार को अस्थायी रूप से स्थानांतरित करता है।

c. तुर्की में पट्टा समझौतों को नियंत्रित करने वाला कानून

तुर्की में पट्टा संबंधों को नियंत्रित करने वाले मुख्य कानून में शामिल हैं:

• तुर्की दायित्व संहिता (कानून संख्या 6098) अनुच्छेद 299-378
• कंडोमिनियम कानून संख्या 634
• सुप्रीम कोर्ट के निर्णय
• अचल संपत्ति पट्टा कानून संख्या 6570 (हालांकि निरस्त, कुछ प्रावधान अभी भी लागू हैं)

 

पट्टा समझौते के आवश्यक तत्व

a. पक्षों की पहचान और संपर्क जानकारी

पट्टा समझौते में पहले पक्षों की सटीक और पूर्ण पहचान जानकारी शामिल होनी चाहिए। मकान मालिक और किरायेदार का पूरा नाम, तुर्की ID नंबर, कर संख्या, और आवासीय पता निर्दिष्ट होना चाहिए। इसके अतिरिक्त, वर्तमान संपर्क जानकारी जैसे फोन नंबर और ईमेल पता समझौते में शामिल होना चाहिए।

यह जानकारी पक्षों के एक दूसरे तक पहुंचने और भविष्य के विवादों के मामले में आधिकारिक सूचनाएं सही पते पर पहुंचाने को सुनिश्चित करने के लिए महत्वपूर्ण है।

b. संपत्ति की जानकारी और विशेषताएं

पट्टे पर दी जाने वाली संपत्ति की पूर्ण और सटीक पता जानकारी समझौते में स्पष्ट रूप से बताई जानी चाहिए। इसके अतिरिक्त, प्रांत, जिला, पड़ोस, सड़क, भवन का नाम/संख्या, और अपार्टमेंट संख्या जैसे विवरण पूरी तरह से लिखे जाने चाहिए। शीर्षक डीड जानकारी (ब्लॉक, प्लॉट, मानचित्र खंड), फ्लोर नंबर, और दरवाजा संख्या भी शामिल होनी चाहिए।

संपत्ति की भौतिक विशेषताएं (वर्ग मीटर, कमरों की संख्या, बालकनी की स्थिति, हीटिंग सिस्टम) और फिक्स्चर की सूची भी समझौते में शामिल होनी चाहिए। इस जानकारी में शामिल है:

• संपत्ति का कुल उपयोगी क्षेत्रफल
• कमरों और बैठक कक्षों की संख्या
• बाथरूम और शौचालयों की संख्या
• हीटिंग सिस्टम (प्राकृतिक गैस, केंद्रीय हीटिंग, स्टोव, आदि)
• फर्नीचर युक्त होने पर मौजूदा फिक्स्चर की विस्तृत सूची

c. किराया राशि और भुगतान की शर्तें

किराया राशि को पट्टा समझौते में संख्या और शब्दों दोनों में निर्दिष्ट किया जाना चाहिए। मासिक और वार्षिक कुल किराया राशि तुर्की लीरा में या विदेशी मुद्रा में (यदि विदेशी मुद्रा पट्टा समझौतों की अनुमति है) स्पष्ट रूप से लिखी जानी चाहिए।

इसके अतिरिक्त, किराया भुगतान की आवृत्ति (मासिक, त्रैमासिक, वार्षिक) और विधि (बैंक ट्रांसफर, EFT, नकद, आदि) निर्दिष्ट की जानी चाहिए। बैंक खाता संख्या या IBAN संख्या जहां भुगतान किए जाएंगे, वह भी समझौते में शामिल होनी चाहिए।

d. पट्टा अवधि और शुरुआत की तारीख

पट्टा संबंध की शुरुआत और समाप्ति की तारीखें पट्टा समझौते में स्पष्ट रूप से निर्दिष्ट होनी चाहिए। यह स्पष्ट रूप से बताया जाना चाहिए कि समझौता निश्चित अवधि के लिए है या अनिश्चित अवधि के लिए। निश्चित अवधि के पट्टा समझौतों के लिए, पट्टा अवधि (1 वर्ष, 2 वर्ष, आदि) और इस अवधि के अंत में समझौता कैसे नवीनीकृत होगा, इसका विवरण दिया जाना चाहिए।

तुर्की दायित्व संहिता के अनुसार, जब तक कि पक्षों में से एक समाप्ति की सूचना नहीं देता, निश्चित अवधि के पट्टा समझौते पट्टा अवधि के अंत में एक वर्ष के लिए विस्तारित माने जाते हैं। इस कानूनी नियम को भी ध्यान में रखा जाना चाहिए।

e. सुरक्षा जमा जानकारी

सुरक्षा जमा की राशि और शर्तें पट्टा समझौते में स्पष्ट रूप से बताई जानी चाहिए। तुर्की दायित्व संहिता के अनुच्छेद 342 के अनुसार, आवासीय और छत वाली कार्यस्थल पट्टों के लिए सुरक्षा जमा तीन महीने के किराए से अधिक नहीं हो सकती। जमा राशि, भुगतान विधि, और पट्टे के अंत में वापसी की शर्तें विस्तार से बताई जानी चाहिए।

जिन परिस्थितियों में जमा आंशिक या पूर्ण रूप से वापस नहीं की जाएगी, और संभावित संपत्ति क्षति को निर्धारित करने और मूल्यांकन करने की विधि भी स्पष्ट रूप से निर्दिष्ट की जानी चाहिए।

 

पट्टा समझौते में शामिल होने वाली सामान्य शर्तें

a. किरायेदार की जिम्मेदारियां

किरायेदार की मौलिक जिम्मेदारी संपत्ति का सावधानीपूर्वक उपयोग करना और समझौते में निर्दिष्ट उद्देश्य के अनुसार इसका उपयोग करना है। तुर्की दायित्व संहिता के अनुसार, किरायेदार संपत्ति को उसी स्थिति में बनाए रखने के लिए बाध्य है जिसमें वह प्राप्त की गई थी। किरायेदार को पड़ोसी संबंधों में भी सम्मान दिखाना चाहिए और शोर और प्रदूषण जैसे परेशान करने वाले व्यवहार से बचना चाहिए।

किरायेदार किराए की संपत्ति में छोटी मरम्मत (जैसे नल की मरम्मत, बल्ब बदलना) करने के लिए जिम्मेदार है। उन्हें बड़ी खराबियों की तुरंत रिपोर्ट करनी चाहिए। यदि इस रिपोर्टिंग दायित्व को पूरा नहीं किया जाता है, तो किरायेदार को परिणामी नुकसान के लिए उत्तरदायी ठहराया जा सकता है।

b. मकान मालिक की जिम्मेदारियां

मकान मालिक की सबसे बुनियादी जिम्मेदारी किराए की संपत्ति को उपयोगी स्थिति में सौंपना और किराए की अवधि के दौरान इसे इस स्थिति में बनाए रखना है। यह तुर्की दायित्व संहिता के अनुच्छेद 301 में स्पष्ट रूप से नियंत्रित है। मकान मालिक को संपत्ति की शीर्षक डीड जानकारी की सटीकता सुनिश्चित करनी चाहिए और यह कि यह तृतीय-पक्ष अधिकारों से मुक्त है।

इसके अतिरिक्त, मकान मालिक किराए की संपत्ति में उत्पन्न होने वाली मरम्मत करने के लिए बाध्य है जिसके लिए किरायेदार जिम्मेदार नहीं है। उदाहरण के लिए, छत के रिसाव, मुख्य पानी के पाइप फटने, या केंद्रीय हीटिंग सिस्टम की विफलता जैसी बड़ी समस्याओं को ठीक करना मकान मालिक की जिम्मेदारी है।

मकान मालिक को किरायेदार के शांतिपूर्ण उपयोग को सुनिश्चित करना चाहिए और अनुबंध अवधि के दौरान किरायेदार को परेशान नहीं करना चाहिए।

हालांकि, आवश्यक मरम्मत या संपत्ति की बिक्री के मामलों में, उनके पास उचित अवधि के लिए संपत्ति दिखाने का अधिकार है।

c. भवन रखरखाव शुल्क और सामान्य व्यय

पट्टा समझौते में स्पष्ट रूप से निर्दिष्ट होना चाहिए कि रखरखाव शुल्क भुगतान और अन्य सामान्य व्यय के लिए कौन जिम्मेदार है। आम तौर पर, निम्नलिखित व्यय किरायेदार के होते हैं:

• भवन रखरखाव शुल्क
• बिजली, पानी, प्राकृतिक गैस के बिल
• इंटरनेट और टेलीफोन खर्च
• दरबान/कर्मचारी मजदूरी
• लिफ्ट और पार्किंग जैसे सामान्य क्षेत्रों की रखरखाव लागत

हालांकि, संपत्ति कर (जैसे अचल संपत्ति कर) और प्रमुख नवीनीकरण व्यय आमतौर पर मकान मालिक के होते हैं। पक्षकारों को समझौते में इन मामलों को स्पष्ट रूप से विनियमित करना चाहिए, विशेष रूप से प्रबंधन योजना से उत्पन्न होने वाली किसी भी विशेष शर्तों का विवरण देते हुए।

d. संपत्ति नवीनीकरण

किराए की संपत्ति में किए जाने वाले परिवर्तन और नवीनीकरण के लिए किरायेदार को मकान मालिक की लिखित अनुमति की आवश्यकता होती है। समझौते में इसे स्पष्ट रूप से बताना महत्वपूर्ण है। अनधिकृत परिवर्तन अनुबंध समाप्ति और मुआवजे के दावों का आधार हो सकते हैं।

समझौते में यह भी निर्दिष्ट होना चाहिए कि संपत्ति नवीनीकरण की लागत कौन वहन करेगा, पट्टा अवधि के अंत में इन नवीनीकरणों का क्या होगा, और संपत्ति कैसे वापस की जानी चाहिए। आम तौर पर:

1. सजावटी परिवर्तन (पेंट, वॉलपेपर, आदि।)
2. गैर-स्थिर फर्नीचर और सहायक परिवर्तन
3. विद्युत और प्लंबिंग इंस्टॉलेशन में परिवर्तन
4. दीवार हटाने या जोड़ने जैसे संरचनात्मक परिवर्तन

e. उप-पट्टा और स्थानांतरण का निषेध

तुर्की दायित्व संहिता के अनुच्छेद 322 के अनुसार, मकान मालिक की लिखित सहमति के बिना, किरायेदार संपत्ति को उप-पट्टे पर नहीं दे सकता या अपने उपयोग के अधिकार का स्थानांतरण नहीं कर सकता। यह मामला आवासीय और छत वाले कार्यस्थल पट्टों में विशेष रूप से महत्वपूर्ण है।

समझौते में उप-पट्टा और स्थानांतरण निषेध प्रावधानों का स्पष्ट और सटीक विनियमन भविष्य के विवादों को रोकने के लिए महत्वपूर्ण है। निषेध का उल्लंघन समझौते की समाप्ति के लिए उचित कारण का गठन कर सकता है।

इसके अतिरिक्त, किरायेदार की मृत्यु की स्थिति में उत्तराधिकारियों की स्थिति, या यदि किरायेदार एक कंपनी है तो कंपनी का विलय या स्थानांतरण जैसी विशेष परिस्थितियों को भी समझौते में विनियमित किया जाना चाहिए। ये नियम अनपेक्षित स्थितियों में पक्षकारों के अधिकारों की रक्षा करने में मदद करते हैं।

 

पट्टा समझौता तैयार करते समय महत्वपूर्ण विचार

a. लिखित रूप आवश्यकता

तुर्की कानूनी व्यवस्था में, पट्टा समझौतों के लिए कोई सख्त लिखित रूप आवश्यकता नहीं है।

मौखिक पट्टा समझौते भी वैध हैं। हालांकि, प्रमाण की सुविधा के लिए लिखित अनुबंध होना अत्यंत महत्वपूर्ण है। लिखित अनुबंध पक्षकारों के बीच उत्पन्न हो सकने वाले विवादों में साक्ष्य का काम करता है।

लिखित अनुबंध के प्रत्येक पृष्ठ पर पक्षकारों द्वारा हस्ताक्षर किए जाने चाहिए। यह याद रखना चाहिए कि हस्ताक्षर एक निशान है जो पक्षकारों की पहचान को सत्यापित करता है और उनकी इच्छा को दर्शाता है। मिटाने और खरोंचने से बचना, और किसी भी परिवर्तन पर प्रारंभिक करना ऐसे उपाय हैं जो विश्वसनीयता बढ़ाएंगे।

आजकल, इलेक्ट्रॉनिक रूप से हस्ताक्षरित अनुबंध अधिक सामान्य होते जा रहे हैं। हालांकि, सुरक्षित इलेक्ट्रॉनिक हस्ताक्षर का उपयोग किए बिना, प्रामाणिकता साबित करना कठिन हो सकता है।

b. अनुबंध गवाहों का महत्व

पट्टा समझौते में गवाह होना, हालांकि कानूनी आवश्यकता नहीं है, एक महत्वपूर्ण सुरक्षा तंत्र है। गवाह सत्यापित कर सकते हैं कि अनुबंध पर हस्ताक्षर किए गए थे और इसकी सामग्री पक्षकारों द्वारा स्वीकार की गई थी। यह “हस्ताक्षर मेरा नहीं है” या “अनुबंध की सामग्री में बदलाव किया गया है” जैसे भविष्य के दावों के खिलाफ सुरक्षा प्रदान करता है।

गवाहों का चयन करते समय, यह महत्वपूर्ण है कि वे निष्पक्ष हों और कानूनी उम्र के हों। गवाहों की पहचान जानकारी (नाम-उपनाम, तुर्की आईडी नंबर) अनुबंध में बताई जानी चाहिए और उनके हस्ताक्षर प्राप्त किए जाने चाहिए। आदर्श रूप से, गवाह होने चाहिए:

• पक्षकारों से कोई पारिवारिक संबंध न रखने वाले व्यक्ति
• विश्वसनीय व्यक्ति जो किरायेदार और मकान मालिक दोनों को जानते हों
• यदि आवश्यक हो तो अदालत में गवाही दे सकने वाले व्यक्ति
• उस स्थान पर उपस्थित व्यक्ति जहाँ अनुबंध बनाया गया है

c. इन्वेंटरी सूची की तैयारी

किराए की संपत्ति में वस्तुओं की विस्तृत सूची तैयार करना भविष्य के विवादों को रोकने के लिए अत्यंत महत्वपूर्ण है। इन्वेंटरी सूची में वस्तुओं की विशिष्ट विशेषताएं जैसे ब्रांड, मॉडल, सीरियल नंबर और उनकी वर्तमान स्थिति (क्षतिग्रस्त, खरोंच, नया, आदि।) शामिल होनी चाहिए।

सूची तैयार करते समय, सभी स्थिर फिक्स्चर (रसोई कैबिनेट, बिल्ट-इन उत्पाद, एयर कंडीशनर, आदि।) और यदि मौजूद है तो फर्नीचर (सोफा, बिस्तर, टेबल, आदि।) को विस्तार से लिखा जाना चाहिए। वस्तुओं की स्थिति दिखाने वाली दिनांकित तस्वीरें लेना और इन तस्वीरों को अनुबंध के अनुलग्नक के रूप में शामिल करना फायदेमंद होगा।

इन्वेंटरी सूची अनुबंध के अनुलग्नक के रूप में तैयार की जानी चाहिए और प्रत्येक पृष्ठ पर पक्षकारों द्वारा हस्ताक्षर किए जाने चाहिए। पट्टा अवधि के अंत में संपत्ति कैसे वापस की जानी चाहिए, यह भी इस सूची में निर्दिष्ट होना चाहिए।

d. किराया वृद्धि दर का निर्धारण

पट्टा समझौतों में वृद्धि दर तुर्की दायित्व संहिता के अनुच्छेد 344 के अनुसार विनियमित है। तदनुसार, किराया वृद्धि तुर्की सांख्यिकी संस्थान (TUIK) द्वारा घोषित उपभोक्ता मूल्य सूचकांक (CPI) दर से अधिक नहीं हो सकती। यह कानूनी सीमा तब भी लागू होती है जब पक्षकार उच्च दर निर्धारित करने पर सहमत हों।

अनुबंध में स्पष्ट रूप से बताना चाहिए कि किराया वृद्धि कब की जाएगी (आमतौर पर वार्षिक) और गणना के लिए कौन सा सूचकांक उपयोग किया जाएगा। वृद्धि दर की गणना कैसे की जाएगी, इसके बारे में निम्नलिखित कथन का उपयोग किया जा सकता है:

“किराया राशि वार्षिक रूप से बढ़ाई जाएगी, पट्टा प्रारंभ तिथि के अनुरूप महीने के लिए TUIK द्वारा घोषित वार्षिक CPI परिवर्तन दर से अधिक नहीं।”

e. अनुबंध अवधि का सही निर्धारण

पट्टा समझौते की अवधि पक्षकारों की आवश्यकताओं और योजनाओं के अनुसार निर्धारित की जानी चाहिए। निश्चित अवधि के अनुबंधों में, प्रारंभ और समाप्ति तिथियां स्पष्ट रूप से लिखी जानी चाहिए। तुर्की दायित्व संहिता के अनुसार, जब तक कोई पक्ष समाप्ति की सूचना नहीं देता, अनुबंध एक वर्ष के लिए विस्तारित माना जाता है।

अनुबंध अवधि निर्धारित करते समय विचार करने योग्य बिंदु हैं:

1. किरायेदार निकट भविष्य में संपत्ति में कितने समय तक रहने की योजना बना रहा है
2. क्या मकान मालिक की संपत्ति बेचने या स्वयं उपयोग करने की योजना है
3. अल्पकालिक अनुबंधों के नवीनीकरण से जुड़ी लागतें
4. दीर्घकालिक अनुबंधों में किराया वृद्धि तंत्र का महत्व
5. अनुबंध समाप्ति की स्थिति में नोटिस अवधि का स्पष्टीकरण

सही तरीके से निर्धारित अनुबंध अवधि दोनों पक्षकारों के लिए पूर्वानुमेयता प्रदान करती है और अनावश्यक विवादों को रोकती है।

 

पट्टा समझौते की समाप्ति और रद्दीकरण की शर्तें

a. निश्चित अवधि के पट्टा समझौतों की समाप्ति

निश्चित अवधि के पट्टा समझौते अवधि की समाप्ति के साथ स्वचालित रूप से समाप्त नहीं होते हैं।

तुर्की दायित्व संहिता के अनुच्छेद 347 के अनुसार, यदि मकान मालिक या किरायेदार अवधि समाप्त होने से कम से कम 15 दिन पहले नोटिस नहीं देता है, तो अनुबंध को समान शर्तों के तहत एक वर्ष के लिए विस्तारित माना जाता है। यह स्वचालित विस्तार तंत्र किरायेदार की सुरक्षा का उद्देश्य रखता है।

निश्चित अवधि के आवासीय और छत वाले कार्यस्थल पट्टा समझौतों में, मकान मालिक केवल पट्टे की अवधि के अंत में अनुबंध को समाप्त कर सकता है यदि तुर्की दायित्व संहिता के अनुच्छेद 347 के पहले पैराग्राफ में निर्दिष्ट कारण हैं। इन कारणों में मकान मालिक या निकटतम परिवार के सदस्यों द्वारा उपयोग की आवश्यकता, बड़ी मरम्मत या पुनर्निर्माण शामिल है।

किरायेदार, हालांकि, बिना कोई कारण दिखाए अवधि समाप्त होने से पहले नोटिस देकर निश्चित अवधि के अनुबंध को समाप्त कर सकता है।

b. अनिश्चित अवधि के पट्टा समझौतों की समाप्ति

अनिश्चित अवधि के पट्टा समझौते पक्षकारों द्वारा दिए गए समाप्ति नोटिस के साथ समाप्त होते हैं।

किरायेदार बिना कोई कारण दिखाए 3 महीने की नोटिस अवधि का पालन करके किसी भी समय अनिश्चित अवधि के पट्टा समझौते को समाप्त कर सकता है। यह महत्वपूर्ण है कि समाप्ति नोटिस लिखित रूप में दिया जाए और दूसरे पक्ष को इसकी डिलीवरी साबित की जा सके।

मकान मालिक, हालांकि, अनिश्चित अवधि के आवासीय और छत वाले कार्यस्थल पट्टा समझौतों को केवल तभी समाप्त कर सकता है जब तुर्की दायित्व संहिता के अनुच्छेद 347 के पहले पैराग्राफ में सूचीबद्ध कारण मौजूद हों और किरायेदार को 3 महीने का नोटिस देकर।

समाप्ति नोटिस के वैध होने के लिए, इसे:

• लिखित रूप में दिया जाना चाहिए
• कानून द्वारा निर्दिष्ट अवधि का पालन करना चाहिए
• नोटिस में समाप्ति तिथि स्पष्ट रूप से बतानी चाहिए
• आवासीय और छत वाले कार्यस्थल पट्टों के लिए, समाप्ति का मकान मालिक का कारण स्पष्ट रूप से बताना चाहिए

c. निष्कासन प्रतिबद्धता

निष्कासन प्रतिबद्धता एक लिखित दस्तावेज है जहाँ किरायेदार एक विशिष्ट तिथि पर किराए की संपत्ति को खाली करने की प्रतिबद्धता करता है। तुर्की दायित्व संहिता के अनुच्छेद 352 के अनुसार, यदि संपत्ति प्राप्त करने के बाद मकान मालिक को लिखित प्रतिबद्धता देने के बावजूद किरायेदार खाली करने में विफल रहता है, तो मकान मालिक इस तिथि से एक महीने के भीतर प्रवर्तन के लिए आवेदन करके या मुकदमा दायर करके पट्टा समझौते को समाप्त कर सकता है।

निष्कासन प्रतिबद्धता के वैध होने के लिए, निम्नलिखित शर्तें आवश्यक हैं:

1. यह किराए की संपत्ति किरायेदार को सौंपे जाने के बाद दिया जाना चाहिए
2. यह लिखित रूप में होना चाहिए
3. निष्कासन की तिथि स्पष्ट रूप से बताई जानी चाहिए
4. इस पर किरायेदार के हस्ताक्षर होने चाहिए

एक महत्वपूर्ण बात: पट्टा समझौते के साथ एक साथ या उससे पहले प्राप्त निष्कासन प्रतिबद्धताएं अवैध हैं। प्रतिबद्धता केवल तभी कानूनी वैधता प्राप्त करती है जब यह किराए की संपत्ति की वास्तविक डिलीवरी के बाद तैयार की जाए।

d. किरायेदार की चूक के कारण समाप्ति

किराया भुगतान में किरायेदार की चूक पट्टा समझौते को समाप्त करने का एक महत्वपूर्ण कारण है। तुर्की दायित्व संहिता के अनुच्छेद 315 के अनुसार, यदि किरायेदार संपत्ति प्राप्त करने के बाद देय किराया या सहायक खर्चों के भुगतान की अपनी बाध्यता को पूरा करने में विफल रहता है, तो मकान मालिक किरायेदार को लिखित नोटिस अवधि दे सकता है और उन्हें सूचित कर सकता है कि यदि इस अवधि के भीतर भुगतान नहीं किया गया तो वे समझौते को समाप्त कर देंगे।

आवासीय और छत वाले कार्यस्थल पट्टों के लिए, मकान मालिक को कम से कम 30-दिन की नोटिस अवधि देनी चाहिए। अन्य पट्टा समझौतों के लिए, यह अवधि कम से कम 10 दिन है। यदि किरायेदार दी गई अवधि के भीतर अपना कर्ज चुका देता है, तो समझौता जारी रहता है।

इसके अतिरिक्त, यदि किरायेदार एक वर्ष के भीतर कई बार किराया भुगतान में चूक करता है, तो मकान मालिक समझौते को समाप्त कर सकता है। इस मामले में:

• आवासीय और छत वाले कार्यस्थल पट्टों के लिए कम से कम दो बार, अन्य पट्टों के लिए एक बार चूक होनी चाहिए
• मकान मालिक ने हर चूक के लिए लिखित नोटिस दिया होना चाहिए
• समाप्ति नोटिस अंतिम चूक तिथि से 30 दिनों के भीतर दिया जाना चाहिए

e. संपत्ति निकासी के दौरान आवश्यक कार्य

पट्टा समझौते की समाप्ति पर संपत्ति की निकासी के दौरान कई बिंदुओं पर विचार करना होता है। पार्टियों के बीच नए विवादों से बचने के लिए निकासी प्रक्रिया सावधानी से की जानी चाहिए।

निकासी के दौरान आवश्यक कार्य हैं:

1. समझौते में निर्दिष्ट स्थिति में संपत्ति की डिलीवरी सुनिश्चित करना
2. सूची सूची वस्तुओं की जांच और लापता/क्षतिग्रस्त वस्तुओं की पहचान
3. पानी, बिजली, प्राकृतिक गैस मीटर पढ़ना और सब्सक्रिप्शन स्थानांतरित/बंद करना
4. यह सत्यापित करना कि किरायेदार ने अपना व्यक्तिगत सामान पूरी तरह हटा लिया है
5. जमानत वापसी की शर्तों का मूल्यांकन और किसी भी कटौती का निर्धारण

निकासी के दौरान एक रिपोर्ट तैयार करना भविष्य के विवादों को रोकने में सहायक होगा। इस रिपोर्ट में संपत्ति की वर्तमान स्थिति, कमियां, नुकसान, और पार्टियों के पारस्परिक बयान शामिल होने चाहिए।

 

पट्टा समझौतों में सुरक्षा तंत्र

a. जमानत शर्तें

पट्टा समझौतों में जमानत एक महत्वपूर्ण कानूनी तंत्र है जो किरायेदार द्वारा अपनी दायित्वों को पूरा करने में विफल होने की स्थिति में सुरक्षा प्रदान करता है। तुर्की दायित्व संहिता के अनुच्छेद 583 के अनुसार, एक जमानत समझौता लिखित रूप में बनाया जाना चाहिए, और जमानतदार जिस अधिकतम राशि के लिए जिम्मेदार होगा और जमानत की तारीख जमानतदार की अपनी हस्तलिपि में लिखी जानी चाहिए।

जमानत प्रकारों में, सबसे सामान्य संयुक्त जमानत है। इस मामले में, जमानतदार किरायेदार के साथ समान रूप से जिम्मेदार है, और लेनदार मकान मालिक सीधे जमानतदार से संपर्क कर सकता है। जमानतदार को अपनी हस्तलिपि में “संयुक्त जमानतदार” होने का अपना इरादा दिखाना चाहिए।

आवासीय और छत वाले कार्यस्थल पट्टों के लिए जमानत की वैधता अवधि दस वर्ष है। इस अवधि के बाद जमानतदार की जिम्मेदारी समाप्त हो जाती है। हालांकि, जमानत अवधि को नवीनीकृत और विस्तारित किया जा सकता है। यदि जमानतदार विवाहित है, तो उनके जीवनसाथी की सहमति भी प्राप्त की जानी चाहिए। जीवनसाथी की सहमति जमानत समझौते की स्थापना से पहले या देर से उसी समय दी जानी चाहिए।

b. किराया बीमा

किराया बीमा एक सुरक्षा तंत्र है जो किरायेदार द्वारा किराया न देने या संपत्ति को नुकसान पहुंचाने के जोखिमों के खिलाफ मकान मालिक को वित्तीय सुरक्षा प्रदान करता है।

यद्यपि इस प्रकार का बीमा तुर्की में अभी तक सामान्य नहीं है, यह विकसित देशों में अक्सर उपयोग किया जाता है।

किराया बीमा आमतौर पर निम्नलिखित जोखिमों को कवर करता है:

• अदत्त किराया राशि
• किरायेदार द्वारा कारणित भौतिक नुकसान
• निष्कासन प्रक्रिया के दौरान कानूनी खर्च
• संपत्ति की पुन: किराया प्रक्रिया के दौरान आय की हानि

बीमा पॉलिसी की प्रीमियम राशि किराए की संपत्ति के मूल्य, किरायेदार के क्रेडिट स्कोर, और किराया राशि जैसे कारकों के आधार पर निर्धारित की जाती है। मकान मालिक बीमा कंपनी को विशिष्ट अंतराल पर प्रीमियम का भुगतान करता है और जोखिम के मूर्त रूप लेने पर मुआवजा प्राप्त करता है।

चूंकि तुर्की में किराया बीमा प्रथा विकास के चरण में है, अनुबंध करते समय बीमा कंपनियों से वर्तमान जानकारी प्राप्त करना महत्वपूर्ण है। यह सुरक्षा तंत्र, जिसके भविष्य में और व्यापक होने की अपेक्षा है, विशेष रूप से उन लोगों के लिए एक मूल्यवान उपकरण हो सकता है जो व्यावसायिक रूप से अचल संपत्ति किराए पर देते हैं।

c. नोटरीकृत पट्टा समझौते के लाभ

यद्यपि पट्टा समझौते को नोटरीकृत कराना अनिवार्य नहीं है, यह पार्टियों को महत्वपूर्ण लाभ प्रदान करता है। नोटरीकृत समझौते हस्ताक्षर इनकार के विरुद्ध निर्णायक प्रमाण का काम करते हैं। यह “यह हस्ताक्षर मेरा नहीं है” जैसी आपत्तियों को रोकता है।

नोटरीकृत समझौतों द्वारा प्रदान किए जाने वाले लाभ हैं:

• हस्ताक्षर प्रामाणिकता की आधिकारिक सत्यापना
• अनुबंध तिथि का निर्णायक निर्धारण
• अनुबंध सामग्री में संशोधन की रोकथाम
• निष्पादन कार्यवाही के लिए एक प्रवर्तनीय दस्तावेज का निर्माण
• निष्कासन मामलों में प्रमाण की सुविधा प्रदान करना

नोटरी अनुमोदन अनुबंध की सामग्री की कानूनी अनुपालना की गारंटी नहीं देता; यह केवल इस बात की पुष्टि करता है कि हस्ताक्षर पार्टियों के हैं और दस्तावेज की तैयारी की तिथि को प्रमाणित करता है। इसलिए, अनुबंध सामग्री की उचित कानूनी व्यवस्था अलग से महत्वपूर्ण है।

d. शीर्षक पत्र टिप्पणी

पट्टा समझौते को भूमि रजिस्ट्री में टिप्पणी कराना किरायेदार के लिए महत्वपूर्ण सुरक्षा प्रदान करता है। तुर्की नागरिक संहिता के अनुच्छेद 1009 और तुर्की दायित्व संहिता के अनुच्छेद 312 के अनुसार, अचल संपत्ति पट्टा समझौतों को भूमि रजिस्ट्री में टिप्पणी की जा सकती है। यह टिप्पणी सुनिश्चित करती है कि यदि किराए की संपत्ति का स्वामित्व बदल जाता है तो नए मालिकों को पट्टा समझौते का पालन करना होगा।

शीर्षक पत्र टिप्पणी बनाने के लिए:

1. मकान मालिक की सहमति या न्यायालय का निर्णय आवश्यक है
2. निश्चित अवधि का पट्टा समझौता होना चाहिए
3. टिप्पणी अवधि अधिकतम 10 वर्ष हो सकती है
4. भूमि रजिस्ट्री कार्यालय में आवेदन करना होगा

शीर्षक पत्र टिप्पणी विशेष रूप से दीर्घकालिक पट्टा समझौतों और वाणिज्यिक पट्टों में महत्वपूर्ण है। इस पद्धति के माध्यम से, किरायेदार संपत्ति बेचे जाने की स्थिति में अपने निवेश की सुरक्षा की गारंटी कर सकता है। टिप्पणी एक वास्तविक प्रभाव के समान कानूनी सुरक्षा प्रदान करती है जो किरायेदार को तीसरे पक्षों के विरुद्ध पट्टा समझौते से उत्पन्न अपने अधिकारों का दावा करने की अनुमति देती है।

 

सोयलू लॉ फर्म

सोयलू लॉ तुर्की में किराया अनुबंध और अन्य कानूनी दस्तावेजों की तैयारी में विशेषज्ञता रखता है। हम अपने भारतीय मुवक्किलों के लिए संपत्ति लेनदेन में कानूनी सहायता प्रदान करते हैं।

हमारी टीम के पास एपोस्टील प्रक्रियाओं और बहुभाषी कानूनी सेवाओं सहित अंतर्राष्ट्रीय दस्तावेज़ प्रसंस्करण में व्यापक अनुभव है।

 

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