Bagaimana cara mempersiapkan perjanjian sewa di Turki?

 

 

Ketentuan Umum yang Harus Disertakan dalam Kontrak Sewa

Tanggung Jawab Penyewa

Tanggung jawab mendasar penyewa adalah menggunakan properti dengan hati-hati dan menggunakannya sesuai dengan tujuan yang dispesifikasi dalam kontrak. Menurut Kitab Undang-Undang Kewajiban Turki, penyewa berkewajiban menjaga properti dalam kondisi seperti saat diterima. Penyewa juga harus menunjukkan rasa hormat dalam hubungan bertetangga dan menghindari perilaku mengganggu seperti kebisingan dan pencemaran.

Penyewa bertanggung jawab untuk melakukan perbaikan kecil (seperti perbaikan keran, penggantian bola lampu) di properti yang disewa. Mereka harus segera melaporkan kerusakan yang lebih besar. Jika kewajiban pelaporan ini tidak dipenuhi, penyewa dapat dimintai pertanggungjawaban atas kerusakan yang diakibatkan.

Tanggung Jawab Pemilik

Tanggung jawab paling mendasar dari pemilik adalah menyerahkan properti yang disewa dalam kondisi yang dapat digunakan dan mempertahankannya dalam kondisi ini selama masa sewa. Hal ini secara eksplisit diatur dalam pasal 301 Kitab Undang-Undang Kewajiban Turki. Pemilik harus menjamin keakuratan informasi akta properti dan bahwa properti bebas dari hak pihak ketiga.

Selain itu, pemilik berkewajiban melakukan perbaikan yang timbul di properti yang disewa dan yang bukan menjadi tanggung jawab penyewa. Misalnya, menyelesaikan masalah besar seperti kebocoran atap, kerusakan pipa air utama, atau kerusakan sistem pemanas sentral adalah tanggung jawab pemilik.

Pemilik harus memastikan bahwa penyewa dapat menggunakan properti tanpa gangguan dan tidak boleh mengganggu penyewa selama periode kontrak.

Namun, dalam kasus perbaikan yang diperlukan atau penjualan properti, mereka memiliki hak untuk menunjukkan properti selama periode yang wajar.

c. Biaya Pemeliharaan Gedung dan Pengeluaran Bersama

Perjanjian sewa harus secara jelas menentukan siapa yang bertanggung jawab atas pembayaran biaya pemeliharaan dan pengeluaran bersama lainnya. Secara umum, biaya-biaya berikut menjadi tanggung jawab penyewa:

• Biaya pemeliharaan gedung
• Tagihan listrik, air, gas
• Biaya internet dan telepon
• Gaji penjaga/staf
• Biaya pemeliharaan area bersama seperti lift dan tempat parkir

Namun, pajak properti (seperti pajak bumi dan bangunan) dan biaya renovasi besar biasanya menjadi tanggung jawab pemilik. Para pihak harus mengatur hal-hal ini dengan jelas dalam perjanjian, terutama terkait kondisi khusus yang mungkin timbul dari rencana pengelolaan.

Renovasi Properti

Penyewa memerlukan izin tertulis dari pemilik untuk perubahan dan renovasi pada properti yang disewa. Penting untuk menyebutkan hal ini dengan jelas dalam perjanjian. Perubahan yang tidak diizinkan dapat menjadi dasar untuk pemutusan kontrak dan klaim ganti rugi.

Perjanjian juga harus menentukan siapa yang akan menanggung biaya renovasi properti, apa yang akan terjadi dengan renovasi ini pada akhir masa sewa, dan bagaimana properti harus dikembalikan. Secara umum:

1. Perubahan dekoratif (cat, wallpaper, dll.)
2. Perubahan furnitur dan aksesori yang tidak permanen
3. Perubahan instalasi listrik dan sanitasi
4. Perubahan struktural seperti penghapusan atau penambahan dinding

Larangan Sublet dan Pengalihan

Menurut pasal 322 Kitab Undang-Undang Kewajiban Turki, penyewa tidak dapat menyewakan kembali properti atau mengalihkan hak penggunaannya tanpa izin tertulis dari pemilik. Masalah ini sangat penting terutama dalam penyewaan hunian dan ruang bisnis tertutup.

Pengaturan yang jelas dan akurat tentang ketentuan larangan sublet dan pengalihan dalam perjanjian sangat penting untuk mencegah sengketa di masa depan. Pelanggaran larangan ini dapat menjadi alasan yang sah untuk pemutusan perjanjian.

Selain itu, keadaan khusus seperti status ahli waris jika penyewa meninggal dunia, atau merger atau pengalihan perusahaan jika penyewa adalah perusahaan, juga harus diatur dalam perjanjian. Pengaturan ini membantu melindungi hak-hak para pihak dalam situasi yang tidak terduga.

 

Pertimbangan Penting dalam Menyusun Perjanjian Sewa

Persyaratan Bentuk Tertulis

Dalam sistem hukum Turki, tidak ada persyaratan bentuk tertulis yang ketat untuk perjanjian sewa.

Perjanjian sewa lisan juga sah. Namun, memiliki kontrak tertulis sangat penting untuk kemudahan pembuktian. Kontrak tertulis berfungsi sebagai bukti dalam sengketa yang mungkin timbul antara para pihak.

Setiap halaman kontrak tertulis harus ditandatangani oleh para pihak. Perlu diingat bahwa tanda tangan adalah tanda yang memverifikasi identitas para pihak dan mencerminkan kehendak mereka. Menghindari penghapusan dan coretan, serta membubuhkan paraf pada perubahan adalah tindakan yang akan meningkatkan keandalan.

Saat ini, kontrak yang ditandatangani secara elektronik menjadi semakin umum. Namun, tanpa menggunakan tanda tangan elektronik yang aman, membuktikan keaslian dapat menjadi sulit.

Pentingnya Saksi Kontrak

Memiliki saksi dalam perjanjian sewa, meskipun bukan persyaratan hukum, adalah mekanisme keamanan yang penting. Saksi dapat memverifikasi bahwa kontrak telah ditandatangani dan isinya telah diterima oleh para pihak. Ini memberikan perlindungan terhadap klaim di masa depan seperti “tanda tangan itu bukan milik saya” atau “isi kontrak telah diubah.”

Dalam memilih saksi, penting bahwa mereka tidak memihak dan dewasa. Data identitas saksi (nama-nama belakang, nomor ID Turki) harus disebutkan dalam kontrak dan tanda tangan mereka harus diperoleh. Idealnya, saksi haruslah:

• Orang-orang yang tidak memiliki hubungan keluarga dengan para pihak
• Orang-orang terpercaya yang mengenal baik penyewa maupun pemilik
• Orang-orang yang dapat bersaksi di pengadilan jika diperlukan
• Orang-orang yang hadir di lokasi tempat kontrak disusun

Menyusun Daftar Inventaris

Menyusun daftar rinci barang-barang dalam properti yang disewa sangat penting untuk mencegah sengketa di masa depan. Daftar inventaris harus berisi karakteristik pembeda seperti merek, model, nomor seri barang dan kondisi saat ini (rusak, tergores, baru, dll.).

Dalam menyusun daftar, semua perlengkapan tetap (lemari dapur, produk built-in, AC, dll.) dan jika ada, furnitur (sofa, tempat tidur, meja, dll.) harus dijelaskan secara rinci. Mengambil foto-foto bertanggal yang menunjukkan kondisi barang dan melampirkan foto-foto ini sebagai lampiran kontrak akan menguntungkan.

Daftar inventaris harus disusun sebagai lampiran kontrak dan setiap halaman harus ditandatangani oleh para pihak. Bagaimana properti harus dikembalikan pada akhir masa sewa juga harus ditentukan dalam daftar ini.

Menentukan Persentase Kenaikan Sewa

Persentase kenaikan dalam perjanjian sewa diatur menurut pasal 344 Kitab Undang-Undang Kewajiban Turki. Dengan demikian, kenaikan sewa tidak boleh melebihi persentase Indeks Harga Konsumen (IHK) yang diumumkan oleh Institut Statistik Turki (TUIK). Pembatasan hukum ini berlaku bahkan jika para pihak sepakat untuk menetapkan persentase yang lebih tinggi.

Kontrak harus secara jelas menyebutkan kapan kenaikan sewa akan terjadi (biasanya tahunan) dan indeks mana yang akan digunakan untuk perhitungan. Pernyataan berikut dapat digunakan terkait bagaimana persentase kenaikan akan dihitung:

“Jumlah sewa akan dinaikkan setiap tahun, tidak lebih dari persentase perubahan IHK tahunan yang diumumkan oleh TUIK untuk bulan yang sesuai dengan tanggal mulai sewa.”

Penentuan Durasi Kontrak yang Tepat

Durasi perjanjian sewa harus ditentukan sesuai dengan kebutuhan dan rencana para pihak. Dalam kontrak untuk waktu tertentu, tanggal mulai dan berakhir harus ditulis dengan jelas. Menurut Kitab Undang-Undang Kewajiban Turki, kecuali salah satu pihak memberitahukan pemutusan, kontrak dianggap diperpanjang selama satu tahun.

Poin-poin yang harus dipertimbangkan dalam menentukan durasi kontrak adalah:

1. Berapa lama penyewa berencana tinggal di properti dalam waktu yang dapat diprediksi
2. Apakah pemilik memiliki rencana untuk menjual atau menggunakan properti sendiri
3. Biaya yang terkait dengan pembaharuan kontrak untuk waktu tertentu
4. Pentingnya mekanisme kenaikan sewa dalam kontrak jangka panjang
5. Penjelasan periode pemberitahuan dalam kasus pemutusan kontrak

Durasi kontrak yang ditentukan dengan benar memberikan prediktabilitas bagi kedua belah pihak dan mencegah sengketa yang tidak perlu.

 

Syarat Pemutusan dan Pembatalan Perjanjian Sewa

Pemutusan Perjanjian Sewa untuk Waktu Tertentu

Perjanjian sewa untuk waktu tertentu tidak berakhir secara otomatis dengan berakhirnya jangka waktu.

Menurut pasal 347 Kitab Undang-Undang Perikatan Turki, jika pemilik atau penyewa tidak memberikan pemberitahuan setidaknya 15 hari sebelum berakhirnya jangka waktu, kontrak dianggap diperpanjang satu tahun dengan syarat yang sama.

Mekanisme perpanjangan otomatis ini dimaksudkan untuk melindungi penyewa.

Pada perjanjian sewa untuk jangka waktu tertentu untuk hunian dan ruang usaha tertutup, pemilik hanya dapat mengakhiri kontrak pada akhir periode sewa jika ada alasan-alasan yang ditetapkan dalam alinea pertama pasal 347 Kitab Undang-Undang Perikatan Turki. Alasan-alasan tersebut mencakup kebutuhan penggunaan oleh pemilik atau anggota keluarga dekat, perbaikan atau rekonstruksi besar.

Namun, penyewa dapat mengakhiri kontrak untuk jangka waktu tertentu dengan memberikan pemberitahuan sebelum berakhirnya jangka waktu tanpa perlu memberikan alasan apapun.

Pengakhiran Perjanjian Sewa untuk Jangka Waktu Tidak Tertentu

Perjanjian sewa untuk jangka waktu tidak tertentu berakhir dengan pemberitahuan pengakhiran yang dilakukan oleh para pihak.

Penyewa dapat mengakhiri perjanjian sewa untuk jangka waktu tidak tertentu kapan saja dengan mematuhi masa pemberitahuan 3 bulan tanpa perlu memberikan alasan apapun. Penting bahwa pengakhiran dilakukan dalam bentuk tertulis dan penyerahannya kepada pihak lain dapat dibuktikan.

Namun, pemilik hanya dapat mengakhiri perjanjian sewa untuk jangka waktu tidak tertentu untuk hunian dan ruang usaha tertutup jika ada alasan yang disebutkan dalam alinea pertama pasal 347 Kitab Undang-Undang Perikatan Turki dan dengan memberitahu penyewa 3 bulan sebelumnya.

Agar sah, suatu pengakhiran harus:

• Dilakukan secara tertulis
• Memenuhi jangka waktu yang ditetapkan oleh undang-undang
• Menyebutkan dengan jelas tanggal pengakhiran dalam pemberitahuan
• Untuk perjanjian sewa hunian dan ruang usaha tertutup, menyebutkan dengan jelas alasan pemilik untuk pengakhiran

Komitmen Pengosongan

Komitmen pengosongan adalah dokumen tertulis di mana penyewa berkomitmen untuk mengosongkan properti yang disewa pada tanggal tertentu. Menurut pasal 352 Kitab Undang-Undang Perikatan Turki, jika penyewa gagal mengosongkan meskipun telah memberikan komitmen tertulis kepada pemilik setelah menerima properti, pemilik dapat mengakhiri perjanjian sewa dengan mengajukan permohonan penegakan atau menggugat dalam waktu satu bulan dari tanggal tersebut.

Untuk komitmen pengosongan yang sah, diperlukan syarat-syarat berikut:

1. Harus diberikan setelah properti yang disewa diserahkan kepada penyewa
2. Harus dalam bentuk tertulis
3. Tanggal pengosongan harus disebutkan dengan jelas
4. Harus ditandatangani oleh penyewa

Poin penting: Komitmen pengosongan yang diperoleh bersamaan dengan atau sebelum perjanjian sewa adalah tidak sah. Komitmen hanya mendapat validitas hukum jika dibuat setelah penyerahan aktual properti yang disewa.

Pengakhiran Karena Wanprestasi Penyewa

Wanprestasi penyewa dalam pembayaran sewa adalah alasan penting untuk mengakhiri perjanjian sewa. Menurut pasal 315 Kitab Undang-Undang Perikatan Turki, jika penyewa tidak memenuhi kewajibannya untuk membayar sewa atau biaya tambahan yang terutang setelah menerima properti, pemilik dapat memberikan masa pemberitahuan tertulis kepada penyewa dan menginformasikan bahwa ia akan mengakhiri perjanjian jika pembayaran tidak dilakukan dalam jangka waktu tersebut.

Untuk perjanjian sewa hunian dan ruang usaha tertutup, pemilik harus memberikan masa pemberitahuan setidaknya 30 hari. Untuk perjanjian sewa lainnya, jangka waktu ini setidaknya 10 hari. Jika penyewa membayar utangnya dalam jangka waktu yang diberikan, perjanjian tetap berlaku.

Selain itu, jika penyewa beberapa kali gagal membayar sewa dalam satu tahun, pemilik dapat mengakhiri perjanjian. Dalam hal ini:

• Penyewa harus telah gagal membayar setidaknya dua kali untuk hunian dan ruang usaha tertutup, satu kali untuk perjanjian sewa lainnya
• Pemilik harus telah memberikan pemberitahuan tertulis untuk setiap wanprestasi
• Pengakhiran harus dilakukan dalam 30 hari dari tanggal wanprestasi terakhir

Tindakan yang Diperlukan Selama Pengosongan Properti

Ada banyak hal yang perlu dipertimbangkan selama pengosongan properti pada pengakhiran perjanjian sewa. Proses pengosongan harus dilakukan dengan hati-hati untuk mencegah sengketa baru antara para pihak.

Tindakan yang diperlukan selama pengosongan adalah:

1. Memastikan properti diserahkan dalam kondisi yang ditetapkan dalam perjanjian
2. Memeriksa item daftar inventaris dan mengidentifikasi item yang hilang/rusak
3. Membaca meteran air, listrik, gas alam dan mentransfer/menutup langganan
4. Memverifikasi bahwa penyewa telah sepenuhnya mengeluarkan barang-barang pribadinya
5. Mengevaluasi syarat pengembalian jaminan dan menentukan potongan yang mungkin ada

Membuat laporan selama pengosongan akan membantu mencegah sengketa di masa depan. Laporan ini harus berisi kondisi terkini properti, kekurangan, kerusakan dan pernyataan timbal balik para pihak.

 

Mekanisme Keamanan dalam Perjanjian Sewa

Syarat Penjaminan

Penjaminan dalam perjanjian sewa adalah mekanisme hukum penting yang memberikan kepastian jika penyewa tidak memenuhi kewajibannya. Menurut pasal 583 Kitab Undang-Undang Perikatan Turki, perjanjian penjaminan harus dibuat secara tertulis, dan jumlah maksimum yang akan menjadi tanggung jawab penjamin dan tanggal penjaminan harus ditulis dengan tulisan tangan penjamin sendiri.

Di antara jenis penjaminan, yang paling umum adalah penjaminan tanggung renteng. Dalam hal ini, penjamin bertanggung jawab sama dengan penyewa, dan kreditur-pemilik dapat langsung menuntut penjamin. Penjamin harus menunjukkan niatnya untuk menjadi “penjamin tanggung renteng” dengan tulisan tangannya sendiri.

Masa berlaku penjaminan adalah sepuluh tahun untuk hunian dan ruang usaha tertutup. Tanggung jawab penjamin berakhir setelah periode ini. Namun, periode penjaminan dapat diperbaharui dan diperpanjang. Jika penjamin sudah menikah, persetujuan pasangannya juga harus diperoleh. Persetujuan pasangan harus diberikan sebelum atau paling lambat pada saat penetapan perjanjian penjaminan.

Asuransi Sewa

Asuransi sewa adalah mekanisme keamanan yang memberikan perlindungan finansial kepada pemilik terhadap risiko penyewa tidak membayar sewa atau merusak properti.

Meskipun jenis asuransi ini belum umum di Turki, sering digunakan di negara-negara maju.

Asuransi sewa biasanya menutup risiko-risiko berikut:

• Tunggakan sewa yang belum dibayar
• Kerusakan material yang disebabkan oleh penyewa
• Biaya hukum selama proses penggusuran
• Kehilangan pendapatan selama proses penyewaan ulang properti

Jumlah premi dari polis asuransi ditentukan berdasarkan faktor-faktor seperti nilai properti yang disewakan, kelayakan kredit penyewa dan jumlah sewa. Pemilik membayar premi kepada perusahaan asuransi pada interval tertentu dan menerima kompensasi ketika risiko terjadi.

Karena praktik asuransi sewa di Turki masih dalam tahap perkembangan, penting untuk mendapatkan informasi terkini dari perusahaan asuransi ketika menandatangani kontrak. Mekanisme keamanan ini, yang diharapkan akan lebih tersebar luas di masa depan, dapat menjadi instrumen yang berharga, terutama bagi mereka yang menyewakan real estat secara profesional.

Keuntungan Kontrak Sewa yang Disahkan Notaris

Meskipun tidak wajib untuk mengesahkan kontrak sewa secara notaris, hal ini menawarkan keuntungan yang signifikan bagi para pihak. Kontrak yang disahkan notaris berfungsi sebagai bukti definitif terhadap penyangkalan tanda tangan. Ini mencegah keberatan seperti “tanda tangan ini bukan milik saya.”

Keuntungan yang ditawarkan kontrak yang disahkan notaris adalah:

• Verifikasi resmi keaslian tanda tangan
• Penetapan definitif tanggal kontrak
• Pencegahan perubahan isi kontrak
• Pembuatan dokumen yang dapat dieksekusi untuk prosedur eksekusi
• Memberikan kemudahan pembuktian dalam kasus penggusuran

Pengesahan notaris tidak menjamin kepatuhan hukum dari isi kontrak; ini hanya mengkonfirmasi bahwa tanda tangan adalah milik para pihak dan mensertifikasi tanggal pembuatan dokumen. Oleh karena itu, pengaturan hukum yang benar dari isi kontrak penting secara terpisah.

Pencatatan di Kadaster

Mencatat kontrak sewa di kadaster memberikan jaminan penting bagi penyewa. Menurut pasal 1009 Kitab Undang-undang Perdata Turki dan pasal 312 Kitab Undang-undang Kewajiban Turki, kontrak sewa untuk real estat dapat dicatat di kadaster. Pencatatan ini memastikan bahwa pemilik baru harus mematuhi kontrak sewa jika properti yang disewakan berganti pemilik.

Untuk membuat pencatatan di kadaster:

1. Diperlukan persetujuan pemilik atau keputusan pengadilan
2. Harus berupa kontrak sewa untuk waktu tertentu
3. Periode pencatatan maksimal 10 tahun
4. Permohonan harus dilakukan di Kantor Kadaster

Pencatatan di kadaster sangat penting dalam kontrak sewa jangka panjang dan kontrak sewa komersial. Melalui metode ini, penyewa dapat menjamin perlindungan investasi mereka jika properti dijual. Pencatatan memberikan perlindungan hukum yang sebanding dengan efek kebendaan yang memungkinkan penyewa untuk menegakkan hak-hak mereka yang timbul dari kontrak sewa terhadap pihak ketiga.

 

Kantor Hukum Soylu Law

Soylu Law mengkhususkan diri dalam penyusunan kontrak sewa dan dokumen hukum lainnya di Turki. Kami menyediakan dukungan hukum dalam transaksi properti untuk klien kami yang berasal dari Indonesia. Tim kami memiliki pengalaman luas dalam pemrosesan dokumen internasional, termasuk prosedur apostille dan layanan hukum multibahasa.

 

Untuk bantuan lebih lanjut atau konsultasi mengenai hal ini, Anda dapat menghubungi kami.